La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a profondément remanié le cadre juridique applicable à la location meublée de tourisme. Elle durcit les obligations pesant sur les loueurs, abaisse le plafond de location en résidence principale et bouleverse les règles de majorité dans les copropriétés. Un an après son adoption, les premières décisions rendues au fond permettent de dégager les lignes de force du nouveau régime.
Le contentieux est dense. Le tribunal judiciaire de Paris a prononcé en 2024 et 2025 plusieurs amendes civiles allant de 20 000 à 35 000 euros sur le fondement de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, pour changement d’usage illicite. La Cour de cassation a rendu le 10 avril 2025 un avis décisif sur l’application dans le temps des critères issus de la loi nouvelle. La cour d’appel d’Aix-en-Provence et le tribunal judiciaire de Nice ont, au début de l’année 2026, précisé les conditions d’application du nouveau dispositif copropriétaire.
Cet article présente, à jour des décisions les plus récentes, les trois axes majeurs du contentieux : le régime du changement d’usage et l’amende civile qui en sanctionne la méconnaissance, les obligations déclaratives imposées au loueur et la limite des 120 jours pour la résidence principale, puis l’articulation du dispositif avec le statut de la copropriété.
I. L’autorisation de changement d’usage et l’amende civile
A. Le régime du changement d’usage après la loi Le Meur
L’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation organise le régime du changement d’usage des locaux d’habitation. Dans sa rédaction issue de la loi Le Meur, applicable depuis le 21 février 2026, il dispose en son dernier alinéa : « Le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d’usage au sens du présent article. »
La portée du texte est claire. Le seul fait de proposer un logement à la location touristique vaut changement d’usage, sans qu’il soit nécessaire de caractériser un quelconque service para-hôtelier. Cette solution vaut pour toutes les communes dont la liste est fixée par décret, notamment celles qui ont mis en place le régime d’autorisation préalable. Le loueur qui ne dispose pas de cette autorisation s’expose à la sanction prévue par l’article L. 651-2 du même code.
Le régime antérieur reposait sur un critère matériel proche mais rédigé différemment. Le texte visait « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ». Le tribunal judiciaire de Paris l’a appliqué sans hésiter dans son jugement du 28 juin 2024. Aux termes de la motivation : « M. [Z] [C] et Mme [G] [R] ont changé sans autorisation préalable l’usage du lot litigieux, au sens de l’article L.631-7 alinéa 1er du code de la construction et de l’habitation, en louant leur appartement meublé destiné à l’habitation situé […] de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile » (TJ Paris, serv. réf., 28 juin 2024, n° 24/50065 — lien officiel).
Le tribunal a précisé un point fondamental pour la défense. Les propriétaires invoquaient l’absence des critères de la commercialité hôtelière définis par l’article 261 D du code général des impôts. La juridiction a écarté le moyen : « le dernier alinéa de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation prévoit que le seul fait de louer le local à usage d’habitation, de manière répétée, pour de courte durée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, constitue un changement d’usage, la nature de l’activité étant dès lors sans incidence ». Le régime de l’article L. 631-7 et celui des impôts commerciaux obéissent à des logiques distinctes.
B. Les critères d’évaluation de l’amende civile
L’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation a été profondément modifié par la loi Le Meur. Dans sa version en vigueur depuis le 21 novembre 2024, il prévoit : « Toute personne qui enfreint les dispositions des articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application des mêmes articles L. 631-7 et L. 631-7-1 A est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé. »
Le plafond a doublé. Il était fixé à 50 000 euros sous l’empire du régime antérieur. La procédure reste la même : la demande est portée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune ou de l’Agence nationale de l’habitat. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune.
La jurisprudence a dégagé les critères concrets d’évaluation. Le tribunal judiciaire de Paris les a repris dans une formulation désormais constante. Il juge que « l’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 6] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière » (TJ Paris, serv. réf., 28 juin 2024, n° 24/50065, précité).
