Bail d’habitation : travaux à la charge du propriétaire (bailleur)

Analyse pratique du cabinet

La fiche officielle presente les travaux a la charge du bailleur. En pratique, le litige porte rarement sur une liste abstraite : il faut qualifier le probleme, distinguer reparations locatives et obligations du proprietaire, puis organiser correctement l'acces au logement et la preuve des demarches.

Ce qu’il faut retenir

• Le bailleur doit prendre en charge ce qui releve de la decence, du maintien en etat, de l'entretien normal et des reparations qui ne sont pas locatives.
• La premiere question utile consiste a savoir si le desordre provient de la vetuste, d'un vice de construction, d'une panne structurelle ou d'une faute imputable au locataire. Toute la suite du dossier depend de cette qualification.
• Lorsque les travaux doivent etre realises en cours de bail, l'acces au logement, la notification prealable, la duree du chantier et la baisse eventuelle de loyer doivent etre anticipees.

Points de vigilance

• Le locataire ne doit pas se faire justice lui-meme en cessant de payer le loyer. Cette erreur ruine souvent une position pourtant defendable sur le fond.
• Le bailleur ne peut pas imposer n'importe quelles conditions d'intervention ni traiter comme une petite reparation une panne qui releve en realite de ses obligations.
• Quand les travaux durent, sont mal organises ou rendent l'usage du logement difficile, le dossier change de nature et peut ouvrir un debat sur le trouble de jouissance.

Pièces à préparer

• Bail, etat des lieux, photographies, constats, devis, factures et tout element permettant d'identifier l'origine du desordre et sa date d'apparition.
• Courriers de signalement, mise en demeure, notification de travaux, planning des interventions et preuves de l'impact concret sur l'occupation du logement.
• En cas de litige, pieces sur la vetuste, l'urgence, les interventions deja tentees et, si besoin, elements de chiffrage du trouble subi.

Erreurs fréquentes à éviter

• Assimiler trop vite a une reparation locative une obligation qui incombe en realite au bailleur.
• Lancer des travaux en cours de bail sans notification claire sur leur nature, leur duree et leurs modalites.
• Pour le locataire, attendre passivement une amelioration sans conserver de preuve precise des alertes deja faites.

Liens utiles sur notre site

• Logement decent : pour les dossiers ou les travaux touchent au respect meme des criteres de decence
• Le locataire doit-il accorder un droit de visite du logement a son proprietaire ? : pour l'acces au logement pendant les travaux
• Entretien courant et reparations locatives a la charge du locataire : pour distinguer ce qui reste a la charge du locataire

Sur les travaux en cours de bail, le bon dossier n'oppose pas seulement bailleur et locataire. Il qualifie precisement le desordre, la preuve disponible et le cadre d'intervention acceptable.

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Quels travaux sont à la charge du propriétaire ?

Quels travaux sont à la charge du propriétaire ?

Durant toute la durée du bail, le propriétaire doit faire tous les travaux qui ne sont pas à la charge du locataire, c'est-à-dire tous les travaux qui ne sont pas des réparations locatives. Il s'agit notamment des travaux suivants :

Travaux d'amélioration dans les parties communes ou privatives du même immeuble (par exemple, installation d'un digicode)

Travaux nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal du logement (par exemple, volet défectueux)

Travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement (travaux d'isolation)

Travaux pour respecter les critères d'un logement décent

Entretien des toitures et façades végétalisées

Cette obligation ne s'applique pas lorsque les travaux sont rendus nécessaires par la faute du locataire.

Lorsqu'elles sont occasionnées par la vétusté ou la force majeure, les réparations locatives sont à la charge du propriétaire.

Le locataire peut faire des travaux de rénovation énergétique du logement à ses frais, à la condition d'en avoir informé préalablement par le propriétaire.

• Travaux d'amélioration dans les parties communes ou privatives du même immeuble (par exemple, installation d'un digicode)
• Travaux nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal du logement (par exemple, volet défectueux)
• Travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement (travaux d'isolation)
• Travaux pour respecter les critères d'un logement décent
• Entretien des toitures et façades végétalisées

• Cette obligation ne s'applique pas lorsque les travaux sont rendus nécessaires par la faute du locataire.
• Lorsqu'elles sont occasionnées par la vétusté ou la force majeure, les réparations locatives sont à la charge du propriétaire.
• Le locataire peut faire des travaux de rénovation énergétique du logement à ses frais, à la condition d'en avoir informé préalablement par le propriétaire.

Que doit faire le propriétaire avant d'engager les travaux durant le bail ?

Que doit faire le propriétaire avant d'engager les travaux durant le bail ?

Avant le début des travaux, le propriétaire doit prévenir le locataire. Pour cela, il doit lui envoyer une notification par lettre recommandée avec accusé de réception ou la lui remettre en mains propres.

Cette notification doit préciser la nature des travaux (amélioration recherchée, caractère d'urgence, performance énergétique prévue…) et la façon dont ils vont être faits (date de début, durée, nécessité d'accès…).

Le locataire doit permettre l'accès à son logement pour la préparation et la réalisation des travaux. Mais il n'est pas obligé d'en permettre l'accès les samedis, les dimanches et les jours fériés.

Si les travaux durent plus de 21 jours, le propriétaire doit lui accorder une baisse de loyer proportionnelle à la durée des travaux.

• Le locataire doit permettre l'accès à son logement pour la préparation et la réalisation des travaux. Mais il n'est pas obligé d'en permettre l'accès les samedis, les dimanches et les jours fériés.
• Si les travaux durent plus de 21 jours, le propriétaire doit lui accorder une baisse de loyer proportionnelle à la durée des travaux.

Que faire si le propriétaire ne fait pas les travaux durant le bail ?

