Le 9 avril 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a invalidé une clause de tontine portant sur l’intégralité des parts d’une SCI familiale. Elle a jugé que cette clause portait atteinte au caractère intuitu personae de la société civile (Cass. 3e civ., 9 avril 2026, n° 25-12.992). Cette décision illustre la tension croissante entre la volonté des associés d’organiser la transmission de leur patrimoine immobilier et l’encadrement strict du droit des sociétés civiles. Dans ce contexte, de nombreux associés se trouvent contraints de dissoudre leur SCI. La question qui occupe alors toutes les discussions familiales concerne le sort du bien immobilier détenu par la société. Faut-il le vendre ? Peut-on le récupérer en attribution ? Quel est le coût fiscal de chaque option ? La réponse dépend de la nature de l’apport initial, de l’accord entre les associés et des dispositions statutaires. L’article 1844-9 du Code civil prévoit explicitement que tout bien apporté en nature et subsistant dans la masse sociale peut être attribué au sociétaire qui l’avait apporté. Cette faculté constitue souvent la solution la plus avantageuse sur le plan fiscal. Elle suppose toutefois que les associés aient anticipé cette hypothèse dans leurs statuts ou qu’ils parviennent à un consensus au moment de la liquidation.
Les trois options pour le bien immobilier lors de la dissolution
La dissolution d’une société civile immobilière entraîne de plein droit sa liquidation, sauf dans les cas prévus à l’article 1844-5 du Code civil (associé unique). L’article 1844-8 du Code civil (texte officiel) dispose en son premier alinéa : « La dissolution de la société entraîne sa liquidation, hormis les cas prévus à l’article 1844-4 et au troisième alinéa de l’article 1844-5 ». Le liquidateur doit alors réaliser l’actif social et procéder au paiement des dettes. Le bien immobilier peut faire l’objet de trois traitements distincts.
| Option | Condition | Coût fiscal principal | Délais |
|---|---|---|---|
| Attribution en nature au sociétaire apporteur | Le bien doit avoir été apporté en nature et subsister en l’état | Droit de partage : 2,5 % sur valeur nette | Quelques semaines après clôture |
| Attribution en nature à un autre associé | Accord unanime ou clause statutaire | Droit de partage : 2,5 % sur valeur nette | Quelques semaines après clôture |
| Vente amiable et répartition du prix | Accord des associés ou décision du liquidateur | Plus-value immobilière selon article 150 U du CGI | Deux à six mois selon le marché |
Le choix entre ces trois options détermine l’ensemble de la stratégie patrimoniale de l’opération. L’attribution au sociétaire apporteur présente l’avantage de limiter la fiscalité au droit de partage de 2,5 % prévu à l’article 746 du Code général des impôts. La vente, en revanche, expose les associés à l’imposition des plus-values immobilières au taux global de 36,2 % avant abattements pour durée de détention. Pour une vue d’ensemble de la procédure de dissolution, consultez notre analyse complète sur la dissolution de SCI et ses formalités.
L’attribution en nature : récupérer son bien sans le vendre
L’article 1844-9 du Code civil (texte officiel) organise la clôture des opérations de liquidation. Son troisième alinéa consacre un droit d’attribution préférentielle :
« Tout bien apporté qui se trouve en nature dans la masse divisible sera attribué, à charge de compensation s’il y a lieu, à l’associé qui l’avait apporté. Ce droit s’exercera avant tout autre droit à attribution préférentielle ».
Ce texte protège le sociétaire qui a apporté le bien immobilier.
Ce mécanisme présente un double intérêt. Sur le plan patrimonial, il permet au propriétaire initial de récupérer son bien sans passer par une cession onéreuse soumise à la fiscalité des plus-values. Sur le plan procédural, il évite la mise en vente d’un immeuble dont la valeur sentimentale ou familiale dépasse son évaluation marchande. Toutefois, cette attribution suppose que le bien ait conservé son individualité dans le patrimoine social. Si l’immeuble a été détruit, transformé au point de perdre son identité, ou échangé contre un autre bien, le droit d’attribution préférentielle s’éteint.
