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Cour de cassation – Chambre civile – Arrêt n° 62 /3
Date de l'arrêt : 14 février 2023 – Dossier immobilier – Troisième formation – Rôle 5273 /1/8/ 2020
Moyen – Cour de renvoi – Sa soumission à la décision de cassation – Son bien-fondé.
La Cour, en se conformant aux décisions de la Cour de cassation sur le point de droit qu'elle a tranché, a constaté que les parties contestées de la demande d'immatriculation étaient échues aux opposants, défendeurs en cassation, par achat des héritiers des requérants, demandeurs à l'immatriculation, en vertu de contrats de vente remplissant à la date de leur conclusion tous les éléments constitutifs et conditions de validité. Elle n'a pas retenu, et à juste titre, l'argument des requérants concernant la nullité de ces contrats fondée sur les dispositions de l'article 72 de la loi 25 / 90, ces contrats étant antérieurs à la date d'entrée en vigueur de ladite loi en application du principe de non-rétroactivité de la loi dans le temps. Elle a déduit que les oppositions des défendeurs en cassation étaient fondées sur une base et un titre valables et, après annulation de l'arrêt attaqué, a statué en confirmant et en jugeant leur validité. Sa décision est ainsi suffisamment motivée et fondée sur une base légale.
Le pourvoi est formé par les requérants, par l'intermédiaire de leur avocat Maître (…), sur la base de la requête déposée le 15 / 07 / 2020, visant à casser l'arrêt n° 2436 rendu le 16 / 06 / 2020 par la Cour d'appel de Casablanca dans le dossier n° 416 / 1403 / 2020 ; sur la base des mémoires en défense produits le 20 / 01 / 2023 par les défendeurs, à l'exception des défendeurs n° 2, 6, 7 et 12, qui ont été déclarés défaillants et dont la défaillance a été constatée ; sur la base des autres pièces versées au dossier ; sur la base de l'ordonnance de désistement rendue le 16 / 01 / 2023 et dont il a été donné acte ; et sur la base de la décision de la Chambre de mise en état de la Cour de cassation en date du 14 / 02 / 2023 ; et sur la base des conclusions de Maître Mohamed El Hachmi El Hassani, avocat des défendeurs, et de Maître Taïb Baskar, avocat des défendeurs, visant au rejet de la demande. Après en avoir délibéré conformément à la loi.
Concernant la demande à l'encontre de (I. R.), (A. S.), (C. M.), (K. M.) et leurs ayants droit ; attendu qu'aux termes de l'article 1er du Code de procédure civile, il n'est recevable de plaider que pour celui qui a la qualité, l'intérêt et la capacité pour faire valoir ses droits, et que la qualité, l'intérêt et la capacité sont d'ordre public et peuvent être soulevés d'office par la Cour de cassation, même en premier ressort.
Qu'il ressort de l'arrêt de la Cour de cassation n° 896 du 19 / 11 / 2019, dossier n° 7701 /1/8/ 2018, que la défenderesse en cassation (M. A. Marque) est décédée selon l'acte de succession n° 431 en date du 08 / 04 / 2010, et que ses héritiers, à savoir (A. F.), (M. J.) et (M. S.), sont ceux qui ont formé le pourvoi contre l'arrêt d'appel précédent qui fait l'objet du présent pourvoi, et que la formation du présent pourvoi à son encontre personnellement le rend formé contre une personne décédée. Or, il est de principe que le pourvoi, comme la demande, n'est pas recevable de la part ou à l'encontre d'une personne décédée. S'agissant spécifiquement des autres défendeurs, à l'exception de ceux mentionnés ci-dessus, il ne ressort pas des pièces du dossier qu'ils aient formé un pourvoi contre l'arrêt d'appel précédent n° 4052 du 22 / 05 / 2018, dossier n° 5184 / 1403 / 2016, confirmant le jugement de première instance en ce qu'il a statué sur l'irrecevabilité de leurs oppositions à la demande d'immatriculation n° 267 / 63. Cette considération a amené la Cour auteur de l'arrêt attaqué à ne pas statuer sur leurs oppositions, se limitant à statuer sur les oppositions des autres défendeurs mentionnés ci-dessus, ce qui signifie que l'arrêt ne leur a rien accordé qui porte atteinte à l'intérêt des requérants et ne leur confère ni l'intérêt ni la qualité pour le critiquer à leur encontre. Par conséquent, la demande à leur encontre reste irrecevable.
