Clause résolutoire du bail d’habitation : acquisition, mise en œuvre et jurisprudence récente

La clause résolutoire figure dans presque tous les baux d’habitation. Elle autorise le bailleur à faire constater la résiliation de plein droit du contrat lorsque le locataire ne paie pas son loyer. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été profondément remanié par la loi « anti-squat » du 27 juillet 2023. Le délai laissé au locataire après commandement de payer est passé de deux mois à six semaines, et l’insertion de la clause est devenue obligatoire. La Cour de cassation a rendu, en moins de deux ans, plusieurs décisions qui précisent l’application dans le temps de cette réforme, la force du délai suspensif accordé par le juge, et la place du bailleur face au locataire défaillant. Cet article rassemble les règles et les solutions prétoriennes à jour pour le printemps 2026.

I. Le cadre juridique de la clause résolutoire

A. Le fondement légal issu de la loi du 6 juillet 1989

L’article 24, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre, depuis l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, le régime de la clause résolutoire dans les baux d’habitation relevant du secteur libre comme du secteur social. Le texte dispose désormais : « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

L’insertion de la clause n’est plus facultative. Le législateur l’a rendue obligatoire. Le bail qui n’en comporterait pas ne prive pas le bailleur de la faculté légale : la clause est réputée incluse de plein droit. Le même article prévoit trois hypothèses d’acquisition : le défaut de paiement du loyer, le défaut de paiement des charges, et le non-versement du dépôt de garantie.

Le commandement de payer est le préalable obligatoire. Il est signifié par commissaire de justice. Il contient, à peine de nullité, les mentions énumérées à l’article 24 : décompte de la dette, mention du délai de six semaines pour payer, information sur la saisine possible du fonds de solidarité pour le logement, et indication de la possibilité de saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir des délais. Ces mentions protègent le locataire, réputé partie faible, et leur absence entraîne la nullité du commandement, ce qui prive le bailleur de son point de départ.

B. Le jeu de la clause : acquisition de plein droit et rôle du juge

L’acquisition de la clause résolutoire est automatique. Au terme des six semaines sans règlement intégral, le bail est résilié de plein droit, sans intervention préalable du juge. Le rôle du juge se limite alors à constater la résiliation déjà acquise.

Cette logique explique le contentieux. Le bailleur saisit le juge des contentieux de la protection aux fins de constat de l’acquisition de la clause, du paiement des arriérés, de l’expulsion et de la fixation d’une indemnité d’occupation. Le locataire, de son côté, peut demander la suspension des effets de la clause et l’octroi de délais de paiement, sur le fondement des articles 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du Code civil. Dès lors que le juge accorde des délais et suspend la clause, le contrat n’est pas résilié tant que le locataire respecte l’échéancier.

Le pouvoir du juge n’est pas une faveur. Il s’exerce au regard des capacités réelles du locataire et de sa bonne foi. La loi du 6 juillet 1989 lui permet d’octroyer jusqu’à trente-six mois de délais. Pendant cette période, les effets de la clause sont suspendus. Si le locataire respecte l’échéancier, la clause est réputée n’avoir jamais joué. S’il manque à un seul terme, la clause redevient acquise.

C. Un contentieux encadré par des textes de procédure civile d’exécution

L’expulsion ne peut intervenir qu’à l’issue d’un jugement constatant la résiliation. Elle est régie par les articles L. 411-1 et suivants et L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution. Un commandement de quitter les lieux est signifié. Le locataire dispose en principe de deux mois pour partir volontairement, sauf décision contraire du juge. Pendant la trêve hivernale, du 1ᵉʳ novembre au 31 mars, l’expulsion est suspendue, sous réserve des exceptions légales.

II. L’application dans le temps de la réforme du 27 juillet 2023

A. Le doute sur les baux en cours

Le passage de deux mois à six semaines soulevait une question immédiate : cette réforme s’appliquait-elle aux baux déjà signés ? La réponse intéresse autant les propriétaires bailleurs, impatients de raccourcir le délai, que les locataires, soucieux de conserver le temps prévu par leur contrat. Les clauses des baux antérieurs mentionnaient toutes le délai de deux mois alors en vigueur.

Un tribunal judiciaire a saisi la Cour de cassation d’une demande d’avis. La Haute juridiction a statué le 13 juin 2024.

B. La réponse de la Cour de cassation du 13 juin 2024

Par avis n° 24-70.002, la Cour énonce : « Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait : « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ». Ce texte dispose désormais : « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. (…) ». La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction. »¹

La règle est simple. Pour un bail signé avant le 29 juillet 2023, le délai reste de deux mois. Pour un bail signé ou tacitement reconduit postérieurement, le délai est de six semaines. Le bailleur doit donc connaître la date exacte du contrat avant de faire délivrer un commandement.