Les associés peuvent également décider, par accord unanime ou conformément aux statuts, d’attribuer le bien à un associé autre que l’apporteur. Cette attribution libre obéit aux mêmes règles fiscales que l’attribution préférentielle. Elle doit être constatée dans un acte notarié si le bien est soumis à la publicité foncière. Le notaire établit l’état liquidatif et procède à l’attribution dans le cadre du partage notarié.
La vente du bien et la répartition du prix entre associés
Lorsque les associés ne parviennent pas à un accord sur l’attribution, ou lorsque la cession s’impose pour régler les dettes sociales, le liquidateur procède à la vente du bien immobilier. Cette vente obéit aux règles du droit commun des contrats. Le liquidateur est habilité à signer l’acte de vente au nom de la société en liquidation. Il représente la personne morale qui subsiste pour les besoins de la liquidation jusqu’à la publication de la clôture.
La Cour de cassation a précisé que la personnalité morale de la société disparaît à l’issue des opérations de liquidation. Cependant, la chambre commerciale a jugé que la personnalité morale d’une société subsiste aussi longtemps que ses droits et obligations sociaux ne sont pas liquidés (Cass. com., 26 janvier 1993, n° 91-11.285 (décision)) :
« Attendu qu’en statuant ainsi, alors que la personnalité morale d’une société subsiste aussi longtemps que les droits et obligations à caractère social ne sont pas liquidés, cette société devant être mise en cause après désignation, à l’initiative du demandeur à l’instance, d’un mandataire chargé de reprendre les opérations de liquidation, la cour d’appel a violé le texte susvisé ».
Cette jurisprudence assure la continuité de la représentation de la société pendant toute la durée de la liquidation.
Le prix de vente est versé à la société en liquidation. Le liquidateur règle les dettes sociales, éteint les créances et répartit le solde entre les associés au prorata de leurs droits dans les bénéfices. Cette répartition constitue un boni de liquidation imposable selon le régime des revenus de capitaux mobiliers. Les pertes éventuelles sont supportées par les associés dans la même proportion.
Le droit de partage de 2,5 % et les conséquences fiscales
L’attribution d’un bien immobilier à l’issue de la liquidation entraîne le paiement d’un droit de partage. L’article 746 du Code général des impôts prévoit un taux de 2,5 % sur la valeur nette du bien attribué. Ce taux s’applique aux attributions en nature réalisées dans le cadre d’une liquidation amiable ou judiciaire. Il est calculé sur la valeur vénale du bien déduction faite des charges et dettes grevant la société.
Ce droit de partage reste nettement inférieur à la fiscalité des plus-values immobilières. En effet, la vente d’un bien immobilier par une SCI soumise à l’impôt sur le revenu expose les associés à un taux global de 36,2 % avant abattements. L’attribution en nature constitue donc une optimisation fiscale substantielle lorsque les conditions juridiques sont réunies. Il convient toutefois de vérifier que les statuts ne comportent pas de clause d’agrément ou de préemption qui viendrait entraver l’attribution.
Attention : le boni de liquidation distribué aux associés au-delà de leurs apports initiaux est soumis au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % en 2026. Cette imposition s’ajoute au droit de partage de 2,5 %. L’optimisation fiscale globale de l’opération doit intégrer les deux niveaux de prélèvement.
La responsabilité des associés après la clôture de la liquidation
La dissolution et la liquidation n’effacent pas automatiquement la responsabilité des associés à l’égard des créanciers sociaux. L’article 1857 du Code civil dispose que « les associés sont tenus solidairement des dettes sociales, sous réserve des règles propres aux sociétés par actions et aux sociétés à responsabilité limitée ». Pour les sociétés civiles, cette responsabilité est proportionnelle à la part de chacun dans le capital.
L’article 1858 du Code civil encadre l’exercice de cette responsabilité : « Les créanciers sociaux ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre les associés qu’après avoir vainement poursuivi la société ». La Cour de cassation a récemment précisé l’articulation entre cette règle et la liquidation amiable. Dans un arrêt du 29 novembre 2023, la chambre commerciale a posé le principe suivant (Cass. com., 29 novembre 2023, n° 22-14.173 (décision)) :
« Il résulte de l’article 1858 du code civil que lorsqu’une société est mise en liquidation amiable, les créanciers ne peuvent agir contre les associés que s’ils établissent que le patrimoine social est insuffisant pour les désintéresser ».
