L’absence d’état des lieux d’entrée est un piège classique du contentieux locatif.
Le bail a été signé vite. Les clés ont été remises. Le logement paraissait correct. Personne n’a pris le temps de dresser un document précis. Puis, à la sortie, le dossier se retourne : dépôt de garantie bloqué, devis tardifs, photos unilatérales, et débat sans fin sur la question la plus utile de toutes.
Qui doit prouver quoi ?
C’est le vrai sujet.
Le mauvais réflexe consiste à raisonner seulement en termes de « caution ». Le bon raisonnement est plus rigoureux. Il faut articuler trois textes : l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, l’article 1731 du code civil et l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.
Le premier organise l’état des lieux. Le deuxième pose une présomption lourde si aucun état des lieux n’a été fait. Le troisième encadre les retenues et la restitution du dépôt de garantie.
Cette page sert de page pivot du sous-cluster absence d'état des lieux d'entrée.
Elle répond à quatre questions concrètes :
- que devient la présomption de bon état si aucun état des lieux d’entrée n’a été établi ;
- le bailleur peut-il encore retenir le dépôt de garantie ;
- quelles preuves peuvent encore sauver ou fragiliser le dossier ;
- et que faut-il faire, côté locataire ou côté bailleur, avant de saisir le juge.
Pour la déclinaison géolocalisée Paris et Île-de-France, avec le bon juge, les pièces et les ressorts utiles, voir aussi : Pas d’état des lieux d’entrée à Paris et en Île-de-France : quel juge saisir pour récupérer le dépôt de garantie ou contester des dégradations ?
1. Sans état des lieux d’entrée, le locataire part avec une présomption contre lui
Le point de départ est simple.
L’article 1731 du code civil dispose que, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf preuve contraire.
Cette règle est sévère.
Elle veut dire qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, le bailleur n’a pas à démontrer, au départ, que le logement était en bon état sur tous les points relevant des réparations locatives. Le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état sur ce terrain. Le débat bascule donc immédiatement sur la preuve contraire.
Mais cette présomption n’est pas absolue.
L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 ajoute une nuance décisive : si l’état des lieux n’a pas été établi, ou si un exemplaire n’a pas été remis à l’une des parties, la présomption de l’article 1731 ne peut pas être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise.
Autrement dit, l’absence d’état des lieux d’entrée ne profite pas automatiquement au bailleur.
Si c’est le bailleur ou son mandataire qui a empêché l’établissement du document, qui a reporté sans cesse le rendez-vous, qui a remis les clés sans organiser le contradictoire, ou qui a conservé le document sans remettre d’exemplaire, il devient beaucoup plus difficile pour lui de s’abriter derrière la présomption.
Le bon raisonnement est donc toujours factuel.
Il faut se demander :
- pourquoi aucun état des lieux d’entrée n’a été signé ;
- qui avait la main sur l’organisation de l’entrée ;
- quels mails, messages ou convocations existent ;
- et si l’une des parties peut être identifiée comme celle qui a fait obstacle.
Le dossier se gagne souvent ici, avant même de parler du dépôt de garantie.
2. L’absence d’état des lieux d’entrée ne donne pas un chèque en blanc au bailleur
Beaucoup de bailleurs raisonnent de manière trop rapide : pas d’état des lieux d’entrée, donc je retiens ce que je veux.
C’est faux.
Même si la présomption de l’article 1731 du code civil joue, le bailleur doit encore démontrer deux choses :
- que les retenues correspondent à des sommes dont il peut utilement demander remboursement ;
- et qu’elles sont dûment justifiées au sens de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.
Ce texte est central. Il autorise la restitution du dépôt de garantie sous déduction, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu à la place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.
Le mot utile est là : justifiées.
Une retenue n’est pas régulière parce qu’elle est affirmée dans un mail. Elle n’est pas régulière parce qu’une agence la chiffre à la hâte. Elle n’est pas régulière parce qu’une photographie isolée a été prise après le départ.
Il faut une démonstration.
En pratique, le bailleur doit pouvoir raccrocher ses retenues à un dossier probatoire propre : devis, factures, échanges contradictoires, constat régulier, ventilation entre vétusté, entretien courant et dégradation imputable.
Le contentieux n’est donc jamais seulement : y avait-il ou non un état des lieux d'entrée ?
Il est aussi :
- quelle est la nature exacte des désordres invoqués ;
- relèvent-ils vraiment des réparations locatives ;
- la preuve de sortie est-elle contradictoire ;
- et la retenue reste-t-elle proportionnée.
