Servitude de passage pour cause d’enclave : conditions, tracé et indemnité sous l’article 682 du Code civil

La maison est construite au bout d’un chemin. Le chemin appartient au voisin. Un jour, le voisin pose un portail, change le code, ferme l’accès. Il reste un escalier de quatre-vingt-dix-neuf marches. Le propriétaire devient prisonnier de son propre terrain. Ce scénario, ce n’est pas une hypothèse d’école : c’est l’affaire jugée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 14 janvier 2016, publiée au Bulletin¹.

La servitude légale de passage pour cause d’enclave est l’un des rares mécanismes du Code civil qui permettent à un propriétaire d’obtenir, contre son voisin, un droit réel sans son consentement. Elle tempère l’absolutisme de l’article 544. Elle repose sur quatre articles seulement — 682, 683, 684 et 685 — mais alimente un contentieux constant devant la troisième chambre civile et les juridictions du fond. Les décisions récentes rendues en 2025 et 2026 par les cours d’appel de Paris, Toulouse, Aix-en-Provence, Nîmes, Nancy et Orléans confirment la vigueur de ce contentieux².

Le présent article expose les conditions de la servitude, les règles de détermination du tracé, et le régime de l’indemnité. Il s’appuie exclusivement sur les arrêts publiés et sur les motifs des juridictions, non sur les arguments des parties. Le lecteur trouvera, à chaque étape, les articles du Code et la citation du passage utile. Pour une assistance contentieuse, le cabinet intervient en matière de servitudes immobilières devant le tribunal judiciaire et les cours d’appel.

I. Les conditions légales de la servitude de passage pour cause d’enclave

A. L’état d’enclave : absence d’issue ou issue insuffisante sur la voie publique

L’article 682 du Code civil pose la règle. Il dispose : « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. »³

Deux situations ouvrent le droit au passage. La première est l’absence totale d’issue. La seconde est l’issue insuffisante. La suffisance s’apprécie au regard de la destination du fonds. Un terrain agricole n’appelle pas le même accès qu’une maison d’habitation ; une maison d’habitation n’appelle pas le même accès qu’un immeuble destiné à la construction ou au lotissement.

La troisième chambre civile a consacré cette lecture finaliste dans son arrêt du 14 janvier 2016. L’accès par un véhicule automobile, juge-t-elle, « correspond à l’usage normal d’un fonds destiné à l’habitation »¹. Un escalier de quatre-vingt-dix-neuf marches très pentues ne constitue donc pas une issue suffisante pour une maison d’habitation. Cet arrêt est publié au Bulletin ; il s’impose aux juridictions du fond.

La cour d’appel de Toulouse, dans son arrêt du 5 février 2025, a repris cette même construction. Elle rappelle que l’issue doit être appréciée en fonction de la destination du bien et du temps présent, non au regard d’une configuration ancienne⁴.

B. La notion d’usage normal du fonds : un accès apprécié in concreto

L’usage normal est un standard. Il commande une appréciation concrète des lieux, du bâti, des véhicules nécessaires, et de l’activité qui s’y déroule. La cour d’appel de Paris, dans son arrêt du 7 mars 2025, a jugé enclavée une parcelle qui longeait un mur de soutènement de gare du RER D. Le passage existant, fermé par un portail dont la clé n’était détenue qu’après expertise, ne constituait pas « un passage suffisant au sens de l’article 682 »⁵.

L’appréciation de la suffisance intègre le projet du propriétaire. L’article 682 vise la « réalisation d’opérations de construction ou de lotissement ». La cour d’appel de Paris a jugé que l’absence de certificat d’urbanisme opérationnel n’est pas une condition de l’action : l’enclave se juge au fonds lui-même, pas à l’état d’avancement du dossier administratif⁵. La solution prévient toute exigence prétorienne non prévue par le texte.

