Le tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant en référé, a rendu une ordonnance le 2 septembre 2025. Le bailleur a sollicité l’expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, invoquant une clause résolutoire. Le juge a constaté l’acquisition du jeu de cette clause et ordonné l’expulsion, tout en accordant des condamnations pécuniaires provisionnelles. La décision précise les conditions de mise en œuvre d’une clause résolutoire en matière commerciale et ses conséquences immédiates.
La mise en œuvre rigoureuse de la clause résolutoire
La validité de l’acte introductif conditionne l’acquisition de la clause. Le juge vérifie scrupuleusement le respect des formalités légales imposées au commandement. La sommation doit mentionner expressément le délai d’un mois laissé au preneur pour se mettre en règle, sous peine de nullité. En l’espèce, l’acte extrajudiciaire délivré rappelait précisément la clause et le manquement reproché. Cette exigence formelle protège le preneur contre une résiliation trop brutale du bail. Elle assure une sécurité juridique en conditionnant la rupture à une mise en demeure régulière.
L’inexécution caractérisée entraîne la résiliation de plein droit. Le juge constate simplement l’échec du commandement demeuré infructueux après le délai légal. « Nous constaterons l’acquisition du jeu de la clause résolutoire » (PAR CES MOTIFS). Cette constatation permet une action en référé en vue de l’expulsion sans attendre un jugement au fond. La jurisprudence rappelle que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effets qu’un mois après un commandement demeuré infructueux » (Cour d’appel de Montpellier, le 27 février 2025, n°24/02618). Le formalisme strict garantit l’équilibre entre les intérêts des deux parties.
Les conséquences pécuniaires de la résiliation
Le recouvrement des créances impayées s’accompagne de sanctions contractuelles. Le juge accorde une provision sur le principal des loyers échus et des intérêts de retard. Il condamne également au paiement de la clause pénale stipulée au contrat sans rechercher un préjudice distinct. « Nous condamnerons la société MAU-DEN SARL au paiement de la somme de 666,19 € au titre de la clause pénale stipulée au bail » (PAR CES MOTIFS). Cette approche sanctionne la inexécution et vise à compenser le trouble subi par le bailleur, conformément à la fonction dissuasive de la clause.
L’expulsion ouvre droit à une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective. Le juge ordonne le paiement d’une somme provisionnelle équivalente au loyer courant. Cette mesure préserve les intérêts du bailleur pendant la période transitoire précédant la récupération des locaux. Elle évite toute occupation gratuite après la résiliation du bail. La décision illustre ainsi la volonté de réparer intégralement le préjudice financier résultant de la carence du preneur. La jurisprudence confirme que la clause pénale « a pour objet de sanctionner la non exécution » sans nécessiter la preuve d’un préjudice particulier (Tribunal judiciaire de Pontoise, le 11 février 2025, n°23/02999).