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Référence de l’arrêt : Cour d’appel de Rouen, le 21 février 2024, n°22/02800
Synthèse des faits : La SCI [Adresse 11] a acquis une propriété qui a subi des dommages structurels après l’effondrement d’un plafond. Elle a intenté une action contre le vendeur et les voisins pour obtenir réparation.
Réponse de la juridiction : La Cour rejette les demandes de la Sci [Adresse 11] et confirme la condamnation à indemniser M. et Mme [P] pour les préjudices subis.
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Commentaire d’arrêt juridiqueCour d’appel de Rouen, le 21 février 2024, n°22/028001°) Le sens de la décision
La décision rendue par la Cour d’appel de Rouen le 21 février 2024 s’inscrit dans un litige relatif à la responsabilité contractuelle et la garantie des vices cachés. La Cour a statué sur un appel interjeté par la SCI [Adresse 11] qui contestait un jugement antérieur du tribunal judiciaire de Rouen. Ce dernier avait condamné la SCI à indemniser M. et Mme [P] pour des préjudices liés à des travaux de remise en état d’un mur mitoyen, ainsi qu’à payer des frais de procédure. La décision de la Cour est donc de confirmer en partie le jugement de première instance, tout en précisant les responsabilités respectives des parties.
La question de droit posée ici concerne principalement la qualification de la responsabilité de la SCI, qui a été désignée comme responsable des dommages causés à la propriété voisine, en raison de la défaillance d’un mur dont elle est propriétaire. La Cour dispose que la SCI est tenue de garantir les préjudices subis par M. et Mme [P], ce qui illustre l’application des principes de la responsabilité délictuelle et de la garantie des vices cachés.
2°) La valeur de la décision
La valeur de cette décision réside dans son apport à la jurisprudence en matière de responsabilité immobilière. Elle rappelle les obligations des vendeurs et des propriétaires envers les acquéreurs et souligne l’importance de prouver les préjudices subis dans le cadre de telles actions. En confirmant la responsabilité de la SCI, la Cour renforce l’idée que les propriétaires d’immeubles doivent s’assurer de l’état de leurs biens et des conséquences éventuelles sur les propriétés voisines avant de procéder à des ventes.
Cependant, des critiques peuvent être formulées quant à l’interprétation des preuves présentées par M. et Mme [P]. La Cour a-t-elle suffisamment pris en compte les arguments de la SCI concernant l’absence de preuve tangible des préjudices allégués ? Ce point mérite une attention particulière, car il pourrait influencer la manière dont les responsabilités sont établies à l’avenir.
3°) La portée de la décision
La portée de cette décision est significative pour les professionnels du droit, les investisseurs immobiliers et les propriétaires. En reconnaissant la responsabilité de la SCI pour les dommages causés à la propriété de M. et Mme [P], elle établit un précédent qui pourrait influencer les futurs litiges similaires. Elle souligne également l’importance de documenter les états des lieux et les conditions de vente, ainsi que d’évaluer rigoureusement les préjudices avant toute action en justice.
En conclusion, cette décision de la Cour d’appel de Rouen offre une clarification sur la question de la responsabilité en matière de vices cachés et de dommages immobiliers, tout en laissant entrevoir des pistes de réflexion sur l’importance des preuves dans le cadre de tels litiges.
Texte intégral de la décision
COUR D’APPEL DE ROUEN
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 21 FÉVRIER 2024
DÉCISION DÉFÉRÉE :
Tribunal judiciaire de Rouen du 30 juin 2022
APPELANTE :
SCI [Adresse 11]
RCS de Lyon 492.250.881
[Adresse 7]
[Localité 8]
représentée par Me Céline BART de la SELARL EMMANUELLE BOURDON-CÉLINE BART AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de Rouen
et assistée de Me Mathieu CANCIANI, avocat au barreau de Paris
INTIMES :
Monsieur [V] [Z]
né le 12 janvier 1977 à [Localité 14]
[Adresse 9]
[Localité 10]
représenté et assisté de Me Sandrine DARTIX-DOUILLET de la SCP SILIE VERILHAC ET ASSOCIÉS SOCIÉTÉ D’AVOCATS, avocat au barreau de Rouen plaidant par Me ABDOU
Monsieur [R] [P]
né le 19 septembre 1976 à [Localité 15]
[Adresse 6]
[Localité 3]
représenté et assisté par Me Erick LECOEUR de la SELARL LECOEUR & DUMONTIER-SERREAU, avocat au barreau de Rouen
Madame [W] [L] épouse [P]
née le 5 novembre 1974 à [Localité 13]
[Adresse 6]
[Localité 3]
représentée et assistée de Me Erick LECOEUR de la SELARL LECOEUR & DUMONTIER-SERREAU, avocat au barreau de Rouen
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 22 novembre 2023 sans opposition des avocats devant Mme WITTRANT, présidente de chambre, rapporteur,
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :
Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre
Mme Magali DEGUETTE, conseillère
Mme Anne-Laure BERGERE, conseillère
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme Catherine CHEVALIER
DEBATS :
A l’audience publique du 22 novembre 2023, où l’affaire a été mise en délibéré au 31 janvier 2024, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 21 février 2024
ARRET :
CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 21 février 2024, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions
prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,
signé par Mme WITTRANT, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par acte authentique du 25 avril 2008, M. et Mme [P] ont acquis une maison d’habitation située à [Localité 12], [Adresse 4], sur la parcelle AT [Cadastre 1].