Sur le fond du dossier, le tribunal a condamné les propriétaires à une amende de 20 000 euros. Il a retenu la durée conséquente de la période litigieuse, le nombre élevé de nuitées réservées et les revenus substantiels dégagés. Il a cependant tempéré la sanction en relevant la coopération partielle des défendeurs avec la Ville de Paris, qui avaient finalement loué le bien en longue durée à compter du 1er janvier 2024. Le raisonnement est équilibré. Il récompense le retour à la légalité sans l’ériger en cause exonératoire absolue.
Le jugement du 11 juillet 2025 illustre la fermeté de la juridiction parisienne face aux dossiers les plus importants. La propriétaire y avait loué son bien via Airbnb pendant plusieurs années, cumulant 135 nuitées en 2020, 171 en 2021, 329 en 2022, 296 en 2023 et 136 en 2024, pour un gain illicite total estimé par la ville à 192 925 euros. Le tribunal a retenu : « en considération de la durée de la période incriminée, du profit généré par les locations de courtes durées au regard d’une location classique, il convient de fixer l’amende civile à 35.000 euros » (TJ Paris, serv. réf., 11 juillet 2025, n° 24/53112 — lien officiel). Il a assorti cette condamnation d’une amende de 5 000 euros pour défaut d’enregistrement sur le fondement de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme.
C. L’application dans le temps des critères de la loi Le Meur
La loi du 19 novembre 2024 a soulevé une question de droit transitoire d’une portée pratique considérable. Les critères nouveaux sont-ils applicables aux changements d’usage intervenus avant son entrée en vigueur, mais dont la sanction est demandée postérieurement ? La troisième chambre civile de la Cour de cassation a tranché par un avis du 10 avril 2025.
Le tribunal judiciaire de Paris a reproduit intégralement la position de la Haute juridiction : « Lorsqu’une amende civile prévue par l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation est sollicitée sur le fondement d’un changement d’usage illicite intervenu avant l’entrée en vigueur de l’article 5, I, 1°, d, de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, la détermination de l’usage d’habitation du local prévue par l’article L. 631-7 du même code doit s’effectuer à l’aune des critères de la loi ancienne » (3ème Civ., avis, 10 avril 2025, n° 15010 P+B, rapporté par TJ Paris, 11 juillet 2025, précité).
La solution est fidèle aux principes gouvernant l’application dans le temps des règles de fond d’une amende civile. Elle interdit l’application rétroactive des critères nouveaux à des faits antérieurs à la loi, lorsque ceux-ci ont cessé avant son entrée en vigueur. Elle oblige les communes à établir la qualification d’usage d’habitation selon les règles en vigueur à l’époque des faits, ce qui peut impliquer le recours aux fiches cadastrales H2 et R, à la fiche VIDOC ou à tout mode de preuve admis. Le contentieux probatoire reste donc particulièrement technique pour les dossiers anciens.
II. Les obligations déclaratives et la limite de 120 jours
A. La déclaration préalable avec enregistrement
L’article L. 324-1-1 du code du tourisme, dans sa rédaction issue de la loi Le Meur, organise un régime déclaratif renforcé. Le II pose la règle générale : « Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé. » Cette déclaration n’est pas obligatoire lorsque le local constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989.
Le III ouvre une faculté plus contraignante aux communes concernées par l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation. Dans ces communes, une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable avec enregistrement toute location d’un meublé de tourisme, y compris la résidence principale. La déclaration donne lieu à la délivrance d’un numéro d’enregistrement que le loueur doit afficher dans ses annonces.
