Compró una casa en Francia, firmó ante notario y meses después descubre lo que el expediente de diagnósticos no decía: termitas activas en la estructura, placas de amianto en todo el tejado o pintura con plomo en las habitaciones de los niños. El vendedor se escuda en la cláusula de exoneración de vicios ocultos que figura en la escritura. El profesional que hizo los diagnósticos responde que su obligación es de medios, no de resultado. Y el comprador, a menudo residente en España, se pregunta contra quién puede dirigirse, con qué prueba y en qué plazo. Este artículo responde a esas tres preguntas con los textos vigentes y tres decisiones judiciales recientes que los aplican: un juzgado que condena al diagnostiqueur por un informe de amianto y termitas incompleto, una corte de apelación que deja al vendedor sin exoneración por un diagnóstico de amianto anticuado, y otra que fija cuánto paga el diagnostiqueur y cuánto su aseguradora.

En derecho francés, el vendedor de un inmueble edificado debe entregar al comprador un expediente de diagnóstico técnico, el llamado dossier de diagnostic technique (DDT), que se anexa a la promesa de venta o, si no hay promesa, a la escritura auténtica de venta (artículo L. 271-4 del Código de la construcción y de la vivienda). Ese expediente no es un adorno: según qué documento falte o esté caducado el día de la escritura, el vendedor pierde el derecho a ampararse en la cláusula de exoneración de la garantía de vicios ocultos. Y cuando el documento existe pero es erróneo, el comprador puede dirigirse contra el profesional que lo elaboró, el diagnostiqueur, por responsabilidad extracontractual, aunque el contrato de diagnóstico lo hubiera encargado el vendedor. Cada término francés se explica en su primera aparición y cada plazo se da con su texto de respaldo, porque aquí los plazos lo deciden casi todo.

I. El expediente de diagnóstico técnico: qué documentos exige, quién los paga y cuánto tiempo valen

El expediente lo proporciona y lo paga el vendedor, y debe estar anexado a la promesa de venta o a la escritura. La lista completa figura en el artículo L. 271-4 del Código de la construcción y de la vivienda: el acta de riesgo de exposición al plomo, el estado sobre presencia o ausencia de amianto, el estado relativo a la presencia de termitas, los estados de las instalaciones interiores de gas y de electricidad, el estado de riesgos, el diagnóstico de rendimiento energético y en su caso la auditoría energética, el documento de control del saneamiento no colectivo, la información sobre riesgo de merula (un hongo que pudre la madera) en las zonas delimitadas por decreto, el documento de exposición al ruido de aeródromos y, en los perímetros de los planes de protección de la atmósfera, un certificado de conformidad del aparato de calefacción de leña. La página oficial Service-Public, verificada el 7 de marzo de 2025, resume qué se exige para una casa individual y qué para un piso, y confirma que el expediente debe unirse a la promesa o a la escritura (Service-Public, diagnósticos en caso de venta de una vivienda). Si el estado aportado con la promesa ya no está vigente el día de la escritura auténtica, debe sustituirse por un documento nuevo.

A. Plomo, amianto y termitas: los tres diagnósticos que hacen subir o bajar el precio

El acta de riesgo de exposición al plomo, llamada CREP por sus siglas francesas (constat de risque d’exposition au plomb), consiste en localizar los revestimientos que contienen plomo y, en su caso, describir los factores de degradación del edificio, con una nota de información sanitaria anexa (artículo L. 1334-5 del Código de la salud pública). Solo se exige para viviendas cuyo permiso de construir sea anterior al 1 de enero de 1949. Su vigencia es corta cuando es positivo: debe haberse elaborado menos de un año antes de la promesa de venta; si es negativo, su validez es ilimitada (artículo D. 271-5 del Código de la construcción y de la vivienda, y ficha de los notarios de Francia sobre los diagnósticos técnicos).

El estado sobre el amianto indica la presencia o, en su caso, la ausencia de materiales o productos de construcción que contienen amianto, y se elabora con ocasión de la venta en las condiciones de los artículos L. 271-4 a L. 271-6 (artículo L. 1334-13 del Código de la salud pública). Se exige cuando el permiso de construir es anterior al 1 de julio de 1997. Si no se detecta amianto, la validez es ilimitada, pero atención: si el diagnóstico se realizó antes del 1 de abril de 2013, debe renovarse en caso de venta aunque no hubiera amianto. La reglamentación distingue listas de materiales (las llamadas listas A, B y C), y la lista B incluye expresamente las placas onduladas de fibrocemento de las cubiertas, las pizarras compuestas y los conductos. Un punto que muchos compradores españoles desconocen: la presencia de amianto no degradado no obliga a retirarlo; puede permanecer en su lugar con una evaluación periódica de su estado de conservación. La obligación de desamiantar nace cuando se reforma la cubierta o cuando el material se degrada, y ese matiz decide el importe de la indemnización, como se verá con la sentencia de Montpellier.

