Le Tribunal de commerce de Clermont-Ferrand, statuant le 16 mai 2024, se prononce sur une exception d’incompétence matérielle. Cette exception est soulevée dans un litige portant sur des charges locatives entre deux sociétés, liées par un bail de sous-location. La question est de savoir si ce bail, qualifié de précaire et de courte durée, relève de la compétence du tribunal judiciaire ou du tribunal de commerce. Le tribunal se déclare incompétent au profit du tribunal judiciaire et renvoie les parties devant cette juridiction.
La qualification du contrat détermine la compétence matérielle
La nature juridique du bail commande l’attribution de compétence. Le bail de sous-location est présenté comme un bail de courte durée consenti à titre précaire et non renouvelable. Il est établi conformément aux dispositions de l’article L 145-5 du Code de commerce. Les parties soutiennent des positions antagonistes sur la portée de cette qualification. Le preneur estime que ce fondement textuel impose la compétence du tribunal judiciaire. Le bailleur soutient au contraire que les caractéristiques du contrat en font un bail dérogatoire de la compétence du tribunal de commerce. Le tribunal rappelle la lettre de l’article L 145-5 du Code de commerce. Celui-ci permet de déroger au statut des baux commerciaux par un bail d’une durée n’excédant pas trois ans. Le contrat litigieux entre dans ce cadre apparent de la dérogation. La solution retenue dépasse cependant cette analyse superficielle des stipulations contractuelles.
Le régime du bail principal prime sur les apparences dérogatoires
La qualification réelle du contrat s’apprécie au regard de son environnement juridique. Le tribunal constate que le bail de sous-location est conclu dans le cadre d’un bail principal de neuf années. Ce bail principal a été porté à la connaissance du preneur qui en reconnaît l’existence. La décision s’appuie sur une jurisprudence constante de la Cour de cassation. Elle cite un arrêt de la troisième chambre civile en date du 17 mars 2016. Le tribunal retient que « quand bien même le bail de sous location est de courte durée, précaire et non renouvelable donc avec les caractéristiques d’un bail dérogatoire, il demeure soumis au régime juridique du bail principal donc au statut des baux commerciaux ce qui est le cas en l’espèce, le bail principal étant d’une durée de neuf années » (Motifs). La volonté des parties de créer une situation précaire est ainsi neutralisée. La sous-location hérite nécessairement de la nature commerciale et de la longue durée du bail dont elle est issue. Cette solution protège le preneur contre les tentatives de contournement du statut. Elle assure l’unité du régime juridique applicable à l’ensemble immobilier.
La compétence du tribunal judiciaire est exclusive en matière de bail commercial
L’application du statut des baux commerciaux emporte des conséquences procédurales précises. Le tribunal déduit de sa qualification que le litige relève de la compétence matérielle du tribunal judiciaire. Cette solution est conforme à la répartition des compétences entre les ordres de juridiction. Elle est rappelée par une jurisprudence récente concernant la compétence exclusive. « Conformément aux dispositions de l’article R211-3-26 11°, le tribunal judiciaire a compétence exclusive dans les matières déterminées par les lois et règlements, au nombre desquelles figurent les baux commerciaux à l’exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé » (Tribunal judiciaire de Strasbourg, le 3 septembre 2025, n°24/01893). Le litige sur les charges locatives entre pleinement dans le champ de cette compétence exclusive. Il se distingue des demandes purement fondées sur le droit commun des obligations. Ces dernières pourraient, dans certains cas, relever de la compétence du tribunal de commerce. La décision opère ainsi une distinction essentielle entre le fondement du litige. Les contestations liées à l’exécution du statut sont réservées au juge judiciaire.
La portée de la décision renforce la protection du preneur commercial
Cette analyse a une valeur protectrice et prévient les risques de fragmentation contentieuse. En soumettant la sous-location au régime du bail principal, le tribunal garantit la sécurité juridique. Le preneur ne peut être privé des protections du statut des baux commerciaux par un artifice contractuel. Cette approche est cohérente avec l’économie générale du statut qui est d’ordre public. Elle empêche le bailleur de morceler un bien pour échapper à ses obligations légales. La solution limite également les risques de contrariété de décisions. Un même ensemble immobilier relèvera d’une seule juridiction pour les questions statutaires. La précision apportée sur la nature des demandes est également importante. Elle confirme que la compétence du tribunal judiciaire n’est pas un bloc monolithique. Seules les demandes fondées sur le statut des baux commerciaux lui sont réservées. « Il résulte de la combinaison de ces textes que la compétence exclusive des tribunaux judiciaires en matière de bail commercial ne s’entend que pour les seuls litiges fondés sur le statut des baux commerciaux et non pour ceux fondés sur le droit commun des obligations » (Tribunal judiciaire de Paris, le 18 décembre 2024, n°24/52443). Le litige sur les charges, directement lié à l’article L.145-40-2 du code de commerce, est typiquement de cette nature. La décision clarifie donc utilement les règles de compétence au sein d’un contentieux complexe.