Quand le bail s’arrête et que le locataire reste dans les lieux, la relation contractuelle change de nature. Le loyer cesse d’être dû ; une indemnité d’occupation prend le relais. Le bailleur qui attend le départ veut savoir ce qu’il peut réclamer, à quel taux et jusqu’à quand. L’occupant veut savoir ce qu’il doit vraiment, ce qui est majoré et ce qui peut être modéré. Les deux s’affrontent souvent sur la même somme, mais ils en tirent des conséquences opposées. L’enjeu mérite d’être exposé avec rigueur, parce que la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation a tracé des règles stables, que les parties ignorent fréquemment.
L’indemnité d’occupation ne prolonge pas le bail. Elle n’efface pas non plus ses traces. Elle fonctionne comme la contrepartie d’une occupation qui, désormais, n’a plus de cause contractuelle. Ce basculement déplace aussi le terrain procédural, le mode de calcul et le régime de la preuve. Le présent article examine trois questions successives : quand l’indemnité d’occupation devient-elle due, comment la chiffrer et comment la recouvrer concrètement. Chaque partie s’appuie sur les textes applicables et sur la jurisprudence publiée de la Cour de cassation.
Pour des approches complémentaires déjà publiées par le cabinet, on se reportera utilement au guide sur l’expulsion du locataire pour loyers impayés et la clause résolutoire, à l’analyse du commandement de quitter les lieux, délai de contestation, JEX et nullité et à la synthèse sur les loyers impayés et l’expulsion du locataire. Le présent article se concentre sur la créance d’indemnité elle-même, distincte de la procédure d’expulsion et distincte du recouvrement des loyers antérieurs, pour laquelle le cabinet propose une expertise dédiée en recouvrement de loyers.
I. Quand l’indemnité d’occupation devient-elle due
A. Le bail résilié par la clause résolutoire : le loyer cesse, l’indemnité commence
La clause résolutoire est l’instrument le plus fréquent. Le bailleur délivre un commandement de payer visant la clause, à peine d’inefficacité, et le locataire dispose d’un délai pour se libérer. Passé ce délai, si l’arriéré demeure, la résiliation est acquise de plein droit. Le juge se contente alors de la constater.
Le point pivot n’est pas la décision de justice. Il est la date d’acquisition de la clause, qui fait tomber le bail rétroactivement au jour du constat. À compter de cette date, le locataire n’est plus locataire. Il devient occupant. Et il doit, en cette qualité, une indemnité d’occupation, même s’il n’a pas quitté matériellement les lieux.
La troisième chambre civile l’a encore rappelé récemment. Dans un arrêt du 8 février 2024, elle a retenu que « la créance d’indemnité d’occupation due par le locataire, personne physique, après la résiliation du bail portant sur son habitation personnelle jusqu’à la libération des lieux, était la contrepartie de l’occupation de ce logement » (Cass. 3e civ., 8 févr. 2024, n° 22-11.120, disponible sur courdecassation.fr). La Cour en a tiré une conséquence utile pour les créanciers : la dette, née après l’ouverture de la liquidation judiciaire du locataire, correspond aux besoins de la vie courante au sens de l’article L. 641-13 du code de commerce et doit être payée à l’échéance.
L’articulation avec le commandement de payer relève de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le texte impose un formalisme strict : mention du délai de six semaines, rappel du droit de saisir le juge et des mécanismes d’aide au logement. Le défaut de forme peut entraîner la nullité du commandement. Il n’efface pas la dette. Il oblige simplement le bailleur à reprendre la procédure.
La Cour de cassation a réaffirmé dans un arrêt publié au Bulletin que les dispositions sanctionnant la déchéance du droit au maintien dans les lieux ne font pas obstacle au constat de la résiliation de plein droit par acquisition de la clause résolutoire. Dans l’affaire jugée le 16 octobre 2025, la bailleresse sociale avait assigné un locataire HLM en résiliation et expulsion, avec paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation. La troisième chambre civile a validé la démarche, après avoir précisé l’articulation entre clause résolutoire et articles L. 442-3-4 et L. 482-3-1 du code de la construction et de l’habitation (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 24-11.047, arrêt publié au Bulletin).
B. Le bail arrivé à son terme : congé régulier, défaut de départ
Le bail peut aussi prendre fin par l’effet d’un congé. Le bailleur notifie un congé pour vendre, un congé pour reprise ou, dans les baux locatifs commerciaux dérogatoires, un congé simple avant terme. Si le locataire ne quitte pas les lieux à la date d’effet du congé, l’occupation devient injustifiée.
