La jouissance anticipée consentie à l’acquéreur avant la réitération de la vente : essai de qualification et incidences contentieuses
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 29 janvier 2026 (n° 23-18.152) et relayé par la presse généraliste [[ Marine Richard, « Les vendeurs autorisent les acheteurs à occuper gratuitement leur maison avant la signature de l’acte définitif et ça leur coûte très cher », Le Figaro Immobilier, 31 mars 2026, https://immobilier.lefigaro.fr/article/les-vendeurs-autorisent-les-acheteurs-a-occuper-gratuitement-leur-maison-avant-la-signature-de-l-acte-definitif-et-ca-leur-coute-tres-cher-20260331. ]] a mis en lumière une pratique immobilière dont les praticiens mesurent rarement la portée contentieuse : la jouissance anticipée consentie par le vendeur à l’acquéreur avant la signature de l’acte authentique. Cette configuration, que les notaires désignent volontiers sous le vocable de convention d’occupation précaire, occupe une zone grise du droit des contrats spéciaux dont la jurisprudence récente s’emploie à tracer les contours. La qualification juridique de cette convention détermine pourtant l’intégralité du régime de responsabilité applicable entre les parties, singulièrement en cas de sinistre.
L’espèce soumise à la Cour de cassation était d’une simplicité redoutable. Le 7 août 2019, des vendeurs avaient conclu avec des acquéreurs un compromis de vente portant sur une maison d’habitation située à Montpellier. Par acte sous signature privée du 29 novembre 2019, les vendeurs avaient autorisé les acquéreurs à occuper les lieux à titre gratuit dans l’attente de la réitération de la vente en la forme authentique. Les vendeurs, dans l’intervalle, avaient cessé d’assurer la maison. Le 9 décembre 2019, celle-ci fut entièrement détruite par un incendie. Les acquéreurs renoncèrent à la vente, conformément à une clause du compromis, et furent indemnisés de leurs dommages matériels par leur assureur. Les vendeurs, privés de leur bien et de toute indemnisation, assignèrent les acquéreurs et l’assureur en réparation du coût des travaux de remise en état. Leur argumentaire reposait sur un moyen unique : l’article 1733 du code civil, qui fait peser sur le preneur à bail une présomption de responsabilité en cas d’incendie, devait s’appliquer aux acquéreurs, occupants autorisés des lieux. La Cour de cassation, par un arrêt de rejet, leur a donné tort.
La solution invite à une analyse en deux temps. Il convient d’abord d’examiner la qualification juridique de cette convention d’occupation que les parties croient souvent anodine (I), avant d’en tirer les conséquences contentieuses, spécialement quant au régime de responsabilité applicable en cas de destruction du bien (II).
I. La qualification juridique de la convention d’occupation avant vente : une summa divisio aux frontières incertaines
A. L’exclusion de la qualification de bail d’habitation
La première difficulté que soulève la convention autorisant l’acquéreur à occuper le bien avant la réitération de la vente tient à sa nature même. Le vendeur et l’acquéreur, qui n’ont le plus souvent pour seul guide que le notaire instrumentaire, concluent un acte dont la qualification résiste aux catégories classiques du droit des contrats. Or cette qualification emporte des conséquences pratiques considérables, au premier rang desquelles figure l’application éventuelle du statut protecteur du bail d’habitation.
Aux termes de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les dispositions de ce texte sont d’ordre public et s’appliquent aux locations de locaux à usage d’habitation principale. La troisième chambre civile veille avec une constance remarquable à ce que les parties ne puissent, par le seul jeu d’une stipulation contractuelle, éluder ce statut impératif. Dans un arrêt publié au Bulletin du 6 juillet 2022 (n° 21-18.450), elle a censuré une cour d’appel qui avait refusé de requalifier en bail d’habitation une convention d’occupation précaire consentie depuis plus de quinze ans à une ancienne employée de La Poste, énonçant que « la validité d’une convention y dérogeant est conditionnée à l’existence de circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties », ce qu’il appartient au juge de vérifier [[ Cass. 3e civ., 6 juill. 2022, n° 21-18.450, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/62c526eda2c42363790793c1. ]].
