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Cour de cassation, chambre civile, arrêt n° 21/2
Audience publique du 24 janvier 2023, dossier n° 2970/1/4/2019
Préemption – Ses conditions.
S'il est exact que l'exercice de la préemption est subordonné à une offre et au dépôt des frais apparents initialement, le préempteur est tenu de payer les frais nécessaires à son exercice dès lors que le préempté les établit. Le pourvoyant a soutenu qu'il avait supporté, parmi les frais nécessaires, les honoraires du rédacteur de l'acte et la commission de courtage, et s'est prévalu à cet égard de ce qui est mentionné précédemment. La cour,
auteur de la décision attaquée, en statuant comme l'énonce le dispositif de son arrêt et en rejetant son moyen au motif que les frais supplémentaires qu'il a allégués ne sont pas établis, sans examiner la force probante de ce qu'il a produit et les conséquences qui en découlent, a motivé son arrêt de manière insuffisante, ce qui équivaut à son absence et l'expose à la cassation.
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Vu l'ordonnance de renvoi et la requête introductive d'instance, sur la base de la requête déposée le 13 février 2019
par le demandeur par l'intermédiaire de son mandataire Maître (Abdellah N) avocat au barreau de Casablanca, admis à plaider devant la Cour de cassation, visant à casser l'arrêt n° 6007
rendu le 19/09/2018
dans le dossier n° 5227/1404/2018
par la cour d'appel de Casablanca.
Vu les pièces de la procédure ; vu la loi de procédure civile datée du 28 septembre 1974 ; vu les dispositions de l'article 353 dudit code ; vu l'audience publique tenue le 24/01/2023 par la chambre civile de la Cour de cassation ; vu les conclusions des parties et leurs représentants ; après lecture du rapport par le conseiller rapporteur M. Mustapha Viarge et audition des observations de l'avocat général M. Noureddine Chetbi.
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2 Après en avoir délibéré conformément à la loi.
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Attendu qu'il ressort des pièces du dossier et de l'arrêt attaqué que le demandeur en première instance, Abdelmalek Adil, a introduit une requête devant le tribunal de première instance de Casablanca le 08 février 2017, exposant qu'il est propriétaire de 04 pour cent en indivision de l'immeuble objet du titre foncier n° 1590/12 situé à Casablanca, Sidi Othmane, et que l'un de ses co-indivisaires, (M. K. N) qui détient 92 pour cent dudit titre foncier, a cédé par vente une partie de sa quote-part s'élevant à 22 pour cent au pourvoyant par un acte de vente daté du 17 octobre 2016, établi par Maître (Mme Z. M) avocate, pour un prix global de 200 000,00 dirhams, et qu'ayant eu connaissance de cela, il s'est empressé d'offrir la somme de 200 000,00 dirhams qui comprend le prix de vente, les droits d'enregistrement, les droits de timbre et les frais de rédaction, puis l'a déposée à son profit à la caisse du tribunal après le refus de son offre en nature, et qu'il est prêt à payer toutes sommes et frais non apparents ; il a demandé qu'il soit jugé qu'il est fondé en sa préemption de la quote-part de 22 pour cent de l'immeuble susvisé et a requis la condamnation du défendeur à la lui céder et l'ordonnance à M. le conservateur de la propriété foncière de Sidi Othmane de prendre les mesures nécessaires et l'exécution provisoire ; il a joint à sa requête le certificat de propriété, une copie certifiée conforme de l'acte de vente, et une copie du reçu de dépôt de la somme de 208 225,00 dirhams ; que le pourvoyant a répliqué d'une part que la demande du défendeur était entachée d'un vice de forme pour défaut de mise en cause de (M. S. A) et de notification aux autres co-indivisaires, l'absence de quoi indiquant leur volonté de ne pas exercer la préemption, et d'autre part a affirmé que les sommes qu'il avait engagées dépassaient ce que le défendeur lui avait offert, les sommes sorties de sa poche pour la quote-part vendue s'élevant à 218 255,00 dirhams et la différence entre ses débours et le dépôt du défendeur étant de 10 325,00 dirhams, somme qu'il n'avait pas incluse dans l'achat et les frais nécessaires et utiles du contrat et leurs accessoires, tels que les honoraires du rédacteur de l'acte et les frais de publicité foncière, et que selon lui, le défaut de paiement de cette différence constitue une violation de son droit de préemption ; il a produit à l'appui une copie certifiée conforme de l'acte de vente mentionnant le prix et les frais, une copie certifiée conforme du reçu de paiement des honoraires de Maître (Mme Z. M) avocate pour la gestion de l'enregistrement, une copie certifiée conforme de l'attestation de conformité de signature de l'intermédiaire en immobilier datée du 14/04/2017, un reçu émis par l'Agence Nationale de la Conservation Foncière de Sidi Othmane, et une copie certifiée conforme du certificat de propriété ; qu'après l'échange des conclusions, le tribunal de première instance a rendu un jugement sous le n° 2486 en date du 13/11/2017 dans le dossier n° 623/1401/17.
