Le propriétaire est-il responsable des nuisances causées par son locataire ?

Analyse pratique du cabinet

La fiche officielle précise que le propriétaire peut voir sa responsabilité engagée face aux nuisances créées par son locataire s'il n'agit pas après en avoir eu connaissance. En pratique, le dossier se gagne ou se perd sur trois points : la preuve des troubles, la date d'information du bailleur et la réalité de son inaction.

Ce qu’il faut retenir

• Le propriétaire n'est pas automatiquement responsable du seul fait qu'il possède le logement. Il le devient surtout si les nuisances sont sérieuses, répétées, connues de lui et laissées sans réponse utile.
• Dans un immeuble, le syndic et le règlement de copropriété jouent souvent un rôle décisif pour objectiver les manquements et dater les alertes.
• La stratégie doit être distincte selon la place de chacun : voisin victime, bailleur, copropriété ou locataire mis en cause n'ont ni les mêmes preuves à réunir ni les mêmes objectifs procéduraux.

Points de vigilance

• Un dossier de nuisances mal documenté reste fragile, même si le vécu est pénible. Il faut dater, répéter, objectiver.
• La simple plainte orale au bailleur ou au syndic laisse peu de traces. Il faut rapidement passer à des écrits et à des preuves extérieures.
• Le bailleur qui réagit tardivement ou de manière purement formelle s'expose davantage, surtout si les troubles se poursuivent malgré plusieurs alertes.

Pièces à préparer

• Chronologie des troubles, courriers au locataire, au propriétaire et au syndic, ainsi que toute réponse ou absence de réponse significative.
• Constats, témoignages, mains courantes, plaintes, procès-verbaux d'assemblée ou extraits du règlement de copropriété si l'immeuble est en copropriété.
• Pour le bailleur, bail, éventuelle clause résolutoire, mises en demeure adressées au locataire et éléments montrant les diligences réellement accomplies.

Erreurs fréquentes à éviter

• Se contenter d'échanges verbaux alors que la preuve de l'information du bailleur devient centrale.
• Confondre nuisance ponctuelle et trouble anormal du voisinage durablement documenté.
• Engager trop vite une action contre le propriétaire sans démontrer sa carence réelle.

Liens utiles sur notre site

• Troubles de voisinage : bruits créés par des comportements anormaux : pour le cadre général de preuve et de réaction
• Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire : si le bailleur envisage un motif légitime et sérieux à l'échéance du bail
• Rédaction du bail d'habitation : pour le cadre contractuel et les obligations du locataire

Dans les conflits de voisinage liés à un locataire, la bonne question n'est pas seulement "qui gêne ?" mais "qui savait, à partir de quand, et qu'a-t-il réellement fait ?" C'est souvent là que se joue la suite du dossier.

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Quelles sont les obligations du locataire à l'égard du logement qu'il loue ?

Quelles sont les obligations du locataire à l'égard du logement qu'il loue ?

Le locataire doit user paisiblement des locaux loués. Cela signifie qu'il doit utiliser le logement conformément à sa destination (habitation ou usage professionnel) et dans le respect de la tranquilité du voisinage.

En effet, le locataire ne doit pas être à l'origine de nuisances qui excèdent les inconvénients normaux du voisinage, c'est-à-dire que le trouble doit être répété, excessif ou anormal par rapport aux usages du lieu et aux horaires habituels.

Il ne peut donc pas s'agir des bruits de la vie courante (par exemple, enfants qui jouent, talons sur le sol, meubles déplacés occasionnellement, fête occasionnelle, travaux effectués en journée, stationnement temporaire d'un objet dans les parties communes).

Ces troubles peuvent être caractérisés en cas de :

Nuisances sonores ou olfactives (par exemple, utilisation prolongée d’instruments de musique ou d’appareils bruyants à des horaires inappropriés, fêtes fréquentes la nuit)

Violences à l'égard de tiers (par exemple, menaces verbales ou insultes régulières, agressions physiques, harcèlement moral)

Dégradations ou encombrement des parties communes

Non-respect du règlement de copropriété.

Le locataire est responsable des nuisances causées par les personnes qu'il héberge, même si elles sont majeures.

• Nuisances sonores ou olfactives (par exemple, utilisation prolongée d’instruments de musique ou d’appareils bruyants à des horaires inappropriés, fêtes fréquentes la nuit)

• Violences à l'égard de tiers (par exemple, menaces verbales ou insultes régulières, agressions physiques, harcèlement moral)
• Dégradations ou encombrement des parties communes
• Non-respect du règlement de copropriété.

Quelles démarches pour faire cesser les nuisances causées par le locataire ?

Quelles démarches pour faire cesser les nuisances causées par le locataire ?

Action du voisin envers le locataire et le propriétaire

Lorsqu'un voisin est victime de nuisances de la part d'un locataire, plusieurs étapes sont à respecter pour faire cesser le trouble subi.

Le voisin doit aller voir le locataire qui occupe le logement d'où proviennent les nuisances pour lui parler de sa gêne et lui demander de faire cesser ces nuisances.

Si le locataire n'agit pas, le voisin doit lui envoyer un courrier simple. Cette lettre doit mentionner l'origine du trouble, la gêne occasionnée dans sa vie quotidienne et la nécessité de faire cesser les nuisances subies.

Si le locataire n'agit toujours pas, le voisin doit lui envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception le mettant en demeure de faire cesser la gêne occasionnée par le bruit. Cette lettre reprend les informations contenues dans le précédent courrier.

Il est possible d’utiliser un modèle de lettre :

Le voisin doit également envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire du logement pour :

L'informer des nuisances subies en raison du comportement du locataire

Et lui demander d'effectuer toutes les actions/démarches utiles et nécessaires pour faire cesser les nuisances.

