Un couple qui achète sa résidence principale en 2026 peut découvrir, parfois quelques jours avant l’acte authentique, que la hausse des droits de mutation n’est pas traitée de la même manière pour les deux acquéreurs. Le problème apparaît surtout lorsque l’un des deux est primo-accédant et l’autre non, ou lorsque le régime matrimonial ne correspond pas au montage imaginé au moment du compromis.
Depuis la hausse temporaire permise aux départements entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, la question n’est plus seulement de savoir combien coûtent les « frais de notaire ». Il faut vérifier qui achète, sous quel régime, à quelle quote-part et pour quel usage. Dans certains dossiers, l’économie attendue disparaît parce que le bien est acquis en communauté. Dans d’autres, elle peut rester partiellement applicable si l’achat est fait en indivision ou avec des fonds propres correctement déclarés dans l’acte.
Pour un achat à Paris ou en Île-de-France, l’enjeu peut vite dépasser le simple détail de calcul. Sur un appartement de 500 000 euros, une différence de 0,5 point représente 2 500 euros avant même les émoluments, débours, frais de garantie bancaire et éventuels travaux. Si le prêt a été monté au plus juste, cette somme peut suffire à fragiliser la signature.
Pourquoi les frais de notaire augmentent pour certains achats en 2026
Les frais d’acquisition comprennent plusieurs postes. La rémunération du notaire n’en représente qu’une partie. La ligne la plus lourde, dans l’ancien, correspond généralement aux droits de mutation à titre onéreux, collectés par le notaire puis reversés aux collectivités et à l’État.
Les Notaires de France rappellent que ces droits comprennent notamment une taxe départementale, une taxe communale additionnelle et des frais d’assiette et de recouvrement. La loi de finances pour 2025 a permis aux départements de relever temporairement la taxe départementale de 0,5 point, sans dépasser 5 % du prix de vente, pour les ventes immobilières réalisées entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028.
Les Notaires de France précisent aussi que cette hausse n’est pas applicable au primo-accédant qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l’acte et qui achète le bien pour en faire sa résidence principale.
Le principe semble simple. En pratique, il devient délicat dès que l’achat se fait à deux.
Le vrai piège : le couple n’est pas toujours traité comme deux acheteurs séparés
La difficulté vient du mode d’acquisition. Deux personnes peuvent acheter ensemble, mais juridiquement l’opération ne produit pas toujours le même résultat.
Premier cas : concubins, partenaires de PACS ou époux séparés de biens achètent en indivision. Chaque acquéreur détient une quote-part du bien. Dans cette configuration, la qualité de primo-accédant s’apprécie en principe acquéreur par acquéreur. Si l’un remplit les conditions et l’autre non, l’exonération de la hausse peut jouer seulement sur la quote-part de celui qui est primo-accédant.
Deuxième cas : époux mariés sous un régime communautaire, par exemple la communauté réduite aux acquêts. Le bien est souvent acquis par la communauté. Dans ce cas, il ne suffit pas qu’un seul époux soit primo-accédant. Les deux doivent répondre à la condition pour que la hausse temporaire ne soit pas appliquée à l’opération.
Troisième cas : un époux marié sous un régime communautaire achète seul avec des fonds propres, des fonds de remploi ou un bien propre subrogé. L’analyse peut redevenir individuelle, mais seulement si l’acte est rédigé correctement. Il faut notamment que la clause d’emploi ou de remploi soit claire et que la propriété du bien ne soit pas confondue avec une acquisition commune.
Cette distinction a été relayée par les Notaires de France à partir d’une réponse ministérielle publiée au JOAN le 16 septembre 2025. Elle est capitale pour les couples qui avaient simplement retenu l’idée générale : « je suis primo-accédant, donc je ne paierai pas la hausse ».
Exemples fréquents d’erreur avant la signature
Le premier exemple est celui de deux concubins qui achètent chacun 50 % du bien. L’un n’a jamais été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. L’autre vend sa résidence principale actuelle. Dans cette hypothèse, il faut vérifier si la hausse de DMTO peut être écartée sur la quote-part du premier seulement. L’acte doit permettre une liquidation distincte.
