Avocat résiliation de bail à Paris : clause résolutoire, congé et défense.

Le bail d'habitation peut être résilié sur deux fondements distincts. La clause résolutoire de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 joue automatiquement en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges, de non-versement du dépôt de garantie, de défaut d'assurance habitation, ou de défaut d'occupation à titre de résidence principale dans les zones soumises à autorisation. La résiliation judiciaire de l'article 1224 du code civil suppose un manquement suffisamment grave et une décision du juge : troubles répétés de voisinage, défaut d'entretien, usage non conforme à la destination, dégradations volontaires. Le choix entre les deux fondements dépend de la nature du manquement. La clause résolutoire est rapide et automatique, mais limitée aux quatre cas prévus par la loi. La résiliation judiciaire est plus large mais suppose une démonstration probatoire de la gravité.

La clause résolutoire est une stipulation insérée par la loi dans tout bail d'habitation. Elle prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, ou pour non-versement du dépôt de garantie. Le mécanisme suppose la signification d'un commandement de payer par commissaire de justice, contenant à peine de nullité plusieurs mentions obligatoires : délai accordé au locataire pour payer, montant mensuel du loyer et des charges, décompte de la dette, avertissement sur les conséquences d'un défaut, information sur le fonds de solidarité pour le logement, information sur la possibilité de demander un délai de grâce. Le délai est de six semaines pour les baux conclus à compter du 29 juillet 2023, et de deux mois pour les baux antérieurs. À l'expiration sans paiement, la clause produit ses effets, sous réserve de la constatation par le juge.

Le délai dépend de la date du bail. Pour les baux conclus à compter du 29 juillet 2023, date d'entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le délai légal est de six semaines. Pour les baux conclus avant cette date, le délai contractuel de deux mois s'applique. La Cour de cassation, dans un avis du 13 juin 2024 (n° 24-70.002), a tranché clairement ce conflit de lois en jugeant que la loi nouvelle ne modifie pas les délais figurant dans les clauses des baux en cours au jour de son entrée en vigueur. Ce délai court à compter de la signification du commandement et permet au locataire de régulariser intégralement sa dette pour paralyser la clause résolutoire. Toute somme partielle ne suffit pas : le paiement doit être complet à la date d'expiration du délai. Le locataire peut également saisir le juge en délais de paiement, ce qui suspend les effets de la clause.

Oui. La résiliation judiciaire repose sur l'article 1224 du code civil qui dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire, soit en cas d'inexécution suffisamment grave d'une notification du créancier ou d'une décision de justice. La résiliation judiciaire est donc une voie autonome qui couvre les manquements non visés par la clause résolutoire de l'article 24 de la loi de 1989. Elle est utile pour les troubles répétés de voisinage, le défaut d'entretien, l'usage des lieux à des fins commerciales contraires à la destination d'habitation, les dégradations volontaires, ou l'occupation effective par un tiers en violation du bail. La résiliation judiciaire suppose deux conditions : un manquement imputable au locataire et une gravité suffisante pour justifier la résiliation immédiate plutôt que de simples dommages et intérêts. La gravité relève de l'appréciation souveraine du juge du fond.

La preuve du manquement grave est essentielle pour obtenir la résiliation judiciaire. Le bailleur doit constituer un dossier probatoire complet adapté à la nature du manquement. Pour les troubles de voisinage, sont utiles les courriers et attestations des voisins, les mains courantes ou plaintes au commissariat, les constats de commissaire de justice, les courriers du syndic ou du conseil syndical, les photos datées. Pour le défaut d'entretien, sont utiles les constats de commissaire de justice à l'intérieur du logement, les factures de réparations rendues nécessaires, les courriers de mise en demeure restés vains. Pour l'usage non conforme, sont utiles les preuves d'activité commerciale (panneau, site internet, livraisons), les attestations de voisins, les constats sur place. La gravité doit être démontrée dans la durée : un manquement isolé suffit rarement. La répétition, l'intensité et la persistance après mise en demeure sont des facteurs décisifs.

