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Arrêt de la Cour de cassation
n° 197
rendu le 22 mars 2023
dans le dossier commercial n° 2021/2/3/1244
Bail commercial – Mise en demeure de payer les loyers – retard du preneur – effet.
L’action en validation de la mise en demeure aux fins d’expulsion pour retard dans le paiement du loyer a été organisée par le législateur dans la loi n° 49/16 au chapitre dix relatif à la procédure, et il a fixé à l’article 26 de celle-ci un délai unique pour établir le retard dans le paiement des loyers et pour l’expulsion ; cette action n’a aucun lien avec l’autre délai constatant le retard prévu à la section trois du chapitre trois à l’article 8, lequel a été institué par le législateur afin d’exonérer le bailleur du paiement de toute indemnité au preneur en contrepartie de l’expulsion, à condition d’établir le non-paiement de trois mois de loyer sur
Au nom
de Sa Majesté le Roi et conformément à la loi
Rejet de la demande
Vu le mémoire en cassation déposé le 2021/08/03 par le demandeur susmentionné par l’intermédiaire de
son mandataire, Maître (M. Kh), tendant à la cassation de l’arrêt n° 1527 rendu le 2021/07/06 par la Cour
d’appel de commerce de Fès dans le dossier n° 2021/423 cassation
Et vu les autres pièces produites au dossier.
Et vu le Code de procédure civile en date du 28 septembre 1974.
Et vu l’ordonnance de dessaisissement et de notification rendue le 2023/03/08.
Et vu l’avis de fixation de l’affaire à l’audience publique tenue le 2023/03/22.
Et vu l’appel des parties et de ceux qui les représentent et leur non-comparution.
Après lecture du rapport par le conseiller rapporteur, M. Mohamed El Kraoui, et après avoir entendu
les observations de l’avocat général, M. Mohamed Sadiq.
Et après en avoir délibéré conformément à la loi.
Attendu qu’il ressort des pièces du dossier et de l’arrêt attaqué que la défenderesse (Y.J) a saisi,
le 2019/10/25, le tribunal de commerce d’Oujda d’une requête exposant que le demandeur (A.A) prend à bail d’elle
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ثلاثة محلات تجارية الكائنة بحي إكوناف الناظور بسومة شهرية قدرها 650 درهم للأول و500 درهم للثاني و350 درهم للثالث حسب عقود الكراء المدلى بها، وأنه توقف عن أداء الكراء منذ شهر نونبر 2015 فبقي بذمته ما مجموعه 61.500 درهم، فوجهت إليه إنذارا بالأداء تحت طائلة الإفراغ بقي بدون جدوى، والتمست الحكم عليه بأدائه لها مبلغ الكراء وقدره 61.500 درهم عن المدة المذكورة وإفراغه هو ومن يقوم مقامه أو بإذنه المحلات التجارية الثلاثة تحت طائلة غرامة تهديدية، وبعد انتهاء الإجراءات صدر الحكم القاضي بأدائه للمدعية واجبات الكراء عن المدة المطلوبة وقدرها 61.500 درهم وإفراغه ومن يقوم مقامه أو بإذنه المحلات التجارية السالفة الذكر ورفض باقي الطلبات، أيدته محكمة الاستئناف التجارية بقرارها المطلوب نقضه.
Attendu que le demandeur au pourvoi fait grief à l’arrêt, dans son moyen unique de cassation en ses deux branches, d’un défaut de motivation équivalant à son absence et d’un défaut de base légale, au motif qu’il a fondé sa motivation sur le fait que le délai accordé au locataire en cas de cessation du paiement du loyer est de 15 jours, tel que prévu à l’article 26 de la loi n° 49/16, alors que la défenderesse n’a accordé au demandeur aucun délai pour s’acquitter du loyer et n’a pas, au préalable, établi à son encontre la mauvaise volonté avant de solliciter la validation du commandement de déguerpir, ainsi que le prévoit l’alinéa 2 de l’article 8 de la même loi, dont la teneur laisse entendre que l’intention était de distinguer entre le commandement de payer et le commandement de déguerpir, et d’accorder au locataire un délai pour payer et un autre pour déguerpir, et que la nécessité de l’existence de deux délais constitue la saine application des articles 8 et 26 précités. L’arrêt s’est également fondé sur un second motif selon lequel : « la relation locative entre les parties ne prend fin que par la mise des clés du local loué à la disposition du bailleur ou par leur consignation au greffe de la juridiction du Royaume du Maroc, et que le procès-verbal de refus de la défenderesse de recevoir les clés des deux locaux commerciaux en date du 2017/07/04, produit aux débats, constitue une mesure insuffisante pour conclure à la fin de la relation locative en l’absence de consignation des clés au greffe du tribunal », alors que l’offre réelle des clés à la bailleresse et son refus de les recevoir constituent la preuve du fait de la libération des deux locaux et l’expression de l’absence de volonté du demandeur de poursuivre la relation locative, d’autant plus que la loi n° 49/16 n’a pas expressément prévu la nécessité de consigner les clés du local au greffe du tribunal comme condition de résiliation du contrat de bail ; qu’ainsi, son arrêt est entaché d’une motivation viciée équivalant à son absence et dépourvu de base légale, ce qui justifie sa cassation.