3. Si l’état des lieux de sortie est mal fait, la position du bailleur se fragilise encore davantage
L’absence d’état des lieux d’entrée pousse souvent le bailleur à surinvestir l’état des lieux de sortie.
C’est logique. C’est aussi dangereux si le document est mal construit.
La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 16 novembre 2023, n° 22-19.422, qu’un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne peut pas faire la preuve des dégradations imputables au locataire. Source officielle : Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n° 22-19.422.
La portée pratique de cette décision est considérable.
Quand le bailleur n’a pas d’état des lieux d’entrée, puis se présente seul à la sortie, prend des photos, remplit un formulaire de son côté et bloque ensuite le dépôt de garantie, il ne consolide pas son dossier. Il l’expose.
Le droit positif lui donne une voie propre si le contradictoire échoue : le commissaire de justice prévu par l’article 3-2. Encore faut-il suivre correctement cette procédure.
La Cour de cassation a d’ailleurs rappelé, dans un arrêt du 26 octobre 2023, n° 22-20.183, que la partie qui a pris l’initiative de faire établir l’état des lieux par huissier, sans convocation par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au moins sept jours à l’avance, ne peut pas obtenir le remboursement de la moitié du coût. Source officielle : Cass. 3e civ., 26 octobre 2023, n° 22-20.183.
L’enseignement est simple.
Si le dossier est déjà imparfait à l’entrée, il faut être encore plus rigoureux à la sortie.
Le bailleur sérieux ne se contente pas d’un document unilatéral.
Le locataire sérieux ne quitte pas les lieux en laissant le contradictoire se déliter sans rien documenter.
4. Le dépôt de garantie peut-il être retenu si aucun état des lieux d’entrée n’existe ?
Oui, mais pas n’importe comment, et certainement pas par automatisme.
L’article 22 permet la retenue des sommes restant dues et de celles justifiées au titre des obligations locatives. L’absence d’état des lieux d’entrée n’interdit donc pas toute retenue. En revanche, elle modifie profondément la charge et la qualité de la preuve.
A. Ce que le bailleur peut encore retenir
Le bailleur peut encore retenir, s’il le démontre utilement :
- un arriéré de loyer ou de charges ;
- des réparations locatives réellement imputables au locataire ;
- certaines sommes justifiées par des devis ou factures cohérents avec les désordres constatés ;
- et, en copropriété, une provision justifiée dans la limite prévue par le texte.
B. Ce qu’il ne peut pas faire sérieusement
Il ne peut pas :
- assimiler toute trace d’usage à une dégradation ;
- facturer de la vétusté normale ;
- gonfler artificiellement des devis globaux ;
- retenir sans distinguer ce qui relève d’un défaut antérieur, d’un vice du logement ou d’un usage normal ;
- ni bloquer le dépôt de garantie simplement parce qu’aucun état des lieux d’entrée n’existe.
Le dossier doit rester cohérent avec l’objet du texte. Le dépôt de garantie garantit l’exécution des obligations locatives. Il n’est pas une réserve générale dont le bailleur disposerait librement.
C. Le délai de restitution reste un enjeu contentieux à part entière
L’article 22 prévoit une restitution dans le délai d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, et dans le délai de deux mois dans les autres cas, à compter de la remise des clés.
En l’absence d’état des lieux d’entrée, le bailleur tente parfois d’imposer mécaniquement le délai de deux mois. Ce n’est pas le cœur du sujet. Le vrai sujet reste la justification. Et, à défaut de restitution dans les délais, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré de 10 % du loyer mensuel en principal par période mensuelle commencée, sauf absence d’adresse de nouveau domicile.
Le bailleur qui retient sans dossier prend donc un double risque :
- être condamné à restituer ;
- et subir la majoration légale.
5. Comment le locataire peut renverser la présomption ou affaiblir la retenue
Le locataire ne doit pas se contenter de dire : il n'y avait pas d'état des lieux d'entrée, donc je gagne.
Ce n’est pas suffisant.
Le bon dossier locataire repose sur la preuve contraire.
Il faut rassembler, selon le cas :
- les photographies datées prises au moment de l’entrée ;
- les messages adressés à l’agence ou au bailleur dans les premiers jours ;
- les réserves signalées rapidement ;
- les échanges sur des équipements déjà abîmés ;
- les attestations utiles, quand elles sont sérieuses ;
- les diagnostics, rapports, tickets d’intervention ou courriers de maintenance ;
- et, si nécessaire, les indices montrant que le bailleur a fait obstacle à l’état des lieux ou à sa remise.