La troisième chambre civile en a tiré une solution claire dans l’arrêt du 11 mai 2022. Un bail commercial dérogatoire avait été conclu pour une durée d’un an, renouvelable tacitement dans la limite de trois ans. Les bailleurs avaient signifié un congé à effet du 30 juin 2017. La locataire avait contesté, soutenant que la tacite reconduction basculait le contrat dans le statut des baux commerciaux. La Cour a rejeté cette analyse en des termes nets : « Un congé, délivré antérieurement au terme du dernier des baux dérogatoires successifs, dont la durée cumulée ne dépasse pas la durée légale, et qui manifeste la volonté des bailleurs de ne pas laisser le locataire se maintenir dans les lieux, le prive de tout titre d’occupation à l’échéance de ce bail » (Cass. 3e civ., 11 mai 2022, n° 21-15.389, publié au Bulletin).
La règle se transpose naturellement au bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989. Le locataire qui s’est vu délivrer un congé régulier et qui se maintient au-delà du terme devient occupant sans droit ni titre à compter de la date d’effet du congé. L’indemnité d’occupation court de ce moment précis. Avant cette date, c’est toujours un loyer qui est dû, pas une indemnité.
La qualification est importante pour le calcul de la prescription, pour la preuve à rapporter et pour le mode de détermination du montant, comme on le verra en deuxième partie. Elle l’est aussi pour le traitement procédural : l’action en paiement d’un loyer obéit à un cadre différent de l’action en paiement d’une indemnité d’occupation, même si, en pratique, les deux se cumulent souvent dans une même assignation.
C. L’occupant sans droit ni titre : la contrepartie civile d’une occupation devenue fautive
Reste l’hypothèse du tiers qui n’a jamais eu de bail. Le squatteur au sens ordinaire, l’occupant qui prétend à un droit inexistant, l’héritier d’un locataire décédé sans qualité pour continuer le bail, le sous-locataire non autorisé qui se prévaut d’un droit illusoire. Dans tous ces cas, l’occupation est dépourvue de titre, et la relation change radicalement.
Le bailleur ne tire plus sa créance d’un contrat. Il la tire de la privation de jouissance causée par une occupation irrégulière. Le fondement est l’article 1240 du code civil, texte cardinal de la responsabilité délictuelle : « Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Les juges du fond considèrent que l’occupation sans titre d’un bien dont un tiers est propriétaire cause à ce propriétaire un préjudice équivalant au bénéfice qu’il aurait tiré de la location. L’indemnité est ici réparation du préjudice, et non reliquat du contrat.
La Cour de cassation a confirmé cette logique dans plusieurs espèces. Elle a notamment jugé, le 14 juin 2018, que la personne qui occupe un logement du chef d’un locataire décédé, sans avoir vocation au transfert du bail, est redevable d’une indemnité d’occupation (Cass. 3e civ., 14 juin 2018, n° 17-12.512, publié au Bulletin). La solution est rigoureuse. Elle rappelle que l’occupation matérielle, privée de cause, ne peut pas rester gratuite.
Le même raisonnement s’applique à l’occupant irrégulier d’un local que le propriétaire vient d’acquérir. Dans une décision du 27 février 2025, la troisième chambre civile a validé l’analyse selon laquelle la venderesse maintenue dans les lieux au-delà du terme amiable devient « occupante du bien sans droit ni titre et redevable d’une indemnité d’occupation » (Cass. 3e civ., 27 févr. 2025, n° 23-19.824, disponible sur courdecassation.fr). Le principe ne distingue pas selon la nature du titre disparu. Il retient la privation actuelle de la jouissance pour en faire la mesure de la dette.
II. Comment chiffrer l’indemnité d’occupation
A. La contrepartie de l’occupation et la valeur locative comme base de calcul
L’indemnité d’occupation est, en principe, la contrepartie financière de la jouissance effective des lieux. Sa base de calcul n’est pas automatique. Elle doit refléter ce que le bien permettrait au propriétaire de percevoir dans le marché, et non la dernière mensualité du bail résilié.
En pratique, les juges du fond retiennent le plus souvent une indemnité équivalente au montant du loyer contractuel, augmenté des charges et, le cas échéant, des majorations conventionnelles et des revalorisations. La troisième chambre civile a validé cette méthode dans plusieurs décisions. Dans un arrêt du 6 juin 2019, elle a approuvé une cour d’appel d’avoir condamné les occupants au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation « équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû, avec ses majorations et revalorisations, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi » (Cass. 3e civ., 6 juin 2019, n° 18-15.978, disponible sur courdecassation.fr).
