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Arrêt numéro 80
Rendu le 3 février 2022
Dans le dossier commercial numéro 2019/2/3/1801
Pourvoi – Exception de faits nouveaux – Son effet.
Il ressort qu'en ce qui concerne l'exception de faits nouveaux après le pourvoi, consistant en la démolition complète de l'immeuble qui n'est plus qu'un terrain nu et la disparition des éléments constitutifs du contrat de louage, les requérants, outre le fait qu'ils ne s'en sont pas prévalus devant les juges d'appel et que la soulevée de ce moyen pour la première fois devant la Cour de cassation reste irrecevable en raison du mélange de fait et de droit, cela n'empêche pas de discuter la cause de la mise en demeure, la qualité de son auteur et les effets juridiques qui en découlent.
Au nom de Sa Majesté le Roi et conformément à la loi
Rejette la demande
Vu le mémoire en cassation déposé le 3 octobre 2019 par les demandeurs susnommés par l'intermédiaire de leurs avocats Maîtres (M.A) et (A.A), visant à faire casser l'arrêt numéro 939 rendu le 25 avril 2019 par la Cour d'appel commerciale de Fès dans le dossier numéro 2018/8206/1557.
Et vu les autres pièces versées aux débats.
Le Conseil Supérieur du Pouvoir Judiciaire
Vu la loi de procédure civile datée du 28 septembre 1974.
Vu l'ordonnance de dessaisissement et de transmission rendue le 20 janvier 2022.
Vu l'avis de fixation à l'audience publique tenue le 3 février 2022.
Vu l'appel des parties et de leurs représentants et leur absence.
Après lecture du rapport par le Conseiller rapporteur Monsieur Mohamed El Karoui et après avoir entendu les observations de l'Avocat Général Monsieur Mohamed Sadek
Après en avoir délibéré conformément à la loi :
Attendu qu'il ressort des pièces du dossier et de l'arrêt attaqué que les défendeurs, héritiers de (H.M), ont introduit une requête introductive d'instance devant le Tribunal de commerce de Fès exposant qu'ils louent des demandeurs (Kh.B) et consorts le local commercial sis (…) pour un loyer mensuel de 1.240 dirhams qu'ils exploitent comme café par héritage de leur père feu (H.M) depuis 1973, et que le 10 juin 2014 ils ont reçu des défendeurs une mise en demeure d'évacuer pour démolition, et qu'ils ont engagé une procédure de conciliation qui a échoué, et qu'en vertu de celle-ci
Les parties contestent la qualité des auteurs de la mise en demeure et son motif, considérant que les défendeurs n'ont pas prouvé leur propriété sur le bien loué qui appartient à d'autres copropriétaires non mentionnés dans la mise en demeure ni dans la cession de droit, et que le motif sur lequel est fondée la mise en demeure n'est pas sérieux faute de preuve de l'ancienneté et de la vétusté de l'immeuble. Ils ont demandé en principal la nullité de la mise en demeure et, à titre subsidiaire, la condamnation à une indemnité provisionnelle de 45.000 dirhams et l'ordonnance d'une expertise pour déterminer l'indemnité intégrale. Les défendeurs ont répliqué par une note accompagnée d'une demande reconventionnelle, soutenant que la relation locative est établie entre les parties par l'aveu des demandeurs dans leur acte introductif d'instance, que le motif de la mise en demeure est sérieux, et ont demandé le rejet de la demande principale, la confirmation de la mise en demeure dans le cadre de la demande reconventionnelle, et l'expulsion des demandeurs du local commercial litigieux, eux et toute personne résidant en leur nom, sous astreinte. Un jugement a été rendu condamnant les défendeurs à payer aux demandeurs la somme de 44.640 dirhams au titre du loyer de trois années et à les expulser, eux et toute personne occupant leur place, du local commercial objet du litige, et rejetant les autres demandes. Ce jugement a été confirmé par la cour d'appel commerciale par son arrêt numéro 431 en date du 14/03/2016. Les intimés ont formé un pourvoi en cassation contre cet arrêt, lequel a été cassé par la Cour de cassation par son arrêt numéro 2/244 en date du 17/05/2018, rendu dans le dossier commercial numéro 2016/2/3/1304, au motif que "l'affaire en litige ne concerne pas une cession portant sur la gestion du fonds de commerce pour que puisse s'appliquer la règle des décisions de la majorité des propriétaires indivis obligatoires pour la minorité prévue par l'article 971 du Code des obligations et des contrats ou la règle de l'absence de nullité sans préjudice, mais elle concerne une relation locative existant entre les requérants et Monsieur (A.D.) en qualité de locataires et les intimés en cassation en qualité de bailleurs, et que pour mettre fin au bail et libérer le bien loué en vue de la démolition et de la reconstruction, il est nécessaire d'adresser la mise en demeure aux deux locataires conjointement, et que l'adresser à l'un d'eux et la lui notifier sans l'autre locataire, à savoir (A.D.), ne suffit pas pour mettre fin au contrat de location en raison de la fragmentation qui en résulterait pour ledit contrat". Après renvoi et présentation de leurs conclusions par chaque partie après la cassation, la juridiction du fond a jugé la nullité de la nouvelle mise en demeure d'expulsion datée du 22/05/2014 et a rejeté la demande reconventionnelle par sa décision faisant l'objet du pourvoi.
