Vous signez, le constat de risque d’exposition au plomb joint à l’acte paraît rassurant, puis les travaux ou une nouvelle mesure révèlent du plomb sur des menuiseries, des huisseries, des volets, des peintures anciennes ou des parties dégradées. Le mauvais réflexe consiste à traiter le dossier comme une simple déconvenue de chantier. Le second consiste à croire qu’un CREP négatif ferme automatiquement tout recours contre le vendeur.
Ce contentieux demande une lecture plus précise. Il faut distinguer le régime propre du CREP dans le dossier de diagnostic technique, la garantie des vices cachés, la preuve de la connaissance du vendeur et la faute éventuelle du diagnostiqueur. C’est cette architecture qui détermine si le dossier relève d’une réduction du prix, de dommages-intérêts, d’une action contre le diagnostiqueur, ou d’un cumul raisonné des fondements.
I. Le CREP est un document du dossier de diagnostic technique, pas une simple information de confort
Le point de départ est l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation. En cas de vente d’un immeuble bâti, le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse puis à l’acte comprend notamment le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du code de la santé publique.
L’article L. 1334-5 du code de la santé publique précise que le CREP présente un repérage des revêtements contenant du plomb et, le cas échéant, un relevé sommaire des facteurs de dégradation du bâti. L’article L. 1334-6 du même code impose sa production lors de la vente de tout ou partie d’un immeuble d’habitation construit avant le 1er janvier 1949.
Le texte central reste cependant l’article L. 271-4. Son II prévoit qu’en l’absence, lors de la signature de l’acte authentique, d’un des documents mentionnés au 1° en cours de validité, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.
La première conséquence pratique est simple. S’il n’y avait pas de CREP valable alors qu’il était requis, la défense du vendeur se fragilise immédiatement.
La seconde est plus importante encore. La présence d’un CREP négatif n’immunise pas automatiquement le vendeur. Elle déplace seulement le dossier vers deux questions décisives : le constat était-il fiable, et que savait réellement le vendeur sur l’état des peintures, des revêtements ou des travaux déjà réalisés ?
II. Le contentieux du diagnostiqueur se raisonne dans la logique des diagnostics qui garantissent un risque
La jurisprudence structurante rendue sur les diagnostics du dossier de diagnostic technique a surtout été formulée à propos des termites et de l’amiante. Elle éclaire néanmoins le CREP, car le plomb relève du même mécanisme d’annexion prévu par l’article L. 271-4 et se distingue, comme ces diagnostics, du seul DPE à valeur informative.
La chambre mixte de la Cour de cassation du 8 juillet 2015, n° 13-26.686 a jugé que le dossier de diagnostic technique annexé à la vente garantit l’acquéreur contre le risque visé et que, lorsque le diagnostic a été réalisé en méconnaissance des normes et des règles de l’art, les préjudices matériels et de jouissance qui en résultent présentent un caractère certain.
L’arrêt du 19 mai 2016, n° 15-12.408 confirme la même logique pour l’amiante : le coût du risque non détecté n’est pas ramené à une simple perte de chance abstraite quand le diagnostiqueur a fautivement manqué sa mission.
Plus récemment, dans l’arrêt du 30 janvier 2025, n° 23-14.029, la troisième chambre civile rappelle que l’état amiante annexé à la vente garantit l’acquéreur contre ce risque et casse l’arrêt qui avait limité l’indemnisation à une perte de chance de négocier. L’enseignement utile pour un dossier plomb est le suivant : lorsqu’un document du dossier de diagnostic technique a précisément pour objet d’alerter et de protéger l’acquéreur contre un risque identifié, l’erreur du diagnostiqueur ne se traite pas mécaniquement comme un simple défaut d’information sans conséquence certaine.
En pratique, cela signifie qu’un CREP fautif peut ouvrir une action contre le diagnostiqueur sur le fondement de l’article 1240 du code civil, à condition d’établir :
- la faute dans le repérage ou dans la portée du constat ;
- le dommage réellement subi après la découverte du plomb ;
- et le lien de causalité entre le constat erroné et ce dommage.
III. Contre le vendeur, le dossier reste d’abord un contentieux de vice caché, aggravé si sa connaissance est prouvée
Le socle est l’article 1641 du code civil. Le vendeur doit garantir les défauts cachés qui rendent le bien impropre à son usage ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acquéreur n’aurait pas acheté, ou n’aurait pas payé le même prix, s’il les avait connus.
Le plomb n’entre pas automatiquement dans ce cadre du seul fait qu’il existe dans un immeuble ancien. Le dossier devient sérieux lorsque la présence de plomb révèle un coût réel de traitement, une dégradation avancée des revêtements, une impossibilité de louer ou de rénover normalement, un risque sanitaire concret, ou un écart important entre l’état décrit dans les pièces de vente et l’état réellement découvert.
Si le vendeur connaissait ce vice, l’article 1645 du code civil durcit considérablement le dossier : il doit alors, outre la restitution du prix éventuellement due, tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.
Le débat peut aussi glisser vers le dol de l’article 1137 du code civil et le devoir d’information précontractuelle de l’article 1112-1 du code civil, lorsque le vendeur a dissimulé un ancien constat, des travaux de recouvrement, un devis de traitement, une mesure antérieure ou un échange révélant qu’il savait.
Il faut donc éviter deux raccourcis.
Le premier serait de dire : plomb découvert après la vente, donc vendeur automatiquement condamné. C’est faux.
Le second serait de dire : CREP négatif annexé à l’acte, donc vendeur automatiquement protégé. C’est faux aussi.
Le vrai dossier repose sur la preuve de la connaissance ou, au minimum, sur un faisceau d’indices montrant que le vendeur ne pouvait pas ignorer l’état réel des revêtements litigieux.