Cette méthode est pragmatique. Elle repose sur une présomption implicite : le montant du loyer récent reflète la valeur locative actuelle. Mais la présomption n’est pas irréfragable. Si le loyer était sous-évalué à raison d’une ancienneté du bail, d’un encadrement particulier ou d’un avantage consenti au locataire, le bailleur peut solliciter une revalorisation. Il revient alors au juge du fond de se déterminer souverainement à partir des éléments produits : expertise, références locatives comparables dans le voisinage, attestations d’agences, baux voisins.
La troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 17 décembre 2014 publié au Bulletin, la méthode applicable aux références de valeur locative. Les références « doivent nécessairement concerner des logements dont les caractéristiques sont comparables et être représentatives de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage ». La Cour a approuvé les juges du fond d’avoir retenu des références détenues par le bailleur lui-même, dès lors qu’elles étaient représentatives des loyers pratiqués dans le voisinage immédiat (Cass. 3e civ., 17 déc. 2014, n° 13-24.360, publié au Bulletin). La même approche s’applique, par analogie, pour chiffrer une indemnité d’occupation revendiquée au-dessus du dernier loyer contractuel.
L’écart entre indemnité et loyer n’est donc pas un arbitraire. C’est une question de preuve. Le bailleur qui demande une indemnité supérieure au loyer doit produire des références. Le locataire qui soutient que l’indemnité doit rester alignée sur le loyer peut se défendre par des éléments symétriques.
B. La majoration contractuelle : un régime de clause pénale
Beaucoup de baux stipulent une majoration de l’indemnité d’occupation en cas de maintien dans les lieux. La clause est souvent exprimée en pourcentage du loyer, ou en fraction d’un plafond contractuel. Les chiffres varient : 125 %, 150 %, 200 % du loyer. Certains crédits-bails vont beaucoup plus loin.
La question a longtemps été de savoir si une telle stipulation pouvait être modérée. La troisième chambre civile a tranché en faveur de l’admission du contrôle judiciaire. Dans un arrêt du 16 janvier 2025, elle a cassé une décision qui avait exclu par principe la qualification de clause pénale. La Cour énonce : « la clause stipulée au contrat fixant, à l’avance et de manière forfaitaire, une indemnité à la charge du crédit-preneur en cas de maintien dans les lieux après résiliation, peut présenter le caractère d’une clause pénale lorsqu’elle est sans rapport avec le loyer prévu au contrat, et être, par conséquent, si elle apparaît manifestement excessive, réduite par le juge » (Cass. 3e civ., 16 janv. 2025, n° 23-15.256, disponible sur courdecassation.fr).
Le fondement est l’article 1231-5 du code civil, qui autorise le juge à modérer ou augmenter la peine convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. La jurisprudence antérieure, sous l’empire de l’article 1152 ancien du code civil, suivait déjà la même logique. Elle reste pertinente pour les contrats antérieurs à l’ordonnance du 10 février 2016.
L’enjeu pratique est considérable. Une majoration contractuelle de 50 % du loyer, souvent justifiée par la surveillance et la relocation, ne sera en général pas jugée excessive. Une majoration de 200 % ou 300 % du loyer devra être justifiée par des éléments concrets. À défaut, elle s’expose à être réduite. Le débat se noue devant le juge du fond, sur pièces.
Le contrôle du caractère pénal suppose d’abord une caractérisation. Il faut démontrer que la clause sort du registre de la contrepartie et entre dans celui de la peine destinée à garantir l’exécution. La comparaison avec le loyer est le premier critère. Vient ensuite l’analyse du préjudice réel subi par le bailleur : vacance, dégradations, charges non récupérées, frais de procédure. La décision se fonde alors sur la disproportion entre l’indemnité stipulée et le dommage prévisible au jour du contrat.
C. Charges, TVA, taxes : ce qui s’ajoute à l’indemnité de base
L’indemnité d’occupation ne règle pas seule l’addition. Les charges locatives demeurent dues pour la période d’occupation, selon la même logique de contrepartie. Ce qui était supporté au titre du bail pour l’entretien courant, la fourniture d’eau, la taxe d’ordures ménagères ou le fonctionnement des parties communes continue d’être exigible tant que l’occupant jouit matériellement du bien et des services associés.