Concernant la demande à l'encontre des autres défendeurs ; attendu qu'il ressort des pièces du dossier et des motifs de l'arrêt attaqué qu'en vertu d'une demande d'immatriculation enregistrée le 17 / 05 / 2017 à la Conservation foncière de Nouaceur sous le n° 267 / 63, et transférée à la Conservation foncière Aïn Chock après sa création, (A. C.) et (10 autres personnes) ont demandé l'immatriculation de la propriété dénommée "Hbel Hamri", située dans la préfecture de la province de Nouaceur, commune de Bouskoura, douar Oulad Raho, qui est une terre agricole d'une superficie de 88 ares et 42 centiares, leur appartenant par succession de leur père (M. C.) selon l'acte de succession n° 379 du 10 / 05 / 2005.
Titre foncier numéro 462 daté du 29/04/2006.
La requête en inscription du 12/07/2007 (Registre 1/63 numéro 744) émanant de (M. Barakat) réclamant une parcelle de terrain d'une superficie de 100 mètres carrés lui étant échue par achat de (S. B) par acte sous seing privé rectifié et signé daté du 10/06/1980, lequel la tenait lui-même par achat sous seing privé rectifié et signé daté du 26/06/1979 des héritiers du requérant en immatriculation (Ch. Mohamed).
L'opposition du 02/05/2008 (Registre 2/63 numéro 298) émanant de (S. Abdellah) réclamant une parcelle de terrain d'une superficie de 200 mètres carrés lui étant échue par achat des héritiers du requérant en immatriculation (Ch. Mohamed) en vertu de l'acte sous seing privé rectifié et signé daté du 18/09/1978.
L'opposition inscrite le 19/10/2009 (Registre 2/63 numéro 1244) émanant de (K. Mohamed) réclamant une parcelle de terrain d'une superficie de 300 mètres carrés lui étant échue par achat en vertu de l'acte sous seing privé rectifié et signé daté du 26/07/1990 de son vendeur (A. Ali), lequel la tenait lui-même par achat sous seing privé rectifié et signé daté du 25/07/1978 de son vendeur, les héritiers du requérant en immatriculation (Ch. Mohamed).
L'opposition inscrite le 27/08/2012 (Registre 4/63 numéro 657) émanant de (Cha. Jamila) réclamant une parcelle de terrain d'une superficie de 200 mètres carrés lui étant échue par succession de son époux (N. Ben Abdellah) qui l'avait acquise par achat sous seing privé rectifié et signé daté du 02/01/1985 de son vendeur (Ch. Mustapha), lequel la tenait par achat sous seing privé rectifié et signé daté du 10/07/1984 de son vendeur (B. Brahim), lequel la tenait par achat sous seing privé rectifié et signé daté du 31/03/1983 de son vendeur (K. Mohamed), lequel la tenait lui-même par achat sous seing privé rectifié et signé daté du 02/09/1978 de son vendeur, les héritiers du requérant en immatriculation (Ch. Mohamed).
L'opposition inscrite le 12/07/2014 (Registre 1/63 numéro 745) émanant de (M. Ben Brahim R.) réclamant une parcelle de terrain d'une superficie de 100 mètres carrés lui étant échue par achat des héritiers du requérant en immatriculation (Ch. Mohamed) en vertu de l'acte sous seing privé rectifié et signé daté du 10/06/1980.
Après renvoi du dossier de la requête au tribunal de première instance civile de Casablanca, et désignation des requérants en immatriculation pour représenter la succession, considérant que l'acquisition par les opposants est limitée à la quote-part héréditaire du vendeur, le tribunal a rendu son jugement numéro 17 en date du 03/05/2016 dans le dossier 25/26/2015 déclarant non valables toutes les oppositions présentées contre la requête en immatriculation 267/63, et ordonnant la poursuite de la procédure d'immatriculation.
Sur appel interjeté par les opposants, la cour d'appel a infirmé le jugement susvisé et rejeté l'appel, par son arrêt numéro 4052 en date du 22/05/2018 dans le dossier numéro 5184/1403/2016, lequel a été cassé par la Cour de cassation par ses arrêts numéro 895 en date du 19/11/2019 dans le dossier numéro 7496/1/8/2018 à la requête de (S. Abdellah), numéro 896 en date du 19/11/2019 dans le dossier numéro 7701/1/8/2018 à la requête des héritiers de (M. Barakat), numéro 897 en date du 19/11/2019 dans le dossier numéro 7702/1/8/2018 à la requête de (K. Mohamed), numéro 898 en date du 19/11/2019 dans le dossier numéro 7703/1/8/2018 à la requête de (R. Brahim), numéro 899 en date du 19/11/2019 dans le dossier numéro 7704/1/8/2018 à la requête de (Cha. Jamila) et ses enfants, et renvoyé l'affaire devant la même cour pour être jugée à nouveau par une autre formation.
