Entretien courant et réparations locatives à la charge du locataire

Analyse pratique du cabinet

La fiche officielle detaille les reparations locatives. En pratique, la difficulte n'est pas de memoriser une liste : elle est de savoir, dans un dossier concret, si l'on est face a de l'entretien courant imputable au locataire ou a une depense qui releve en realite de la vetuste, d'un vice ou du bailleur.

Ce qu’il faut retenir

• Le locataire prend a sa charge l'entretien courant et les menues reparations. Mais il ne repond pas de tout ce qui se deteriore pendant le bail, surtout si la cause reelle est la vetuste, la malfacon ou un probleme structurel.
• Le litige se joue sur la preuve. Une serrure, une fuite, un volet, un revetement ou une chaudiere ne seront pas analyses de la meme maniere selon l'etat d'entree, l'anciennete, l'usage et les justificatifs disponibles.
• Les reparations locatives ne doivent pas etre lues isolement. Elles s'articulent avec l'etat des lieux, la grille de vetuste, les obligations du bailleur et les retenues eventuelles sur le depot de garantie.

Points de vigilance

• Le bailleur ne peut pas basculer artificiellement sur le locataire des travaux qui relevent du vieillissement normal du logement ou d'une obligation de structure.
• Le locataire ne doit pas laisser s'installer un desordre en silence, puis soutenir tardivement qu'il n'en etait pas responsable sans alerte ni preuve.
• Les conflits les plus couteux apparaissent a la sortie du bail, lorsque les petites degradations, l'usure normale et les travaux plus lourds sont melanges dans un meme decompte.

Pièces à préparer

• Bail, etat des lieux d'entree et de sortie, photographies, factures d'entretien, devis de remise en etat et tout echange sur les incidents survenus pendant le bail.
• Pieces sur l'age des equipements, l'historique des pannes, les interventions du bailleur et les circonstances de degradation ou de perte.
• En cas de retenues, decompte detaille, justificatifs produits par le bailleur et, si besoin, grille de vetuste applicable.

Erreurs fréquentes à éviter

• Traiter comme 'petites reparations' des frais qui relevent en realite du bailleur ou de la vetuste normale.
• Pour le locataire, ne conserver aucune preuve des alertes donnees quand un equipement vieillit ou lache progressivement.
• Pour le bailleur, utiliser la sortie du locataire pour refaire a ses frais un logement use au lieu de chiffrer des degradations reelles et justifiables.

Liens utiles sur notre site

• Bail d'habitation : travaux a la charge du proprietaire (bailleur) : pour identifier le versant des obligations qui ne relevent pas du locataire
• État des lieux d'entrée dans un bail d'habitation : pour la piece de comparaison de depart
• État des lieux de sortie pour un bail d'habitation : pour la preuve de fin de bail et les retenues eventuelles

Dans les reparations locatives, le bon reflexe est de raisonner par qualification et par preuve. C'est ce qui permet d'eviter de payer des travaux qui ne relevent pas juridiquement du locataire.

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À l'extérieur du logement

À l'extérieur du logement

Jardin privatif

Le locataire doit se charger de l'entretien courant du jardin, notamment en ce qui concerne les allées (par exemple, désherbage, nettoyage), la pelouse (par exemple, tonte), les massifs (par exemple, arrosage, taille), les bassins et la piscine (par exemple, nettoyage), les arbres et arbustes (par exemple, taille, élagage, échenillage), les installations d'arrosage (par exemple, remplacement et réparation).

Le propriétaire doit veiller à ce que les branches des arbres ne dépassent pas sur le terrain du voisin. S'il ne le fait pas, son voisin peut aller jusqu'à saisir le juge pour le contraindre à tailler les arbres empiétant sur son terrain.

Auvents, terrasses, marquises

Le locataire doit nettoyer régulièrement les auvents, terrasses et marquises, ce qui implique notamment d'enlever la mousse et tous les autres végétaux qui s'y sont éventuellement accumulés.

C'est le propriétaire qui doit se charger de l'entretien des façades et toitures végétalisées.

Gouttières

Le locataire doit dégorger les conduits de descentes d'eaux pluviales, chéneaux et gouttières.

Ouvertures (vers l'extérieur et dans le logement)

Ouvertures (vers l'extérieur et dans le logement)

Fenêtre et porte

Le locataire doit assurer le bon fonctionnement des portes et fenêtres.

En conséquence, il doit entretenir les petites parties mécaniques des portes et fenêtres, ce qui implique notamment de faire les interventions suivantes :

Graisser les gonds et les charnières

Faire les petites réparations des boutons et des poignées de portes, des gonds et des mécanismes de fermeture

Remplacer les petites pièces des serrures (boulon, verrou)

Graisser les petites pièces des serrures et verrous

Remplacer les clefs égarées ou abîmées.

Vitrage

Le locataire doit faire l'entretien courant des vitres, ce qui comprend notamment la réfection des mastics et le remplacement des vitres détériorées.

Store et volet

Le locataire doit entretenir les stores, ce qui implique notamment d'en graisser le mécanisme et d'en remplacer les cordes, les poulies ou quelques lames.

Concernant les volets, le locataire doit les réparer lorsqu'il est responsable de leur dégradation. Si tel n'est pas le cas, c'est au propriétaire de le faire.

Serrure et verrou de sécurité

Concernant la serrure et le verrou de sécurité, le locataire doit notamment les graisser, remplacer les petites pièces et faire refaire une clé perdue ou abîmée.

