Cour de cassation du Maroc, chambre immobilière, 24 janvier 2023, n° 2023/28

Cour de cassation

Chambre civile

Section 2

Arrêt n° 28/2

En date du 24 janvier 2023

Dossier n° 2917/1/4/2019

Préemption (Shuf’a) – Le pourvoyant prétendait être copartageant avant l’achat de la part sujette à préemption – Rejet.

Considérant que la préemption entre copartageants s’exerce sur les parts, comme l’a dit Khalil dans Al-Mukhtasar : « Elle s’exerce sur les parts, et la part du copartageant est laissée ». Le pourvoyant a soulevé qu’il était copartageant dans le bien litigieux avant l’achat de la part sujette à préemption, ce que confirme l’extrait du registre foncier joint à la requête introductive de la défenderesse, qui indique qu’il est propriétaire en indivision. La cour, en rejetant son argument sans examiner l’extrait du registre de la conservation foncière qui contient une chronologie des inscriptions, malgré l’impact que cela pourrait avoir sur l’issue du litige, et en se fondant sur le motif que la défenderesse n’a pas prouvé qu’elle lui avait notifié son offre, a violé la loi et a motivé sa décision par des motifs erronés, l’exposant ainsi à la cassation.

Et attendu que la cour d’appel a statué sur la demande en préemption sur la base de la requête déposée le 07/02/2019, présentée par le demandeur assisté de Maître (Ali… b) avocat au barreau d’Agadir, admis à plaider devant la Cour de cassation, visant à faire casser l’arrêt n° 540 en date du 17/07/2018 dans le dossier n° 136/1401/2018 rendu par la cour d’appel d’Agadir.

Et sur la base des articles 353 et suivants du code de procédure civile en date du 28 septembre 1974 ; et sur la base de l’article 128 du même code ; et sur la base de l’arrêté du président de la chambre civile de la Cour de cassation en date du 24/01/2023 ; et sur la base des conclusions des parties, les défendeurs n’ayant pas conclu ; et après lecture du rapport par le conseiller rapporteur, M. Mohamed Dardouri, et audition des observations du procureur général, M. Noureddine Chetbi.

Et après en avoir délibéré conformément à la loi ; attendu qu’il ressort des pièces du dossier et de l’arrêt attaqué que la demanderesse a présenté une requête devant le tribunal de première instance d’Inzegane le 30/05/2017, suivie d’une autre rectificative le 14/11/2017, dans lesquelles elle a exposé qu’elle possédait sa part et quote-part en indivision dans le bien dénommé « Ibrhichane » et qu’elle avait appris que l’un de ses copartageants, à savoir (Al-Hassani. M), avait vendu sa part indivise au pourvoyant pour un prix global de 163234,12 dirhams, et qu’elle souhaitait exercer son droit de préemption sur la part vendue, qu’elle lui avait offert le montant de 165734,12 dirhams et 2509 dirhams pour les frais d’enregistrement et d’immatriculation et toute autre dépense qui apparaîtrait ultérieurement, mais qu’il avait refusé l’offre ; elle a demandé en conséquence qu’il soit jugé de rectifier l’offre en nature et de lui adjuger la part sujette à préemption contre le montant offert. Elle a joint à sa requête une copie du contrat de vente et un extrait du registre foncier. Le défendeur a comparu et a soulevé que la demanderesse n’avait pas prouvé qu’elle lui avait notifié son offre, et qu’en consultant l’extrait de propriété, il apparaît qu’il est propriétaire en indivision sur le registre foncier et que, conformément au dernier alinéa de l’article 296 du Code des droits réels, « le copartageant qui veut exercer son droit de préemption doit, à peine de déchéance, déposer le prix au greffe du tribunal dans le délai d’un mois à compter de la date de la notification de l’offre… », or la défenderesse n’a pas produit d’élément établissant qu’elle avait déposé le prix au greffe du tribunal dans le délai légal, en se fondant sur l’article 306 du Code des droits réels et l’article 974 du code des obligations et des contrats. Il a demandé en conséquence que la demande soit déclarée irrecevable en la forme et mal fondée au fond. Après l’échange des conclusions et répliques, le tribunal de première instance a rendu un jugement n° 487 en date du 29/11/2017 dans le dossier n° 297/1401/2017, qui a « déclaré la demande irrecevable et mal fondée et a condamné la demanderesse aux dépens ». Après épuisement des moyens de défense, la cour d’appel a rendu un arrêt « annulant le jugement attaqué et adjugeant à la demanderesse en appel la part sujette à préemption qu’elle revendique, déterminée par l’acte de vente en date du 23/06/2006, fixée à 7037184 sur un total de 58164480 parts dans l’immeuble objet du registre foncier n° 169/60, moyennant le prix de vente convenu à Inzegane le 26/05/2017 et le numéro de reçu 135, compte n° 4135 ». C’est cet arrêt qui est attaqué par un mémoire contenant un moyen unique. La défenderesse a été appelée et n’a pas conclu.

