Usted firmó en Francia un compromis de vente para una casa y, unos días después, quiere echarse atrás. Tal vez la hipoteca se ha torcido, apareció un defecto en la visita con un familiar, el notario le envió un documento que no entiende o simplemente ha perdido la confianza. La pregunta que trae casi todo comprador hispanohablante es siempre la misma: ¿ya hay venta y voy a perder la señal?

La respuesta corta tranquiliza y preocupa a partes iguales. En Francia, el comprador particular de una vivienda de uso habitacional dispone de un plazo legal de diez días para retractarse del antecontrato, sin motivo y sin penalización, siempre que ese antecontrato esté sometido a ese régimen y que la retractación se notifique en forma válida dentro del plazo. La ley lo dice así: el comprador no profesional puede retractarse en el plazo de diez días a contar desde el día siguiente a la primera presentación de la carta que le notifica el acto. Pero pasado ese plazo, la regla cambia por completo: la promesa vale venta cuando hay acuerdo sobre la cosa y el precio, según el artículo 1589 del Código civil francés, y salir cuesta dinero, salvo que opere una condición suspensiva pactada o una causa legal de resolución.

Este artículo explica, para un comprador que vive en España o acaba de instalarse en Francia, cómo funciona ese plazo de diez días, cómo se cuenta día a día, cómo se prueba la retractación, qué ocurre con la señal entregada al profesional y qué opciones quedan cuando el plazo ya pasó. Cada término francés se explica en su primera aparición. Las citas literales en francés son breves; lo que sigue en español es una explicación, no el texto oficial.

Para situar el itinerario completo de compra desde España, con poder notarial, señal y préstamo, puede leer también nuestra guía sobre qué significa hacer una oferta de compra aceptada por el vendedor en Francia y si ya existe venta.

I. El plazo de diez días que decide si usted puede salir sin pagar

El derecho de retractación, en francés droit de rétractation, es la facultad de dejar sin efecto el contrato mediante una simple notificación, sin alegar causa. No es un favor comercial de la agencia ni una cláusula que haya que negociar: cuando se aplica, nace de la ley. Su compromis de vente, también llamado promesa sinalagmática de venta (promesse synallagmatique de vente), es el antecontrato por el que vendedor y comprador se comprometen recíprocamente a vender y comprar, quedando la escritura definitiva (acte authentique) para más tarde ante notario. Si ese antecontrato tiene por objeto una vivienda de uso habitacional y usted compra como no profesional (acquéreur non professionnel), ese plazo existe.

El punto que más errores provoca entre compradores españoles es creer que el plazo empieza cuando ellos leen el documento o cuando el notario les explica algo por teléfono. No es así. El punto de partida es una fecha postal o de entrega acreditable, y el cómputo tiene reglas propias que conviene aplicar con calendario en mano.

A. Quién tiene el plazo y sobre qué contratos se aplica

El beneficiario es el comprador no profesional que adquiere un inmueble de uso habitacional, o derechos que dan vocación a la atribución de vivienda, o una venta de inmueble a construir o de alquiler con opción de compra. El artículo L271-1 del Código de la construcción y de la vivienda delimita así su ámbito: todo acto que tenga por objeto la construcción o la adquisición de un inmueble de uso habitacional. La condición de no profesional se aprecia en la persona del comprador: quien compra para vivir, para segunda residencia o como inversión patrimonial privada sigue siendo normalmente no profesional, mientras que quien compra en el ejercicio de su actividad profesional inmobiliaria no disfruta de esta protección.

El acto cubierto es, en la práctica, el antecontrato. Cuando el contrato definitivo va precedido de un contrato preliminar o de una promesa sinalagmática o unilateral, las reglas de retractación se aplican solo a ese contrato o promesa previa. Dicho en español: si usted firmó un compromis, el plazo de diez días se juega sobre ese compromis, no sobre la escritura de dentro de tres meses. Una vez ejercida válidamente la retractación, la promesa queda sin efecto y no hay que firmar la escritura.