El estado relativo a las termitas solo se exige si el inmueble está en una zona delimitada por decreto prefectoral como infestada o susceptible de estarlo a corto plazo (artículo L. 126-24 del Código de la construcción y de la vivienda). Su validez es de seis meses como máximo, y debe rehacerse si un nuevo decreto declara una zona nueva (artículo D. 271-5). El diagnóstico se realiza conforme a la norma NF P03-201: examen visual de las partes visibles y accesibles de todo el edificio, incluidos los locales no habitados, y sondeo mecánico de las maderas visibles y accesibles con punzón. Además, la infestación debe declararse en el ayuntamiento, y la omisión de esa declaración se sanciona con multa de 450 euros. Quien compre en París o en la pequeña corona debe comprobar igualmente el decreto prefectoral aplicable en el sitio de la prefectura, porque las termitas no son solo un problema del suroeste: la obligación nace donde el decreto la crea.

B. Gas, electricidad, saneamiento y riesgos: vigencias distintas y la trampa de la fecha

Cuando la instalación interior de electricidad tiene más de quince años, debe aportarse una evaluación de su estado para valorar los riesgos para la seguridad de las personas, en las condiciones de los artículos L. 271-4 a L. 271-6 (artículo L. 134-7 del Código de la construcción y de la vivienda). Lo mismo rige para el gas en funcionamiento con más de quince años (artículo L. 134-9 del mismo Código). Ambos estados deben haberse elaborado menos de tres años antes de la promesa o de la escritura (artículo D. 271-5). La norma técnica aplicable a la electricidad (FD C16-600) aclara que el objetivo no es un control de conformidad con la reglamentación, sino prevenir riesgos de electrocución e incendio, y que no se exige localizar de forma exhaustiva todas las anomalías: el control se hace sin mover muebles ni desmontar la instalación. Ese detalle protege a veces al profesional, como muestra la sentencia de Pau.

El documento de control del saneamiento no colectivo debe tener menos de tres años, y si la instalación resulta no conforme el día de la escritura, el comprador debe hacer los trabajos de puesta en conformidad en el plazo de un año desde la venta (artículo L. 271-4, II). El estado de riesgos debe tener menos de seis meses, y su ausencia el día de la escritura permite al comprador pedir la resolución del contrato o la rebaja del precio. El diagnóstico de rendimiento energético vale diez años, pero no tiene valor decisorio contra el propietario: sus recomendaciones son indicativas. Quien ya leyó el artículo sobre la etiqueta energética falsa sabe que ese diagnóstico tiene su propio régimen y sus propios plazos (compré una casa en Francia y la etiqueta energética era falsa). La trampa de la fecha es siempre la misma: un documento válido en la promesa pero caducado en la escritura equivale a un documento ausente, y la ausencia hace caer la exoneración del vendedor.

II. El diagnóstico era falso o falta: contra quién reclamar, cómo probarlo y en qué plazo

Tres demandados posibles, tres fundamentos distintos y tres relojes que corren a ritmos diferentes: el vendedor por la garantía de vicios ocultos, el diagnostiqueur por responsabilidad extracontractual, y el notario por pérdida de una oportunidad cuando redactó una escritura ineficaz. Conviene examinarlos en ese orden, porque el primero decide si el precio se corrige y los otros dos deciden quién paga la diferencia.

A. Contra el vendedor: cuándo pierde la cláusula de exoneración de vicios ocultos

El vendedor responde de los defectos ocultos de la cosa vendida que la hacen impropia para el uso al que se destina, o que disminuyen tanto ese uso que el comprador no la habría adquirido, o solo por un precio menor, de haberlos conocido (artículo 1641 del Código civil). No responde de los vicios aparentes, aquellos de los que el comprador pudo convencerse por sí mismo (artículo 1642). Responde de los vicios ocultos aunque no los conociera, salvo que en ese caso hubiera estipulado que no quedaba obligado a garantía alguna: esa es la famosa cláusula de exoneración (artículo 1643). Si conocía los vicios, además de devolver el precio debe todos los daños y perjuicios (artículo 1645); si los ignoraba, solo devuelve el precio y reembolsa los gastos ocasionados por la venta (artículo 1646). Además, quien conoce una información de importancia determinante para el consentimiento de la otra parte debe comunicársela cuando esta legítimamente la ignora o confía en su contratante (artículo 1112-1 del Código civil): ocultar termitas o amianto conocidos encaja en ese deber.

