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Bulletin des arrêts de la Cour de cassation – Chambre commerciale – Numéro 35
Arrêt numéro 568
Rendu le 27 septembre 2017
Dans le dossier commercial numéro 2015/3/3/578
Litiges commerciaux
Contrat de louage – Mise en demeure de payer et de libérer les lieux – Paiement par le locataire des obligations locatives dans le délai – Son effet.
Le paiement du loyer dans le délai imparti au locataire par la mise en demeure de libérer les lieux conformément aux dispositions du dahir du 24 mai 1955 l'exempte de suivre la procédure de conciliation et à plus forte raison de contester les motifs de la mise en demeure,
et il ne peut être opposé la déchéance du droit prévue à l'article 27 du dahir susmentionné.
Cassation et renvoi
Au nom de Sa Majesté le Roi et conformément à la loi
Attendu qu'il ressort des pièces du dossier, et de l'arrêt attaqué rendu par la cour d'appel
de Casablanca le 15 octobre 2014 dans le dossier numéro 1228 sous le numéro 4673 que les défendeurs, héritiers de Ahmed
(B), ont introduit une requête devant le tribunal de commerce de Casablanca exposant que la défenderesse, la société
, loue d'eux le local sis au numéro 474, rue Kalmima à Casablanca pour un loyer mensuel de 1000.00
(…)
dirhams marocains, et ce après avoir acheté le fonds de commerce de la société (1) et qu'elle a cessé de (…) payer les obligations Conseil suprême
locatives depuis le 12 juillet 2001, ce qui a fait naître à sa charge une dette de 11500000 dirhams jusqu'à la notification de la mise en demeure en date du
29 mai 2012, et que la défenderesse a procédé au dépôt d'une somme de 28000.00 dirhams, demandant qu'il soit jugé de confirmer
la mise en demeure qui lui a été notifiée le 29 mai 2012, de la condamner à leur payer la somme de 78000.00 dirhams et à libérer les lieux, elle et toute personne
agissant en son nom, du local loué sous astreinte de 1000.00 dirhams par jour de retard
avec exécution provisoire et à la condamner aux dépens.
Et
La défenderesse a répliqué qu'elle payait les obligations locatives depuis son achat du fonds de commerce
objet du litige et que les demandeurs percevaient le loyer d'elle sans établir les quittances à son nom mais au nom de
la société (…) vendeuse du fonds de commerce et qu'elle a proposé aux demandeurs la somme de 28000 dirhams le 5 juin 2012
et après leur refus de cette offre, elle a procédé à son dépôt à la caisse du tribunal le 13 juin 2012, et qu'ainsi
elle s'est libérée du loyer dans le délai légal, demandant le rejet de la demande.
Et
La partie demanderesse a répliqué par une note accompagnée d'une demande additionnelle indiquant que la défenderesse n'a pas suivi
la procédure de conciliation prévue par le dahir du 24 mai 1955 et qu'elle n'a donc pas le droit de contester les motifs
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La mise en demeure et la demande d'indemnisation et que le paiement d'un montant de 28000 dirhams ne les prive pas du fait du retard demandeurs
Condamnation conformément à leur acte introductif d'instance et à la demande additionnelle condamnant la défenderesse à leur payer des sommes au titre du loyer pour la
période
additionnelle
de mai 2012 jusqu'à février 2012 selon un montant de 1000 dirhams mensuels dû
10000 dirhams. Et après la fin de la discussion de l'affaire le jugement a été rendu condamnant la défenderesse à payer aux demandeurs la somme de
68.000,00 dirhams au titre du loyer dû et à homologuer la mise en demeure de libérer les lieux qui lui a été notifiée en date du 29/5/2012
et à la libération des lieux par elle et par ceux qui tiennent sa place et à assortir les obligations locatives de l'exécution provisoire et à la condamner aux dépens
et rejetant le reste des demandes la condamnée a interjeté appel et la cour d'appel a rendu son arrêt décidant de confirmer
le jugement attaqué en principe tout en le modifiant en limitant le montant condamné à 2000 dirhams pour le loyer des mois de janvier
et février 2013 et dans la demande additionnelle à condamner l'appelante à payer au profit des intimés la somme de 3000 dirhams au titre du loyer
pour la période du 1er mars à mai de l'année 2013 selon un montant mensuel de 1000 dirhams et à condamner
l'appelante aux dépens et c'est cet arrêt qui est attaqué par le pourvoi.