Que faire si le propriétaire ne fait pas les travaux durant le bail ?

Même si le propriétaire ne fait pas les travaux qu'il doit faire, le locataire doit continuer à payer le loyer.

Lorsque le propriétaire ne fait pas les travaux dont il a la charge, et qu'en conséquence un dommage apparaît, le locataire doit en avertir le propriétaire.

Si, malgré cet avertissement, le propriétaire ne fait pas le nécessaire, le locataire doit le mettre en demeure d'exécuter ses obligations. Pour cela, il doit lui envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception. Le locataire peut utiliser un modèle de document :

Si, 2 mois après l'envoi de cette lettre, le propriétaire et le locataire ne sont pas parvenus à un accord, ou si le propriétaire n'a pas répondu, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) ou le conciliateur de justice, avant de saisir le juge. Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Cette étape de conciliation est obligatoire, pour pouvoir ensuite saisir le juge, lorsque le litige est inférieur ou égal à 5 000 €.

Si le juge estime que les travaux font partie des obligations du propriétaire, il peut contraindre le propriétaire à faire les travaux. Mais il peut aussi autoriser le locataire à faire les travaux et charger le propriétaire de rembourser le locataire.

Le juge peut en outre accorder au locataire des dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

Vidéo : que faire lorsque le propriétaire ne fait pas les travaux ?

Service Public (DILA)

Conversation entre deux amis, par SMS

* Je n'ai toujours pas d'eau chaude

* Encore ?? Ton propriétaire n'a toujours rien fait ?

* Je l'ai appelé mais toujours rien

* Arrête de payer le loyer tant qu'il ne fait pas les réparations !

Idée reçue ?

Avez-vous le droit d'arrêter de payer votre loyer si votre propriétaire ne fait pas les travaux ? Non !

Réponse de l'expert Service-Public.fr

Non, vous ne pouvez pas vous faire justice vous-même. Vous devez respecter l'obligation de payer le loyer sinon votre bail risque d'être résilié.

Dans un premier temps, vous devez vérifier que les réparations ne font pas partie de la liste des réparations locatives, c'est-à-dire les petites réparations assimilées à l'entretien courant du logement qui sont à la charge du locataire.

Si cette réparation n'incombe pas au locataire, le propriétaire a l'obligation d'effectuer cette réparation pour rétablir l'eau chaude. Vous devez donc l'informer du problème rencontré.

S'il ne répond pas, vous devez le mettre en demeure d'effectuer cette réparation par lettre recommandée avec accusé de réception. Sans réponse de sa part, vous avez la possibilité de saisir la commission départementale de conciliation.

Et en dernier recours, vous pouvez saisir la justice.

Points clés à retenir

• Vous devez payer votre loyer

• Vérifiez qui doit réaliser les travaux

• Le propriétaire doit rétablir l'eau chaude

• Vos démarches :

1. Alertez le propriétaire

2. Mettez-le en demeure

3. Saisissez la commission départementale de conciliation

• Dernier recours : saisissez la justice

Quels recours en cas de travaux entrepris par le propriétaire durant le bail ?

Quels recours en cas de travaux entrepris par le propriétaire durant le bail ?

Le locataire doit permettre l'accès à son logement pour la préparation et la réalisation des travaux qui sont à la charge du propriétaire. Mais le locataire n'est pas obligé d'en permettre l'accès les samedis, les dimanches et les jours fériés.

Lorsque les travaux durent plus de 21 jours, mais que le propriétaire refuse d'accorder au locataire une baisse de loyer proportionnelle à la durée des travaux, le locataire peut faire appel au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

Lorsque Les travaux, ou leurs conditions de réalisation, ont un caractère abusif ou vexatoire, ou ne sont pas conformes aux conditions indiquées dans la notification de travaux, le locataire peut demander au juge d'interrompre ou d'interdire les travaux faits. Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

Lorsque l'exécution des travaux rend l'utilisation du logement impossible ou dangereuse, le locataire peut demander au juge d'interrompre ou d'interdire les travaux faits. Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

Lorsque des réparations sont urgentes (par exemple, chauffe-eau en hiver), et que les travaux rendent le logement inhabitable, le locataire peut demander au juge de prononcer la résiliation du bail. Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

Dans tous les cas, si le montant du litige est inférieur ou égal à 5 000 €, le locataire doit obligatoirement tenter une conciliation, une médiation ou une procédure participative avant de saisir le juge.

Le bail peut-il prévoir que le locataire remette en bon état d'usage le logement ?

Le bail peut-il prévoir que le locataire remette en bon état d'usage le logement ?

Lorsque le logement n'est pas en bon état d'usage à l'entrée dans les lieux du locataire, le locataire et le propriétaire peuvent convenir ensemble que le locataire se charge des travaux ou réparations nécessaires, aux frais du propriétaire.

Pour cela, le bail d'habitation ou le bail mobilité, doit contenir une .clause travaux

Cette clause doit contenir toutes les informations suivantes :

Nature des travaux que le locataire fait ou fait faire

Manière dont le montant des travaux sera déduit du loyer

Durée de cette réduction temporaire du loyer

En cas de départ anticipé du locataire, la façon dont il sera dédommagé des dépenses qu'il a faites. Pour cela, le locataire doit apporter au propriétaire la preuve des dépenses qu'il a faites.

Les travaux ou réparations faites par le locataire dans le cadre de la clause travaux ne doivent pas être liés à la décence du logement.

• Nature des travaux que le locataire fait ou fait faire
• Manière dont le montant des travaux sera déduit du loyer
• Durée de cette réduction temporaire du loyer
• En cas de départ anticipé du locataire, la façon dont il sera dédommagé des dépenses qu'il a faites. Pour cela, le locataire doit apporter au propriétaire la preuve des dépenses qu'il a faites.