La llave del litigio está en el apartado II del artículo L. 271-4: si el día de la escritura auténtica falta, o está caducado, uno de los documentos de plomo, amianto, termitas, gas, electricidad o saneamiento, el vendedor no puede exonerarse de la garantía de los vicios ocultos correspondientes. La Corte de Apelación de Burdeos lo aplicó el 16 de enero de 2026 con una severidad que todo comprador debe conocer (CA Burdeos, 16 de enero de 2025, RG 21/04329). Una compradora descubrió, al querer hacer obras en la cubierta, que las placas de fibrocemento contenían amianto, cuando el diagnóstico de amianto anexado a la escritura afirmaba su ausencia. El diagnóstico era de 2010, anterior al decreto n.º 2011-629 de 3 de junio de 2011 que impuso una búsqueda reforzada en los materiales de la lista B, incluidas las cubiertas. La corte confirmó que el vendedor no podía ampararse en la cláusula de exoneración porque no había aportado un diagnóstico conforme a la reglamentación vigente el día de la venta, y le condenó a restituir 11 647,57 euros, importe del desamiantado. Tres enseñanzas: primero, da igual que el vendedor fuera de buena fe, porque la ley no distingue; segundo, un diagnóstico nuevo de 2016 que el vendedor decía haber encargado pero que nunca se anexó ni a la promesa ni a la escritura le resultó inoponible, pues lo que no entra en el campo contractual no existe para el comprador; tercero, la indemnización se limitó a la restitución parcial del precio, sin daños adicionales, porque no se probó que el vendedor conociera el vicio.

El plazo para demandar al vendedor es de dos años desde el descubrimiento del vicio (artículo 1648 del Código civil). Descubrimiento significa conocimiento efectivo: el día en que el techador levanta las tejas, el laboratorio confirma las fibras o el segundo profesional encuentra las termitas vivas. La prueba se construye en capas: el expediente entregado en la venta, el acta notarial con sus cláusulas, un contra-diagnóstico encargado a otro profesional independiente, el informe del artesano que descubrió el problema, los análisis de laboratorio y, cuando la cuantía lo justifica, una pericia judicial solicitada en procedimiento de urgencia antes de reparar nada. Reparar antes de que el perito vea destruye la prueba y reduce la indemnización. Quien compró con humedades ocultas sin relación con estos diagnósticos encontrará el régimen general de la garantía en el artículo dedicado a los defectos ocultos tras la compra (defectos ocultos y humedades tras comprar casa en Francia).

B. Contra el diagnostiqueur y el notario: informe incompleto, seguro obligatorio y pérdida de una oportunidad

El profesional que elabora los diagnósticos debe presentar garantías de competencia, disponer de organización y medios adecuados, suscribir un seguro que cubra las consecuencias de comprometer su responsabilidad por sus intervenciones, y no tener ningún vínculo que afecte a su imparcialidad e independencia ni con el propietario ni con una empresa que pueda ejecutar trabajos en lo diagnosticado (artículo L. 271-6 del Código de la construcción y de la vivienda). Su responsabilidad frente al comprador es extracontractual: todo hecho del hombre que causa daño a otro obliga a quien por cuya culpa ocurrió a repararlo, y el tercero de un contrato puede invocar en vía delictual un incumplimiento contractual que le haya dañado. La Corte de Apelación de Pau lo recuerda citando la jurisprudencia de la Sala mixta de la Casación de 8 de julio de 2015: la responsabilidad del diagnostiqueur queda comprometida cuando el diagnóstico no se realizó conforme a las normas y reglas del arte y resulta erróneo (CA Pau, 18 de marzo de 2025, RG 23/01878).

El juzgado de Montpellier ofrece el ejemplo más completo de informe incompleto (TJ Montpellier, 19 de diciembre de 2025, RG 22/05349). Dos compradores de una casa descubrieron tras la intervención de un techador que la totalidad de la cubierta contenía amianto y que había termitas, cuando los informes anexados a la escritura solo mencionaban amianto parcial y unos indicios limitados de termitas. El perito judicial constató que las placas de fibrocemento eran fácilmente identificables con un ojo experimentado y un mínimo de retroceso, visibles desde la calle, el jardín y una ventana, y que el profesional, desde donde tomó su propia fotografía, necesariamente vio que todo un faldón era de amianto. El tribunal declaró la falta: el profesional debe examinar de forma exhaustiva todas las partes del edificio, determinar zonas homogéneas, justificar por escrito las partes no visitadas y localizar croquis y muestras, y aquí omitió mencionar que el conjunto de la cubierta, una sola zona homogénea en sus dos faldones, era de amianto. Pero la indemnización se midió con lupa: como el amianto no degradado no impone la retirada y basta una evaluación periódica, y como los compradores ya sabían por el informe que parte de la cubierta era de amianto, solo se indemnizó el sobrecoste del desamiantado correspondiente a la parte ocultada, el 80 % de las partidas que dependen de la superficie, es decir 16 372,24 euros solidariamente con su aseguradora, más 3 000 euros por gastos procesales. En cambio, por las termitas, aunque el informe incompleto también constituyó falta (muchos indicios visibles no anotados, ni siquiera un tratamiento anterior con placa clavada en el garaje), el tribunal desestimó toda indemnización por el tratamiento: con los indicios del primer piso que el informe sí revelaba, el tratamiento de toda la casa ya incumbía a los compradores, y estos además no habían declarado la infestación en el ayuntamiento como el propio informe les recordaba. La cláusula de la escritura por la que el comprador declaraba hacer suyos los diagnósticos sin recurso contra el vendedor protegió al vendedor, pero no al profesional.