Hay un caso distinto que conviene no confundir. Cuando el contrato definitivo se otorga directamente en forma auténtica, sin antecontrato previo, el comprador no profesional dispone de un plazo de reflexión de diez días desde la notificación o entrega del proyecto de escritura, y la escritura no puede firmarse durante ese plazo. En francés se habla entonces de délai de réflexion: usted reflexiona antes de firmar, mientras que en el délai de rétractation usted ya firmó el antecontrato y se desdice después. Para el comprador español que firma a distancia, el supuesto habitual es el primero: antecontrato firmado y notificado, luego diez días para retractarse.

El texto exige además que el acto informe, de forma legible y comprensible, de las condiciones y modalidades de ejercicio del derecho. Los actos mencionados deben indicar, de manera legible y comprensible, la información relativa a las condiciones y modalidades de ejercicio del derecho de retractación o de reflexión. La falta de esa información expone a una multa administrativa, pero sobre todo abre litigios sobre la validez de la notificación. La Corte de Casación ha juzgado que esa información puede figurar en el propio compromiso notificado y que la ley no exige una carta de acompañamiento separada junto al acto enviado por correo certificado. Así lo decidió la Tercera Sala civil el 9 de julio de 2020 al casar una sentencia que había exigido una carta de acompañamiento que la ley no prevé. En aquel caso, el compromiso enviado por carta certificada recibida el 9 de octubre de 2015 detallaba las modalidades de retractación, y la Casación consideró que bastaba, casando la sentencia de Rouen que había declarado irregular la notificación y pronunciado la caducidad de la promesa.

Quedan fuera de este plazo los actos que no tienen por objeto vivienda habitacional, como un local puramente comercial o un terreno sin proyecto de vivienda, y los compradores que actúan como profesionales. También conviene distinguir este plazo legal de otros plazos del itinerario: la oferta de compra aceptada, la condición suspensiva de préstamo o los plazos de la escritura no obedecen a estas mismas reglas. Si su documento se titula offre d’achat y aún no hay antecontrato firmado por ambas partes, la cuestión previa es si ya existe venta, tema tratado en nuestro análisis de la oferta aceptada, la señal y los plazos para reclamar.

En la práctica parisina e de Île-de-France no hay un plazo distinto: la regla es nacional y el tribunal judicial competente aplica los mismos textos. La especificidad local está en la prueba y los tiempos postales, porque muchos compradores firman en agencia en París y reciben la notificación en una dirección en España, con avisos de paso (avis de passage) y plazos de instancia en oficina que conviene conservar.

B. Cómo se cuenta el plazo día a día y cómo se prueba la fecha

El cómputo es la parte donde se pierden más retractaciones válidas en el fondo pero tardías en la forma. El comprador puede retractarse en el plazo de diez días a contar desde el día siguiente a la primera presentación de la carta que le notifica el acto. Tres ideas merecen subrayarse. Primera, el día de partida no se cuenta: si la primera presentación es un lunes, el día uno es el martes. Segunda, el plazo se expresa en días naturales, no solo laborables, pero con una prórroga si cae en fin de semana o festivo, como se verá. Tercera, lo que cuenta es la primera presentación, no el día en que usted recoge efectivamente la carta si fue avisado y no fue a buscarla.

La notificación debe hacerse por carta certificada con acuse de recibo (lettre recommandée avec demande d’avis de réception) o por cualquier otro medio que presente garantías equivalentes para determinar la fecha de recepción o entrega. El acto se notifica al comprador por carta certificada con acuse de recibo o por cualquier otro medio con garantías equivalentes para fijar la fecha de recepción o entrega. Y la retractación se ejerce en esas mismas formas. La facultad de retractación se ejerce en esas mismas formas. En español: si le notificaron por carta certificada, retráctese por carta certificada con acuse de recibo o por un medio con prueba de fecha equivalente, nunca por simple llamada o correo electrónico sin acuse.