Oui. Le V de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 autorise le juge des contentieux de la protection à accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de trois années, à condition que le locataire soit en situation de régler la dette et qu'il ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience. Pendant l'exécution du plan, la clause résolutoire est suspendue. La Cour de cassation a confirmé l'application immédiate de cette faculté aux baux en cours dans son avis du 16 février 2015 (n° 14-70.011). La demande peut être formulée à l'audience ou par voie de conclusions écrites, accompagnée des justificatifs de revenus, des attestations CAF, du dossier de surendettement éventuel et d'une proposition d'échéancier crédible. Le respect rigoureux du plan préserve le bail. Une seule échéance manquée peut faire reprendre la clause résolutoire son plein effet, sous réserve d'une nouvelle saisine du juge.

L'irrégularité du commandement de payer ouvre une voie de défense puissante pour le locataire. La nullité peut être obtenue lorsque le commandement ne contient pas les mentions obligatoires de l'article 24 de la loi de 1989 (délai accordé, montant du loyer et des charges, décompte, avertissement, fonds de solidarité, délai de grâce) ou lorsque le décompte annexé est imprécis. La cour d'appel de Paris a posé une règle de principe dans un arrêt du 10 mai 2022 (n° 19/16713) : le commandement doit être suffisamment explicite pour permettre au locataire de vérifier le bien-fondé de la créance, en distinguant entre loyers et charges et en faisant apparaître l'imputation des règlements effectués. La sanction est la nullité du commandement, qui prive la résiliation de son effet. Le locataire doit soulever la nullité par voie d'exception devant le juge des contentieux de la protection. Le bailleur doit alors recommencer la procédure.

Oui. Le juge des contentieux de la protection peut suspendre les effets de la clause résolutoire en accordant au locataire des délais de paiement sur le fondement du V de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. La suspension est conditionnée à la reprise effective du paiement du loyer courant avant l'audience et à la capacité du locataire à respecter l'échéancier proposé. La Cour de cassation, dans un arrêt du 22 octobre 2020 (n° 19-19.542) publié au Bulletin, a précisé qu'une fois l'ordonnance ayant suspendu les effets de la clause résolutoire passée en force de chose jugée, le bailleur ne peut plus demander unilatéralement l'exécution du bail résilié en cas de non-respect par le preneur des délais. Cette logique est transposable au bail d'habitation. Le bailleur ne peut pas reprendre le logement par voie de fait : il doit nécessairement saisir le juge pour faire constater le manquement à l'échéancier.

Une procédure complète de résiliation à Paris dure entre 8 et 14 mois entre la signification du commandement de payer et le jugement définitif. Le calendrier type combine plusieurs étapes : commandement de payer signifié au mois 1 ou 2, expiration du délai légal au mois 3 (six semaines) ou 4 (deux mois), assignation devant le juge des contentieux de la protection au mois 4 ou 5 avec notification au préfet six semaines avant l'audience, audience devant le juge au mois 7 à 9 selon les délais d'audiencement, jugement de résiliation rendu sur le siège ou en délibéré, signification du jugement au mois 10. La phase d'exécution (commandement de quitter les lieux, concours de la force publique) ajoute 4 à 6 mois supplémentaires. La trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars peut décaler l'expulsion matérielle. Une procédure simplifiée par protocole transactionnel peut raccourcir significativement le calendrier lorsque le débiteur est solvable et coopératif.

Le bailleur ne peut pas refuser un paiement intégral effectué dans le délai du commandement de payer : la régularisation paralyse automatiquement la clause résolutoire, indépendamment du consentement du bailleur. En revanche, après l'expiration du délai, le paiement intervenu en cours d'instance est plus complexe. Le bailleur peut soit accepter le paiement et se désister de sa demande de résiliation, soit maintenir l'action mais dans ce cas le juge appréciera selon les circonstances : un paiement intégral après expiration du délai mais avant l'audience peut conduire à un constat de bonne foi qui justifie l'octroi de délais et la suspension de la clause. Si le bailleur refuse un plan d'apurement amiable, le juge peut imposer des délais de paiement contre l'avis du bailleur sur le fondement du V de l'article 24. Le bailleur a donc intérêt à examiner attentivement la proposition du locataire avant de la refuser.