Grille de portail

Le locataire doit entretenir les grilles de portail, ce qui implique notamment de les nettoyer, de les graisser et d'en remplacer les boulons et verrou.

• Graisser les gonds et les charnières
• Faire les petites réparations des boutons et des poignées de portes, des gonds et des mécanismes de fermeture
• Remplacer les petites pièces des serrures (boulon, verrou)
• Graisser les petites pièces des serrures et verrous
• Remplacer les clefs égarées ou abîmées.

Dans le logement

Dans le logement

Plafond, mur, cloison

Le locataire doit maintenir propres les plafonds, murs et cloisons du logement.

Il doit également faire les petites réparations suivantes :

Faire les petits raccords de peintures et de tapisseries

Remettre en place ou remplacer des matériaux de revêtement (faïence, mosaïque, matière plastique…)

Reboucher les trous éventuellement faits par exemple à la suite de la pose de tableaux, de miroirs.

Revêtement de sol

Le locataire doit entretenir les revêtements de sol.

En conséquence, il doit notamment faire les petites réparations suivantes :

Cirer, entretenir la vitrification du parquet et remplacer quelques lames du parquet

Poser des raccords de moquette (ou de tout autre revêtement), notamment en cas de taches ou de trous.

Placard et menuiseries

Le locataire doit remplacer les tablettes et tasseaux de placard et en réparer le dispositif de fermeture.

Le locataire doit entretenir les menuiseries (plinthes, baguettes et moulures), ce qui implique notamment de fixer des raccords et de remplacer des pointes de menuiseries.

• Faire les petits raccords de peintures et de tapisseries
• Remettre en place ou remplacer des matériaux de revêtement (faïence, mosaïque, matière plastique…)
• Reboucher les trous éventuellement faits par exemple à la suite de la pose de tableaux, de miroirs.

• Cirer, entretenir la vitrification du parquet et remplacer quelques lames du parquet
• Poser des raccords de moquette (ou de tout autre revêtement), notamment en cas de taches ou de trous.

Plomberie

Plomberie

Canalisation d'eau

Le locataire doit dégorger et remplacer les joints et les colliers des canalisations d'eau.

Si la vétusté des canalisations provoque une fuite d'eau, le locataire doit avertir le propriétaire, à qui il revient de faire les réparations nécessaires.

Canalisation de gaz

Le locataire doit entretenir les canalisations de gaz.

En conséquence, il doit notamment faire les petites réparations suivantes :

Entretenir couramment les robinets, les siphons et les ouvertures d'aération

Remplacer périodiquement les tuyaux souples de raccordement.

Fosse septique

Le locataire doit vidanger les fosses septiques, les puisards et les fosses d'aisance.

C'est le propriétaire qui doit curer la fosse septique.

Chauffage, eau chaude et robinetterie

Le locataire doit entretenir les installations de chauffage, d'eau chaude et la robinetterie. En conséquence, il doit notamment faire les petites réparations suivantes :

Remplacer les bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz

Rincer et nettoyer les corps de chauffe et les tuyauteries

Remplacer les joints, les clapets et la presse-étoupe des robinets

Remplacer les joints, les flotteurs et les joints cloche de la chasse d'eau.

Le locataire doit faire faire l'entretien annuel de la chaudière, sauf si le bail prévoit le contraire.

Il doit faire ramoner les conduits de ventilation et d'évacuation des fumées et des gaz (chaudière, cheminée, VMC…).

Évier et appareil sanitaire

Le locataire doit entretenir l'évier et les appareils sanitaires du logement, ce qui implique notamment de nettoyer les dépôts de calcaire, de remplacer les tuyaux flexibles de douche, de nettoyer et de remplacer les joints du receveur de douche (bac à douche) et de la baignoire.

• Entretenir couramment les robinets, les siphons et les ouvertures d'aération
• Remplacer périodiquement les tuyaux souples de raccordement.

• Remplacer les bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz
• Rincer et nettoyer les corps de chauffe et les tuyauteries
• Remplacer les joints, les clapets et la presse-étoupe des robinets
• Remplacer les joints, les flotteurs et les joints cloche de la chasse d'eau.

Électricité

Électricité

Le locataire doit entretenir et réparer certains équipements électriques. Il s'agit notamment des équipements suivants :

Ampoule et tube lumineux

Baguette ou gaine de protection

Coupe-circuit et fusible

Interrupteur

Prise de courant.

• Ampoule et tube lumineux
• Baguette ou gaine de protection
• Coupe-circuit et fusible
• Interrupteur
• Prise de courant.

Autres équipements

Autres équipements

Le locataire doit entretenir et faire les petites réparations des autres équipements indiqués dans le bail.

Il peut s'agir, par exemple, des équipements suivants :

Réfrigérateur, lave-linge, sèche-linge, lave-vaisselle

Hotte aspirante

Adoucisseur

Meuble scellé

Cheminée, capteur solaire, pompe à chaleur

Glace et miroir

Antenne.

Le locataire doit faire ramoner les conduits d'évacuation des fumées et gaz.

Il doit également nettoyer les bouches d’entrée d'air et bouches d'extraction d’air.

Le locataire doit entretenir et remplacer le détecteur de fumée.

C'est le propriétaire qui doit acheter et installer le détecteur de fumée initial.

• Réfrigérateur, lave-linge, sèche-linge, lave-vaisselle

• Hotte aspirante
• Adoucisseur
• Meuble scellé
• Cheminée, capteur solaire, pompe à chaleur
• Glace et miroir
• Antenne.