A jugé "que le demandeur est fondé en la préemption de la part vendue objet du contrat de vente sous seing privé établi par
l'avocate Zahra Mahamid et établi le 29/09/2016
et déterminée à hauteur de 22/100 et enregistrée sous le numéro de titre foncier
154390/12 à la conservation foncière de Sidi Othman et ordonné le transfert de propriété de la part préemptée au demandeur avec autorisation
d'inscrire cette décision en marge de l'immatriculation", et l'appelant a interjeté appel en s'en tenant à ses précédentes
exceptions, et après épuisement des moyens de défense et de la défense, la cour d'appel a rendu un arrêt "le rejetant et confirmant le jugement", et c'est cet arrêt qui est attaqué par un mémoire contenant un moyen unique et les intimés ont été appelés et n'ont pas répondu.
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Le moyen unique est fondé sur la violation de l'article 206 de la loi 39.08 relative aux livres fonciers ; l'appelant soutient que l'intimé n'a pas procédé à l'offre et au dépôt de la totalité du prix et des frais du contrat nécessaires et utiles selon le détail figurant dans son mémoire en réponse et que la différence qui est restée en deçà de ce qu'il a déposé et de ce qu'il aurait dû déposer est un montant de 10325,00 dirhams et qu'il incombait à l'intimé de régulariser cette situation en déposant la différence susmentionnée, ce qu'il n'a pas
fait, et que les deux degrés de juridiction auraient dû lui en faire bénéficier, d'autant plus qu'il a produit les documents le prouvant et que l'intimé n'a pas contesté leur contenu, et que la cour a
spécifiquement motivé son arrêt par une motivation incomplète équivalant à son absence, ce qui conduirait à le priver des frais qu'il a supportés en raison de son achat de la part préemptée dans l'immeuble objet du litige. Le moyen est fondé, car si l'exercice de la préemption est valable par l'offre et le dépôt des frais apparents initialement, le préempteur est tenu de payer les frais nécessaires à son exercice dès lors que le préempté les prouve, et l'appelant a soulevé
à cet égard que les frais de publicité foncière et de mutation qu'il a supportés en sus de ce qui est mentionné ci-dessus lui incombent, et la cour émettrice de l'arrêt attaqué, lorsqu'elle a statué comme le dispose le dispositif de son arrêt et a rejeté son exception au motif
que les frais supplémentaires qu'il a allégués ne sont pas établis, sans examiner la force probante de ce qu'il a produit et les conséquences qui en découlent, a motivé son arrêt de manière incomplète, ce qui équivaut à son absence et l'expose à la cassation.
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Attendu que le bon déroulement de la justice et l'intérêt des deux parties commandent de renvoyer l'affaire et les parties devant la même
Cour. Pour ces
motifs, la Cour de cassation a cassé l'arrêt attaqué et a renvoyé l'affaire et les parties devant la même cour pour statuer
sur les frais réclamés par l'intimé, ainsi que sur les dépens ; elle a également ordonné la transcription du présent arrêt sur les registres de la cour qui l'a rendu, à la suite du jugement attaqué ou en marge de celui-ci.
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À la Cour de cassation de Rabat. La formation de jugement était composée de M. le président Hassan Ben Moussa, président de chambre,
conseillers :
M. Abdelkarim Jraifi, M. Laâroussi Daoudi, M. Mohamed Ouazzani, M. Mustapha El Ghali, M. Mohamed El Himmich, M. El Mehdi Chbihi, et M. El Mehdi Zougari, greffier en chef, assisté de M. Abdeslam Tabit, greffier.
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