Par acte authentique du 10 janvier 2009, la Sci [Adresse 11] a acquis de M. [Z] la propriété située à [Localité 12], [Adresse 5], sur la parcelle AT [Cadastre 2].
En juillet 2009, le plafond de l’une des chambres de cet immeuble d’habitation s’est effondré. La commune d'[Localité 12] a pris un arrêté de péril imminent le 5 août 2009.
Par ordonnance du 8 octobre 2009, sur saisine de la Sci [Adresse 11], le juge des référés a ordonné une expertise. L’expert judiciaire, M. [N], a déposé son rapport le 31 juillet 2012.
Par actes des 9 décembre 2013 et 2 janvier 2014, la Sci [Adresse 11] a engagé une action contre son vendeur, les voisins et l’agence immobilière le cabinet Bias immobilier à l’origine de la vente.
Par jugement du 29 juin 2017, confirmé par un arrêt du 29 mai 2019, seule la responsabilité de M. [Z] a été retenue au titre de la garantie des vices cachés. Un sursis à statuer a été ordonné sur :
– les demandes formées par la Sci [Adresse 11] à l’encontre de M. et Mme [P] au titre des réparations du mur séparant leur propriété,
– les demandes formées par M. et Mme [P] formées à l’encontre de la Sci [Adresse 11].
Le tribunal a ordonné, avant dire-droit, une expertise et désigné M. [T], avec pour mission de déterminer la limite séparative des deux fonds appartenant à la Sci et à M. et Mme [P], donner un avis sur le caractère mitoyen ou privatif du mur séparant les propriétés, donner un avis sur le coût des travaux de reprise du mur, et en cas de mitoyenneté, sur la répartition de ceux-ci entre les propriétaires.
L’expert a déposé son rapport le 27 octobre 2020.
L’affaire a été réinscrite au rôle.
Par jugement du 30 juin 2022, le tribunal judiciaire de Rouen a :
– débouté la Sci [Adresse 11] de ses demandes,
– condamné la Sci [Adresse 11] à payer à M. et Mme [P] la somme de
22 000 euros en réparation de leurs préjudices,
– condamné M. [Z] à relever et garantir la Sci [Adresse 11] de cette condamnation,
– condamné la Sci [Adresse 11] à payer à M. et Mme [P] la somme de
12 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– rejeté les demandes pour le surplus,
– condamné la Sci [Adresse 11] aux dépens en ce compris les frais de constats d’huissier et d’expertise avec recouvrement direct en application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la Scp Silie Verilhac pour les frais avancés par elle-même.
La juridiction a considéré que le mur à l’origine des dommages supportés par M. et Mme [P] était la propriété de la Sci [Adresse 11], tenue à leur indemnisation. La somme de 10 000 euros a été octroyée à M. et Mme [P] pour les travaux de remise en état de leur jardin et 12 000 euros au titre du préjudice de jouissance.
Par déclaration reçue au greffe le 16 août 2022, la Sci [Adresse 11] a formé appel de la décision.
EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par dernières conclusions notifiées le 16 novembre 2022, la Sci [Adresse 11] demande à la cour, au visa des articles 1240 et 1353 du code civil, de :
– infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a :
. déboutée de ses demandes,
. condamnée à payer à M. et Mme [P] la somme de 22 000 euros en réparation de leurs préjudices,
. condamnée à payer à M. et Mme [P] la somme de 12 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– a rejeté les demandes pour le surplus,
– condamnée aux dépens en ce compris les frais de constats d’huissier et d’expertise avec recouvrement direct en application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la Scp Silie Verilhac pour les frais avancés par
elle-même ;
statuant à nouveau de ces chefs,
– rejeter l’ensemble des demandes de M. et Mme [P] et de M. [Z] à son encontre,
– condamner M. et Mme [P] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner M. [Z] à lui payer la somme de 15 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner in solidum M. [Z] et M. et Mme [P] aux dépens de l’instance.