Cuando el acto se celebra con intervención de un profesional con mandato para colaborar en la venta, el acto puede entregarse directamente al beneficiario. En ese caso el plazo corre desde el día siguiente a la entrega del acto. Pero esa entrega directa no es informal: debe acreditarse según modalidades fijadas por decreto. El beneficiario inscribe de su puño y letra en el acto la mención de entrega con nombre del profesional, lugar y fecha, y declara conocer que dispone de diez días desde el día siguiente. Si usted firmó en la agencia y escribió a mano esa mención, el plazo corre desde el día siguiente a esa fecha manuscrita. Guarde una copia de esa página: es su calendario oficial.

El cálculo diario combina el texto especial con el derecho procesal común. Cuando un plazo se expresa en días, no se cuenta el día del acto, del acontecimiento o de la notificación que lo hace correr. Esta regla no se suma al día siguiente del artículo L271-1 para regalar un día extra: ambas expresan la misma regla. La Tercera Sala civil lo confirmó el 19 de diciembre de 2024: los artículos L271-1 y 641 del Código de procedimiento civil expresan la misma regla y sus efectos no se acumulan. En aquel asunto, notificada la promesa por carta certificada recibida el 4 de septiembre de 2018, la retractación enviada el 15 de septiembre se juzgó tardía, y el comprador fue condenado a pagar 3.500 euros de daños a la agencia. El error había consistido en contar un día de más por acumulación indebida.

El vencimiento tiene una regla de protección. Todo plazo vence el último día a las veinticuatro horas, y el plazo que vencería normalmente un sábado, domingo, festivo o día no laborable se prorroga hasta el primer día laborable siguiente. Si su décimo día cae en sábado, dispone hasta el lunes siguiente a las 24 horas. Pero no convierta la prórroga en estrategia: los servicios postales, los justificantes de envío y la carga de la prueba juegan en su contra si apura.

La prueba de la notificación merece un desarrollo porque afecta a muchos no residentes. La Casación ha juzgado que el comprador regularmente avisado del paso del cartero que no va a recoger la carta no puede sostener que el plazo no corrió. El 14 de febrero de 2018, la Primera Sala civil casó una sentencia que había considerado que el plazo no había corrido porque dos cartas no habían sido recibidas, cuando constaba que el comprador, avisado el 29 de julio de 2010, se había abstenido de ir a recoger su carta a la oficina. En aquel litigio, la primera carta había vuelto con mención de no distribuible y la segunda como no reclamada, y los compradores se habían negado a reiterar la venta; la vendedor reclamó la cláusula penal y luego demandó al notario. La Casación reprochó a la apelación no haber dado efecto al aviso regular. Moraleja práctica: un avis de passage en su buzón en Francia, o un aviso de llegada en la oficina española si el envío es internacional con seguimiento, puede hacer correr el plazo aunque usted no recoja el sobre.

Para ejercer a tiempo, envíe su retractación por carta certificada con acuse de recibo dirigida a la persona indicada en el acto, normalmente el notario o el profesional depositario, y conserve el justificante de depósito en oficina con fecha y hora, el número de seguimiento, el acuse firmado o su devolución, y una copia exacta de la carta. Si el acto prevé una dirección específica para la retractación, respétela al pie de la letra. Si vive en España y el plazo apura, no confíe en el correo ordinario transfronterizo: presente el envío en oficina y pida el resguardo con fecha, porque lo que contará ante el juez es la fecha de expedición en esas formas y su capacidad para acreditarla. Recuerde que la retractación debe ejercerse en las mismas formas con garantías de fecha que la notificación.