La convention d’occupation précaire consentie à l’acquéreur avant la vente échappe-t-elle à cette exigence de circonstances particulières ? La troisième chambre civile a répondu par l’affirmative, dans un arrêt du 6 mai 2021 (n° 20-10.992), en relevant que l’intention commune des parties, expressément consignée dans l’acte, avait été de permettre à l’acquéreur d’occuper les lieux en l’attente de la signature de l’acte authentique de vente, laquelle était conditionnée par l’obtention d’un crédit immobilier. La Cour a jugé que la cour d’appel avait ainsi « caractérisé l’existence de circonstances particulières, indépendantes de la seule volonté des parties, permettant de retenir la qualification de convention d’occupation précaire et justifiant le rejet de la demande de requalification du contrat en bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 » [[ Cass. 3e civ., 6 mai 2021, n° 20-10.992, https://www.courdecassation.fr/decision/6093acc3ab4025311647a7c1. ]].
Le raisonnement mérite d’être souligné. La Cour admet que la perspective d’une acquisition imminente constitue, en elle-même, une circonstance particulière justifiant le recours à une convention dérogatoire au statut protecteur du bail d’habitation. La solution est pragmatique : il serait paradoxal d’appliquer les règles protectrices du locataire à celui qui s’apprête à devenir propriétaire. Par ailleurs, la condition suspensive d’obtention d’un prêt, qui fait dépendre la réalisation de la vente d’un événement extérieur à la volonté des parties, conforte l’indépendance de la circonstance justificative. En conséquence, la convention d’occupation conclue dans l’attente d’une vente ne saurait être requalifiée en bail d’habitation, pour autant que l’acte mentionne expressément cette finalité et que le terme de l’occupation soit objectivement lié à la réitération de la vente.
Cette solution se distingue nettement de celle applicable aux conventions d’occupation précaire qui ne s’inscrivent pas dans le cadre d’un processus d’acquisition. Dans ce dernier cas, la Cour de cassation exige du juge du fond qu’il caractérise l’existence, au moment de la signature de la convention, de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. La distinction est essentielle : le vendeur qui consent une occupation provisoire dans l’attente de la vente bénéficie d’un régime dérogatoire justifié par la finalité translative de propriété qui anime la relation contractuelle.
B. L’incertaine qualification de prêt à usage ou commodat
Si la qualification de bail d’habitation est écartée, reste à déterminer la nature exacte de la convention. Deux qualifications paraissent en concurrence : la convention d’occupation précaire sui generis et le prêt à usage, également dénommé commodat.
L’article 1875 du code civil définit le prêt à usage comme « un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi » [[ Code civil, art. 1875, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000020616173. ]]. Ce contrat, essentiellement gratuit, se distingue du bail par l’absence de contrepartie financière. Or la convention d’occupation précaire avant vente est fréquemment consentie à titre gratuit, comme dans l’espèce du 29 janvier 2026, où la Cour a constaté que les vendeurs avaient « autorisé les acquéreurs à occuper leur maison à titre gratuit jusqu’à la signature de l’acte de vente ». La parenté avec le commodat est alors évidente.
Pourtant, la Cour de cassation ne prononce pas le mot de commodat dans son arrêt du 29 janvier 2026. Elle se borne à constater l’absence de « contrepartie à l’occupation des lieux » pour en déduire l’exclusion de la présomption de l’article 1733. Cette réserve terminologique n’est pas anodine. Le commodat, régi par les articles 1875 et suivants du code civil, emporte un corps de règles spécifiques relatives aux obligations de l’emprunteur, notamment l’obligation de conservation de la chose en bon père de famille et l’obligation de restitution. L’article 1880 dispose que « l’emprunteur est tenu de veiller raisonnablement à la garde et à la conservation de la chose prêtée » et l’article 1881 ajoute que « si l’emprunteur emploie la chose à un autre usage, ou pour un temps plus long qu’il ne le devait, il sera tenu de la perte arrivée, même par cas fortuit » [[ Code civil, art. 1881, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006444721. ]].