La sentencia de Pau añade tres límites que templan las expectativas. Primero, el tratamiento preventivo general y el de otros insectos quedan a cargo del comprador cuando el perito no constata daños de termitas que comprometan la obra: allí el profesional pagó 3 382,71 euros por el tratamiento curativo donde había termitas vivas, 280 euros por el contra-diagnóstico que reveló sus errores y 1 000 euros por daño moral. Segundo, en electricidad, donde el control se hace sin mover muebles y varias anomalías eran visibles también para los compradores durante las visitas, solo se concedieron 562,98 euros por pérdida de una oportunidad de negociar una rebaja. Tercero, la aseguradora del profesional responde solidariamente, pero puede oponer a los terceros la franquicia contractual de 1 500 euros y la exclusión del coste del contra-diagnóstico amistoso: el seguro del diagnostiqueur es obligatorio, pero no pertenece a las garantías reguladas que prohíben oponer la franquicia al tercero. En cifras de Pau: de 4 662,71 euros, la aseguradora solo soportó 2 882,71.

Queda el notario. En Burdeos, el vendedor llamó en garantía al notario que había anexado a la promesa y a la escritura el diagnóstico de 2010 sin advertirle de que ya no respondía a la reglamentación, cuando la escritura contenía precisamente una cláusula de exoneración a su favor. La corte recordó que el notario debe asegurar la eficacia jurídica de sus actos y que, aunque no le corresponde analizar el fondo del expediente técnico, sí debe verificar que el diagnóstico es eficaz porque responde a las exigencias reglamentarias. Al no advertir al vendedor de que perdería el beneficio de la cláusula, cometió una falta que hizo perder al vendedor una oportunidad muy importante de conservar su exoneración: le condenó a garantizar al vendedor el 97 % de las condenas. Para el comprador español, la lección práctica es doble: el notario no es un demandado natural de su reclamación, pero su escritura bien o mal hecha decide si el vendedor conserva o pierde su escudo; y si quien vende es usted dentro de unos años, exija a su notario que compruebe la fecha y la norma aplicable de cada documento antes de firmar.

Los plazos contra el profesional y el notario son los del derecho común: cinco años desde el día en que el titular conoció o debió conocer los hechos que le permiten actuar (artículo 2224 del Código civil). En la práctica, conviene no agotar ninguno: requerir por escrito al vendedor nada más descubrir el problema, encargar de inmediato un contra-diagnóstico a un profesional independiente y asegurado, pedir al juzgado en urgencia la designación de un perito antes de cualquier reparación, declarar las termitas en el ayuntamiento, y conservar intactos el expediente entregado, la promesa y la escritura con sus anexos. Quien financió la compra con préstamo y litiga además sobre la condición suspensiva del crédito encontrará ese otro frente tratado en el artículo sobre el banco que deniega la hipoteca tras la señal (firmé la señal y el banco me deniega la hipoteca).

Conclusión

El expediente de diagnóstico técnico decide quién paga los secretos de la casa: si el día de la escritura falta o está caducado el documento de plomo, amianto, termitas, gas, electricidad o saneamiento, el vendedor pierde la exoneración de vicios ocultos aunque fuera de buena fe, y responde con la restitución del precio correspondiente al coste de remediarlo; si el documento existe pero es erróneo, el profesional responde por su informe incompleto, pero solo por el sobrecoste que su error ocultó, no por la reforma entera, y su aseguradora paga con franquicia; y el notario que anexa un diagnóstico anticuado sin advertir compromete su responsabilidad por la oportunidad perdida. Todo se juega en dos años desde el descubrimiento contra el vendedor y cinco años contra el profesional, con una pericia pedida antes de reparar y una declaración en el ayuntamiento cuando hay termitas. Compruebe las fechas de cada documento antes de firmar, desconfíe del informe que solo mira una parte de la cubierta y, ante el hallazgo, haga constatar antes de tocar nada: en esta materia, la prueba intacta vale tanto como el derecho.