Paris a mis en œuvre ce dispositif par délibération des 4, 5 et 6 juillet 2017. Le tribunal judiciaire de Paris l’a rappelé dans son jugement du 11 juillet 2025 : « En conséquence, toute location d’un local meublé situé sur la commune de [Localité 14], consentie pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, doit faire l’objet d’une déclaration préalable soumise à enregistrement, l’infraction à cette obligation étant sanctionnée d’une amende d’un montant maximum de 5.000 euros » (TJ Paris, 11 juillet 2025, n° 24/53112, précité). Le défaut de déclaration constitue une infraction continue dont le fait générateur est unique, ce qui interdit à la commune de solliciter une amende pour chaque année concernée.
B. La limite des 120 jours pour la résidence principale
L’article L. 324-1-1, IV, du code du tourisme fixe un plafond impératif pour la location de la résidence principale. Aux termes du texte : « Dans les communes ayant mis en œuvre la procédure d’enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. »
La loi Le Meur y a ajouté une faculté de réduction locale : « La commune peut, sur délibération motivée, abaisser le nombre maximal de jours de location mentionné au premier alinéa du présent IV, dans la limite de quatre-vingt-dix jours. » Les communes les plus tendues du marché locatif, Paris en tête, peuvent désormais descendre le plafond à 90 jours. Cette faculté a été conçue comme un levier de régulation territoriale.
Le tribunal judiciaire de Paris a appliqué rigoureusement la règle des 120 jours dans un jugement du 9 avril 2025. Il a condamné une propriétaire à deux amendes civiles pour dépassement de la limite en 2022 et 2023. La motivation est instructive. Le tribunal a relevé : « Il résulte du constat de location meublée touristique établi le 13 mai 2024 par un agent assermenté de la ville de [Localité 4] et du décompte des nuitées transmis par la plateforme Airbnb que l’appartement de Mme [F] situé [Adresse 1] à [Localité 5] a été mis en location meublée de tourisme pour 166 nuitées en 2022 et 256 nuitées en 2023, soit au-delà de la limite légale de 120 jours sur ces deux années. » (TJ Paris, 9 avril 2025, n° 24/58773 — lien officiel).
La défenderesse invoquait un arrêt maladie de type burn-out. Le tribunal l’a écartée pour défaut de pertinence temporelle. La pièce médicale ne couvrait qu’une période postérieure aux faits. Le jugement prononce une amende de 3 000 euros pour 2022, soit 46 nuitées de dépassement, et une amende de 8 000 euros pour 2023, soit 136 nuitées de dépassement. Le gain illicite avait été estimé à 49 868 euros par la ville, les propres relevés Airbnb de la défenderesse confirmant la réalité des revenus encaissés. Le rapport entre l’amende et le profit illicite ne suit pas une logique mathématique stricte mais reste dissuasif.
C. Les cas d’exonération encadrés
Le texte ménage trois cas d’exonération : l’obligation professionnelle, la raison de santé et la force majeure. Le contentieux en restreint l’interprétation. La raison de santé ne joue que si elle est contemporaine des faits et si elle a réellement empêché l’occupation du logement par le loueur. Un simple arrêt de travail n’est pas suffisant. La force majeure suppose un événement imprévisible, irrésistible et extérieur, dont la charge de la preuve pèse sur le loueur.
La valeur probatoire des constats des agents assermentés communaux, souvent contestée en défense, est fermement établie. Le tribunal judiciaire de Paris rappelle, au visa de l’article L. 324-2-1, IV, du code du tourisme, que « les captures d’écran effectuées par ces agents assermentés et joints en annexe à leur rapport sont soumises à un débat contradictoire devant le juge chargé du litige et sont susceptibles d’être combattues par la partie à laquelle elles sont opposées. Il s’ensuit que les captures d’écran effectuées par l’agent assermenté de la ville de [Localité 4] sans l’accomplissement des diligences pouvant être exigées d’un commissaire de justice ne sont pas dépourvues de force probante » (TJ Paris, 9 avril 2025, n° 24/58773, précité). Le loueur doit donc produire des éléments précis pour renverser la présomption. Les seules dénégations de principe sont insuffisantes.
