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Arrêt de la Cour de cassation
Numéro 4/68
Rendu le 28 février 2023
Dans le dossier immobilier numéro 2019/4/7/7818
Litige immobilier – Préférence entre les titres – Conditions.
Il est établi par la loi que les titres de propriété sont départagés par l'ancienneté de leur date après vérification de leur adéquation avec l'objet du litige.
Au nom de Sa Majesté le Roi et conformément à la loi
Rejette la demande
Sur la base du mémoire de pourvoi en cassation déposé le 29 mars 2019 par la requérante susnommée par l'intermédiaire de son mandataire Maître Saïd (M), avocat au barreau de Safi et admis à plaider devant la Cour de cassation, visant à casser l'arrêt numéro 49 rendu le 31 janvier 2019 dans le dossier numéro 2018/1401/135 par la cour d'appel de Safi, juridiction du Royaume du Maroc.
Et sur la base de la note en réponse déposée le 30 janvier 2020 par les intimés au pourvoi par l'intermédiaire de leur mandataire Maître Boutouil Abdelkarim, avocat au barreau de Safi, et visant au rejet de la demande.
Et sur la base des autres pièces versées au dossier.
Et sur la base du code de procédure civile daté du 28 septembre 1974.
Et sur la base de l'ordonnance de dessaisissement et de notification rendue le 17 janvier 2023.
Et sur la base de l'avis de fixation de l'affaire à l'audience publique tenue le 28 février 2023.
Et sur la base de l'appel des parties et de leurs mandataires et de leur non-comparution.
Et après lecture du rapport par le conseiller rapporteur Monsieur Abdelali Hafid et audition des observations de l'avocat général Monsieur Ateq El Mezbour.
Et après délibéré conformément à la loi.
Sur la forme :
Attendu que les intimés au pourvoi soutiennent par leur note en réponse l'irrecevabilité de la demande en cassation, au motif que la requérante a formé le pourvoi au nom de son époux sans produire une procuration établissant sa représentation au stade du pourvoi.
Mais attendu que l'acte de mandat produit par la requérante en cassation initialement conjointement à son mémoire rectificatif pour l'audience du 23 février 2016 détermine l'étendue des pouvoirs de la mandataire pour représenter le mandant devant toutes les juridictions marocaines, ce qui rend sa qualité à agir en pourvoi établie et l'exception sans fondement.
Au fond :
Attendu qu'il ressort des pièces du dossier et de l'arrêt attaqué que la mandataire du requérant a déposé une requête introductive et une requête rectificative devant le tribunal de première instance de Safi, exposant que son mandant est propriétaire de l'immeuble dénommé "El Qaria" d'une superficie de 190 mètres carrés, limité au sud par la rue, à l'est par (M) et (M), et au nord par (B), (Z) et (Ch) la rue ; qu'il a acheté toutes les parts de ses propriétaires sur la base du maintien daté du 22 janvier 1950 ; et que les défendeurs l'ont occupé sans titre, demandant en conséquence qu'il soit jugé de lever la mainmise des défendeurs sur le bien litigieux décrit ci-dessus ; et qu'elle a joint à la requête une procuration notariée, un maintien et deux actes de vente sous seing privé.
Attendu que les défendeurs ont répondu que le demandeur n'a pas prouvé sa possession du bien litigieux ; que l'immeuble appartenait à l'origine au Royaume du Maroc, au défunt (D.S.) décédé et dont les héritiers sont (A) et Mohamed, ce dernier ayant pour héritier Moustapha, le demandeur, et lui-même ; qu'il possède sa part à côté d'eux ; que le bien litigieux est un immeuble comportant deux maisons ; et ils ont demandé principalement l'irrecevabilité de la demande et subsidiairement son rejet ; et qu'ils ont produit des copies conformes de deux actes de succession et d'un acte de maintien.
Attendu qu'après une ordonnance préalable prescrivant une expertise et une expertise complémentaire, leur exécution, la production par les parties de leurs conclusions et l'achèvement des mesures, un jugement a été rendu rejetant la demande.
Attendu que la requérante a interjeté appel, soutenant que le jugement attaqué n'a pas pris en compte ce qui est ressorti des deux expertises effectuées sur place et qui ont établi la concordance du bien litigieux avec la propriété de son mandant fondée sur le maintien des vendeurs en sa faveur daté de 1950 ; que son mandant avait logé la partie intimée à l'appel au premier étage de sa maison, et que le rez-de-chaussée ainsi que le deuxième étage avec sa terrasse étaient exploités par lui via la location à des tiers ; que les intimés à l'appel ont profité du lien de parenté et ont expulsé le locataire du deuxième étage ; qu'en outre, malgré l'expertise qui s'est déroulée en deux phases, le tribunal n'a pas recherché qui exploitait le rez-de-chaussée que son mandant louait à des tiers ; qu'il est dépourvu de motifs et non fondé lorsqu'il s'est appuyé sur la possession partielle du bien litigieux au motif que leur auteur avait déclaré le paiement de l'impôt, alors que c'est son mandant qui paie l'impôt, qui a fait installer l'eau et l'électricité dans le bien litigieux et qui en acquitte la taxe ; demandant en conséquence l'annulation du jugement attaqué et qu'il soit statué conformément à la demande initiale.