Le régime fiscal, lui, dépend de la nature du bail et du statut du propriétaire. L’indemnité d’occupation d’un local à usage d’habitation est, en principe, hors champ de la TVA. Celle relative à un local commercial soumis à la TVA sur les loyers suit la qualification des loyers antérieurs. La chambre commerciale et la troisième chambre civile raisonnent de façon convergente : l’indemnité qui prend la suite d’un loyer imposé à la TVA reste imposable, tandis que celle qui a une nature uniquement indemnitaire, sans contrepartie de jouissance, relève d’une analyse différente. En pratique, le contrat initial et la qualification donnée par les parties guident le traitement fiscal.
La taxe foncière n’est pas, par principe, à la charge de l’occupant. Elle demeure à la charge du propriétaire, sauf stipulation ou convention. En revanche, la provision pour charges récupérables doit être actualisée et régularisée selon les mêmes règles que pendant le bail. L’occupant qui conteste la régularisation conserve le droit de réclamer des justificatifs conformes à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.
III. Comment réclamer et recouvrer l’indemnité d’occupation
A. Le bon juge, la bonne procédure
Le contentieux de l’indemnité d’occupation relève, en matière de bail d’habitation, du juge des contentieux de la protection, conformément à l’article L. 213-4-3 du code de l’organisation judiciaire. La compétence matérielle recouvre les litiges relatifs au bail d’habitation et à l’occupation précaire consécutive à sa résiliation. Pour un local commercial, le tribunal judiciaire statue en formation classique ou en référé.
Le bailleur dispose, en pratique, de plusieurs voies. La première est l’assignation au fond en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, paiement d’un arriéré et d’une indemnité d’occupation. La seconde est le référé, qui permet d’obtenir une décision rapide lorsque l’existence de la créance n’est pas sérieusement contestable. La troisième est la saisine du juge des contentieux de la protection sur requête pour fixer une indemnité provisionnelle lorsque l’occupation persiste au-delà du terme.
Le choix de la procédure dépend du profil du dossier. Un arriéré modeste et une occupation paisible appellent souvent le référé. Une occupation contestée au fond, avec demandes reconventionnelles, appelle une instance principale. Il faut aussi tenir compte de la possibilité, pour le locataire, de demander des délais de paiement, notamment au titre de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, qui autorise le juge à accorder des délais renouvelables ne pouvant excéder trois ans.
Dans les instances où l’expulsion est elle aussi demandée, la trêve hivernale prévue à l’article L. 412-6 du même code suspend la mesure d’expulsion du 1er novembre au 31 mars suivant. Elle ne suspend pas la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation. Le bailleur peut donc, pendant la trêve, faire fixer l’indemnité par le juge, la liquider mois par mois, et la recouvrer à l’issue par les voies d’exécution.
B. Les preuves à réunir et la stratégie probatoire
Le dossier utile repose sur trois piliers. Le premier est la preuve du droit à occuper le bien : titre de propriété, acte notarié, attestation de notaire. Le deuxième est la preuve de la fin du contrat ou de l’absence de titre : commandement de payer, constat d’acquisition de la clause, lettre de congé avec accusé de réception, décision judiciaire antérieure. Le troisième est la preuve de l’occupation effective, pendant toute la période réclamée : constats d’huissier, attestations, éléments matériels, consommations relevées.
La Cour de cassation impose régulièrement aux juges du fond d’étayer leurs décisions par des éléments concrets. Dans une décision du 14 mars 2024 publiée au Bulletin, elle a rejeté le pourvoi du locataire qui invoquait les dispositions du code de la construction sur le prêt à taux zéro, la cour d’appel ayant justement retenu que la sanction de ce régime est le remboursement anticipé du prêt et non la nullité des stipulations locatives (Cass. 3e civ., 14 mars 2024, n° 21-25.798, publié au Bulletin). La méthode de la Cour est identique dans tous les litiges relatifs à l’indemnité d’occupation : elle contrôle la motivation, la cohérence interne et la prise en compte des pièces produites.
La stratégie probatoire du bailleur suppose de constater immédiatement les faits. Le constat d’huissier à une date certaine, le relevé des consommations, la liste des objets présents dans le logement, la photographie des clés et la confirmation écrite du refus de remise servent régulièrement à établir la durée exacte de l’occupation. L’absence de constat laisse au juge une large marge d’appréciation, qui se retourne souvent contre le bailleur mal préparé.