Pour autant, l’aménagement coûteux mais possible sur son propre terrain peut exclure l’enclave. La troisième chambre civile, le 12 juillet 2018, a cassé pour défaut de base légale un arrêt qui reconnaissait l’enclave « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si M. et Mme Z… ne disposaient pas d’une solution de nature à remédier à l’absence d’issue au fond de leur terrain »⁶. Le juge doit donc instruire systématiquement la possibilité d’un accès interne au fonds, même sinueux, même onéreux, à condition que le coût ne soit pas disproportionné à la valeur du bien ou à l’usage attendu.

C. Les exclusions : tolérance de passage et solutions alternatives

Une tolérance n’est pas un droit. Le propriétaire qui traverse le fonds voisin avec la permission de celui-ci ne bénéficie pas d’une issue au sens juridique. Mais la Cour de cassation en tire une conséquence paradoxale pour le demandeur : aussi longtemps que la tolérance dure, il n’est pas enclavé.

La troisième chambre civile, le 15 février 2018, a cassé un arrêt qui avait reconnu l’enclave malgré l’existence d’une tolérance effective. Elle juge, au visa de l’article 682, que « n’est pas enclavé le fonds qui bénéficie d’une tolérance de passage lui permettant un libre accès à la voie publique pour les besoins de son exploitation tant que cette tolérance est maintenue »⁷. La solution protège la rationalité économique du voisinage : tant qu’un accès est offert, fût-il précaire, la servitude légale ne joue pas. Elle renaîtrait le jour où la tolérance cesserait.

Cette règle place le fonds dans une situation instable. Le propriétaire qui veut sécuriser son accès doit, avant la fermeture du chemin, faire reconnaître un titre conventionnel. À défaut, il devra agir postérieurement à la rupture de la tolérance, ce qui alourdit la procédure et peut ralentir un projet de vente immobilière.

II. La détermination de l’assiette et du tracé

A. Le principe du trajet le plus court et le moins dommageable

L’article 683 du Code civil commande le tracé. Il dispose : « Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé. »⁸

La règle pose deux critères hiérarchisés, en apparence contradictoires. Le trajet le plus court est la règle de principe. Le trajet le moins dommageable en est la modulation. Les juridictions du fond arbitrent au cas par cas, souvent sur la base d’un rapport d’expertise.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence, le 20 février 2025, a illustré l’arbitrage : elle a confirmé l’assiette retenue par le premier juge, mais infirmé le montant de l’indemnité de désenclavement, portée à 48 010 euros au bénéfice du propriétaire du fonds servant⁹. Cette décomposition montre la structure classique du contentieux : fixation du tracé d’abord, évaluation de l’indemnité ensuite.

La cour d’appel de Nîmes, le 18 décembre 2025, rappelle la combinaison : l’article 682 ouvre le droit, l’article 683 ordonne le choix du tracé. Elle rappelle les termes du texte : « Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé. »¹⁰

B. L’office du juge : fixation obligatoire de l’assiette en présence des propriétaires intéressés

La troisième chambre civile, par un arrêt du 20 mai 2021 publié au Bulletin, a précisé l’office du juge de l’enclave. Elle juge : « Lorsque les propriétaires intéressés sont parties à l’instance, le juge qui constate l’état d’enclave d’un fonds est légalement tenu de déterminer, conformément aux dispositions de l’article 683 du code civil, l’assiette de la servitude de passage en faveur de ce fonds. »¹¹

Cette obligation d’office a une conséquence procédurale forte. La cour ajoute : « Ne modifie pas l’objet du litige la cour d’appel qui fixe l’assiette de la servitude de passage selon un autre tracé que celui réclamé par le propriétaire du fonds enclavé, dès lors que les propriétaires des parcelles grevées par le passage qu’elle retient sont parties à l’instance. »¹¹

Concrètement, le demandeur qui sollicite un tracé A ne lie pas le juge. Si l’expertise privilégie un tracé B, le juge peut retenir B, à une seule condition : les propriétaires des parcelles concernées par le tracé B doivent avoir été mis en cause. La règle commande au conseil d’élargir en amont l’assignation à tous les riverains potentiellement traversés, faute de quoi l’action peut buter sur une fin de non-recevoir ou imposer une instance nouvelle.

