Le tribunal de commerce d’Aix-en-Provence, par jugement du 3 octobre 2023, statue sur un litige locatif né de la crise sanitaire. Le preneur d’un bail commercial avait unilatéralement suspendu le paiement des loyers durant le premier confinement. Le bailleur assigne en paiement des arriérés et des travaux de remise en état. La juridiction rejette les exceptions de procédure et se déclare incompétente au profit du tribunal désigné par clause. Elle tranche néanmoins le fond du différend contractuel, condamnant le locataire au paiement partiel des sommes réclamées.
La sanction du comportement unilatéral du preneur
La violation de l’obligation de bonne foi dans l’exécution.
Le tribunal rappelle le cadre légal de l’ordonnance du 25 mars 2020. Cette dernière « visait à suspendre les pénalités, clauses résolutoires et conséquences judiciaires des incidents de paiement » (En l’espèce). Elle n’octroyait pas une dispense de paiement mais encourageait la négociation. En appliquant une franchise sans accord, le preneur a procédé par voie de fait. Il s’est ainsi écarté de l’esprit du texte qui supposait des accords bilatéraux. Ce comportement constitue un manquement à l’obligation de bonne foi contractuelle.
La portée de cette analyse est de réaffirmer la force obligatoire du contrat. La bonne foi impose une tentative de dialogue face à des circonstances exceptionnelles. Le juge souligne que le preneur, professionnel aguerri, ne pouvait ignorer ces règles. La situation inédite n’autorise pas à s’affranchir unilatéralement de ses obligations principales. Cette solution s’inscrit dans la lignée de la jurisprudence post-covid. Elle rappelle que les mesures sanitaires ne sont pas imputables au bailleur.
Le rejet des exceptions fondées sur l’inexécution du bailleur.
Le preneur invoquait l’article 1223 du code civil pour une réduction du loyer. Il estimait que l’interdiction d’exploiter équivalait à une exécution imparfaite. Le tribunal écarte cet argument en suivant la jurisprudence constante. « Les mesures de confinement strict liées à l’état d’urgence du printemps 2020 n’étant pas de leur fait » (En l’espèce). Il n’y a donc ni faute du bailleur ni perte de la chose louée. L’obligation de délivrance et de jouissance paisible n’est pas affectée.
La valeur de ce raisonnement est de clarifier le régime des aléas en droit des baux. L’impossibilité d’exploiter résultant d’une mesure générale n’est pas un cas fortuit libératoire. Le bailleur n’a pas à garantir le preneur contre les risques économiques externes. Seul un cas de force majeure pourrait éventuellement suspendre l’obligation de payer. Les restrictions sanitaires, générales et temporaires, ne remplissent pas ces conditions. La créance de loyer demeure donc exigible malgré la fermeture administrative.
La quantification des obligations et l’aménagement des modalités de paiement
La détermination contrôlée du quantum de la créance.
Le tribunal opère un contrôle rigoureux des sommes réclamées par le bailleur. Il relève que le calcul initial des arriérés est erroné. Il constate que les versements partiels effectués par le preneur sont précis. « Le montant de la franchise de loyer litigieuse s’élève donc à 156 809,76 euros » (En l’espèce). Le juge retient ce montant inférieur à la demande initiale. Il fait ainsi prévaloir la réalité des paiements sur l’affirmation non étayée.
Concernant les travaux, le bailleur est débouté pour défaut de preuve. Il ne produit ni état des lieux d’entrée comparatif ni devis probants. Le tribunal note l’absence de justification par des « hommes de l’art » (En l’espèce). La simple évaluation par un administrateur de biens est jugée insuffisante. Cette exigence de preuve matérielle protège le preneur contre des réclamations abusives. Elle rappelle que la charge de la preuve incombe à la partie qui réclame l’exécution.
L’octroi mesuré de délais de paiement et le rejet des demandes accessoires.
Le tribunal use du pouvoir discrétionnaire offert par l’article 1343-5 du code civil. Il accorde un étalement sur six mois, bien en deçà des deux ans sollicités. Il considère que le temps écoulé depuis les faits constitue déjà un délai implicite. « Un retour à meilleure fortune est possible pour une entreprise de son secteur d’activité en 2024 » (En l’espèce). Le moratoire est strictement encadré avec des échéances mensuelles fixes. Toute défaillance entraîne l’exigibilité immédiate du solde, protégeant ainsi le créancier.
Les demandes indemnitaires sont rejetées pour les deux parties. La résistance du preneur n’est pas jugée abusive au regard du contexte inédit. « Le caractère exceptionnel de la situation permet d’écarter la résistance abusive » (En l’espèce). Le bailleur obtient cependant une indemnité sur le fondement de l’article 700 du CPC. L’exécution provisoire est ordonnée pour assurer l’effectivité de la décision. Ce dispositif équilibré sanctionne la faute tout en tenant compte des circonstances.