Le dépôt de garantie dans le bail d’habitation : restitution, retenues et contentieux
Le dépôt de garantie constitue l’une des sources les plus fréquentes de contentieux entre bailleurs et locataires. La somme versée à l’entrée dans les lieux, destinée à garantir l’exécution des obligations locatives, cristallise à la fin du bail des litiges portant sur le montant des retenues, le respect des délais de restitution et le calcul de la majoration légale. L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 organise ce régime. La troisième chambre civile de la Cour de cassation en précise régulièrement la portée, avec une rigueur qui ne laisse guère de place à l’approximation.
Trois questions structurent cette matière. Quelles sont les règles encadrant le montant et la restitution du dépôt de garantie (I) ? Quelles retenues le bailleur peut-il opérer et à quelles conditions (II) ? Quelles sanctions frappent le défaut ou le retard de restitution (III) ?
I. Le régime juridique du dépôt de garantie
A. Montant et versement
L’article 22, alinéa 1er, de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur peut exiger du locataire le versement d’un dépôt de garantie lors de la signature du bail, « pour garantir l’exécution de ses obligations locatives ». Ce dépôt ne peut excéder un mois de loyer en principal pour les locations nues. Pour les locations meublées, le plafond est fixé à deux mois de loyer en principal par l’article 25-6 de la même loi.
Le dépôt de garantie est versé au moment de la signature du contrat, soit directement par le locataire, soit par l’intermédiaire d’un tiers. Il ne produit pas d’intérêts au bénéfice du locataire. Le bailleur ne peut en réviser le montant en cours de bail ni au moment de son renouvellement. En revanche, si le locataire verse un dépôt de garantie d’un montant supérieur à celui autorisé par la loi, l’excédent peut faire l’objet d’une restitution à sa demande.
B. Délais de restitution : un mois ou deux mois selon l’état des lieux
La loi ALUR du 24 mars 2014 a introduit une distinction essentielle selon la conformité de l’état des lieux de sortie à l’état des lieux d’entrée.
Lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé cette règle dans un arrêt publié au Bulletin : « le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées » (Cass. 3e civ., 26 octobre 2023, n° 22-20.183).
Lorsque l’état des lieux de sortie fait apparaître des différences avec l’état des lieux d’entrée, le délai de restitution est porté à deux mois à compter de la remise des clés. Ce délai s’applique déduction faite des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont il pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.
Le point de départ du délai est la remise des clés. L’article 22 précise que cette remise s’effectue « en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ». À la fin du bail, le locataire doit indiquer au bailleur l’adresse de son nouveau domicile. L’absence de communication de cette adresse ne dispense pas le bailleur de son obligation de restitution, mais peut constituer un élément d’appréciation dans le contentieux ultérieur.
II. Les retenues autorisées et leur justification
A. Les sommes déductibles du dépôt de garantie
Le bailleur peut déduire du dépôt de garantie trois catégories de sommes.
Les loyers et charges impayés en constituent la première. Tout arriéré locatif existant au jour de la restitution des clés peut être imputé sur le dépôt de garantie. La Cour de cassation l’a expressément jugé en cassant un arrêt qui avait condamné la bailleresse à restituer le dépôt de garantie sans en déduire l’arriéré locatif et les réparations locatives auxquels les locataires avaient été condamnés. La troisième chambre civile a retenu que « les locataires ayant versé un dépôt de garantie d’un montant de 660 euros, leur condamnation au paiement de la somme de 301,73 euros au titre de l’arriéré locatif et de celle de 732,45 euros au titre des dégradations locatives entraîne le rejet de leurs demandes en restitution du dépôt de garantie » (Cass. 3e civ., 26 octobre 2023, n° 22-20.183). Le montant du dépôt de garantie s’impute alors sur les condamnations prononcées à l’encontre des locataires.
Les réparations locatives en constituent la deuxième. Lorsque l’état des lieux de sortie révèle des dégradations imputables au locataire, le bailleur peut retenir sur le dépôt de garantie le coût de la remise en état. Ces retenues doivent être « dûment justifiées » au sens de l’article 22. Le bailleur doit produire des devis ou des factures correspondant aux travaux nécessaires.