Reprenant les termes du rapport de M. [N] du 31 juillet 2012 imputant les désordres affectant l’immeuble et le mur mitoyen à M. [Z], auteur de travaux de rénovation cachant des désordres affectant la structure même de l’immeuble, elle conteste la commission d’une faute que le tribunal a omis de caractériser susceptible d’emporter toute obligation à l’égard de M. et Mme [P]. Elle expose que l’installation d’étais dans le jardin de ceux-ci a été imposée par la commune aux termes de l’arrêté de péril pour éviter l’effondrement du mur de sorte que le jugement entrepris sera infirmée.
A titre subsidiaire, elle soutient que M. et Mme [P] ne rapportent pas la preuve, en application de l’article 1353 du code civil, du caractère certain de son préjudice ; que le tribunal a violé le principe de la réparation intégrale du préjudice subi, et a l’a condamnée à payer des sommes sans disposer de la preuve de la réalité des dépenses alléguées par M. et Mme [P] ; qu’un devis du 16 janvier 2012 ne peut suffire à établir le préjudice, le jardin étant en outre remis en état depuis longtemps et ne comprenait pas autant de végétation que celle qui est visée dans le document. Les condamnations à leur payer la somme de 10 000 euros pour la remise en état du jardin et celle de 12 000 euros en réparation du préjudice de jouissance seront infirmées.
En conséquence, elle ne pourra être condamnée à leur payer la somme de
12 000 euros au titre des frais irrépétibles et à supporter les dépens. Elle souligne que malgré les condamnations
prononcées au fond contre M. [Z], elle n’a rien perçu de sa part en ce qu’il a organisé son insolvabilité ; qu’elle ne peut en outre supporter les frais de procédure. Le conseil de M. [Z] ne peut prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions notifiées le 8 février 2023, M. [V] [Z] demande à la cour, au visa de l’article 1353 du code civil, de :
– infirmer le jugement en ce qu’il a condamné à relever et garantir la Sci [Adresse 11] de la condamnation prononcée .
statuant à nouveau,
– rejeter l’ensemble des demandes de M. et Mme [P] et de la Sci [Adresse 11] à son encontre,
– confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la Sci [Adresse 11] aux dépens en ce compris les frais de constats d’huissier et d’expertise avec recouvrement direct en application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la Scp Silie Verilhac pour les frais avancés par elle-même, et à payer à M. et Mme [P] la somme de 12 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
en conséquence,
– débouter la Sci [Adresse 11] de ses demandes à son encontre,
– condamner la Sci [Adresse 11] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner la Sci [Adresse 11] aux dépens de l’instance.
Tenu à garantir la Sci [Adresse 11], il conteste les condamnations prononcées au profit de M. et Mme [P] en ce qu’elles ne sont justifiées ni en leur principe ni en leur montant en l’absence de preuve des faits allégués : la production d’un devis de remise en état du 16 janvier 2012 d’un montant de 11 937,26 euros ne peut suffire alors qu’ils n’ont pas sollicité l’expert judiciaire au cours de ses opérations afin de faire évaluer ce préjudice. En tout état, le préjudice se limite à la suppression de toute trace de la pose des étais dans leur jardin, au terrassement de la partie du jardin sur laquelle ces étais avaient été posés et de la plantation de gazon sur
cette zone ; ces actions ont été effectuées par l’entreprise ayant procédé à l’installation des étais.
Quant au préjudice de jouissance, ce préjudice n’a pas davantage été évoqué au cours des opérations d’expertise et aucune pièce probante ne vient le démontrer et permettre une évaluation. La somme allouée est disproportionnée d’autant plus que M. et Mme [P] étaient à l’étranger durant l’exécution conservatoires et réparatoires.
La Sci [Adresse 11] qui prétextait une mitoyenneté et se trouve être la demanderesse à l’expertise doit supporter les dépens et l’indemnité procédurale de l’article 700 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions notifiées le 20 octobre 2023, M. [R] [P] et Mme [W] [L], son épouse, demandent à la cour de :
– confirmer le jugement entrepris,
– statuer ce que de droit sur l’implication, la responsabilité et la garantie éventuelle de M. [Z] au profit de la Sci [Adresse 11],
– condamner la Sci [Adresse 11] à leur payer une somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner la Sci [Adresse 11] aux dépens d’appel.