Ce principe renvoie à une règle ancienne : dans un arrêt du 23 avril 1992, la troisième chambre civile jugeait déjà que « dès lors que les propriétaires de tous les fonds concernés ont été mis en cause, le juge, saisi d’une demande tendant à obtenir la reconnaissance d’une servitude de passage, est tenu de déterminer l’assiette de cette servitude »¹². L’arrêt de 2021 en renouvelle la formulation et en publie la solution au Bulletin.

C. Le cas particulier de l’enclave résultant de la division d’un fonds

L’article 684 du Code civil énonce une règle dérogatoire. Il dispose : « Si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes. Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l’article 682 serait applicable. »¹³

La règle impose un réflexe au praticien. Avant d’assigner, il faut vérifier l’origine de l’enclave. Si elle résulte d’un partage successoral, d’une vente ou d’un échange récent, le passage ne peut pas être sollicité sur les fonds voisins étrangers à l’acte. Il doit l’être sur les fonds issus de la division, même si ce tracé est moins commode.

La cour d’appel de Nancy, le 27 novembre 2025, l’a rappelé en écartant l’application de l’article 684 : les parcelles en cause n’avaient fait l’objet d’aucune division commune, de sorte que la règle générale de l’article 682 reprenait son empire¹⁴. Elle a également rappelé qu’une servitude de passage, discontinue par nature, ne peut pas s’acquérir par prescription : seuls l’assiette et le mode peuvent l’être, sur le fondement de l’article 685¹⁴.

Le tribunal judiciaire de Saint-Pierre de La Réunion, le 6 février 2026, a illustré l’application positive de l’article 684 : l’enclave des parcelles résultait de la division d’une ancienne parcelle unique, de sorte que l’assiette devait être fixée en application de ce texte, et non sur les fonds de voisins étrangers à l’acte¹⁵.

L’article 684 conserve une portée au-delà de la division proprement dite. La troisième chambre civile, dans un arrêt publié au Bulletin du 21 juin 1983, a jugé que la servitude de l’article 684 alinéa 1 « a un fondement légal » ; « l’acquéreur de la parcelle devenue enclavée par suite de la division du fonds, ne peut se voir refuser un droit de passage sur le fonds issu de la division, au motif que l’auteur commun a renoncé au bénéfice de cette servitude »¹⁶. Une renonciation conventionnelle par l’auteur commun ne lie donc pas l’acquéreur ultérieur de la parcelle enclavée. La règle protège le sous-acquéreur contre les stipulations anciennes dont il n’était pas partie.

III. L’indemnité, la prescription et le contentieux

A. Le principe d’une indemnité proportionnée au dommage

L’article 682 impose au propriétaire du fonds dominant une contrepartie : « une indemnité proportionnée au dommage »³. La règle est de bon sens. Le passage grève le fonds servant ; il diminue sa valeur de marché ; il affecte la tranquillité des occupants ; il introduit un flux humain ou automobile sur le terrain.

La cour d’appel d’Orléans, dans un arrêt du 29 décembre 2025, a rappelé le standard : « l’article 682 précise que le fonds servant doit recevoir une indemnité proportionnée au dommage que le droit de passage peut occasionner »¹⁷. La cour a confirmé la fixation par le premier juge à 16 400 euros, montant correspondant à la valeur vénale déterminée par l’expert, refusant de retenir les majorations complémentaires sollicitées par la copropriété au titre du trouble de jouissance.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence, le 20 février 2025, a retenu, après expertise, une indemnité de désenclavement de 48 010 euros⁹. La cour d’appel de Nîmes, le 18 décembre 2025, a constaté que la méthode retenue par l’expert combinait la superficie de l’assiette, la valeur du terrain au mètre carré et un coefficient de dépréciation, en l’espèce une décote comprise entre quarante et cinquante pour cent¹⁰.

B. Les méthodes d’évaluation retenues par les juridictions du fond

Trois méthodes se dégagent. La première est celle de la valeur de l’emprise : surface grevée multipliée par le prix au mètre carré, avec une décote traduisant la conservation de la nue-propriété par le fonds servant. La deuxième est celle de la moins-value globale : estimation d’une perte de valeur vénale de la propriété, souvent adossée à l’avis d’une agence immobilière ou à un rapport d’expertise. La troisième est la méthode mixte, qui additionne l’emprise et un trouble de jouissance.