Un ejemplo con calendario ayuda. Suponga que la primera presentación de la carta que notifica el compromis tiene lugar un miércoles 1 de octubre. El plazo de diez días corre desde el día siguiente, jueves 2, que cuenta como día 1, hasta el sábado 11, que sería el día 10. Ese plazo de diez días desde el día siguiente a la primera presentación es el que fija el artículo L271-1. Como el último día cae en sábado, el vencimiento se prorroga al primer día laborable siguiente, es decir, el lunes 13 a las 24 horas, salvo festivo. No añada un día más por el artículo 641, porque ambos textos expresan la misma regla y no se acumulan. Y si el cartero dejó aviso el miércoles 1 y usted no recogió la carta, no espere a recogerla el lunes para ganar tiempo: el aviso regular sin recogida no impide que el plazo haya corrido.

II. Qué ocurre con el dinero y con la venta según llegue usted a tiempo o tarde

El dinero entregado al firmar tiene en Francia un régimen protector durante el plazo, y un régimen contractual severo después. Conviene separar ambos momentos con nitidez, porque muchos compradores confunden la señal del antecontrato con unas arras españolas de desistimiento libre. En Francia, tras el plazo, el desistimiento ya no es libre salvo que el contrato lo permita o que una condición suspensiva falle.

La palabra séquestre designa al depositario de los fondos, normalmente el notario o, con garantías, el profesional inmobiliario. La clause pénale es la pena convencional por incumplimiento. Las arrhes son una suma que permite a cada parte desistir perdiéndolas o devolviendo el doble. El dédit es la facultad de desligarse prevista a cambio de esa pérdida. Cada figura tiene consecuencias distintas.

A. Si se retracta a tiempo: la venta cae y la señal debe volver en 21 días

Durante el plazo, la protección es máxima. Al concluir un acto mencionado en el artículo L271-1, nadie puede recibir del comprador no profesional, directa o indirectamente, ningún pago a ningún título ni en ninguna forma antes de expirar el plazo de retractación, salvo excepciones legales expresas para vivienda nueva y figuras asimiladas. Si las partes convienen un pago posterior al plazo y fijan su importe, el acto se celebra bajo condición suspensiva de entrega de esas sumas en la fecha convenida. Así lo prevé el mismo artículo L271-2. Exigir o recibir un pago en contra de estas reglas se castiga con 30.000 euros de multa. Esa sanción figura en el último párrafo del artículo L271-2.

Hay una excepción operativa frecuente en agencia. Cuando el acto se celebra con intervención de un profesional con mandato y garantía financiera para reembolso, el pago puede recibirse si se efectúa en manos de ese profesional. Es el caso típico de la señal depositada en la agencia con garantía. Si usted ejerce la retractación, el profesional depositario debe devolverle los fondos en veintiún días desde el día siguiente a la retractación. Si el comprador ejerce su facultad de retractación, el profesional depositario le restituye los fondos en el plazo de veintiún días a contar desde el día siguiente a la fecha de esa retractación. Ese plazo de veintiún días corre también desde el día siguiente, de modo que el día de la retractación no se cuenta, por aplicación de la regla general de que el día que hace correr el plazo no cuenta, y vence a las veinticuatro horas del último día con prórroga si cae en fin de semana o festivo.

Cuando el acto se otorga directamente en forma auténtica sin antecontrato previo, ninguna suma puede pagarse durante el plazo de reflexión de diez días. Así lo dispone el artículo L271-2 para el acto auténtico durante el plazo de reflexión. En la práctica del comprador español, retenga lo esencial: si se retracta en forma y plazo, no debe nada, no hay indemnización a la agencia por la no reiteración fundada en esa retractación válida, y la señal debe volver íntegra en veintiún días.

El itinerario práctico para asegurar esa devolución es metódico. Primero, notifique por carta certificada con acuse dentro del plazo y conserve el resguardo. Segundo, reclame por escrito al depositario la restitución, recordando el plazo legal de veintiún días desde el día siguiente a su retractación. Ese es el plazo que impone el artículo L271-2 al profesional depositario. Tercero, si el plazo pasa sin devolución, envíe un requerimiento formal (mise en demeure) por carta certificada, con copia de su retractación y del justificante de envío, y fije un último plazo razonable de unos ocho días. Cuarto, si el vendedor o la agencia sostienen que su retractación fue tardía o irregular, no discuta por teléfono: pida por escrito el motivo preciso, la fecha de primera presentación que invocan y la copia del acuse, y compare con sus propios justificantes. En muchos expedientes con compradores en España, el desacuerdo nace de un aviso no recogido: el aviso regular seguido de no recogida no impide que el plazo haya corrido, pero también fija objetivamente el punto de partida que ambas partes deben respetar.