La cour, après un nouvel examen, a estimé que l'opposition présentée vise à réclamer des droits sur l'immeuble objet de la requête en immatriculation, droits qui leur sont échus par achat en vertu d'un contrat intervenu après l'entrée en vigueur de la loi 25/90 régissant les lotissements immobiliers, laquelle dispose que toute vente ou partage ayant pour objet ou pour effet de diviser un immeuble en deux parcelles ou plus non destinées à la construction est subordonné à l'obtention d'une autorisation préalable de lotissement conformément à l'article 58, et l'article 72 de la même loi dispose que sont nuls de nullité absolue les contrats de vente, de location et de partage conclus en violation des dispositions prévues par cette loi. Et la jurisprudence de la Cour de cassation est constante en ce que la loi 25/90 est entrée en vigueur avec effet immédiat depuis
12 / 11 / 1993
Et qu'il est établi que la demande est irrecevable car elle est fondée sur un moyen de nullité absolue qu'elle a soulevé d'office". En effet, outre que la loi ne s'applique pas rétroactivement en application du principe de non-rétroactivité de la loi dans le temps, et que la loi n° 25 / 90
est dépourvue de toute disposition autorisant cela, la nullité est une sanction qui ne peut être prononcée que par le juge saisi d'une demande en ce sens, et que, contrairement à ce qui est indiqué dans la motivation de l'arrêt, les dispositions de l'article 72
de la loi 25 / 90 sont claires en stipulant que l'action en nullité des contrats de vente, de location et de partage conclus en violation des dispositions prévues par cette loi, est soulevée par la partie intéressée ou par le ministère public, et qu'il n'y a pas d'interprétation face à la clarté du texte. Et la cour ayant rendu l'arrêt attaqué, en n'ayant pas pris en considération ce qui est mentionné et en ayant soulevé d'office la nullité du contrat, son arrêt est entaché d'insuffisance de motivation et de violation de la règle de droit susvisée. Et la cour d'appel, statuant sur l'appel formé contre le jugement et après avoir accompli toutes les procédures, a décidé d'annuler le jugement attaqué en ce qu'il a statué sur l'irrecevabilité des oppositions présentées par les opposants héritiers de (M. Abkarima) en date du 12 / 07 / 2007
volume 1/ 63
numéro 744 , (R. Ibrahimi. Ben. M) en date du 12 / 07 / 2007
volume 1/ 63
numéro 745 , (Abdellah. S) en date du 2/5/ 2008
volume 2/ 63
numéro 298 , (Mohamed. K) en date du 19 / 10 / 2009
volume 2/ 63
numéro 1244 , (Halima) (la) (Chaa) et ses enfants en date du 27 / 08 / 2012
volume 4/ 63
numéro 657
et de juger à nouveau de la recevabilité des oppositions susmentionnées sur la demande d'immatriculation numéro 267 / 63 , et ce par son arrêt actuellement attaqué en cassation ci-dessus de
ses motifs en trois branches:
En ce que le moyen du premier grief reproche à l'arrêt d'avoir violé l'article 37 du code de l'enregistrement immobilier
et l'article 306
du code des obligations et contrats" en ce que l'arrêt a motivé sa décision en disant que l'action en nullité des contrats conclus en violation des dispositions prévues par cette loi est soulevée par la partie intéressée ou par le ministère public". En effet, en vertu de l'article
37 susmentionné, le tribunal de l'immatriculation statue sur l'existence du droit revendiqué par les opposants, sa nature et son étendue sur la base des titres produits et des actes authentiques ou sous seing privé établissant ce droit, ce qui signifie qu'elle statue sur les conditions nécessaires à leur recevabilité au fond et en la forme, et par conséquent sur la possibilité de prononcer leur nullité s'il lui apparaît qu'elles sont entachées d'un vice
formel entraînant leur irrecevabilité ou leur nullité.