Mais attendu que l’action en validation du commandement de déguerpir pour mauvaise volonté dans le paiement du loyer a été organisée par le législateur dans la loi n° 49/16 au chapitre dix relatif à la procédure, et qu’il a fixé à l’article 26 de celle-ci un seul délai pour établir la mauvaise volonté dans le paiement des loyers et pour le déguerpissement, et que cette action est sans lien avec et ne dépend pas de l’autre délai établissant la mauvaise volonté prévu à la section trois du chapitre trois à l’article 8, que le législateur a institué afin d’exonérer le bailleur du paiement de toute indemnité au locataire en contrepartie du déguerpissement, à condition d’établir le non-paiement d’au moins trois mois de loyer, et que la juridiction ayant rendu l’arrêt attaqué, lorsqu’elle a dit : « l’article 26 de la loi n° 49/16 a imposé, contrairement à ce que soutient l’appelant (le demandeur), l’envoi d’un seul commandement comportant
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Le motif sur lequel se fonde le bailleur, à savoir le retard de paiement dans le cas d’espèce, et dès lors qu’il n’a pas été prévu deux mises en demeure, l’une relative au paiement et l’autre relative à l’évacuation, le délai devant être accordé au locataire en cas de cessation du paiement du loyer est de 15 jours, et à son expiration, le bailleur est en droit de demander l’homologation de la mise en demeure aux fins d’évacuation ; elle a ainsi fait une saine application des dispositions de l’article 26 précité. De même, l’article 275 du Code des obligations et contrats dispose que, si l’objet de l’obligation est une chose déterminée par son individualité, le débiteur doit inviter le créancier à la recevoir au lieu du contrat ou au lieu qu’exige la nature de l’obligation ; si celui-ci refuse de la recevoir, le débiteur peut se libérer par son dépôt au greffe des consignations désigné par le tribunal. Et la juridiction ayant rendu la décision attaquée, lorsqu’elle a motivé sa décision en ces termes : « la relation locative entre les deux parties ne prend fin que par la mise des clés du local à la disposition du bailleur ou par leur dépôt au greffe du tribunal, et le procès-verbal de refus de recevoir les clés des deux locaux constitue une mesure insuffisante pour dire que la relation locative a pris fin en l’absence du dépôt des clés au greffe du tribunal… », et qu’elle en a déduit la poursuite de la relation locative entre les parties et l’établissement du retard de paiement à l’encontre du demandeur, a motivé sa décision conformément aux dispositions de l’article 275 précité, de sorte que celle-ci repose sur une base légale, et que le moyen unique n’est pas fondé.
Par ces motifs
La Cour de cassation a rejeté la demande et mis les dépens à la charge du demandeur.
Ainsi a été rendu et lu en audience publique tenue à la date susmentionnée dans la salle des audiences ordinaires à la Cour de cassation à Rabat. La formation de jugement était composée de Madame Khadija Al-Bayin, présidente de chambre, présidente, et de Messieurs les conseillers Al-Mohammad Al-Kraoui, rapporteur, Ach-Chu‘aybi Chouaïb, Mohammed Ouazzani Taïbi, Nour Eddine As-Sidi, membres, en présence de Monsieur Mohammed Sadiq, avocat général, et avec l’assistance de Monsieur Abdelrahim Aït Ali, greffier.
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