La provision pour charges en est la troisième. Dans les immeubles en copropriété, le bailleur peut, lors du départ du locataire, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive intervient dans le mois qui suit l’approbation des comptes de la copropriété. Cette faculté, introduite par la loi ALUR, permet au bailleur de ne pas supporter seul les charges de copropriété en attente de régularisation.
B. La charge de la preuve et le rôle de l’état des lieux
L’état des lieux constitue la pièce maîtresse du contentieux relatif aux retenues sur le dépôt de garantie. L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 en organise les modalités d’établissement.
En principe, l’état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés. À défaut d’accord, il peut être fait appel à un commissaire de justice, à frais partagés par moitié. La Cour de cassation veille au respect de la procédure de convocation : « lorsque les parties n’ont pas été convoquées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au moins sept jours à l’avance, celle qui a pris l’initiative de faire établir l’état des lieux par un huissier de justice ne peut obtenir le remboursement de la moitié de son coût » (Cass. 3e civ., 26 octobre 2023, n° 22-20.183).
L’absence d’état des lieux d’entrée produit des conséquences distinctes selon la situation. Si aucun état des lieux d’entrée n’a été dressé, l’article 1731 du code civil pose une présomption : le locataire est réputé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels. Inversement, lorsque l’état des lieux d’entrée est silencieux sur un élément particulier du logement, l’appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond.
L’absence d’état des lieux de sortie prive le bailleur de son principal outil probatoire. Lorsque le locataire refuse d’y procéder amiablement, le bailleur doit recourir à un commissaire de justice. S’il s’en abstient, il sera débouté de ses demandes au titre des dégradations locatives.
La jurisprudence impose au bailleur une exigence de justification rigoureuse. Le tribunal judiciaire de Caen a ainsi rappelé que « faute pour le bailleur de rapporter la preuve des états des lieux d’entrée et de sortie, établis contradictoirement ou bien par commissaire de justice, le bailleur sera débouté de ses demandes relatives aux dégradations locatives ». Le bailleur ne peut se contenter d’alléguer des dégradations sans les étayer par la comparaison des deux états des lieux.
III. Les sanctions du retard de restitution
A. La majoration de 10 % par mois de retard
L’article 22, alinéa 7, de la loi du 6 juillet 1989 institue une sanction automatique : « à défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard ».
La troisième chambre civile a précisé à deux reprises le caractère automatique de cette majoration. Le premier apport concerne le point de départ. Dans un arrêt du 22 juin 2022, la Cour a cassé un jugement qui avait reporté le point de départ de la majoration à la date de sa signification, au motif « qu’il serait inéquitable que la SCI supporte les aléas liés au déroulement de l’instance judiciaire ». La chambre a posé le principe en ces termes : « la majoration court de plein droit à l’issue du délai de deux mois suivant la remise des clés » (Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 21-14.525). Aucune considération d’équité ne peut justifier le report de ce point de départ. La majoration est due dès l’expiration du délai légal, indépendamment de toute mise en demeure et de toute saisine du juge.
Le second apport concerne la preuve de la restitution. Un arrêt du 12 février 2026 a censuré un jugement qui avait considéré que le bailleur avait satisfait à son obligation de restitution en émettant un chèque, alors même que ce chèque n’avait jamais été encaissé par le locataire. La troisième chambre civile a retenu que le juge avait violé les articles 1353 du code civil et 22 de la loi du 6 juillet 1989, « sans constater que le bailleur justifiait de la réception du chèque par le locataire, qui la contestait » (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-21.258). L’envoi d’un chèque ne vaut pas paiement. La remise d’un chèque ne vaut paiement que sous réserve de son encaissement par le créancier. Le bailleur qui entend prouver qu’il a restitué le dépôt de garantie dans les délais doit démontrer que le locataire a effectivement reçu les fonds.