5 Et ils lui reprochent dans
le deuxième grief d'avoir violé l'article 72
de la loi 25 / 90 ; attendu que les contrats sous seing privé invoqués par tous les opposants sont régis par la loi 25 / 90
et notamment son article 72, et que les requérants en cassation invoquent l'application de l'article susmentionné qui considère ces contrats comme nuls et accorde à leur porteur
le droit de récupérer ce qu'il a payé en application de l'article 306
du code des obligations et contrats et qu'ils ne peuvent créer un droit susceptible d'être inscrit au registre immobilier ou ouvrir droit à l'immatriculation. Et ils lui reprochent dans
le troisième grief d'avoir violé l'article 310 du code des obligations et contrats ; attendu que, contrairement aux dispositions dudit article qui stipule que " la ratification de l'engagement nul de plein droit ne produit effet que pour l'avenir", la cour ayant rendu l'arrêt attaqué a considéré que les contrats sous seing privé invoqués par les opposants étaient valables, légaux et réguliers, malgré leur nullité en vertu de la loi 25 / 90 , ce qui fait que son arrêt n'est pas fondé sur une base légale conformément au dernier alinéa de l'article 359
du code de procédure civile. Mais, en réponse aux moyens, la cour ayant rendu l'arrêt attaqué, en se conformant à sa jurisprudence constante et en s'inspirant des arrêts de la Cour de cassation mentionnés sur le point de droit qu'elle a tranché, a constaté que les parcelles faisant l'objet des oppositions sur la demande d'immatriculation étaient échues aux opposants, requérants en cassation, par achat de la succession des requérants en cassation demandeurs à l'immatriculation en vertu de contrats de vente remplissant tous les éléments de leur formation et les conditions de leur validité à la date de leur conclusion, et n'a pas considéré, et à juste titre, ce qu'ont soulevé les requérants en cassation concernant la nullité de ces contrats sur le fondement des dispositions de l'article 72
de la loi 25 / 90 , ces contrats étant antérieurs à l'entrée en vigueur de ladite loi, en application de la règle de non-
Et a jugé la Cour de cassation sur le pourvoi formé contre l'arrêt rendu par la cour d'appel.
Et attendu, à cet égard, que la cour, après avoir annulé et cassé le jugement entrepris, a statué sur le fond et a décidé, après avoir procédé à l'examen des moyens soulevés devant elle et les avoir discutés, qu'il est établi par les copies conformes des contrats de vente sous seing privé dont les références sont indiquées dans le dossier de l'immatriculation et produits par les opposants que ceux-ci
ont acquis des droits litigieux sur une parcelle agricole à partir d'un titre… que la loi n° 25-90
n'a pas d'effet rétroactif et que la nullité n'est pas soulevée d'office, et attendu que les contrats de vente produits par les personnes susmentionnées étaient conformes
aux formalités requises par la loi à la date de leur conclusion, et que la vente est parfaite par le seul consentement des contractants, l'un à la vente et l'autre à l'achat, et par leur accord sur la chose vendue, le prix et les autres conditions du contrat, et que la validité du contrat de vente ne dépend ni de la délivrance de la chose vendue ni de l'enregistrement du contrat sous la forme prescrite par la loi, les oppositions dont les auteurs sont visés selon les décisions de renvoi sont fondées sur un contrat valide et un titre légal régulier, contrairement à ce qui est soutenu dans le nouveau moyen de cassation soulevé par le requérant et qui a motivé l'annulation de la décision attaquée pour défaut de base légale.
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Attendu que le dispositif de cette décision stipule que "les oppositions susmentionnées sont fondées", il s'ensuit que la décision est suffisamment motivée et fondée sur des bases légales ; et que la Cour de cassation a statué sur le pourvoi formé par (I. B.) et (S. A.) et (C. M.)
et (K. M.) et autres, et a rejeté le pourvoi formé par (A. R.) et autres ; et par cet arrêt a été rendu et prononcé en audience publique tenue à la date susmentionnée dans la salle des audiences ordinaires
de la Cour de cassation à Rabat. La formation de jugement était composée de Messieurs : Ahmed Dahman, président de la formation, rapporteur. et des conseillers : Mohamed Aabouch –
Abdelali Maarouf et Bouziane Mohamed et Jawad Nahri et Mohamed Aâdi et Ltaïf Saâdi. Et en présence du greffier en chef, Monsieur Tayeb Biskar, et avec l'assistance de la greffière adjointe, Madame Asmaa Laqouch.
Source : Portail officiel de la jurisprudence — CSPJ