Si el depositario es el notario, la restitución suele ser fluida una vez acreditada la fecha. Si es una agencia, verifique que dispone de garantía financiera, dato que debe figurar en sus documentos, porque solo ese profesional con garantía puede recibir fondos en este estadio. Si pagó directamente al vendedor antes del vencimiento fuera de las excepciones legales, conserve la prueba del pago y del momento, porque ningún pago podía recibirse antes de expirar el plazo salvo excepción legal expresa, y esa irregularidad puede invocarse ante el juez, sin perjuicio de la sanción administrativa.

Para el diagnóstico energético y otros documentos que a veces hacen dudar tras la firma, recuerde que tienen su propio régimen de reclamación y no se confunden con la retractación. Si su duda viene de un diagnóstico que parece falso, el camino es la acción por error o por incumplimiento informativo, tratada en nuestro análisis del diagnóstico energético falso y la rebaja o anulación.

B. Si el plazo ya pasó: cuándo la venta es definitiva y cómo salir con el menor coste

Pasado el plazo sin retractación válida, el antecontrato produce sus efectos. La promesa de venta vale venta cuando hay consentimiento recíproco de ambas partes sobre la cosa y el precio. Esa frase, que los notarios citan en cada firma, significa que vendedor y comprador ya están obligados a reiterar la venta en escritura auténtica. Negarse sin causa expone a ejecución forzosa o a indemnización, y a la aplicación de la pena prevista.

Hay que leer entonces qué dice exactamente su compromis sobre el dinero entregado. Dos cláusulas se confunden y no valen lo mismo. Si la suma se pactó como arras (arrhes), cada contratante puede desligarse: quien las dio perdiéndolas y quien las recibió devolviendo el doble. Así lo dispone el artículo 1590 del Código civil. Si la suma es una cláusula penal (clause pénale) por incumplimiento, el juez no puede conceder más ni menos de lo pactado en principio, pero puede moderarla o aumentarla si es manifiestamente excesiva o irrisoria, incluso de oficio, y puede reducirla si hubo ejecución parcial. Así lo prevé el artículo 1231-5 del Código civil. Salvo incumplimiento definitivo, la pena solo se debe tras requerimiento al deudor. Esa exigencia de requerimiento previo figura en el último inciso del mismo artículo.

En la práctica de los compromis franceses, la cláusula habitual es una penalidad del diez por ciento del precio en caso de no reiteración injustificada por una parte, con pérdida de la señal para el comprador. No la trate como unas arras españolas de desistimiento automático: si el texto dice clause pénale o indemnité d’immobilisation sin facultad de dédit, no basta con decir que renuncia a la señal para quedar libre; el vendedor puede reclamar la pena completa o la ejecución. Solo si el texto dice expresamente arrhes con facultad de desistir (dédit) rige la regla de pérdida o doble restitución del artículo 1590. Ante la duda, haga traducir la cláusula por un profesional y no notifique un desistimiento que el contrato no prevé.

Quedan tres salidas ordenadas cuando el plazo de diez días pasó. La primera es la condición suspensiva (condition suspensive), sobre todo la de obtención de préstamo. Si su compromis la incluye, y el préstamo se deniega en los términos pactados, la venta queda sin efecto y la señal debe devolverse, siempre que usted acredite haber solicitado el préstamo conforme al contrato y en plazo. Esta vía exige prueba estricta: solicitudes, denegaciones escritas y respeto de importes, duraciones y fechas. No improvise: lea el importe mínimo, el tipo máximo y la fecha límite que figuran en su antecontrato, porque el banco español y el banco francés no documentan igual.