III. L’articulation avec le statut de la copropriété
A. Destination de l’immeuble et caractère non commercial de la location meublée
Le bail commercial et le bail d’habitation obéissent à des régimes distincts de celui qui gouverne la copropriété. L’article 8-I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 est en ce domaine la pierre angulaire. Le texte prévoit que le règlement de copropriété « ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle que définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».
La portée pratique de ce texte dépend de la qualification juridique de la location meublée de tourisme. La question était posée depuis longtemps : l’activité relève-t-elle du domaine civil ou du domaine commercial ? La troisième chambre civile de la Cour de cassation a tranché dans un arrêt de principe. Aux termes de la motivation : « Ayant souverainement relevé que l’activité exercée par la société MSC dans l’immeuble n’était accompagnée d’aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier, la cour d’appel en a exactement déduit que cette activité n’était pas de nature commerciale » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-21.455 — lien officiel).
La règle est désormais consolidée. La location meublée dépourvue de prestations para-hôtelières relève du domaine civil. Elle n’est donc pas automatiquement incompatible avec une clause d’habitation bourgeoise. Le tribunal judiciaire de Nice l’a rappelé dans un jugement du 26 février 2026 : « il est désormais acquis qu’une activité de location meublée de courte durée, qui n’est accompagnée d’aucune prestation de service accessoire ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier, n’est pas une activité de nature commerciale (Cass., 3e Civ., 25 janvier 2024) » (TJ Nice, 4e ch. civ., 26 févr. 2026, n° 24/00986 — lien officiel).
La solution n’est pas absolue. Le tribunal judiciaire de Paris a jugé le 12 juin 2025 qu’une clause d’habitation bourgeoise « ordinaire » interdisant les activités commerciales n’empêche pas toute location meublée de courte durée, mais l’apprécie in concreto au regard de la destination de l’immeuble. Dans cette affaire, le tribunal a ordonné la cessation de l’activité : « au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que l’activité de location de courte durée exercée par Monsieur [U], [G] [M] et la SCI de la Promenade dans leurs lots n° 6 et 8 n’est pas conforme à la destination de l’immeuble sis [Adresse 3] à Paris 12ème » (TJ Paris, 8e ch. 2e sect., 12 juin 2025, n° 23/10810 — lien officiel).
Le tribunal a retenu plusieurs indices. L’immeuble comprenait un concierge, les lots étaient tous dédiés à l’habitation à partir du premier étage, l’activité engendrait des allées et venues incessantes incompatibles avec une destination résidentielle. La règle à retenir est la suivante : la destination bourgeoise n’exclut pas toute location meublée civile, mais elle exclut celle qui, par son intensité et ses modalités, dénature le caractère résidentiel de l’ensemble immobilier.
B. L’assouplissement de la majorité requise par la loi Le Meur
La loi du 19 novembre 2024 a modifié l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 pour faciliter l’interdiction des locations meublées de tourisme par les copropriétés. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a exposé la portée du nouveau texte : « Cet article a été modifié par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 renforçant les outils de régulation des meublés de tourisme. Un paragraphe d) a été ajouté aux termes duquel la modification du règlement de copropriété qui concerne l’interdiction de location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale en meublés de tourisme peuvent être prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix » (CA Aix-en-Provence, ch. 1-2, 29 janv. 2026, n° 25/03312 — lien officiel).
La portée de la réforme est limitée. Elle ne concerne que les copropriétés dont le règlement comporte une clause d’habitation bourgeoise. Elle abaisse le seuil de modification du règlement, qui passe de l’unanimité à la majorité qualifiée des deux tiers des voix. Elle laisse intacte la règle pour les copropriétés dont le règlement ne contient pas une telle clause. L’assouplissement marque un tournant. L’unanimité était, en pratique, inatteignable dans la plupart des copropriétés.