La troisième chambre civile a eu l’occasion de rappeler la rigueur du régime du commodat dans un arrêt du 10 octobre 2024 (n° 22-24.205), où elle a validé la délivrance d’un congé mettant fin à un prêt à usage consenti sur des parcelles agricoles, en retenant que l’emprunteur ne rapportait pas la preuve de l’authenticité du contrat de commodat dont il se prévalait [[ Cass. 3e civ., 10 oct. 2024, n° 22-24.205, https://www.courdecassation.fr/decision/67076f9281e733ee26982ca3. ]]. L’arrêt illustre la précarité intrinsèque du titre de l’emprunteur : le prêteur peut, à tout moment, mettre fin au prêt, sauf convention contraire ou besoin de l’emprunteur.
La qualification de commodat présenterait pourtant un avantage considérable pour le vendeur : elle soumettrait l’acquéreur occupant à l’obligation de conservation de la chose et, en cas de manquement, à l’obligation de réparer le préjudice qui en résulte. La gratuité de l’occupation, loin de constituer un obstacle, renforcerait au contraire la qualification de prêt à usage, qui est, par essence, un contrat de bienfaisance. En conséquence, la troisième chambre civile pourrait être invitée, dans une espèce future, à préciser si la convention d’occupation précaire à titre gratuit conclue avant vente doit être analysée comme un commodat, ce qui soumettrait l’acquéreur à une obligation de conservation renforcée.
II. Les effets contentieux de l’absence de contrepartie à l’occupation
A. L’exclusion de la présomption de responsabilité de l’article 1733 du code civil
La question centrale que posait l’arrêt du 29 janvier 2026 était celle du champ d’application de l’article 1733 du code civil. Ce texte, qui figure dans la section consacrée aux règles particulières aux baux à loyer, dispose que le preneur « répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve : Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine » [[ Code civil, art. 1733, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006442901. ]]. Cette présomption de responsabilité, qui dispense le bailleur de rapporter la preuve d’une faute du preneur, constitue l’un des piliers du droit du louage de choses.
Les vendeurs soutenaient, dans leur pourvoi, que « cette présomption de responsabilité joue à l’égard de tout occupant des lieux qui est contractuellement autorisé à les occuper, même à titre précaire ». La Cour de cassation a rejeté cette prétention au motif que la cour d’appel avait « exactement déduit que les acquéreurs n’étaient pas soumis à la présomption de responsabilité de l’article 1733 du code civil faute de contrepartie à l’occupation des lieux » [[ Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 23-18.152, https://www.courdecassation.fr/decision/697b02d3cdc6046d47110924. ]].
La solution est d’une portée doctrinale considérable. Elle établit une ligne de partage claire au sein des occupants autorisés d’un immeuble : d’un côté, le preneur à bail, tenu d’une contrepartie financière, auquel s’applique la présomption de l’article 1733 ; de l’autre, l’occupant à titre gratuit, qui n’est pas soumis à cette présomption. La contrepartie, et non la seule existence d’un titre d’occupation, constitue le critère déterminant. Cette décision s’inscrit dans le droit fil de l’arrêt du 26 janvier 2022 (n° 20-17.715, publié au Bulletin), par lequel la troisième chambre civile avait rappelé que les articles 1733 et 1734 du code civil, relatifs à la responsabilité du locataire en cas d’incendie, ne sont pas applicables en Alsace-Moselle, où le droit local maintient le principe de la responsabilité pour faute prouvée du preneur [[ Cass. 3e civ., 26 janv. 2022, n° 20-17.715, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/61f0f2377743e3330ccf0759. ]].