La segunda es la resolución amistosa (résolution amiable). Proponga por escrito al vendedor, vía notario, una salida firmada por ambas partes con devolución total o parcial y reparto de gastos de expediente. Muchos vendedores prefieren recuperar la libertad de vender a pleitear un año por una pena. Formalice cualquier acuerdo en avenant o en escritura del notario, nunca por mensajes.

La tercera es la patología del consentimiento o del objeto: error determinante, dolo por ocultación de información esencial, o incumplimiento grave del vendedor de sus obligaciones de información y entrega. Son vías exigentes, con prueba a su cargo y pericias frecuentes, y no deben confundirse con un simple arrepentimiento. Si su motivo real es un defecto descubierto tras firmar, como humedades, grietas o termitas, el régimen aplicable es el de vicios ocultos y diagnósticos, con sus propios plazos y pruebas, descrito en nuestra guía de humedades, grietas y termitas tras comprar en Francia.

Si usted es quien incumple sin causa y el vendedor reclama la pena, conserve todas las notificaciones y recuerde que el juez puede moderar una penalidad manifiestamente excesiva, incluso de oficio. Esa facultad de moderación o aumento figura en el artículo 1231-5. Si es el vendedor quien se niega a vender, usted puede optar entre exigir la venta o reclamar la pena prevista, con requerimiento previo salvo incumplimiento definitivo. Ese requerimiento previo es la regla del mismo texto.

Para decidir rápido con cabeza fría, aplique esta lista de control. Primero, identifique su fecha de primera presentación o de entrega manuscrita y calcule los diez días sin acumular reglas: día siguiente como día uno, diez días, prórroga solo si el último día es sábado, domingo o festivo. Ese es el cómputo que resulta del artículo L271-1, del artículo 641 y del artículo 642, leídos con la Casación de 2024 que prohíbe acumular. Segundo, verifique si su acto informa del derecho en su propio texto, porque esa información en el compromiso basta sin carta separada según la Casación de 2020. Tercero, si está en plazo, notifique hoy mismo por carta certificada y reclame la devolución en veintiún días al depositario. Ese plazo de veintiún días desde el día siguiente lo impone el artículo L271-2. Cuarto, si está fuera de plazo, lea si su señal son arrhes con dédit o clause pénale, y active la condición suspensiva documentada antes de anunciar un desistimiento. La diferencia entre perder la suma o devolver el doble, y la pena moderable, resulta de los artículos 1590 y 1231-5.

Conclusión

Firmar un compromis en Francia no es reservar una casa como en un portal de anuncios: es comprometerse a comprar, con una única ventana legal de salida sin coste para el particular que compra vivienda. Esa ventana es de diez días desde el día siguiente a la primera presentación o entrega acreditada, se ejerce en las mismas formas certificadas y hace caer la venta con devolución de la señal en veintiún días. El plazo y sus formas nacen del artículo L271-1, la prohibición de pagos anticipados y la restitución en veintiún días del artículo L271-2, con entrega manuscrita cuando interviene profesional según el artículo D271-6. El cómputo no regala días: el día de partida no cuenta y no se acumula con el día siguiente especial, el aviso sin recogida no detiene el plazo, y la información en el propio compromiso basta. Pasado el plazo, la promesa vale venta y solo queda distinguir arras con desistimiento de pena moderable por el juez, o activar una condición suspensiva probada.

Si usted firmó hace pocos días, no espere a entender todo el expediente para asegurar la fecha: envíe hoy la retractación certificada si su decisión es salir, guarde cada resguardo y reclame por escrito la devolución. Si el plazo ya pasó, no notifique un desistimiento que su contrato no permite sin haber leído la cláusula penal y la condición de préstamo. En ambos casos, la prueba de fechas y la literalidad del compromis deciden más que los recuerdos de la visita.