Il est possible d’utiliser un modèle de lettre :

Si les nuisances ont lieu dans un immeuble en copropriété, le voisin doit contacter le syndic de copropriété qui avertira le propriétaire du logement.

Il est recommandé au voisin de réunir un maximum de preuves à l'appui des courriers telles que :

Constat du commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire)

Témoignages / pétitions des autres voisins

Plainte ou dépôt de main courante auprès des services de police.

Action du propriétaire envers son locataire

Une fois informé du comportement fautif de son locataire, le propriétaire doit :

Mettre en demeure son locataire de cesser les nuisances. Cette mise en demeure est envoyée par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire).

Elle contient la description des nuisances subies par les voisins ainsi que l'historique des démarches qui ont été faites pour supprimer le trouble. Le propriétaire doit joindre des documents pour appuyer son propos (par exemple, plaintes reçues des voisins).

Si le locataire ne réagit pas, le propriétaire doit faire appel à un conciliateur de justice (démarche gratuite) ou à un médiateur (démarche payante) ou effectuer une procédure participative (démarche payante avec recours à un avocat) pour trouver une solution amiable avec son locataire.

Si les nuisances persistent, le propriétaire peut faire constater la résiliation du bail s'il contient une clause de résiliation pour nuisances. Sinon, il peut demander au juge de résilier le bail.

Le contrat de location peut contenir une clause résolutoire qui prévoit sa résiliation en cas de manquement du locataire à son obligation d'user paisiblement des lieux.

Dans ce cas, si les démarches préalables amiables n'ont pas abouti, le propriétaire peut faire un recours devant le tribunal du lieu de situation de l'immeuble. Par cette action, il demande au juge de :

Constater la résiliation du bail pour faute de son locataire

Expulser le locataire.

Il est recommandé de se faire accompagner par un avocat pour cette procédure.

Le propriétaire peut aussi, lorsque la fin du bail est proche, adresser au locataire au moins 6 mois avant cette date, un congé (préavis) pour motif légitime et sérieux fondé sur l’existence des nuisances.

Si le contrat de bail ne prévoit pas de clause de résiliation pour nuisances, le propriétaire doit agir en justice devant le tribunal du lieu de situation de l'immeuble pour demander la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.

Le propriétaire doit prouver le manquement de son locataire.

Le juge dispose alors d'un large pouvoir pour apprécier si la faute du locataire est d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.

Il est recommandé de se faire assister par un avocat pour cette procédure.

Le propriétaire peut aussi, lorsque la fin du bail est proche, adresser au locataire au moins 6 mois avant cette date, un congé (préavis) pour motif légitime et sérieux fondé sur l'existence des nuisances.

1. Le voisin doit aller voir le locataire qui occupe le logement d'où proviennent les nuisances pour lui parler de sa gêne et lui demander de faire cesser ces nuisances.
2. Si le locataire n'agit pas, le voisin doit lui envoyer un courrier simple. Cette lettre doit mentionner l'origine du trouble, la gêne occasionnée dans sa vie quotidienne et la nécessité de faire cesser les nuisances subies.
3. Si le locataire n'agit toujours pas, le voisin doit lui envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception le mettant en demeure de faire cesser la gêne occasionnée par le bruit. Cette lettre reprend les informations contenues dans le précédent courrier.

• L'informer des nuisances subies en raison du comportement du locataire
• Et lui demander d'effectuer toutes les actions/démarches utiles et nécessaires pour faire cesser les nuisances.

• Constat du commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire)
• Témoignages / pétitions des autres voisins
• Plainte ou dépôt de main courante auprès des services de police.

1. Mettre en demeure son locataire de cesser les nuisances. Cette mise en demeure est envoyée par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire). Elle contient la description des nuisances subies par les voisins ainsi que l'historique des démarches qui ont été faites pour supprimer le trouble. Le propriétaire doit joindre des documents pour appuyer son propos (par exemple, plaintes reçues des voisins).
2. Si le locataire ne réagit pas, le propriétaire doit faire appel à un conciliateur de justice (démarche gratuite) ou à un médiateur (démarche payante) ou effectuer une procédure participative (démarche payante avec recours à un avocat) pour trouver une solution amiable avec son locataire.
3. Si les nuisances persistent, le propriétaire peut faire constater la résiliation du bail s'il contient une clause de résiliation pour nuisances. Sinon, il peut demander au juge de résilier le bail.

• Constater la résiliation du bail pour faute de son locataire
• Expulser le locataire.

Que faire si le propriétaire n'agit pas à l'encontre de son locataire pour faire cesser les nuisances ?

Que faire si le propriétaire n'agit pas à l'encontre de son locataire pour faire cesser les nuisances ?

Le voisin peut faire un recours auprès du tribunal du lieu de situation de l'immeuble pour engager la responsabilité du propriétaire et demander des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Si les nuisances ont lieu dans un immeuble en copropriété, le voisin peut également agir en justice pour demander la résiliation du contrat de bail. Il s'agit d'une action oblique pour laquelle il est recommandée de se faire accompagner par un avocat.

Dans ce cas, il faut prouver :

La violation du règlement de copropriété par le locataire, éventuellement le manquement au contrat de bail

La carence du propriétaire-bailleur, c'est-à-dire le fait qu'il n'a pas agit à l'encontre de son locataire

Le préjudice subi du fait des agissements du locataire.

• La violation du règlement de copropriété par le locataire, éventuellement le manquement au contrat de bail
• La carence du propriétaire-bailleur, c'est-à-dire le fait qu'il n'a pas agit à l'encontre de son locataire
• Le préjudice subi du fait des agissements du locataire.