Le jugement qui prononce la résiliation et condamne le locataire au paiement met à sa charge les dépens, c'est-à-dire les frais de procédure : commandement de payer, signification du jugement, droits d'enregistrement. Le bailleur peut également obtenir une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour ses frais d'avocat, dont le montant est fixé librement par le juge. Les frais d'exécution (commandement de quitter les lieux, concours de la force publique, serrurier, garde-meuble éventuel) sont en principe à la charge du locataire. L'indemnité d'occupation court jusqu'à la libération effective des lieux et son montant correspond généralement au montant du loyer et des charges. En pratique, le recouvrement effectif de tous ces frais dépend de la solvabilité du locataire. Si le locataire est insolvable, les frais resteront à la charge du bailleur même si le titre exécutoire les met formellement à la charge du locataire.

Oui. Le défaut d'entretien constitue un manquement aux obligations du locataire prévues par l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, qui impose au locataire de prendre à sa charge l'entretien courant du logement et les menues réparations. Lorsque le défaut d'entretien est suffisamment grave (logement laissé à l'abandon, dégradations majeures, défaut d'aération causant des moisissures), le bailleur peut demander la résiliation judiciaire fondée sur l'article 1224 du code civil. La preuve repose sur des constats de commissaire de justice, des photos datées, des courriers de mise en demeure restés vains, des factures de réparations rendues nécessaires. La gravité doit être démontrée et actuelle au jour où le juge statue : un défaut d'entretien régularisé avant l'audience peut faire échec à la demande de résiliation. Le bailleur peut également solliciter, en complément ou à titre subsidiaire, l'exécution forcée des obligations de remise en état.

Non. La résiliation prononcée par le jugement n'emporte pas l'expulsion automatique du locataire : elle ouvre seulement la phase d'exécution. Si le locataire reste dans les lieux après le jugement, le bailleur doit faire signifier par commissaire de justice un commandement de quitter les lieux qui ouvre un nouveau délai de deux mois avant l'expulsion forcée, conformément à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution. Ce commandement doit également être notifié au préfet du département. À l'issue du délai, si le locataire n'a pas libéré les lieux, le commissaire de justice sollicite le concours de la force publique auprès du préfet. La trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars suspend l'expulsion matérielle, sauf exceptions. L'ensemble de cette phase post-jugement peut prendre plusieurs mois supplémentaires. Pour le détail de la phase d'exécution, voir la page expulsion locative du cabinet.

Le tribunal compétent pour les actions en résiliation de bail d'habitation à Paris est le tribunal judiciaire de Paris, plus précisément le juge des contentieux de la protection, spécialisé dans les contentieux locatifs et de la protection. La compétence territoriale est celle du tribunal du lieu de situation de l'immeuble, par dérogation à la règle générale du domicile du défendeur. À Paris, le tribunal judiciaire siège au Parvis du Tribunal de Paris dans le 17e arrondissement. La procédure est introduite par assignation, qui doit être notifiée au préfet de Paris au moins six semaines avant l'audience à peine d'irrecevabilité, sur le fondement du III de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est également obligatoire au moins deux mois avant la délivrance de l'assignation pour les bailleurs personnes morales autres que les SCI familiales.

Le locataire dispose de plusieurs voies pour contester une résiliation abusive. Au stade du commandement de payer, il peut soulever la nullité par voie d'exception devant le juge des contentieux de la protection en s'appuyant sur les mentions obligatoires de l'article 24 de la loi de 1989 ou sur l'imprécision du décompte annexé. Au stade de l'audience, il peut contester la régularité de la procédure (notification au préfet, saisine de la commission de coordination), demander des délais de paiement sur le fondement du V de l'article 24, opposer un manquement du bailleur à son obligation de délivrance ou des troubles de jouissance subis. Au stade du jugement, la voie de l'appel reste ouverte dans le délai d'un mois à compter de la signification, sauf si le jugement est rendu en dernier ressort. Au stade de l'exécution, le locataire peut saisir le juge de l'exécution pour contester la régularité du commandement de quitter les lieux ou demander des délais d'expulsion. Toute irrégularité, même apparemment formelle, peut suspendre la procédure et faire gagner plusieurs mois.