Depuis le 1er janvier 2026, les petites copropriétés sont entrées dans le calendrier du DPE collectif. Les immeubles d’habitation collective dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013 doivent désormais disposer de ce diagnostic, y compris les copropriétés d’au maximum 50 lots.
Le sujet paraît technique. Il devient pourtant très concret dès qu’un copropriétaire veut vendre, louer, voter des travaux, contester un mauvais classement énergétique ou comprendre pourquoi son appartement est pénalisé par les parties communes. Dans beaucoup d’immeubles anciens, surtout à Paris et en Île-de-France, le DPE collectif révèle des difficultés déjà connues : toiture peu isolée, chauffage collectif mal documenté, ventilation insuffisante, façades anciennes, caves ou planchers déperditifs.
La difficulté commence souvent avant même le diagnostic. Le syndic n’a pas inscrit le DPE collectif à l’ordre du jour. Les devis ne sont pas comparables. Le conseil syndical ne reçoit pas les documents techniques. Les copropriétaires ne savent pas si le DPE collectif suffit pour générer les DPE des appartements. Et le bailleur qui veut louer un logement classé F ou G se retrouve pris entre l’urgence locative et l’inertie de la copropriété.
La bonne réponse n’est pas de subir. Il faut savoir qui doit agir, quel vote obtenir, quelles pièces réclamer et quels recours envisager si le syndic bloque le dossier.
Quelles copropriétés sont concernées en 2026 ?
Le DPE collectif concerne les bâtiments d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Le calendrier est progressif.
Les immeubles en monopropriété et les copropriétés de plus de 200 lots sont concernés depuis le 1er janvier 2024. Les copropriétés de 50 à 200 lots le sont depuis le 1er janvier 2025. Depuis le 1er janvier 2026, l’obligation s’applique aux copropriétés d’au maximum 50 lots.
Cette échéance est importante pour les petits immeubles parisiens : beaucoup de copropriétés anciennes comptent moins de 50 lots, avec un syndic professionnel ou bénévole, un historique de travaux incomplet et des équipements collectifs parfois mal documentés.
Le DPE collectif ne doit pas être confondu avec trois documents voisins :
- le DPE individuel, qui porte sur un logement ;
- l’audit énergétique, plus complet, notamment orienté vers les scénarios de travaux ;
- le projet de plan pluriannuel de travaux, qui organise la stratégie de travaux de la copropriété.
Le DPE collectif donne une photographie énergétique globale de l’immeuble. Il peut ensuite servir de base à une discussion sur les travaux, le budget, la vente d’un lot, la location d’un appartement ou la responsabilité du syndicat des copropriétaires.
Le syndic doit-il mettre le DPE collectif à l’ordre du jour ?
Oui. En pratique, le syndic doit préparer la décision de réaliser le DPE collectif, réunir les devis, inscrire la question à l’ordre du jour de l’assemblée générale et organiser le vote du prestataire.
La fiche officielle de Service-Public rappelle que la décision de réaliser le DPE collectif et le choix du prestataire doivent être soumis à l’assemblée générale. Le vote se fait à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance.
Après réalisation du diagnostic, le syndic doit aussi inscrire sa présentation à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivante. Il doit interroger les copropriétaires sur la mise en place d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou d’un contrat de performance énergétique, sauf si un projet de plan pluriannuel de travaux intégrant ces questions est déjà prévu.
Le syndic ne peut donc pas traiter le DPE collectif comme un simple document annexe à commander discrètement. C’est une décision de copropriété, avec un coût, un prestataire, un calendrier, des pièces techniques et une présentation aux copropriétaires.
Quelles pièces le syndic doit-il fournir au diagnostiqueur ?
Le DPE collectif suppose une collecte sérieuse des informations de l’immeuble. Lorsque le bâtiment dispose d’équipements collectifs, le syndic doit transmettre les données utiles au diagnostiqueur.
Les pièces les plus importantes sont notamment :
- la description du chauffage collectif, de la production d’eau chaude, du refroidissement, de la ventilation et de leurs auxiliaires ;
- le mode de gestion des équipements collectifs ;
- les règles de répartition des frais liés aux consommations ;
- les documents relatifs à l’enveloppe extérieure, à la toiture, aux planchers, aux plafonds et aux parois donnant sur des locaux non chauffés ;
- les factures et descriptions de travaux d’isolation thermique déjà réalisés ;
- les anciens diagnostics techniques, audits, DTG ou éléments du plan pluriannuel de travaux.