La conséquence pratique est immédiate : le vendeur qui consent une occupation gratuite à l’acquéreur avant la vente perd le bénéfice de la présomption de responsabilité de l’article 1733. En cas d’incendie, il devra prouver la faute de l’occupant, conformément au droit commun de la responsabilité civile. Or la charge de la preuve, régie par l’article 1353 du code civil, pèse sur le demandeur à l’action en responsabilité [[ Code civil, art. 1353, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032042341. ]]. Le vendeur devra ainsi établir que l’incendie est imputable à une faute de l’acquéreur occupant, ce qui, en pratique, s’avère souvent impossible, spécialement lorsque l’enquête ne permet pas de déterminer l’origine du sinistre.
Cette répartition de la charge probatoire illustre la profonde asymétrie qui caractérise la situation du vendeur ayant consenti une jouissance anticipée gratuite. La Cour de cassation, dans un arrêt du 12 octobre 2023 (n° 22-16.555), a d’ailleurs rappelé que le preneur à bail « dont la responsabilité est engagée sur le fondement de l’article 1733 du code civil doit réparer l’entier dommage causé par l’incendie » [[ Cass. 3e civ., 12 oct. 2023, n° 22-16.555, https://www.courdecassation.fr/decision/65278e22625e6e83183e3483. ]], ce qui souligne, a contrario, la faiblesse de la position du vendeur qui ne peut se prévaloir de cette présomption.
B. La répartition du risque entre le vendeur et l’acquéreur : une asymétrie structurelle
L’arrêt du 29 janvier 2026 ne se borne pas à exclure l’application de l’article 1733 : il dessine, en creux, une répartition du risque singulièrement défavorable au vendeur. La Cour de cassation ayant rejeté le pourvoi des vendeurs, ces derniers se sont trouvés dans la situation paradoxale de propriétaires d’un bien détruit, sans titre pour agir contre les occupants, et sans couverture d’assurance, puisqu’ils avaient cessé d’assurer la maison après l’entrée en jouissance des acquéreurs.
La combinaison des règles applicables produit un effet de cumul défavorable. D’une part, l’article 1583 du code civil dispose que la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé » [[ Code civil, art. 1583, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006441308. ]]. Ce principe, dit du transfert solo consensu de la propriété, signifie que le vendeur reste propriétaire jusqu’à la réitération de l’acte authentique, mais qu’il supporte, en cette qualité, les risques de la chose en application de l’adage res perit domino. D’autre part, l’acquéreur, occupant à titre gratuit, n’est tenu que d’une obligation de moyens dans la conservation du bien, sauf à démontrer une faute caractérisée.
Cette asymétrie structurelle appelle une vigilance particulière dans la rédaction des actes. La pratique notariale a développé, au fil des ans, des conventions d’occupation précaire qui stipulent une redevance symbolique, précisément pour éviter la qualification d’occupation à titre gratuit et les conséquences qui s’y attachent. La stipulation d’une contrepartie, même modique, présenterait le double avantage de renforcer l’exclusion de la qualification de commodat et de rendre applicable, le cas échéant, la présomption de responsabilité de l’article 1733. Encore faut-il que cette contrepartie ne soit pas fictive, auquel cas le juge pourrait écarter la qualification de bail pour lui substituer celle de prêt à usage.
Par ailleurs, le vendeur qui consent une jouissance anticipée devrait, à tout le moins, maintenir l’assurance de l’immeuble jusqu’à la réitération de la vente. La Cour de cassation, dans l’arrêt du 29 janvier 2026, relève que les vendeurs « avaient cessé d’assurer la maison », ce qui a contribué à l’aggravation de leur préjudice. La question de l’assurance est d’autant plus cruciale que l’article 1881 du code civil, applicable au commodat, dispose que l’emprunteur « sera tenu de la perte arrivée, même par cas fortuit » s’il a employé la chose à un autre usage ou pour un temps plus long qu’il ne le devait. La stipulation expresse d’une obligation de conservation renforcée dans la convention d’occupation précaire pourrait utilement compléter le dispositif contractuel.