Au moyen unique ; le pourvoyant critique l’arrêt pour insuffisance de motivation équivalant à son absence et défaut de fondement sur une base légale saine, en ce qu’il est copartageant aux côtés de la défenderesse dans l’immeuble objet de la préemption et que, par conséquent, conformément à l’article 296 du

Attendu que le moyen de cassation reproche à l’arrêt attaqué d’avoir violé l’article 296 du code des obligations et des contrats, en ce que la cour d’appel a statué sur le droit de la défenderesse à la shuf’a (préemption) sur la totalité de la part vendue sans établir que le demandeur en cassation avait renoncé à sa propre part dans l’exercice de ce droit.

Attendu que le moyen reproche en outre à l’arrêt que l’offre de la défenderesse était incomplète, car elle n’a pas exposé les frais de rédaction de l’acte, ce qui entraîne la nullité de l’offre et justifie la cassation.

Sur le premier grief du demandeur en cassation contre l’arrêt, considérant que la shuf’a entre associés s’exerce sur les parts, comme l’a indiqué Khalil dans son ouvrage « Al-Mukhtasar » : « Elle s’exerce sur les parts, et la part de l’associé est laissée [hors de l’exercice] ». Le demandeur en cassation a soutenu qu’il était associé dans l’immeuble litigieux avant l’achat de la part sur laquelle porte la shuf’a, ce qui est confirmé par le certificat de propriété foncière daté du 12/04/2017, annexé à la requête introductive d’instance de la défenderesse, et dont la teneur indique qu’il est propriétaire en indivision. La cour d’appel, auteur de l’arrêt attaqué, en rejetant cette défense, s’est abstenue d’examiner le certificat de la conservation foncière daté du 30/01/2018, qui contient l’historique des inscriptions et dont la teneur indique qu’il a acquis par achat de (F.T.) par un acte de vente sous seing privé, dont la signature a été légalisée le 09/03/2010 et inscrit le 09/12/2010, et de (A.L.) et (A.A.L.) et (I.B.) et (L.H.) et (M.B.) et (A.A.) par un acte de vente numéro, dont la signature a été légalisée le 12/01/2011 et inscrit le 22/02/2011, et ce malgré l’impact que ces documents pouvaient avoir sur la décision du litige. La cour d’appel a ainsi statué sans se fonder sur des preuves légales, et a violé la loi en s’abstenant de motiver sa décision sur ce point, malgré son importance pour trancher le litige.

Attendu que le respect des principes de la justice et l’intérêt des deux parties commandent de renvoyer l’affaire et les parties devant la même juridiction pour qu’elle en connaisse à nouveau, dans une autre formation, conformément à la loi.

Pour ces motifs, la Cour de cassation a décidé d’annuler l’arrêt attaqué et de renvoyer l’affaire devant la même juridiction pour qu’elle en connaisse à nouveau, aux dépens de la défenderesse ; elle a également décidé de faire transcrire son présent arrêt sur les registres de la juridiction qui a rendu l’arrêt attaqué, à la suite de celui-ci ou en marge.

Par la Cour de cassation à Rabat. La formation de jugement était composée de M. le président Hassan Mounir Srifi, conseillers : M. Mohamed Drissi, Mme Nadia Laamim, M. Mustapha El Jarari, M. Abdellatif Maadadi, assesseurs ; et en présence de M. l’avocat général Choubali Laarbi, et avec l’assistance de M. le secrétaire-greffier Abdeslam Zouggari.

1

ضقنلا ةمكحم رارق مق ر28 /2

رداصلا خيراتب 24 رياني2023 ملف ي راقع مقر2917 /1/4/ 2019

شفعة – دفع الطاعن بأنه كان شريكا قبل شراء الحصة المشفوعة – هرثأ.