Si ces informations ne sont pas fournies, le diagnostiqueur peut appliquer des valeurs par défaut. Le résultat peut alors être défavorable à l’immeuble et aux appartements. C’est un point souvent sous-estimé : un DPE collectif mal documenté peut pénaliser une vente, une mise en location ou une discussion de travaux.
Le conseil syndical a donc intérêt à demander les pièces en amont, avant le passage du diagnostiqueur. Le copropriétaire bailleur qui subit déjà une contrainte DPE sur son logement doit aussi conserver ses propres preuves : travaux privatifs, factures d’isolation, changement de fenêtres, entretien du chauffage, ventilation et tout élément permettant de distinguer son appartement de la moyenne de l’immeuble.
Que faire si le syndic ne bouge pas ?
La première étape consiste à écrire, simplement et précisément.
Un copropriétaire ou le conseil syndical peut demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour la réalisation du DPE collectif, le choix du diagnostiqueur et la présentation des devis. La demande doit être envoyée assez tôt pour respecter les délais de convocation et permettre au syndic d’annexer les projets de résolution utiles.
La demande doit éviter les formules vagues. Elle doit indiquer :
- que l’immeuble est concerné par l’obligation de DPE collectif ;
- que le syndic doit inscrire la décision de réaliser le diagnostic à l’ordre du jour ;
- que plusieurs devis doivent être communiqués lorsque c’est possible ;
- que les documents techniques utiles doivent être préparés ;
- que la présentation du DPE collectif devra ensuite être portée à l’ordre du jour de l’assemblée suivante.
Si le syndic ne répond pas, il faut relancer par lettre recommandée. Si le blocage persiste, l’action dépend de la situation : demande d’inscription à l’ordre du jour, contestation d’une carence, mise en cause du syndic, convocation d’une assemblée dans certains cas, ou saisine du juge lorsque les conditions sont réunies.
Le contentieux ne doit pas être lancé trop tôt. Il faut d’abord bâtir la preuve du blocage : demandes écrites, accusés de réception, refus explicite, silence, absence de point à l’ordre du jour, devis non transmis, procès-verbaux d’assemblée générale.
Le conseil syndical peut-il exiger les documents ?
Le conseil syndical dispose d’un rôle central. Il assiste et contrôle le syndic. Pour exercer ce contrôle, il doit pouvoir accéder aux documents nécessaires à la gestion de la copropriété.
Dans un dossier de DPE collectif, les documents utiles ne se limitent pas au devis final. Le conseil syndical doit pouvoir vérifier la cohérence des devis, le périmètre du diagnostic, la méthode proposée, les données techniques disponibles et les suites à donner après le rapport.
Si le syndic refuse de transmettre les documents, le conseil syndical doit demander précisément ce qui manque. Il faut éviter une demande trop large du type « merci de transmettre tous les documents de la copropriété ». Une demande utile vise des pièces identifiables : devis DPE collectif, contrat proposé, ancien DPE ou audit, carnet d’entretien, factures de travaux, contrat de chauffage, documents de maintenance, ancien diagnostic technique global, projet de plan pluriannuel de travaux.
En cas de refus persistant, une mise en demeure peut être envisagée. Selon la nature des pièces et la qualité de la personne qui agit, des pénalités ou une saisine judiciaire peuvent être discutées. La stratégie dépendra du statut du demandeur : simple copropriétaire, membre du conseil syndical, président du conseil syndical ou syndicat des copropriétaires.
Quels risques si le DPE collectif est absent ?
L’absence de DPE collectif ne signifie pas automatiquement qu’une vente ou une location devient impossible. Mais elle crée plusieurs risques pratiques.
Pour le copropriétaire vendeur, l’acquéreur peut poser des questions sur la performance énergétique globale de l’immeuble, les travaux à venir, le budget prévisible et la cohérence du prix. Un dossier incomplet peut ralentir la négociation.
Pour le copropriétaire bailleur, le sujet est plus sensible. Si le logement est classé F ou G, ou s’il est proche d’une échéance d’interdiction de location, les parties communes peuvent peser lourd : toiture, façade, ventilation, chauffage collectif, planchers. Le bailleur ne peut pas toujours corriger seul le classement de son appartement. Il doit alors montrer ce qui dépend de lui et ce qui dépend de la copropriété.