Ils rappellent que le jugement a retenu la responsabilité de la Sci [Adresse 11] sur le fondement de l’article 1240 du code civil ; que cette dernière vient aux droits de son vendeur, M. [Z] et doit dès lors assumer la responsabilité des fautes commises par ce dernier. Ils visent en cela les termes des rapports judiciaires et du jugement décrivant particulièrement les origines des désordres structurels de l’immeuble et du mur situé entre les deux propriétés édifié sans chaînage d’accroche sur les bâtiments le jouxtant et dès lors les fautes commises par les propriétaires de l’immeuble voisin.
Quant à leurs préjudices, ils exposent que durant trois ans, ils ont subi un trouble de jouissance en raison de la mise en place, sur leur propriété, d’une importante dalle en béton jouxtant le mur menaçant ruine puis sur cette dalle d’étaiements et équerres métalliques de dimension
colossale, photographies à l’appui. Ils ont dû subir également toutes les interventions des autorités administratives, des experts et entreprises pour le constat des lieux, l’installation conservatoire et la reconstruction du mur litigieux. Les nuisances ont été importantes et les dégradations de leur jardin conséquentes. M. [N] avait estimé dans son rapport le coût de la remise en état à 10 000 euros. Le paysagiste consulté a fixé son devis à la somme de
11 937,26 euros.
Ils soulignent enfin l’importance des frais de procédure engagés pour expliquer la somme réclamée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en précisant qu’ils ne disposent pas de l’aide juridictionnelle et que l’insolvabilité de M. [Z] n’est pas un motif pour exonérer la Sci [Adresse 11] de toute obligation à ce titre.
L’ordonnance de clôture a été prononcée le 8 novembre 2023.
MOTIFS
Sur la responsabilité de la Sci [Adresse 11]
Les parties débattent exclusivement des conditions d’application de l’article 1240 du code civil sans avoir recherché un autre fondement susceptible de s’appliquer à l’immeuble en ruine : les faits à l’origine de la demande ayant été commis avant le 1er octobre 2016 relèvent en réalité de l’article 1382 du code civil rédigé dans les mêmes termes.
Ainsi, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En l’espèce, le jugement entrepris ne se prononce pas sur la faute commise par la Sci [Adresse 11] mais statue sur les préjudices.
La Sci [Adresse 11] a acquis l’immeuble le 10 janvier 2009. L’effondrement du plafond s’est produit en juillet 2009.
Le premier expert judiciaire, M. [N], dans son rapport du 31 juillet 2012, a précisé comme le souligne la Sci que :
« les désordres affectant l’immeuble et le mur mitoyen sont antérieurs à l’achat par la Sci’
un certain nombre de travaux réalisés par Monsieur [Z] ne l’ont pas été conformément aux règles de l’art en particulier au
niveau de la mise en ‘uvre des nouvelles menuiseries en termes de calfeutrement et de fixation’
les travaux de rénovation effectués par Monsieur [Z] en particulier de placoplâtre et les faux-plafonds ont eu pour effet de dissimuler à la vue des désordres affectant la structure même de l’immeuble’
il ne fait aucun doute que Monsieur [Z] en qualité d’entrepreneur général tout corps d’état, professionnel de la construction et ancien propriétaire de l’immeuble, avait connaissance de l’état et de l’existence des désordres structurels affectant ce bien. »
L’arrêté de péril imminent du maire d'[Localité 12] du 5 août 2009 fait injonction au propriétaire de procéder à la :
« Évacuation immédiate des personnes jusqu’à ce que les éléments constructifs déficients puissent être durablement stabilisés, tant sur le bâtiment principal que sur le bâtiment de gauche dans la cour intérieure,
Mise en place d’un périmètre de sécurité au droit et aux abords de l’immeuble,
Poursuite des opérations d’expertise ».
L’arrêté de péril imminent du même maire du 20 août 2009 porte mise en demeure à l’encontre de M. [P] de « prendre dans les 24 heures les mesures destinées à garantir la sécurité publique et à mettre fin à tout péril imminent :
– protection et interdiction d’entrer dans la cour de la propriété, en dehors du passage entre le portail et le bâtiment situé au fond de la cour et des abords immédiats dudit bâtiment jusqu’à son angle nord-ouest ».