IV. Ce qu’il faut prouver concrètement : périmètre du plomb, antériorité, connaissance, coût réel
Le mot « plomb » ne suffit pas. Il faut qualifier le dossier.
Première question : où le plomb a-t-il été découvert exactement ?
Deuxième question : dans quel état étaient les revêtements ?
Troisième question : quelle était la situation au moment de la vente ?
Quatrième question : quels éléments permettent d’imputer au vendeur une connaissance du problème ?
Les pièces les plus utiles sont souvent :
- le CREP annexé à l’acte, avec son périmètre exact ;
- les anciens CREP ou diagnostics réalisés lors d’une précédente vente, d’une location, d’une succession ou de travaux ;
- les devis de recouvrement, décapage, remplacement de menuiseries ou traitement de peintures anciennes ;
- les factures de travaux portant précisément sur les zones où le plomb est retrouvé ;
- les photographies et constats montrant des revêtements dégradés, écaillés, poncés ou recouverts avant la vente ;
- les échanges avec notaire, agent immobilier, artisans, copropriété ou diagnostiqueur ;
- les rapports de chantier ou d’entreprise expliquant pourquoi le plomb n’a été mis en évidence qu’au stade de la dépose ou de la rénovation.
Le dossier gagne en force lorsqu’il établit non seulement la présence du plomb, mais aussi son incidence concrète : arrêt du chantier, besoin de traitement spécialisé, remplacement de menuiseries, impossibilité de louer rapidement, coût de sécurisation des lieux, ou découverte d’un ancien document plus alarmant.
V. Le CREP négatif n’efface pas la mauvaise foi du vendeur si d’autres indices la démontrent
La logique probatoire admise par la Cour de cassation dans les autres contentieux de diagnostic demeure instructive.
Dans l’arrêt du 13 janvier 2010, n° 08-21.677, rendu à propos des termites, la troisième chambre civile approuve la réticence dolosive du vendeur qui avait laissé insérer à l’acte la mention d’un état parasitaire négatif alors que sa connaissance de l’infestation était caractérisée.
La matière est différente, mais la méthode de preuve est transposable. Un document rassurant annexé à l’acte ne lave pas automatiquement le vendeur si les faits démontrent qu’il détenait déjà une information plus précise ou contradictoire.
Dans un dossier plomb, les indices de connaissance les plus convaincants sont souvent :
- un ancien CREP plus positif que celui remis à l’acquéreur ;
- des travaux de recouvrement ou de remplacement ciblant exactement les zones litigieuses ;
- des échanges avec une entreprise sur des peintures anciennes ou sur un ponçage à risque ;
- des interventions répétées sur des huisseries, garde-corps, volets, portes ou plinthes très anciennes ;
- la production d’un questionnaire vendeur incomplet ou rassurant en contradiction avec les pièces antérieures.
VI. Quels recours choisir et contre qui
L’article 1644 du code civil donne à l’acquéreur le choix entre rendre la chose et se faire restituer le prix, ou la garder et se faire rendre une partie du prix. En pratique, l’action estimatoire est souvent la plus réaliste dans les dossiers de plomb après vente, parce que l’acquéreur souhaite conserver le bien mais intégrer le coût réel du traitement ou de la remise en état.
Trois configurations reviennent souvent.
Première configuration : le vendeur connaissait déjà le problème. Le dossier se place alors sur le terrain du vice caché aggravé, du dol ou du devoir d’information, avec des dommages-intérêts complets si la connaissance est démontrée.
Deuxième configuration : la connaissance du vendeur n’est pas prouvée, mais le CREP est défaillant. Le litige se déplace alors surtout vers le diagnostiqueur.
Troisième configuration : les deux responsabilités se cumulent. Le vendeur savait, et le constat annexé à l’acte a en plus rassuré à tort l’acquéreur.
Dans les dossiers où la matérialité technique n’est pas encore stabilisée, l’appui d’une expertise bâtiment permet de figer les constats avant tout traitement lourd. La page du cabinet sur les vices cachés immobiliers aide ensuite à ordonner les fondements et les demandes.
VII. Le délai d’action reste un piège classique
L’action en garantie des vices cachés doit être engagée dans les deux ans de la découverte du vice, conformément à l’article 1648 du code civil.
La Cour de cassation rappelle, dans l’arrêt du 5 janvier 2022, n° 20-22.670, que ce délai est un délai de forclusion. Il n’est pas suspendu comme un simple délai de prescription, même s’il peut être interrompu par une demande en justice.
Concrètement, cela signifie qu’après la découverte sérieuse du plomb, il ne faut pas laisser les devis, les discussions amiables et les travaux consommer tout le temps utile sans organiser la stratégie contentieuse.
Conclusion
La découverte de plomb après la vente malgré un CREP négatif n’est pas un dossier automatique. Mais ce n’est pas non plus un dossier sans issue.
Le bon raisonnement tient en cinq points. Le CREP est un document du dossier de diagnostic technique exigé pour certains immeubles anciens. Sa présence n’éteint pas d’elle-même la responsabilité du vendeur. Un constat fautif peut ouvrir une action contre le diagnostiqueur. Le vendeur ne peut pas se réfugier derrière un document rassurant si sa connaissance du problème est démontrée par d’autres pièces. Et l’acquéreur doit qualifier très tôt le périmètre exact du plomb, le coût réel des mesures à prendre et le calendrier procédural.
Le dossier sérieux ne dit donc pas seulement : « il y a du plomb ». Il montre où il était, ce que le vendeur savait, ce que le constat a manqué, ce que cela coûte réellement, et pourquoi cette dissimulation ou cette erreur a pesé sur le consentement ou sur le prix.