La cour d’appel de Nîmes a détaillé la méthode de l’emprise. Un tracé de 285 mètres sur 3 mètres de large — 855 mètres carrés — a été évalué sur la base d’un prix de 3 euros le mètre carré, puis affecté d’une décote de 50 %¹⁰. L’agence immobilière consultée concluait, par comparaison, à une moins-value globale de 20 % sur une propriété estimée, soit un chiffre de même ordre¹⁰.

La cour d’appel de Poitiers, le 21 janvier 2025, a combiné les deux méthodes pour évaluer l’indemnité due au titre d’un tracé empruntant des parcelles inconstructibles, avec un coefficient de perte de jouissance adapté à l’état du terrain, « actuellement en friche et broussailles »¹⁸.

Ces méthodes ne sont pas interchangeables. Le conseil du fonds servant a intérêt à privilégier la moins-value globale, toujours supérieure à la pure emprise. Le conseil du fonds dominant retiendra la méthode de l’emprise, corrigée d’une décote importante. L’expert reste le pivot du débat.

C. La prescription : assiette acquise par trente ans, indemnité prescriptible

L’article 685 du Code civil combine deux règles. Il dispose : « L’assiette et le mode de servitude de passage pour cause d’enclave sont déterminés par trente ans d’usage continu. L’action en indemnité, dans le cas prévu par l’article 682, est prescriptible, et le passage peut être continué, quoique l’action en indemnité ne soit plus recevable. »¹⁹

La première règle est un compromis entre la rigueur de l’article 691 — qui interdit l’acquisition des servitudes discontinues par prescription — et la réalité des usages. Le droit au passage ne naît pas de la prescription ; l’enclave suffit à le faire naître. Mais l’assiette concrète peut se cristalliser par un usage continu de trente ans. Le passage historique, effectivement emprunté, s’impose alors même s’il n’est pas le plus court.

La seconde règle inverse la protection. L’indemnité est soumise à la prescription de droit commun. Le propriétaire du fonds servant qui tolère pendant plus de cinq ans l’usage du passage sans demander d’indemnité voit son action en paiement se heurter à la prescription. Le passage, lui, se continue : l’extinction de la créance indemnitaire ne vaut pas extinction de la servitude.

Le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, dans un jugement du 16 décembre 2025, a rappelé ces deux dispositions en combinant les articles 682 et 685 pour ordonner le désenclavement d’une parcelle au profit d’acquéreurs récents²⁰. Le juge a retenu l’usage trentenaire pour cristalliser l’assiette, mais a écarté la prescription acquisitive en tant que source autonome du droit au passage.

Conclusion pratique

La servitude de passage pour cause d’enclave se joue sur quatre axes. D’abord, le diagnostic d’enclave, au regard de la destination du fonds et de l’usage normal attendu. Ensuite, l’identification des propriétaires à mettre en cause, pour permettre au juge de fixer l’assiette sans buter sur une irrecevabilité. Puis, le choix du tracé, entre le plus court et le moins dommageable, sur la base d’un rapport d’expertise contradictoire. Enfin, l’évaluation de l’indemnité, méthode de l’emprise ou moins-value globale, selon la stratégie retenue.

Le contentieux s’accommode mal des approximations. Une assignation mal calibrée, un défaut de mise en cause d’un riverain, une absence d’expertise préalable peuvent compromettre l’action. Les décisions récentes, de la troisième chambre civile aux cours d’appel, confirment que le juge exerce un contrôle étroit sur les conditions et sur la proportionnalité de l’indemnité. Le cabinet Kohen Avocats intervient en matière de contentieux immobilier et de servitudes devant le tribunal judiciaire de Paris et les cours d’appel d’Île-de-France, et conseille également ses clients en matière de partage successoral lorsque l’enclave résulte d’une division successorale.