المقرر أن الشفعة بين الشركاء هي على الأنصباء كما لخليل في المختصر: « وهي على الأنصباء، وتُرك للشريك حصته ». والطاعن دفع بأنه كان شريكا في المدعى فيه قبل شراء الحصة

المشفوعة وهو ما تؤكده شهادة الرسم العقاري المرفقة بالمقال الافتتاحي للمطلوبة والتي يفيد اهرهاظ أنه مالك على الشياع، والمحكمة لما ردت دفعه ملتفتة عن النظر في شهادة المحافظة على الأملاك العقارية والتي تتضمن تاريخا لتسلسل التقييدات رغم ما قد يكون لها من تأثير على مسار

ادق نوكت ،اهرظن هيلإ يهتني ام ىلع اهءاضق ينبتل ،هالعأ اهيلإ أموملا ةدعاقلا قفو ةيضقل خرقت القانون وعللت قرارها تعليلا فاسدا، فعرضته للنقض.

.

نةلاحإو ضق بنوناقلل اقبطو كلملا ةلالج مسا بناء على المقال المودع بتاريخ 07 / 02 / 2019

مهبئان ةطساوب بلاطلا فرط ن الأستاذ (يلع.

ب) المحامي بهيئة أكادير المقبول للترافع أمام محكمة النقض، الرامي إلى نقض القرار رقم 540

الصادر بتاريخ 17 / 07 / 2018 في الملف رقم

136 / 1401 / 2018

عن محكمة الاستئناف بأكادير.

فلملا تادنتسم ىلع ءانبو ؛ وبناء على قانون المسطرة المدنية المؤرخ في

28 شتنبر

1974 ؛ غالبإلاو يلختلاب رمألا ىلع ءانبو؛ وبن :خيراتب ةدقعنملا ةينلعلا ةسلجلا يف ةيضقلا نييعتب مالعإلا ىلع ءا24 / 01 / 2023 ؛ مهروضح مدعو امهنع بوني نمو نيفرطلا ىلع ةادانملا ىلع ءانبو ؛ وبعد تلاوة التقرير من طرف المستشار المقرر السيد ناوضر دمحم والاستماع إلى ملاحظات المحامي

العام السيد نور الدين الشطبي.

2

وووناقلل اقبط ةلوادملا دعب ؛ن ثيح يؤخذ من وثائق الملف ومن القرار المطعون فيه أن ةبولطملا تقدمت بمقال أمام المحكمة

ـب ةيئادتبالا إنزكان بتاريخ 30 / 05 / 2017

أعقبته بآخر إصلاحي بتاريخ 14 / 11 / 2017 ، عرضت فيهما أنها تملك حظها ونصيبها على الشياع في الملك المسمى « ابرهيشن » وإنها وصل إلى علمها أن بعض

شركائها وهو (نيسحلا. م) باع نصيبه على الشياع إلى الطاعن بثمن إجمالي قدره 163234.12 درهم

وإنها ترغب في استشفاع الحصة المبيعة وأنها عرضت عليه مبلغ 165734.12

ومبلغ 2509 درهم كرسوم

التسجيل والتحفيظ وأية مصاريف أخرى تظهر لاحقا إلا أنه رفض العرض، والتمست الحكم بتصحيح العرض العيني وباستحقاقها للحصة المستشفعة مقابل المبلغ المعروض. وأرفقت المقال بـنسخة من عقد ينيع ضرع رضحمو ةيكلم ةداهشو ءارشلا مسرلا مقر نمضتي ال ةبولطملا لاقم نأب نعاطلا باجأو .

او هعقوم ديدحت نود كلملا مسا وه هتدروأ املكو يراقعل أنه وبالاطلاع على شهادة الملكية يتبين انه مالك على الشياع في الرسم العقاري وأنه وطبقا للفقرة الأخيرة من الفصل 296

من مدونة الحقوق ف ةينيعلا إنه « اهنع يلختلا يف هتبغر نع برعي مل ام هتصح ردقب هبيصن يرتشملل كرتيو..

 » والمطلوبة لم تدل بما يفيد إيداعها للثمن بصندوق المحكمة داخل الأجل القانوني استنادا إلى المادة 306

من مدونة الحقوق العينية والفصل 974 من قانون الالتزامات والعقود. والتمس الحكم بعدم قبول الطلب شكلا

اعوضوم هضفرو، وبعد انتهاء الأجوبة والردود أصدرت المحكمة الابتدائية حكما تحت عدد 487

بتاريخ 29 / 11 / 2017

في الملف عدد 297 / 1401 / 2017

قضى « ب بلطلا لوبق مدعب » ،ةبولطملا هتفنأتساو ماهبلط ىلع ةممص، وبعد استنفاد أوجه الدفع والدفاع أصدرت قرارا  » بإلغاء الحكم المستأنف والحكم يف خرؤملا عيبلا دقع بجومب هيلع فنأتسملل ةعيبملا مهسألا ةعفش ةفنأتسملا قاقحتساب 23 / 06 / 2006