C. Les conséquences pratiques de l’avis du 13 juin 2024

Le commandement délivré dans les formes de la loi nouvelle, mentionnant six semaines, alors que le bail est antérieur, reste valable s’il concède un délai plus long. Ce n’est que lorsque le commandement mentionne un délai inférieur à celui que la loi en vigueur au jour de la signature accordait au locataire que la nullité est encourue. Les bailleurs avisés font rédiger deux modèles : l’un visant deux mois pour les baux antérieurs, l’autre visant six semaines pour les baux postérieurs à la réforme.

La solution rendue en formation de section est générale. Elle a été reprise depuis lors par les juridictions du fond. Ainsi, le tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion a rappelé, le 6 octobre 2025, que « ces dispositions nouvelles ne peuvent avoir pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours »². La règle est désormais stabilisée.

III. La suspension des effets de la clause et l’intangibilité des délais accordés

A. Le principe : des délais suspensifs strictement appliqués

Le locataire qui paie partiellement et sollicite des délais espère conserver le logement. Le juge peut accorder ces délais et suspendre la clause. Cette suspension n’est pas une remise. Elle est conditionnée à l’exécution scrupuleuse de l’échéancier.

La Cour de cassation, par sa troisième chambre civile, a rendu le 26 octobre 2023 un arrêt de principe, en formation de section, publié au bulletin, sous le numéro 22-16.216. Il statue sur un bail commercial, mais la motivation se transpose au bail d’habitation, le régime de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 reposant sur la même logique que l’article L. 145-41 du Code de commerce.

La Cour énonce : « Il résulte de ce texte que lorsqu’une ordonnance de référé passée en force de chose jugée a accordé au titulaire d’un bail à usage commercial des délais pour régler un arriéré de loyers et le loyer courant en suspendant la réalisation de la clause résolutoire, le non-respect de ces délais rend la clause définitivement acquise sans que la mauvaise foi de la bailleresse à s’en prévaloir puisse y faire obstacle. »³

B. La neutralisation de la bonne foi et de la mauvaise foi

La Cour d’appel de Toulouse avait cherché à pondérer la solution. Elle avait relevé que la locataire avait versé 20 000 euros en huit mois, alors même que l’ordonnance de référé lui avait accordé vingt-quatre mois, et que le solde restant dû était minime par rapport à la dette initiale. Elle avait jugé que la bailleresse, en se prévalant de la clause pour un tel reliquat, était de mauvaise foi. Elle en avait déduit que la clause devait être réputée ne pas avoir joué.

La Cour de cassation casse. Elle retient que la mauvaise foi du bailleur ne peut faire obstacle à l’acquisition de la clause, dès lors que les délais fixés par l’ordonnance de référé n’ont pas été respectés. La solution est sévère. Elle fait peser un risque maximal sur le locataire en difficulté : une échéance manquée, fût-elle mineure, rend la clause définitivement acquise.

Cette rigueur traduit un choix de politique jurisprudentielle. Le juge des délais a arbitré une fois. Le bailleur a accepté le compromis par la non-contestation. La Cour refuse qu’un second contrôle, sur le terrain de la bonne foi, vienne remettre en cause la certitude attachée à l’ordonnance. La sécurité juridique du dispositif de délais suppose que chacun en respecte les termes.

C. La portée de la solution en bail d’habitation

Le raisonnement se transpose. Lorsque le juge des contentieux de la protection a suspendu les effets de la clause résolutoire au titre de l’article 24, V, et fixé un échéancier, la moindre défaillance rend la clause acquise. Le locataire qui croit bénéficier d’une indulgence supplémentaire parce qu’il a remboursé la plus grande part s’expose à une expulsion. Le bailleur peut alors saisir immédiatement le juge aux fins de constat de la résolution et d’expulsion, sans avoir à délivrer un nouveau commandement.

Le tribunal judiciaire de Bobigny a appliqué cette logique dans deux ordonnances du 2 juin 2025, décidant d’une expulsion conditionnelle avec suspension des effets de la clause, le juge rappelant que « ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail (…) est résilié »⁴.

IV. Les pièges du commandement et la stratégie des parties

A. Les mentions obligatoires : un formalisme strict

La nullité du commandement de payer est un moyen souvent invoqué par le locataire. L’article 24, II, de la loi du 6 juillet 1989 impose un ensemble de mentions à peine de nullité : décompte précis de la dette, délai légal pour payer, information sur les dispositifs d’aide, rappel des voies de recours. Le défaut d’une seule mention suffit à paralyser la procédure. Le juge contrôle d’office cette régularité, le moyen étant d’ordre public dans son volet informatif.

Le bailleur, pour limiter le risque, doit confier la rédaction à un professionnel averti. L’assurance à laquelle le locataire est tenu en application de l’article 7, g, de la loi du 6 juillet 1989 doit également être vérifiée. La résiliation pour défaut d’assurance obéit à un régime distinct prévu à l’article 24, I, 2°, avec un délai d’un mois après mise en demeure demeurée infructueuse.