En ce qui concerne la deuxième branche du premier moyen:
Attendu que la requérante reproche à l'arrêt de ne pas être fondé sur une base légale et d'être dépourvu de motifs, en ce que
la cour qui l'a rendu a justifié l'homologation de la mise en demeure par le fait que la locataire n'a pas engagé la procédure de conciliation prévue
par l'article 27 du dahir du 24/5/1955 et a considéré cela comme équivalant à une renonciation au renouvellement du contrat, alors qu'en
se référant au contenu de la mise en demeure il apparaît
qu'elle se compose de deux parties essentielles la première partie concerne le paiement du loyer
dans le délai et la deuxième partie concerne la libération des lieux au cas où le retard est établi et la locataire a payé le loyer en totalité
Conseil Supérieur du Pouvoir Judiciaire. dans le délai fixé puisqu'elle a payé le loyer entre les mains des héritiers jusqu'à la fin de l'année 2010 et avant sa réclamation Cour de cassation
et a payé les autres obligations locatives dans le délai fixé dans la mise en demeure la requérante a reçu la mise en demeure en date du
29/5/2012 et a proposé le montant en date du 12/06/2012 et l'a consigné à la caisse du tribunal en date du 13/06/2012
ce qui confirme que la réponse au contenu de la mise en demeure a été faite dans le délai qui y est fixé, et que l'engagement de la procédure de conciliation
est obligatoire et impératif en cas de non-réponse au contenu de la mise en demeure et que la requérante en répondant au contenu de la
mise en demeure rend cette dernière nulle après la disparition du retard et rend la procédure de conciliation dépassée dans l'espèce
sur le fondement que la mise en demeure est fondée sur le retard et après le paiement le retard disparaît et disparaissent avec lui les justifications de
l'homologation de la mise en demeure et la requérante aurait accepté les conditions du renouvellement après avoir payé le loyer demandé dans le
délai ce qui montre que l'orientation prise par la cour d'appel en rendant son arrêt attaqué dépourvu de
motifs et non fondé sur une base légale ce qui impose sa cassation.
Attendu que la requérante a maintenu dans son acte d'appel qu'elle n'a pas engagé la procédure de conciliation étant certaine que
la cause de la mise en demeure est devenue nulle après le paiement du loyer demandé par la mise en demeure et dans le délai fixé ce qui fait disparaître
de sa part le retard et la cour auteur de l'arrêt attaqué a rejeté l'argument de la requérante par un motif ainsi libellé.
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Mais, attendu que le législateur, dans l'article 27 du dahir du 24 mai 1955, a édicté comme sanction du non-respect par le locataire de la procédure de conciliation la déchéance du droit de ce dernier et le considère comme ayant renoncé au renouvellement du contrat ou comme ayant renoncé à réclamer l'indemnité d'éviction ou comme ayant accepté les conditions qui lui sont proposées pour la conclusion du nouveau contrat, et que la mise en demeure notifiée à la requérante le 29 mai 2012 était fondée sur le retard dans le paiement du loyer, la défenderesse, en n'intentant pas l'action en conciliation, aurait renoncé à son droit de demander le renouvellement et, par conséquent, à contester les motifs de la mise en demeure ; et le législateur dans l'article susvisé n'a excepté aucun motif, même s'il est fondé sur le retard, et le locataire s'est libéré des loyers réclamés dans le délai.
