Avocat expulsion locative à Paris : commandement, audience et exécution.

La procédure d'expulsion locative à Paris dure en pratique entre 12 et 18 mois entre le premier impaye et l'expulsion matérielle, mais ce délai peut être considérablement allonge en cas de demande de délais de paiement, de trêve hivernale, de recours ou de difficultes pour obtenir le concours de la force publique. Une procédure standard suit le calendrier suivant : commandement de payer signifie au mois 1 ou 2, expiration du délai légal au mois 3 a 4, assignation au tribunal au mois 4 a 5, audience devant le juge des contentieux de la protection au mois 6 a 9 selon les délais d'audiencement, jugement de résiliation, signification du commandement de quitter les lieux au mois 9 a 10, expiration du délai de 2 mois au mois 11 a 12, demande de concours de la force publique au préfet et expulsion matérielle au mois 12 a 18. La Cour de cassation a confirme dans son arret du 12 octobre 2023 le caractere strict du délai de 2 mois du commandement, sauf périodes dérogatoires.

Le commandement de payer est l'acte qui déclenche la procédure d'expulsion. Pour le locataire, trois reflexes s'imposent. Premierement, lire intégralement le commandement et vérifier les mentions : délai de 2 mois ou 6 semaines selon la date du bail, décompte détaille, visa de la clause résolutoire, qualite du signataire. Une mention manquante ou erronee peut entrainer la nullite. Deuxiemement, calculer le délai exact pour apurer la dette. Toute somme reglee dans ce délai paralyse la clause résolutoire. Troisiemement, contacter un avocat dans la semaine pour évaluer les marges de défense : délais de paiement de l'article 24 V de la loi de 1989, contestation du décompte, demande de surendettement, troubles de jouissance. Le cabinet propose une analyse du commandement sous 24 à 48 heures sur la base du bail et du décompte. Au-dela du délai, le bailleur peut saisir le tribunal et obtenir la constatation de la résiliation.

Non. Aucune expulsion locative ne peut intervenir sans titre exécutoire. Un bailleur qui change les serrures, retire les meubles, coupe l'électricité ou empeche l'acces au logement commet une voie de fait, sanctionnee par les tribunaux et susceptible de constituer le delit de violation de domicile prevu par l'article 226-4 du code penal. Le bailleur doit obtenir un jugement constatant la résiliation du bail, faire signifier un commandement de quitter les lieux, attendre l'expiration du délai légal, puis solliciter le concours de la force publique auprès du préfet. La Cour de cassation a juge le 19 mai 2010 que la notification du commandement au préfet est une formalite obligatoire, sanctionnee par la nullite. Toute precipitation expose le bailleur a une condamnation pour voie de fait, a des dommages et intérêts, et a un retard considérable de la procédure.

La trêve hivernale, prevue a l'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution, suspend les expulsions du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante. Pendant cette période, le concours de la force publique ne peut pas être accorde, et le commissaire de justice ne peut pas exécuter une expulsion. La trêve bénéficie en principe a tous les locataires d'un logement, qu'ils soient en bail d'habitation classique, en colocation ou en logement social. Plusieurs exceptions existent : occupants entres par voie de fait, locaux faisant l'objet d'un arrete de peril, relogement assure dans des conditions decentes par le bailleur ou par les pouvoirs publics. La trêve ne suspend pas la procédure judiciaire ni la signification du commandement de quitter les lieux : seule l'expulsion matérielle est differee. Pendant cette période, le locataire reste redevable de l'indemnité d'occupation, equivalente au loyer et aux charges. Le bailleur peut donc continuer a accumuler des créances qu'il pourra recouvrer une fois l'expulsion exécutée.