L’article 3-2 aide aussi le locataire sur un point souvent oublié : il pouvait demander, dans les dix jours, que l’état des lieux d’entrée soit complété. En pratique, lorsqu’aucun document initial n’a été remis, les mails des premiers jours deviennent décisifs. Ils montrent que le locataire n’a pas découvert les désordres au moment du contentieux. Il les avait signalés dès l’entrée.
La question n’est donc pas seulement de savoir si un papier existe.
La question est de savoir si le dossier permet encore de reconstituer honnêtement l’état initial du logement.
6. Comment le bailleur peut encore sauver un dossier imparfait
Tout dossier sans état des lieux d’entrée n’est pas perdu pour le bailleur.
Mais il faut cesser de raisonner en réflexe de gestion et passer en logique de preuve.
Le bailleur doit d’abord séparer ce qui relève :
- de l’usure normale ;
- de la vétusté ;
- d’un défaut antérieur ;
- et d’une dégradation réellement imputable au locataire.
Ensuite, il doit ordonner ses preuves.
Un dossier encore exploitable peut reposer sur :
- des photos datées du logement avant la remise des clés ;
- un inventaire annexé au bail ;
- des messages du locataire reconnaissant un état initial donné ;
- des constats de sortie réellement contradictoires ;
- ou, à défaut, un commissaire de justice régulièrement saisi.
Le bailleur doit aussi accepter une idée simple : si le dossier est objectivement faible, la meilleure stratégie n’est pas de bloquer tout le dépôt de garantie. C’est souvent de limiter les retenues aux seuls postes solides. Un contentieux surchargé de retenues fragiles se retourne très vite.
7. Les cinq erreurs qui font perdre ce type de dossier
Côté bailleur
- remettre les clés sans organiser l’état des lieux d’entrée ;
- conserver un document sans en remettre d’exemplaire ;
- faire seul l’état des lieux de sortie puis bloquer la totalité du dépôt ;
- confondre vétusté et dégradation ;
- produire des devis globaux sans lien précis avec les désordres.
Côté locataire
- ne rien signaler pendant les premiers jours ;
- partir sans documenter la remise des clés ;
- laisser le bailleur dresser seul un état des lieux contesté sans réaction écrite ;
- oublier de communiquer sa nouvelle adresse ;
- et réclamer le dépôt de garantie sans ranger les preuves sur l’état initial.
8. Pourquoi ce sous-angle est distinct du simple contentieux de dépôt de garantie
Le corpus web parle beaucoup du dépôt de garantie.
Il parle moins bien de la question qui précède : que devient la preuve quand le bail a commencé sans état des lieux d’entrée.
C’est pourtant là que se joue la plupart des arbitrages utiles :
- le bailleur peut-il invoquer la présomption de bon état ;
- le locataire peut-il démontrer que cette présomption ne joue pas ou qu’elle est renversée ;
- et les retenues sont-elles encore sérieusement plaidables.
La différence est essentielle.
Un article général sur la restitution du dépôt de garantie décrit les délais et la majoration. Cet article-ci traite le moment probatoire qui décide, en pratique, si la retenue survivra devant le juge.
9. Ce qu’il faut faire maintenant
Si vous êtes locataire :
- reconstituez la chronologie d’entrée ;
- rassemblez immédiatement photos, messages, réserves et preuves de remise des clés ;
- demandez le détail exact des retenues ;
- puis mettez en demeure le bailleur en visant l’article 22, l’article 3-2 et, selon le cas, l’article 1731 du code civil.
Si vous êtes bailleur :
- cessez de raisonner en bloc ;
- identifiez les postes réellement prouvables ;
- vérifiez si la présomption vous est encore ouverte ou si votre propre carence la neutralise ;
- et évitez de vous appuyer sur un état des lieux de sortie unilatéral si le contradictoire a échoué.
Pour un accompagnement plus large en contentieux locatif, voir aussi la page du cabinet consacrée au bail d’habitation et celle relative au dépôt de garantie.
Et si le litige est localisé à Paris ou en Île-de-France, avec une question de juge compétent, de ressort ou de pièces à produire, la version géolocalisée est ici : Pas d’état des lieux d’entrée à Paris et en Île-de-France : quel juge saisir pour récupérer le dépôt de garantie ou contester des dégradations ?
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