Le Tribunal de commerce de Bordeaux, le 3 octobre 2025, statue sur un litige né de la résiliation d’un compromis de vente immobilière. L’acquéreur défaillant n’a pas satisfait aux conditions suspensives ni comparu à la signature. Le tribunal retient la responsabilité de l’acquéreur et fait application de la clause pénale contractuelle. Il rejette en revanche les demandes indemnitaires complémentaires pour préjudice moral et perte de temps, considérant ces chefs insuffisamment étayés.
La sanction de l’inexécution contractuelle
La qualification juridique de la faute. Le tribunal constate le manquement de l’acquéreur à ses obligations contractuelles. Il rappelle le principe de bonne foi dans l’exécution des contrats, érigé en ordre public. « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. » (Article 1104 du code civil) L’absence de dépôt du permis de construire dans le délai convenu et le refus de réitérer l’acte constituent une violation patente. Cette analyse permet de qualifier la rupture comme fautive, fondant ainsi la responsabilité contractuelle.
L’application stricte de la clause pénale. La juridiction donne plein effet à la stipulation contractuelle prévoyant une indemnité forfaitaire. Elle relève que le compromis stipule en page 12 que la partie défaillante « devra verser à l’autre partie la somme de 75.000,00 € à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil. » (Motifs) Le tribunal condamne donc au paiement de cette somme sans procéder à une modulation. Cette solution affirme la force obligatoire du contrat et la valeur liquidative de la clause, présumant couvrir l’intégralité du préjudice réparable.
La nécessaire preuve du préjudice extra-contractuel
Le rejet des demandes indemnitaires accessoires. Le tribunal écarte les demandes distinctes pour préjudice moral et perte de temps. Il motive ce rejet par une insuffisance probatoire, notant que « les seuls éléments invoqués ne lui permettent pas d’apprécier la réalité du préjudice moral et de perte de temps » (Motifs). Cette exigence d’une démonstration concrète du préjudice rappelle le principe général de la réparation. Elle évite un cumul indemnitaire avec la clause pénale, sauf à justifier d’un préjudice distinct et certain.
La modération des frais irrépétibles. La juridiction admet le principe de l’indemnisation des frais non compris dans les dépens. Toutefois, elle exerce son pouvoir souverain d’appréciation pour en réduire le quantum. Elle condamne la partie perdante à payer « la somme de 1.500,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. » (Motifs) Cette décision illustre le caractère équitable et non automatique de cette indemnité. Elle souligne que son attribution et son montant relèvent du pouvoir discrétionnaire des juges du fond.