B. La saisine préalable de la CCAPEX

Depuis la loi du 24 mars 2014, les bailleurs personnes morales, autres que les sociétés civiles strictement familiales, doivent saisir la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) au moins deux mois avant la délivrance du commandement. L’article 24, II, sanctionne l’omission par l’irrecevabilité de la demande. Le tribunal judiciaire de Melun a rappelé, le 13 janvier 2026, que cette exigence est d’ordre public⁵. Le bailleur personne morale qui néglige cette formalité voit sa procédure rejetée, même sur le fond justifiée. Le bailleur personne physique en est dispensé.

C. L’articulation avec les procédures collectives

Le locataire faisant l’objet d’une procédure collective soulève un contentieux classique. La Cour de cassation a tranché par un arrêt du 23 octobre 2019, n° 18-14.823, publié au bulletin : « Ni l’article L. 622-21 du code de commerce, ni l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, ne font obstacle à l’action aux fins de constat de la résolution d’un contrat de bail d’habitation par application d’une clause résolutoire de plein droit qui a produit ses effets avant le jugement de liquidation judiciaire, dès lors que le locataire n’a pas demandé de délais de paiement, cette circonstance permettant seule de suspendre les effets de la clause. »⁶

La règle est logique. La clause acquise avant le jugement d’ouverture a consommé son effet. L’arrêt des poursuites individuelles ne peut ressusciter un bail déjà résilié. Inversement, le locataire qui a sollicité des délais avant l’ouverture conserve le bénéfice de la suspension, même en liquidation.

V. Conseil pratique et stratégie contentieuse

A. Pour le bailleur

Le bailleur doit agir sans retard. Chaque mois d’impayé creuse l’arriéré et fragilise l’indemnité d’occupation ultérieure. La délivrance du commandement intervient dès que le retard atteint un terme significatif, généralement deux mois, pour éviter le reproche d’une saisine précipitée. Le bailleur doit vérifier, avant toute action, la date du bail, les mentions obligatoires, le respect de la saisine de la CCAPEX s’il est personne morale, et l’absence de surendettement en cours.

Le refus de négocier est rarement la meilleure stratégie. Un protocole d’apurement amiable, contresigné par les parties, peut désamorcer le litige. Il n’éteint pas la clause mais l’encadre. En cas de défaut, le bailleur retrouve toute sa liberté. Un accompagnement par un avocat en droit immobilier évite les erreurs de procédure qui, souvent, retardent l’expulsion de six mois.

B. Pour le locataire

Le locataire qui reçoit un commandement dispose de six semaines pour payer, si le bail est postérieur au 29 juillet 2023, ou de deux mois pour les baux antérieurs. Il doit agir sur deux fronts. Premièrement, réunir la somme ou saisir sans délai le juge des contentieux de la protection d’une demande de délais, sur le fondement de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989. Deuxièmement, saisir les dispositifs sociaux : fonds de solidarité pour le logement, CCAPEX, services sociaux municipaux. La saisine de la commission de surendettement suspend les poursuites, y compris celles relatives au bail, par l’effet de l’article L. 722-2 du Code de la consommation.

Le locataire qui bénéficie d’un échéancier doit le respecter à la virgule. La jurisprudence du 26 octobre 2023 interdit toute indulgence. Un impayé partiel, un jour de retard, un virement non provisionné suffisent. Le locataire doit anticiper les échéances et conserver une trace de chaque paiement.

C. L’arbitrage de l’avocat

La stratégie contentieuse dépend de la qualification des faits. Le bailleur qui s’est plaint d’impayés récurrents ne mène pas le même combat que le propriétaire confronté à un locataire occasionnellement défaillant. Le locataire qui invoque une exception d’inexécution, tirée d’un défaut d’entretien majeur, ne plaide pas comme celui qui reconnaît l’arriéré. La distinction se fait en amont. L’avocat apprécie les pièces, évalue la solidité du commandement, mesure le risque procédural et conseille l’action adaptée. Il peut également articuler l’action locative avec une action en responsabilité contre le diagnostiqueur, l’assureur ou la caution.

Conclusion

La clause résolutoire du bail d’habitation reste l’instrument principal de protection du bailleur contre les impayés. La loi du 27 juillet 2023 a durci le dispositif en raccourcissant le délai à six semaines, mais la Cour de cassation, par son avis du 13 juin 2024, a préservé les droits des locataires sous bail antérieur. La jurisprudence de la troisième chambre civile, en particulier l’arrêt du 26 octobre 2023, impose à toutes les parties une discipline stricte. Le locataire doit respecter à la lettre les délais que le juge lui accorde. Le bailleur doit soigner la régularité formelle de chaque acte. Le conseil d’un avocat spécialisé reste, pour l’une comme pour l’autre, le meilleur moyen d’éviter les erreurs irréparables. Le cabinet Kohen Avocats accompagne bailleurs et locataires à Paris dans la gestion de ces contentieux, de la rédaction du bail aux actions d’expulsion, en articulant, le cas échéant, les volets civil, commercial et pénal.

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