Cette solution oblige les bailleurs à sécuriser la preuve de la restitution. Le virement bancaire, qui laisse une trace incontestable, apparaît comme le mode de restitution le plus sûr. La remise en main propre contre récépissé signé constitue une alternative. L’envoi d’un chèque par courrier simple, en revanche, expose le bailleur au risque de ne pouvoir justifier la réception par le locataire.
B. Les dommages-intérêts complémentaires
La majoration de 10 % par mois de retard constitue une sanction forfaitaire. La question se pose de savoir si le locataire peut, en sus, obtenir des dommages-intérêts.
La troisième chambre civile a apporté une réponse nuancée. Dans un arrêt du 1er juin 2022, elle a posé le principe selon lequel « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages-intérêts distincts de cette majoration » (Cass. 3e civ., 1er juin 2022, n° 21-13.245). La Cour exige donc la réunion de deux conditions cumulatives : la mauvaise foi du bailleur et l’existence d’un préjudice indépendant du simple retard de restitution.
La même décision a censuré un jugement qui avait condamné les bailleurs à des dommages-intérêts pour résistance abusive, « sans caractériser l’existence d’un préjudice indépendant du retard dans la restitution du dépôt de garantie ». La Cour a ensuite statué au fond et rejeté la demande de dommages-intérêts au motif que les locataires « ne justifient pas d’un préjudice financier qui ne soit pas déjà réparé par la condamnation à la restitution du solde du dépôt de garantie ainsi qu’au paiement de la somme de 3 360 euros au titre des pénalités de retard » et qu’ils « ne caractérisent pas l’existence du préjudice moral dont ils se prévalent ».
Le locataire qui entend obtenir des dommages-intérêts en sus de la majoration légale doit donc établir un préjudice distinct. Le préjudice financier résultant du seul retard est déjà couvert par la majoration de 10 %. Le préjudice moral doit être caractérisé par des éléments concrets. La simple contrariété ne suffit pas. En pratique, le locataire devra démontrer, par exemple, qu’il a été contraint de renoncer à un projet immobilier faute de liquidités, ou que la rétention abusive du dépôt de garantie l’a placé dans une situation de précarité financière documentée.
Conclusion
Le régime du dépôt de garantie obéit à des règles précises que la jurisprudence de la troisième chambre civile a progressivement consolidées. Le bailleur dispose d’un ou deux mois selon la conformité de l’état des lieux de sortie. Les retenues qu’il opère doivent être « dûment justifiées ». La majoration de 10 % court de plein droit, sans mise en demeure, dès l’expiration du délai légal. L’envoi d’un chèque ne suffit pas à prouver la restitution.
Pour le bailleur, la maîtrise de ces règles commande d’adopter une méthode rigoureuse : établir un état des lieux contradictoire et détaillé, justifier chaque retenue par des pièces, restituer le solde par virement bancaire et conserver la preuve de l’opération. Pour le locataire, la connaissance du mécanisme de la majoration automatique constitue un levier puissant en cas de retard. Un avocat en droit immobilier pourra, dans les deux hypothèses, sécuriser la position de son client en amont du contentieux ou conduire la procédure devant le juge des contentieux de la protection.
Les enjeux peuvent paraître modestes au regard du montant du dépôt. Ils ne le sont pas. La majoration de 10 % par mois, calculée sur le loyer en principal, peut représenter en quelques mois une somme supérieure au dépôt lui-même. Cette mécanique dissuasive a été voulue par le législateur. La Cour de cassation en assure le respect avec constance.
Le cabinet Kohen Avocats accompagne bailleurs et locataires dans le contentieux du dépôt de garantie et plus largement en droit immobilier à Paris. Les problématiques liées au bail d’habitation peuvent également comporter une dimension pénale, notamment en cas de rétention abusive caractérisant un abus de confiance.
Notes
(1) Article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR).
(2) Cass. 3e civ., 26 octobre 2023, n° 22-20.183, publié au Bulletin — lien officiel.
(3) Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 21-14.525 — lien officiel.
(4) Cass. 3e civ., 1er juin 2022, n° 21-13.245 — lien officiel.
(5) Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-21.258 — lien officiel.
(6) Article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
(7) Article 1731 du code civil.
(8) Article 25-6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.