Du côté de l’occupant, la défense passe par la contestation des pièces, la remise en cause de la date de départ retenue, la critique des références locatives avancées, ou la qualification de clause pénale de la majoration contractuelle. Elle peut aussi s’appuyer sur les dispositions protectrices de la loi du 6 juillet 1989, par exemple l’obligation de décence pesant sur le bailleur. La troisième chambre civile, dans un arrêt du 14 décembre 2023 publié au Bulletin, a rappelé que l’obligation de délivrer un logement décent résulte des articles 1719 du code civil, 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 2 du décret du 30 janvier 2002, « dont l’objet est de préciser le contenu de l’obligation de délivrance du bailleur » (Cass. 3e civ., 14 déc. 2023, n° 21-21.964, publié au Bulletin). L’exception d’inexécution ne fait pas disparaître l’indemnité. Elle peut en revanche réduire son montant, dans la mesure exacte du préjudice subi par le locataire dans la jouissance des lieux.
C. Voies d’exécution, articulation avec l’expulsion et après
Une fois le titre exécutoire obtenu, l’indemnité d’occupation se recouvre selon les voies classiques. Saisie-attribution sur compte bancaire, saisie sur rémunérations en cas d’emploi salarié, saisie-vente mobilière dans les locaux, inscription d’hypothèque judiciaire sur un autre bien. Le caractère mensuel de la créance permet souvent de solliciter une condamnation à indemnité provisoirement exigible jusqu’à libération effective des lieux, avec liquidation périodique par le greffe ou par le commissaire de justice.
L’articulation avec l’expulsion obéit à une règle simple : l’indemnité continue de courir jusqu’à la libération matérielle des lieux. Le procès-verbal de reprise rédigé par le commissaire de justice, accompagné de la remise effective des clés, fixe le terme. Tant que le mobilier reste en place, ou que l’occupant conserve la maîtrise des lieux, la créance s’accumule. La troisième chambre civile veille à cette continuité dans les arrêts où le débat porte sur la date exacte de la libération.
Le bailleur attentif prévoit aussi l’après. Un état des lieux de sortie contradictoire, même imposé par constat d’huissier, permet de chiffrer les réparations locatives. Une relance systématique de la caution ou du garant évite qu’elle n’invoque un défaut d’information. Le cumul d’une indemnité d’occupation et d’une demande en réparation locative est admis, sous réserve que les deux postes ne se superposent pas. Le cabinet a développé une approche dédiée à ces stratégies probatoires dans son panorama des troubles de jouissance locative et dans son guide sur la résiliation du bail. Pour l’occupant qui défend un dépôt de garantie menacé, la synthèse relative au dépôt de garantie apporte un cadre utile.
Quand l’occupation prend un tour pénal, par exemple en cas de refus volontaire de quitter les lieux malgré une décision exécutoire, les infractions de l’article 226-4 du code pénal, sur l’introduction ou le maintien dans le domicile d’autrui, peuvent compléter l’action civile. Le cabinet Kohen Avocats, pôle pénal assiste les bailleurs qui envisagent cette qualification. L’articulation civile et pénale se plaide. Elle se prépare. Elle ne s’improvise pas en urgence.
Synthèse
L’indemnité d’occupation n’est pas un prolongement du bail. Elle est la contrepartie d’une occupation qui a perdu son fondement. Elle commence à la date à laquelle le titre disparaît, qu’il s’agisse d’une clause résolutoire acquise, d’un congé arrivé à effet ou d’une occupation sans droit ni titre. Elle se chiffre sur la base de la valeur locative, souvent assimilée au dernier loyer contractuel, parfois revalorisée sur références comparables. La majoration contractuelle est susceptible d’être modérée si elle prend la nature d’une clause pénale manifestement excessive. La procédure suit des règles précises ; la preuve exige de la méthode. Le recouvrement passe par les voies d’exécution classiques et par une articulation maîtrisée avec l’expulsion.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a construit, ces dernières années, un corpus cohérent sur ces questions. Les arrêts du 8 février 2024, du 14 mars 2024, du 16 janvier 2025 et du 16 octobre 2025 en posent les repères récents ; ceux du 11 mai 2022, du 14 juin 2018 et du 17 décembre 2014 complètent la matrice. Le bailleur qui se présente au juge avec ces références et avec les bonnes pièces obtient, dans la très grande majorité des cas, une indemnité adaptée. L’occupant qui se défend avec la même rigueur obtient les tempéraments légitimes : modération de la clause pénale excessive, délais de paiement de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, ajustement tenant compte d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance.
Pour la déclinaison géographique et procédurale spécifique à Paris et à l’Île-de-France, on se reportera à notre satellite publié le même jour : Indemnité d’occupation à Paris et en Île-de-France : quel juge saisir, quelles preuves garder et comment liquider la créance ?.
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