La cour d’appel a cependant rappelé, dans la même décision, que le régime antérieur conserve sa portée. Aux termes des motifs : « il est admis que l’activité de location touristique meublée, lorsqu’elle n’est assortie d’aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier, n’est pas de nature commerciale, de sorte que toute location touristique meublée n’est pas nécessairement incompatible avec une destination d’immeuble bourgeoise ». La cour a infirmé l’ordonnance de première instance et débouté le syndicat des copropriétaires, faute de preuve suffisante d’un trouble manifestement illicite.
C. La sanction des résolutions prises à la mauvaise majorité
Les copropriétaires doivent mesurer la portée de la règle de majorité. Une assemblée générale qui vote à la majorité simple une interdiction de location meublée touristique s’expose à la nullité de sa résolution. Le tribunal judiciaire de Nice l’a rappelé avec fermeté dans un jugement du 26 février 2026.
La motivation éclaire la mécanique. Après avoir constaté que la copropriété litigieuse comportait une clause d’habitation bourgeoise ordinaire, le tribunal a jugé : « la résolution litigieuse institue une interdiction générale de procéder à la location saisonnière de courte durée de type Airbnb des lots sans distinguer les cas où la location n’est pas accompagnée de prestations accessoires. Une telle résolution modifiant les modalités de jouissance des lots privatifs requérait nécessairement l’unanimité des voix des copropriétaires à la date à laquelle elle a été votée. Tel n’a pas été le cas puisque la décision a été prise, après un second vote, à la majorité simple des voix des copropriétaires » (TJ Nice, 26 févr. 2026, n° 24/00986, précité).
Le jugement a prononcé la nullité de la résolution. Il a toutefois refusé d’allouer à la copropriétaire lésée des dommages et intérêts. Le manque à gagner lié à l’impossibilité d’exploiter le bien en Airbnb pendant la période litigieuse a été jugé « éventuel dans son montant », faute de preuve de réservations effectives. La leçon est double pour le loueur. La sanction procédurale d’une résolution irrégulière est acquise. L’indemnisation des pertes d’exploitation suppose une démonstration précise des revenus probables.
Conclusion
Le nouveau régime issu de la loi Le Meur consolide les outils de régulation mis entre les mains des communes et des copropriétés. L’amende civile pour changement d’usage illicite peut désormais atteindre 100 000 euros par local. La limite de location en résidence principale peut être abaissée à 90 jours. Les copropriétés dotées d’une clause d’habitation bourgeoise peuvent interdire la location meublée de tourisme à la majorité qualifiée des deux tiers, sans exiger l’unanimité.
Le régime antérieur conserve néanmoins sa pertinence pour les faits antérieurs au 21 novembre 2024. L’avis de la Cour de cassation du 10 avril 2025 impose aux juridictions saisies d’appliquer rétroactivement les critères de la loi ancienne lorsque les faits ont cessé avant cette date. La preuve de l’usage d’habitation au 1er janvier 1970, ou selon les nouvelles règles sur une période étendue, reste un enjeu probatoire essentiel.
Le propriétaire doit donc combiner vigilance déclarative, conformité à la limite de 120 jours et analyse minutieuse du règlement de copropriété avant toute mise en location. La copropriété, de son côté, doit veiller à respecter les règles de majorité nouvelles. La moindre fragilité procédurale expose la résolution à la nullité, même lorsque l’objectif poursuivi est légitime.
Le cabinet Kohen Avocats intervient à Paris et en Île-de-France sur l’ensemble des contentieux de la location meublée de tourisme et du droit immobilier. Il conseille propriétaires, locataires et syndicats de copropriétaires dans la mise en conformité des baux, la défense aux procédures d’amende civile et les contentieux de copropriété. Il intervient également en matière de droit de la copropriété, de bail d’habitation et de recouvrement des loyers. Pour les dossiers mêlant location meublée et séparation du couple, consultez également notre accompagnement en droit de la famille et notre pratique de la liquidation du régime matrimonial. Pour un diagnostic rapide, visitez notre page d’accueil.