Le tribunal judiciaire de Paris, statuant le 30 juillet 2025, examine un litige né de l’inexécution d’un contrat de location. Le bailleur réclame le paiement intégral des loyers restants et l’application d’une clause. Le tribunal doit qualifier cette stipulation et évaluer le préjudice réel. Il réduit la demande après l’avoir requalifiée en clause pénale excessive au regard du préjudice constaté.
La qualification juridique de la stipulation contestée
Le rejet de la qualification de dommages-intérêts forfaitaires
Le tribunal écarte la nature de dommages-intérêts forfaitaires pour la somme réclamée. Il constate que le montant dépasse le prix dû en cas d’exécution intégrale du contrat. Cette somme correspond à l’évaluation conventionnelle du préjudice lié à la rupture. Elle présente ainsi un caractère punitif et contraignant pour le locataire.
La reconnaissance du caractère comminatoire et la requalification
La juridiction retient le caractère comminatoire de la stipulation litigieuse. Elle observe que son objet est de contraindre le locataire à exécuter le contrat jusqu’à son terme. Le tribunal en déduit qu’elle constitue une clause pénale susceptible de modération. Cette analyse rejoint celle d’une cour d’appel ayant statué sur une clause similaire. « En revendiquant la totalité du prix dû en cas d’exécution du contrat jusqu’à son terme sans considération de son exécution, l’indemnité de 20.272,80 euros revêt nécessairement un caractère comminatoire » (Cour d’appel de Paris, le 1 décembre 2023, n°21/16312). La portée de cette qualification ouvre la voie à un contrôle judiciaire de proportionnalité.
Les modalités de la réparation du préjudice subi
La méthode de calcul du préjudice réellement subi
Le tribunal procède à une évaluation concrète du préjudice du bailleur. Il retient les loyers échus impayés et la valeur des loyers futurs non perçus. Il exclut la taxe sur la valeur ajoutée pour la réparation du préjudice futur. Le préjudice s’établit donc à la différence entre la demande initiale et ce calcul. La demande excédentaire est jugée manifestement excessive au regard de ce préjudice.
La réduction judiciaire et les autres mesures ordonnées
Le juge use de son pouvoir de modération prévu par l’article 1231-5 du code civil. Il réduit le montant réclamé au strict préjudice calculé, soit 4.667,89 euros. Cette approche est cohérente avec une jurisprudence récente sur la modération. « La cour fixera, les considérant comme manifestement excessives, le montant des deux indemnités… à la somme de 1 euro chacune » (Tribunal judiciaire de Chalons-en-Champagne, le 30 juillet 2025, n°24/01654). Le tribunal ordonne aussi la restitution en nature du matériel sous astreinte. Il rejette toute demande de dommages-intérêts complémentaires non justifiés. La décision affirme le rôle modérateur du juge face aux clauses abusives. Elle protège le débiteur contre des sanctions disproportionnées à la faute commise.