Et attendu que cette cour n'est pas tenue de discuter le motif sur lequel la mise en demeure est fondée, car la requérante a, en principe, renoncé à ce droit en n'exerçant pas l'action en conciliation, et que la partie bailleur a limité le fondement de sa prétention dans sa requête introductive d'instance au retard dans le paiement du loyer, alors même concernant ce motif et concernant le montant que la défenderesse reconnaît devoir depuis février 2010 jusqu'à fin mai 2012, il n'a été concernant celui-ci demandé que l'offre réelle et il n'y a pas au dossier quoi que ce soit indiquant que la requérante a suivi la procédure prévue légalement par l'article 275 du D.O.C., à savoir l'offre réelle effective pour la période susvisée et ensuite son dépôt à la caisse du tribunal, puisqu'elle s'est contentée du paiement par récépissé de dépôt qui ne met pas fin à l'état de retard mais constitue seulement un mode de libération…".
Alors que l'article 27 du dahir du 24 mai 1955 dispose que l'acheteur décidé soit à contester les motifs sur lesquels le bailleur s'appuie pour évacuer les lieux ou à refuser la détermination du contrat, soit à réclamer l'une des indemnités prévues dans la deuxième partie du dahir ou s'il n'accepte pas les conditions qui lui sont proposées pour la conclusion du nouveau contrat, doit soumettre le litige au président du tribunal de première instance du lieu où se trouve l'immeuble, et ce dans un délai de trente jours à compter de la date à laquelle il a reçu notification de la mise en demeure de quitter les lieux ou de la date de la réponse des propriétaires prévue au premier paragraphe de l'article 8, et si ledit délai expire, le droit du locataire est déchu et il est considéré dès lors soit comme ayant renoncé au renouvellement du bail, soit comme ayant renoncé à réclamer l'indemnité d'éviction, soit comme ayant accepté les conditions qui lui sont proposées pour la conclusion du nouveau contrat ….
Disposition dont il ressort que le paiement du loyer dans le délai imparti au locataire par la mise en demeure d'évacuation conformément aux dispositions du dahir mentionné l'exempte de suivre la procédure de conciliation et à plus forte raison de contester les motifs de la mise en demeure et ne peut se voir opposer la déchéance du droit prévue par ledit dahir ; et en l'espèce, il ressort des faits et des documents qui étaient soumis à la cour d'appel commerciale que la requérante a reçu la mise en demeure visant le paiement des redevances locatives le 29 mai 2012 et a fait offre desdites redevances aux défendeurs le 12 juin 2012 et les a déposées à la caisse du tribunal le 13 juin 2012, de sorte qu'elle a répondu au contenu de la mise en demeure qui lui était adressée dans le délai qui y était fixé ; en outre, le dépôt des sommes
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Le dépôt du loyer au greffe du tribunal dans le délai éteint l'obligation et libère le débiteur, ce qui ressort des dispositions de l'article 280 du code des obligations et des contrats, qui stipule que l'offre qui n'est pas suivie du dépôt effectif de la chose ne libère pas le débiteur, et que le dépôt ne dégage le débiteur des conséquences de son retard que pour l'avenir, tandis que les effets qui étaient attachés à ce retard au jour du dépêt restent à sa charge. La cour qui n'a pas pris en considération ce qui est dit et a estimé dans sa motivation susmentionnée que le fait pour la requérante de ne pas avoir engagé la procédure de conciliation prévue par l'article 27 du dahir du 24 mai 1955 équivalait à un renoncement au renouvellement du contrat et que son dépôt des loyers dus au greffe du tribunal ne faisait pas disparaître son retard, a rendu une décision non fondée et susceptible de cassation.
Pour ces motifs
La Cour de cassation a cassé la décision attaquée.
C'est ainsi qu'a été rendu l'arrêt, prononcé en audience publique tenue à la date mentionnée ci-dessus dans la salle d'audience ordinaire de la Cour de cassation à Rabat, la formation de jugement étant composée de M. Saïd Saadaoui, président, et des conseillers MM. : Saïd Chou, rapporteur, Mohamed Ramzi, Mohamed El Ouazzani Taybi et Abdelilah Abou El Ayyad, membres, en présence du procureur général M. Abdelaziz Ou Baik, et avec l'assistance de la greffière Mme Mounia Zidoun.
Royaume du Maroc
Conseil supérieur du pouvoir judiciaire
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