Pour le syndicat des copropriétaires, l’inertie peut compliquer les votes de travaux, les demandes d’aides, les discussions sur le plan pluriannuel de travaux et les contentieux internes. Un copropriétaire qui subit un préjudice lié à un défaut de décision ou de documentation peut chercher à engager une responsabilité, surtout si les demandes écrites sont restées sans suite.
DPE collectif et DPE individuel : lequel utiliser pour louer ou vendre ?
Le DPE collectif peut, sous certaines conditions, permettre d’établir des DPE individuels des appartements sans visiter chaque logement. C’est une simplification utile lorsque les logements sont comparables et que les équipements collectifs sont bien documentés.
Mais cette logique a une limite. Un appartement peut avoir fait l’objet de travaux privatifs : fenêtres, isolation intérieure, ventilation, radiateurs, régulation, production d’eau chaude. Dans ce cas, un DPE individuel classique peut mieux valoriser les travaux réalisés.
Le copropriétaire doit donc se poser trois questions :
- Le DPE collectif reflète-t-il réellement l’état de mon appartement ?
- Des travaux privatifs justifient-ils un diagnostic individuel distinct ?
- Le résultat du DPE collectif provient-il de données fiables ou de valeurs par défaut faute de documents fournis par le syndic ?
Ces questions sont décisives si le propriétaire veut vendre, louer, contester un classement ou préparer une demande de travaux en assemblée générale.
Paris et Île-de-France : pourquoi l’enjeu est plus fort
À Paris et en Île-de-France, de nombreuses copropriétés anciennes cumulent trois difficultés : petites surfaces, immeubles anciens et travaux collectifs coûteux. Le DPE collectif peut révéler que le problème ne vient pas seulement d’un appartement, mais de l’enveloppe de l’immeuble ou des équipements communs.
Pour un bailleur parisien, cela peut avoir une conséquence directe sur la location. Un logement classé G ne peut plus être loué comme résidence principale en métropole depuis le 1er janvier 2025, et les logements F sont visés par l’échéance de 2028. Si l’appartement dépend de travaux collectifs, il faut documenter les démarches faites auprès du syndic et de l’assemblée générale.
Pour un copropriétaire occupant, l’enjeu est souvent financier : charges de chauffage, appels de fonds, travaux votés, aides mobilisables, valeur du lot. Le DPE collectif devient alors un outil de discussion, mais aussi une pièce de preuve si le syndic ou la copropriété tarde à agir.
À Paris, les litiges de copropriété relèvent en principe du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble. Avant toute procédure, le dossier doit être ordonné : règlement de copropriété, convocations, procès-verbaux, demandes d’inscription à l’ordre du jour, devis, courriers au syndic, pièces techniques, échanges avec le conseil syndical.
La méthode pratique avant d’agir
Avant d’envoyer une mise en demeure ou de saisir le juge, il faut suivre une méthode simple.
Première étape : vérifier si l’immeuble est concerné. Il faut regarder la date du permis de construire, le nombre de lots et l’existence éventuelle d’un DPE collectif récent.
Deuxième étape : demander le calendrier au syndic. Le courrier doit viser l’inscription à l’ordre du jour, les devis, le choix du prestataire, les documents à fournir au diagnostiqueur et la présentation du rapport après réalisation.
Troisième étape : identifier l’intérêt concret. Le dossier ne se présente pas de la même manière selon que le demandeur veut vendre, louer, obtenir des travaux, contrôler le syndic ou éviter un mauvais classement énergétique.
Quatrième étape : réunir les preuves. Les mails seuls sont parfois insuffisants. Une lettre recommandée, un procès-verbal d’assemblée générale, une demande d’inscription à l’ordre du jour et un tableau des pièces manquantes rendent le dossier plus solide.
Cinquième étape : calibrer le recours. Une simple relance peut suffire si le syndic est en retard. Une mise en demeure est utile si le blocage dure. Une action judiciaire ne se justifie que si les pièces démontrent une carence, une urgence ou un préjudice suffisamment précis.
Sources utiles
- Service-Public.fr : Diagnostic de performance énergétique collectif (DPE collectif).
- Ministère de la Transition écologique : Diagnostic de performance énergétique – DPE.
- Légifrance : Code de la construction et de l’habitation, articles L126-23 à L126-35-1.
- Légifrance : loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété.
- Cour de cassation : TJ Paris, 12 février 2025, n° 24/57313.
Pour les contentieux plus larges de copropriété, vous pouvez consulter notre page avocat copropriété Paris et notre article sur les documents que le syndic doit communiquer.
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