Cette décision protège les associés pendant la phase de liquidation. Les créanciers doivent d’abord tenter de recouvrer leur créance sur le patrimoine social. Ils ne peuvent se retourner contre les associés qu’après l’échec de cette démarche. Après la clôture de la liquidation, en revanche, les créanciers peuvent engager directement une action contre les associés. La personnalité morale de la société s’éteint à la publication de la clôture. Les droits et obligations non liquidés sont dévolus aux associés, qui deviennent propriétaires indivisaires des créances résiduelles.
Dissolution de SCI à Paris et en Île-de-France
La dissolution d’une SCI immobilière à Paris ou en Île-de-France soulève des difficultés spécifiques liées à la valeur élevée des biens et à la complexité des contentieux familiaux. Le tribunal judiciaire de Paris connaît des demandes en dissolution pour justes motifs lorsque le siège social de la SCI est situé dans le ressort de la cour d’appel de Paris. Les délais de jugement varient entre douze et dix-huit mois selon la charge du tribunal et la complexité du dossier.
Le coût de la dissolution d’une SCI holding un immeuble parisien dépasse fréquemment les seuils ordinaires. Les frais d’annonce légale s’élèvent à 152 € HT pour la première publication et 110 € HT pour la seconde. Les frais de radiation au Registre national des entreprises s’élèvent à 9,19 € HT. Les honoraires du notaire pour l’attribution ou la vente du bien immobilier sont calculés selon la tarification notariale en vigueur. Pour un bien d’une valeur de 800 000 €, les émoluments notariés peuvent atteindre plusieurs milliers d’euros.
Le marché immobilier parisien rend également délicate l’estimation du bien lors de l’attribution. Les associés doivent convenir d’une valeur vénale ou recourir à une expertise judiciaire en cas de désaccord. Cette expertise allonge la durée de la liquidation et augmente son coût. L’intervention d’un avocat maîtrisant le droit des sociétés civiles à Paris permet d’anticiper ces difficultés et de sécuriser l’ensemble de la procédure. Si vous envisagez plutôt de céder vos parts avant la dissolution, référez-vous à notre guide sur la cession de parts de SCI et les nouvelles formalités de greffe.
Questions fréquentes sur le sort du bien immobilier lors de la dissolution d’une SCI
Peut-on dissoudre une SCI sans vendre l’immeuble ?
Oui. Le liquidateur peut attribuer le bien en nature à l’un des associés. Si le bien a été apporté en nature par un associé, celui-ci bénéficie d’un droit d’attribution préférentiel. Les autres associés peuvent également convenir d’une attribution libre par accord unanime.
Quel est le coût fiscal de l’attribution d’un bien immobilier après dissolution ?
L’attribution entraîne le paiement d’un droit de partage de 2,5 % sur la valeur nette du bien. Ce taux est fixé par l’article 746 du Code général des impôts. Il reste inférieur à la fiscalité des plus-values immobilières applicable en cas de vente.
Combien de temps dure la liquidation d’une SCI immobilière ?
La liquidation amiable dure en moyenne entre trois et six mois. Ce délai peut s’allonger en cas de vente d’un immeuble complexe, de contentieux entre associés ou de difficultés à désintéresser les créanciers sociaux. Le délai maximum de trois ans prévu à l’article 1844-8 du Code civil constitue une limite légale.
Les créanciers peuvent-ils poursuivre les associés après la dissolution ?
Oui, mais sous conditions. Pendant la liquidation amiable, les créanciers doivent d’abord épuiser le recours contre le patrimoine social. Après la clôture, ils peuvent agir directement contre les associés. La responsabilité des associés des dettes sociales est proportionnelle à leur part au capital.
Faut-il un notaire pour attribuer un bien immobilier après dissolution ?
Oui. L’attribution d’un bien soumis à la publicité foncière doit être constatée par un acte notarié. Le notaire établit l’état liquidatif, procède au calcul du droit de partage et transcrit l’attribution au fichier immobilier.
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