Oui. Le V de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge des contentieux de la protection d'accorder au locataire des délais de paiement, qui peuvent atteindre 36 mois lorsque la situation financiere et personnelle le justifie. Pendant l'exécution de l'echeancier, la clause résolutoire est suspendue : si le locataire respecte le plan, le bail est préserve. La demande peut être formulee à l'audience ou par voie de conclusions écrites. Elle suppose la production de justificatifs de revenus, d'attestations de la CAF, d'un dossier de surendettement le cas echeant et d'une proposition d'echeancier credible. La Cour de cassation a juge le 22 octobre 2020 que lorsqu'une ordonnance de refere a suspendu les effets d'une clause résolutoire en accordant des délais, le bailleur ne peut pas reprendre unilateralement le logement en cas d'inexecution, sans saisine du juge. La procédure est donc strictement encadrée, ce qui protege le locataire respectant le plan.

L'audience devant le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Paris se deroule en plusieurs phases. Le bailleur expose la situation : bail, commandement de payer, décompte de la dette, demande de constatation de la clause résolutoire, demande d'expulsion, demande d'indemnité d'occupation. Le locataire ou son avocat répond : contestation du décompte, demande de délais de paiement, contestation de la régularité du commandement, evocation eventuelle de troubles de jouissance ou d'un dossier de surendettement. Le juge interroge les parties sur la situation personnelle et financiere du locataire, sur les efforts de paiement, sur la cause de la dette. La décision peut être rendue sur le siege ou mise en délibéré. Le jugement constatera la résiliation et ordonnera l'expulsion, ou accordera des délais de paiement et suspendra la clause résolutoire. La preparation est décisive : un dossier complet et des conclusions précises augmentent fortement les chances. L'absence du locataire conduit en général a un jugement réputatif contradictoire qui prononce l'expulsion.

Oui en règle générale. Le jugement qui constate la résiliation du bail et prononce l'expulsion condamne le locataire aux depens, c'est-a-dire aux frais de procédure. Le commandement de payer, le commandement de quitter les lieux, le concours de la force publique, le serrurier, le garde-meuble eventuel, sont en principe à la charge du locataire. Le bailleur peut également obtenir une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour ses frais d'avocat. Enfin, le bailleur peut imputer les arriérés de loyers et l'indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux. En pratique, le recouvrement effectif depend de la solvabilite du locataire. Si le locataire est insolvable, les frais resteront à la charge du bailleur, même si le titre exécutoire les met formellement à la charge du locataire. Cette realite economique pousse le cabinet a évaluer en amont la solvabilite et a proposer parfois un protocole d'apurement plutot qu'une procédure d'expulsion couteuse.

Oui, mais avec des amenagements. La presence d'enfants mineurs ne fait pas obstacle a l'expulsion, qui reste possible si la procédure est régulière et si la dette est établie. Cela etant, le juge dispose de marges importantes pour accorder des délais : délais de paiement de l'article 24 V de la loi de 1989, délais d'expulsion des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution. Le juge tient compte des efforts du locataire, de la situation des enfants, de l'absence de solution de relogement, des démarches engagees auprès des services sociaux. La presence d'enfants justifie souvent l'octroi de délais d'exécution allant jusqu'à 3 ans, dans des situations exceptionnelles. La trêve hivernale offre par ailleurs une protection supplementaire de 5 mois. Cote bailleur, la procédure reste disponible, mais le calendrier doit être adapte. Cote locataire, la presence d'enfants justifie une défense engagee et la mobilisation d'aides au logement.

Le bailleur peut refuser un plan d'apurement amiable, mais le juge peut imposer des délais de paiement contre l'avis du bailleur sur le fondement du V de l'article 24 de la loi de 1989. La logique du V de l'article 24 est protectrice : même si le bailleur ne consent pas a un echeancier, le juge peut octroyer un délai de paiement allant jusqu'à 36 mois lorsque la situation financiere du locataire le justifie. Pendant l'exécution du plan, la clause résolutoire est suspendue. Si le locataire respecte l'echeancier, le bail est préserve. Si le locataire echoue, le bailleur peut faire constater la résiliation par le juge. Le bailleur a donc intérêt, en pratique, a accepter une proposition raisonnable plutot que de risquer un plan judiciaire impose, qui peut être plus long et plus desavantageux. Le cabinet évalue cas par cas l'opportunite d'un protocole signe par les parties, qui presente l'avantage de la sécurité juridique et évite l'audiencement.