La doctrine autorisée a relevé que la solution de la Cour de cassation, bien que rigoureuse en droit, révèle un déséquilibre contractuel que la pratique notariale peut et doit corriger. Me Neu-Janicki, avocat spécialisé en droit immobilier, observe que le vendeur « doit prouver la faute de l’occupant » et qu’« à l’inverse, les propriétaires qui consentent une jouissance anticipée gratuite doivent être très vigilants sur la rédaction des conventions et surtout sur le maintien des assurances » [[ Me Neu-Janicki, commentaire de l’arrêt du 29 janvier 2026, https://www.neujanicki.com/incendie-occupant-titre-gratuit-article-1733-code-civil/. ]].
La troisième chambre civile, dans un arrêt plus récent du 5 mars 2026 (n° 24-13.422), a d’ailleurs rappelé la nécessité de caractériser avec précision la nature de la convention liant les parties, en censurant une cour d’appel qui avait requalifié en bail une convention d’occupation précaire sans rechercher si les circonstances particulières justifiant le recours à une telle convention étaient réunies. Cette décision confirme l’exigence de rigueur dans la qualification contractuelle et la nécessité, pour les praticiens, de motiver expressément dans l’acte les raisons pour lesquelles les parties recourent à une convention dérogatoire au statut du bail d’habitation.
Il convient enfin d’observer que la convention d’occupation précaire avant vente, si elle échappe au statut protecteur du bail d’habitation, n’en demeure pas moins soumise au droit commun des contrats. Les articles 1103 et 1104 du code civil, qui disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi, trouvent à s’appliquer pleinement. L’acquéreur qui, par sa négligence ou son imprudence, causerait un dommage au bien pourrait voir sa responsabilité engagée sur le fondement de l’article 1240 du code civil, à charge pour le vendeur de rapporter la preuve de la faute, du dommage et du lien de causalité.
En définitive, la convention d’occupation précaire à titre gratuit conclue avant la vente occupe une position médiane dans la typologie des conventions portant sur la jouissance d’un immeuble : elle n’est ni un bail, faute de contrepartie, ni un pur commodat, faute de qualification expresse. Cette nature hybride, que la jurisprudence récente contribue à éclairer sans encore la nommer, place le vendeur dans une situation de vulnérabilité contentieuse dont seule une rédaction contractuelle rigoureuse peut atténuer les effets.
Conclusion
L’arrêt du 29 janvier 2026 illustre avec une netteté particulière les périls auxquels s’expose le vendeur qui, par bienveillance ou par commodité, autorise l’acquéreur à occuper gratuitement le bien avant la signature de l’acte authentique. La Cour de cassation, en refusant d’étendre la présomption de responsabilité de l’article 1733 du code civil à l’occupant à titre gratuit, a posé une règle dont la rigueur dogmatique ne saurait masquer les conséquences pratiques. Le vendeur qui cesse d’assurer son bien et qui ne stipule aucune contrepartie à l’occupation se prive de tout recours effectif en cas de sinistre.
La solution commande, pour l’avenir, une vigilance accrue dans la rédaction des conventions d’occupation précaire. La stipulation d’une contrepartie, même modique, le maintien de l’assurance jusqu’à la réitération de l’acte authentique et l’insertion d’une clause expresse relative aux obligations de conservation et de restitution du bien constituent autant de précautions que les praticiens ne sauraient négliger. Le droit de la vente immobilière, dans sa dimension contentieuse, se joue souvent dans l’intervalle qui sépare le compromis de l’acte authentique : il appartient aux rédacteurs d’actes d’en mesurer tous les risques.
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