محددة في 7037184

من أصل 58164480

سهما في العقار موضوع الرسم العقاري عدد 169 / 60

مإب ةيئادتبالا ةمكحملا قودنصب عدوملا غلبملا لباقنزكان بتاريخ 26 / 05 / 2017

وصل عدد 135

حساب مقر 4135 « ، وهو القرار المطعون فيه بمقال تضمن وسيلة وحيدة، واستدعيت المطلوبة ولم تجب.

.

ةديحولا ةليسولا يف؛ ثيح يعيب الطاعن القرار بـنقصان التعليل الموازي لانعدامه وعدم الارتكاز على أساس قانوني

سليم ذلك أنه شريك الى جانب المطلوبة في العقار موضوع الشفعة ومن تم فانه وطبقا للمادة 296 من

مدو « اهنع يلختلا يف هتبغر نع برعي مل ام هتصح ردقب هبيصن يرتشملل كرتي  » هناف ةينيعلا قوقحلا ةن والمحكمة مصدرة القرار المطعون فيه لما قضت بأحقية المطلوبة استشفاع جميع الحصة المبيعة دون إثبات تخلي الطاعن عن حصته في الأخذ بالشفعة تكون قد خرقت المادة 296

المذكورة ومن جهة أخرى فالمطلوبة لم تعرض مصاريف تحرير العقد فجاء بذلك العرض ناقصا مما يوجب نقض القرار.

.

حح حص ثي ما عابه الطاعن على القرار، ذلك أن الشفعة بين الشركاء هي على الأنصباء كما لخليل في المختصر: « وهي على الأنصباء، وتُرك للشريك حصته ». والطاعن دفع بأنه كان شريكا في

3

المدعى فيه قبل شراء الحصة المشفوعة وهو ما تؤكده شهادة الرسم العقاري المؤرخة في 12 / 04 / 2017

المرفقة بالمقال الافتتاحي للمطلوبة والتي يفيد ظاهرها أنه مالك على الشياع، والمحكمة مصدرة القرار المطعون فيه لما ردت دفعه ملتفتة عن النظر في شهادة المحافظة على الأملاك العقارية المؤرخة في 30 / 01 / 2018

والتي تتضمن تاريخا لتسلسل التقييدات والتي يفيد ظاهرها أنه يملك شراء من (ةحيتف.

ب) بموجب رسم شراء عرفي مصحح الإمضاء بتاريخ 09 / 03 / 2010

مقيد بتاريخ 09 / 12 / 2010

ومن (يلع. ل) و(هللا دبع. ل) و(ميهاربإ. ل) و(نسحلا. ل) و(كرابم. ل) و(ةشئاع. ل) بموجب رسم

الشراء عدد المصحح الإمضاء بتاريخ 12 / 01 / 2011

والمقيد بتاريخ 22 / 02 / 2011 رغم ما قد يكون لها

من .ضقنلل هتضرعف ،ادساف اليلعت اهرارق تللعو نوناقلا تقرخ دق نوكت ،اهرظن هيلإ يهتني ام ىلع اهءاضق ينبتل ،هالعأ اهيلإ أموملا ةدعاقلا قفو ةيضقلا راسم ىلع ريثأت .

ثيحو نإ حسن سير العدالة ومصلحة الطرفين يقتضيان إحالة القضية وطرفيها على نفس المحكمة لتبت فيها من جديد بهيئة أخرى وفقا للقانون.

.

لبابسألا هذه قضت محكمة النقض بنقض القرار المطعون فيه وبإحالة القضية على نفس المحكمة لتبت فيها وفيراصملا ةبولطملا ىلعو ،نوناقلل اقف؛ كما قررت إثبات قرارها هذا بسجلات المحكمة المصدرة له، إثر الحكم المطعون فيه أو بطرته.

.

بمحكمة النقض بالرباط. وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من ةفرغلا سيئر ديسلا فصنم نسح رئيسا

ةداسلا نيراشتسملاو ناوضر دمحم : اررقم، ونادية الكاعم ودبعو فيارج ىفطصملا اللطيف معادي ءاضعأ وبمحضر ماعلا يماحملا ديسلا نيبطشلا نيدلا رو وبمساعدة ة بتاك طبضلا ديسلا يغاوزلا ماستبا ة.