M. et Mme [P] produisent les constats des 24 mai 2011 et 14 août 2012 afin d’établir notamment l’importance des étaiements et travaux effectués sur leur propriété ainsi que l’état de leur jardin pour justifier leurs préjudices.
Toutefois, agissant sur le fondement des articles 1240 ou 1382 ancien du code civil, ils ont la charge de la preuve de la faute imputable à la Sci [Adresse 11] : ils se bornent à invoquer la faute commise par M. [Z] telle que décrite dans le rapport d’expertise et l’obligation pour l’acquéreur de répondre des
fautes des propriétaires successifs.
De plus, contrairement au principe de la transmission des droits tirés du contrat permettant de mettre en cause la responsabilité contractuelle des vendeurs successifs dans le cadre de la chaîne des contrats, l’action en responsabilité extracontractuelle requiert la démonstration de la faute imputable à l’auteur recherché.
En l’espèce, M. et Mme [P] ne font pas la preuve des agissements de la Sci [Adresse 11] leur causant un dommage. Au contraire, par arrêt du 29 mai 2019, infirmant le premier jugement critiqué, notre cour a condamné M. [Z] à répondre de la garantie des vices cachés à l’égard de l’acquéreur du bien, la Sci [Adresse 11]. Celle-ci ne connaissait pas l’état de dégradation de l’immeuble acquis et les risques qu’il faisait peser sur son environnement. Elle a subi les conséquences des actions fautives conduites par M. [Z] et ne peut répondre des fautes de ce dernier.
A défaut de caractériser la faute de la Sci [Adresse 11], de rechercher un autre fondement ou un autre auteur responsable des dommages allégués, M. et Mme [P] seront déboutés de leurs demandes indemnitaires.
L’action en garantie de la Sci [Adresse 11] est dès lors sans objet.
Sur les frais de procédure
Le jugement du tribunal de grande instance de Rouen du 29 juin 2017 a réservé les dépens compte tenu des sursis à statuer et statué prématurément sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
L’arrêt de notre cour du 29 mai 2019 a exclusivement condamné M. [V] [Z] aux dépens d’appel, en ce compris les frais d’expertise de M. [N], dont distraction au profit des avocats en ayant fait la demande : au fond, M. [Z] a été condamné à payer la somme de 672 651 euros à titre de dommages et intérêts.
Le tribunal judiciaire, bien que saisi des dernières demandes dans la relation entre la Sci et M. et Mme [P], avait la charge de traiter le sort des dépens et de l’indemnité procédurale au regard de la procédure initiée dès 2013 au fond.
Or,
il a condamné la Sci [Adresse 11] aux dépens, en ce compris les constats d’huissier et d’expertise, dont distraction au profit du conseil de M. [Z] et au paiement d’une indemnité procédurale.
S’agissant de l’issue d’une procédure qui a essentiellement reconnu la responsabilité de M. [Z] à l’égard de la Sci [Adresse 11], il sera condamné à supporter l’intégralité des dépens, en ce compris l’expertise ordonnée par la cour par arrêt du 29 mai 2019 puisqu’elle a contribué à la détermination du sort du mur à l’égard des voisins.
M. et Mme [P] ne seront condamnés qu’aux dépens d’appel puisqu’il ne porte que sur leurs prétentions.
M. [Z] sera condamné à payer à la Sci [Adresse 11] la somme de 15 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
M. et Mme [P] qui échouent dans leur action à l’encontre de la Sci [Adresse 11] ne peuvent prétendre au bénéfice de cette disposition.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,
Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a :
– condamné la Sci [Adresse 11] à payer à M. et Mme [P] la somme de
22 000 euros en réparation de leurs préjudices,
– condamné M. [Z] à relever et garantir la Sci [Adresse 11] de cette condamnation,
– condamné la Sci [Adresse 11] à payer à M. et Mme [P] la somme de
12 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamné la Sci [Adresse 11] aux dépens en ce compris les frais de constats d’huissier et d’expertise avec recouvrement direct en application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la Scp Silie Verilhac pour les frais avancés par elle-même,
Et statuant à nouveau,
Déboute M. [R] [P] et Mme [W] [L], son épouse, de leurs demandes,
Condamne M. [V] [Z] à payer à la Sci [Adresse 11] la somme de
15 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [V] [Z] aux dépens de la procédure de première instance, en ce compris l’expertise judiciaire
ordonnée par arrêt de notre cour du 29 mai 2019,
Condamne in solidum M. [R] [P] et Mme [W] [L], son épouse, aux dépens d’appel.
Le greffier, La présidente de chambre,