Et en réforme, l'intimé leur a répondu que le tribunal a appliqué le plan de continuation daté du 09/11/1963, lequel s'est avéré correspondre au bien litigieux en superficie et limites, et que ce que l'appelant a produit consiste en des papiers et non des plans parcellaires, et qu'ils ont occupé le bien litigieux durant toute la vie de leur père et après lui jusqu'à présent, et que les plans parcellaires dépourvus d'un titre de propriété originel ne tiennent pas lieu de possession continue, paisible et publique, et que la mise en service de l'eau et de l'électricité ne constitue pas une présomption de propriété, et après que la cour d'appel a décidé préalablement d'ordonner une enquête, de la réaliser, de permettre aux parties de présenter leurs conclusions et d'achever les débats, elle a statué en confirmant le jugement attaqué, décision qui fait l'objet du pourvoi.
Concernant le moyen unique du pourvoi :
La requérante
La requérante reproche à la décision attaquée l'absence de motivation et le défaut de fondement juridique, attendu que l'objet de cette action concerne la mainlevée et l'abandon du bien litigieux par les intimés au pourvoi, et que le fondement de cette action est la propriété du bien litigieux, et que son mandant (son époux) a prouvé la propriété et a prouvé la possession par la location des deux étages à des tiers selon l'aveu des intimés au pourvoi durant l'enquête et durant la descente sur les lieux effectuée par le tribunal de première instance, et lors de sa confrontation avec le titre de son époux, il lui a été établi de manière certaine que son titre correspond au bien litigieux en superficie et limites, et qu'il a prouvé que c'est lui qui a procédé à la construction du bien litigieux et a fait installer les compteurs d'eau et d'électricité pour chaque étage et paie les impôts, et il a été établi à travers les documents produits par la partie intimée au pourvoi qu'ils ne concernent pas leur père et ne correspondent pas au bien litigieux, et que l'action en mainlevée et abandon est une action pétitoire qui se fonde sur le titre et la propriété, et qu'ils ne disposent d'aucun titre justifiant leur présence sur le bien litigieux si ce n'est la bienfaisance qui existait entre son époux et les intimés au pourvoi, et que la décision attaquée, lorsqu'elle a considéré la possession détenue par les intimés sans considérer la propriété et sans considérer l'aveu des intimés selon l'enquête que c'est son époux qui loue les deux étages et qui perçoit les loyers sans leur donner quoi que ce soit, et que la possession qu'avaient les intimés au pourvoi était fondée sur sa compassion et sa bienfaisance envers ses sœurs Khadija et Kalthoum, célibataires, ni plus ni moins, et que la possession par voie de bienfaisance et de charité n'acquiert pas un droit de propriété, surtout entre proches parents, et que la décision attaquée a violé la loi par cette motivation lorsqu'elle a écarté sa propriété et a écarté les documents administratifs relatifs à la maison concernant l'installation des compteurs d'eau et d'électricité et le paiement des impôts et qu'il a construit l'immeuble de manière anarchique et a fait l'objet de plusieurs mises en demeure ainsi que de poursuites pour construction sans permis, et ce afin d'améliorer sa situation matérielle par ce local pour des tiers et d'en affecter une partie à ses deux sœurs par bienfaisance de sa part jusqu'à leur mariage, et que la motivation de la cour pour la décision attaquée selon laquelle l'achat de son époux est dépourvu de possession est une motivation vicieuse dès lors que les intimés au pourvoi reconnaissent que c'est lui qui loue à des tiers et perçoit d'eux les charges du loyer sans leur remettre quoi que ce soit, ce qui fait que la décision attaquée est dépourvue de motivation et non fondée sur une base, ce qui impose sa cassation.
Cependant, attendu qu'en matière de propriétés, la priorité est donnée à la plus ancienne en date après vérification de leur applicabilité à l'objet du litige ;
ainsi qu'il est établi dans les dispositions de la Tuhfat : "La priorité de la date constitue un argument prépondérant." Il ressort des éléments produits par les parties pour étayer leurs prétentions de propriété sur l'objet du litige que le requérant a justifié sa prétention de propriété privée sur ledit objet par l'acte de propriété de ses vendeurs, daté du 22 janvier 1950, remplissant les conditions de la propriété, dont les témoins ont attesté la propriété, ses conditions et la possession acquisitive depuis plus de dix ans, et la persistance de sa possession et de son contrôle sur son acquisition ainsi que son exploitation par location ; tandis que les défendeurs se sont prévalus d'un acte de propriété de leur grand-père à leur père, dont la date de rédaction remonte à l'année 1963, dont les témoins ont attesté la propriété, ses conditions et la possession acquisitive depuis près de trente années révolues ; par conséquent, la possession et la propriété du grand-père des défendeurs sont antérieures en date et ont une valeur probante plus forte quant à la propriété, du fait de la durée de possession et de propriété qui excède celle de la possession du requérant et de ses vendeurs, ce qui lui confère la prépondérance ; ce qui rend l'occupation de l'objet du litige par les défendeurs fondée sur un titre qui la justifie, et ce motif tiré des pièces du dossier se substitue au motif critiqué dans la décision attaquée, dont la solution demeure conforme au droit, et le moyen reste dès lors infondé.
Pour ces motifs,
la Cour de cassation a rejeté
la demande et condamné le requérant aux dépens.
Et c'est par cette décision, prononcée en audience publique tenue à la date susmentionnée dans la salle des audiences ordinaires de la Cour de cassation à Rabat, que le jugement a été rendu. La formation de jugement était composée du président de la formation, Monsieur Mohamed Ben Yaiche, et des conseillers, Messieurs Abdelalam
Hafiz, rapporteur – Fatiha Bami – Ibrahim El Karnawi –
El Houssaine Abou El Wafa, membres, en présence du procureur général, Monsieur Ateq El Mezbour, et avec l'assistance de la greffière,
Madame Nawal El Aboudi. Conseil Supérieur du Pouvoir Judiciaire
Cour de cassation
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