Plusieurs voies existent. Au stade du commandement de payer, le locataire peut soulever la nullite par voie d'exception devant le juge des contentieux de la protection, en s'appuyant sur les mentions obligatoires de l'article 24 de la loi de 1989. Au stade du jugement, la voie de l'appel reste ouverte dans le délai d'un mois à compter de la signification, sauf si le jugement est rendu en dernier ressort. Au stade du commandement de quitter les lieux, le locataire peut saisir le juge de l'exécution, notamment pour faire constater l'absence de notification au préfet, contrôle obligatoire pose par la Cour de cassation le 19 mai 2010. Au stade de l'exécution, le locataire peut demander des délais d'expulsion sur le fondement des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution. Toute irregularite, meme apparemment formelle, peut suspendre la procédure et faire gagner plusieurs mois. La défense suppose une lecture rigoureuse des actes signifies et des délais.

Le commandement de quitter les lieux est l'acte qui déclenche la phase d'exécution après jugement. Le locataire dispose d'un délai de 2 mois à compter de sa signification pour quitter spontanement le logement ou saisir le juge de l'exécution. Plusieurs actions sont possibles. Premierement, demander des délais d'expulsion sur le fondement de l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, qui peut accorder un sursis de 3 mois à 3 ans selon la situation personnelle. Deuxiemement, contester la régularité du commandement, notamment en l'absence de notification au préfet, ce qui entraine la nullite de la procédure subsequente selon la jurisprudence constante. Troisiemement, bénéficier de la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars, qui suspend l'expulsion. Quatriemement, mobiliser les services sociaux, la CAF, le bailleur social pour rechercher une solution de relogement. Le délai de 2 mois est une opportunite a ne pas gacher : passe ce délai, l'expulsion matérielle peut être demandee au préfet.

Le commissaire de justice peut intenter l'expulsion sans la force publique uniquement si le locataire libéré spontanement les lieux ou s'il est absent et que le commissaire de justice constate l'abandon du logement. Si le locataire reste dans les lieux et refuse de partir, le commissaire de justice ne peut pas l'expulser de force : il doit dresser un proces-verbal de tentative d'expulsion et solliciter le concours de la force publique auprès du préfet. La demande doit détailler la situation familiale et financiere de l'occupant. Le préfet dispose d'un délai pour répondre. En cas de refus ou de silence prolonge, le bailleur peut engager la responsabilite de l'État sur le fondement de l'article L. 153-1 du code des procédures civiles d'exécution, et obtenir indemnisation pour les pertes liees au retard. La procédure est lente, mais elle protege le locataire contre les expulsions sauvages tout en garantissant au bailleur, in fine, la libération des lieux.

Après une expulsion locative régulière, le locataire ne peut pas revenir occuper les lieux : son titre d'occupation est anéanti par le jugement de résiliation et le commandement de quitter les lieux. Tout retour serait constitutif d'une voie de fait, et le bailleur pourrait obtenir un nouveau jugement d'expulsion en refere ou saisir le juge penal pour violation de domicile. Le locataire peut en revanche recuperer ses biens personnels selon la procédure prevue : le commissaire de justice dresse un inventaire des meubles laisses dans les lieux, qui sont conserves à domicile, mis en garde-meuble aux frais du locataire, ou vendus aux enchères si le locataire ne les recupere pas dans le délai légal. Le locataire conserve par ailleurs ses droits sur le dépôt de garantie, sous deduction des sommes dues au bailleur. La fin de la procédure d'expulsion ne signifie pas la fin du contentieux : le recouvrement des arriérés locatifs et de l'indemnité d'occupation se poursuit, parfois durant plusieurs années.