Les requérants reprochent à la cour l'absence de motivation et la violation de la loi, notamment de l'article 49 du Code de procédure civile, en soutenant qu'ils ont soulevé après le renvoi de nouveaux moyens tels que l'exécution de l'arrêt d'appel ordonnant l'expulsion pour démolition et l'évacuation par les locataires du bien loué et la démolition de l'immeuble en entier selon ce qui ressort du certificat administratif numéro 1466, et par conséquent l'absence du plus important élément constitutif du contrat de location, ce qui constitue un fait et un motif juridique nouveau empêchant la jouissance du bien loué, que la poursuite de la demande en nullité de la mise en demeure est incompatible avec les effets juridiques découlant de la démolition, que le droit au bail est considéré comme l'un des éléments les plus importants constituant le fonds de commerce, que la décision attaquée a décidé de séparer cet élément du fonds de commerce objet du litige alors que les dispositions de l'article 971 du Code des obligations et des contrats sont générales et couvrent tout ce qui concerne la gestion du bien indivis, et que le défaut de notification de la mise en demeure d'expulsion à l'autre locataire (A.D.) n'a causé aucun préjudice aux intimés conformément à l'article 49 du Code de procédure civile, de sorte que le moyen soulevé à cet égard reste sans effet sur la validité de l'action, sachant que les requérants ne sont pas tenus d'adresser la mise en demeure à l'ensemble des
les preneurs mais uniquement au premier preneur qui exploitait le café et s'acquittait des obligations du loyer selon les correspondances produites, à l'exception du nommé (A. D). Cependant, la cour émettrice de la décision attaquée n'a pas répondu à ces moyens sérieux et ne les a pas discutés, de sorte que sa décision est entachée d'une absence de motivation et violerait les dispositions invoquées ci-dessus, exposée à la cassation.
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Mais, en ce qui concerne le moyen tiré de l'apparition de faits nouveaux après la cassation, consistant en la démolition de l'immeuble dans son intégralité, lequel n'est plus qu'un terrain nu, et de l'absence des éléments constitutifs du contrat de louage, les requérants, outre qu'ils ne s'en sont pas prévalus devant les juges d'appel et que la soulevée de ce qui est mentionné pour la première fois devant la Cour de cassation demeure irrecevable en raison du mélange du fait et du droit, cela n'empêche pas de discuter la cause de la mise en demeure, la qualité de son auteur et les effets juridiques qui en découlent. La cour émettrice de la décision attaquée, en motivant sa décision par le fait que : "Il ressort des documents du dossier que l'auteur dont héritent les intimés (les requérants) avait préalablement, en vertu d'un accord conclu le 27 novembre 1973, reconnu l'antériorité du transfert du fonds de commerce à (M. A) et (A. D), et que ces derniers avaient également reconnu, par un accord daté du 25/11/1973, les droits de (H. M) sur le fonds de commerce constitué par le café et la surface attenante pour un tiers, pour que ce dernier devienne, en vertu d'un contrat de vente du tiers daté du 22/06/1981, propriétaire de la chose litigieuse pour deux tiers aux côtés de (A. D) pour un tiers après l'achat de la part du premier associé (M. A), transfert auquel le propriétaire (M. B) avait consenti de son vivant selon l'accord émanant de lui daté du 24/08/1983, pour que les preneurs du café objet du litige soient (H. M) et (A. D), et que la mise en demeure de libérer les lieux, adressée uniquement aux preneurs héritiers de (H. M) à l'exclusion du second preneur (A. D), est viciée et ne peut être retenue pour mettre fin au contrat de louage", la cour, en motivant sa décision par ce qui correspond à ce qui est contenu dans la motivation de la Cour de cassation qui a confirmé que la relation locative dans l'espèce est établie entre les défendeurs héritiers de (H. M) et Monsieur (A. D) en tant que preneurs et les requérants (K. B et K. M) en tant que bailleurs, et que la résiliation du contrat de louage pour démolition et reconstruction nécessite l'adressage de la mise en demeure aux deux preneurs et non à l'un d'eux seulement afin d'éviter le démembrement dudit contrat de louage, et a annulé le jugement d'appel ordonnant la libération des lieux et a statué à nouveau sur la nullité de la mise en demeure, a fondé sa décision sur une base légale et n'a violé aucune disposition, et les moyens de cassation ne sont pas dignes de considération.
La Cour de cassation a rejeté la demande.
Pour ces motifs,
Et c'est ainsi qu'a été rendue la décision et prononcée à l'audience publique tenue à la date mentionnée ci-dessus dans la salle d'audience ordinaire de la Cour de cassation à Rabat. La formation de jugement était composée de la présidente de chambre Madame Khadija El Bayane, présidente, et des conseillers Mohamed El Karraoui, rapporteur, Hassan Srar Saïd Choukib et Mohamed Ouzzani, membres, en présence du procureur général Monsieur Mohamed Sadik et avec l'assistance du greffier Monsieur Abderrahim Taybi Ait Ali.
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