Le deuxième exemple est celui d’un couple marié sous le régime légal. Madame est primo-accédante, Monsieur a été propriétaire de sa résidence principale l’année précédente. Si le bien entre dans la communauté, le couple risque de ne pas bénéficier de l’absence de hausse. Le raisonnement « Madame achète aussi, donc au moins 50 % doit être exonéré » peut être faux si l’opération n’est pas structurée en indivision ou en propre.
Le troisième exemple concerne l’achat financé par un apport familial ou le prix de vente d’un bien propre. L’acquéreur pense acheter seul, mais le compromis ou l’acte ne sécurise pas l’origine des fonds. Sans clause d’emploi ou de remploi suffisamment précise, le notaire peut considérer que l’acquisition ne permet pas d’individualiser correctement le bénéfice de l’exonération.
Le quatrième exemple concerne le bien qui ne devient pas réellement résidence principale. L’avantage vise l’acquisition de la résidence principale. Si le bien est finalement loué, conservé comme résidence secondaire, occupé tardivement sans justification ou acheté pour un usage mixte mal documenté, le dossier devient fragile.
Les pièces à préparer pour éviter un refus du notaire
Le notaire doit liquider les droits au regard des pièces disponibles. L’acquéreur ne doit donc pas attendre l’appel de fonds pour découvrir que le dossier est incomplet.
Avant la signature, il faut rassembler :
- une attestation sur l’honneur de non-propriété de la résidence principale au cours des deux dernières années ;
- les justificatifs de domicile permettant d’établir la résidence principale antérieure ;
- le contrat de mariage ou les éléments permettant d’identifier le régime matrimonial ;
- le PACS, le cas échéant ;
- le projet d’acte ou le compromis mentionnant les quotes-parts d’acquisition ;
- les justificatifs de fonds propres, donation, succession, vente d’un bien propre ou remploi ;
- la preuve du projet d’occupation du bien comme résidence principale ;
- l’estimation écrite des frais d’acquisition et la ventilation retenue par l’étude notariale.
Cette liste ne sert pas seulement à convaincre le notaire. Elle sert aussi à éviter une contestation ultérieure. Si l’administration fiscale discute l’application de l’exonération, le dossier doit expliquer pourquoi la hausse n’était pas due, pour quelle quote-part, et sur quelle base juridique.
Que faire si le notaire applique la hausse à tout le couple ?
Il ne faut pas traiter la difficulté comme un simple désaccord oral. La première étape consiste à demander une explication écrite : taux retenu, département concerné, date d’application, qualité de chaque acquéreur, régime matrimonial et ventilation éventuelle entre les quotes-parts.
La deuxième étape est de relire le compromis et le projet d’acte. Si l’acte indique une acquisition en indivision, la question de la quote-part doit être posée frontalement. Si l’acte indique une acquisition commune par des époux sous régime communautaire, il faut vérifier si un montage en propre était prévu, possible ou déjà trop tardif.
La troisième étape consiste à compléter immédiatement les pièces manquantes. Un refus peut venir d’un dossier insuffisant plutôt que d’un désaccord juridique définitif. Par exemple, l’absence de contrat de mariage, d’attestation, de clause de remploi ou de preuve d’occupation peut conduire l’étude à appliquer le taux majoré par prudence.
La quatrième étape est de mesurer le risque sur la vente. Si la signature approche, l’acquéreur doit décider s’il paie sous réserve, s’il demande une correction avant acte, ou s’il sollicite un report. Ce choix dépend du montant en jeu, de la clause de financement, des délais contractuels et de la position du vendeur.
Notre article général sur les droits de mutation 2026, la hausse des frais de notaire et le compromis de vente explique le cadre global. Ici, le point sensible est plus précis : la preuve du statut de primo-accédant dans un achat à deux.
Peut-on récupérer la différence après l’acte ?
Une correction après signature peut être plus lourde. Il faut d’abord comprendre si les droits ont été calculés conformément à l’acte ou si une erreur a été commise dans la liquidation. Si l’acte ne permettait pas d’appliquer l’exonération, la discussion devient plus difficile qu’une simple correction de calcul.
Lorsque le dossier montre que l’acquéreur remplissait les conditions et que les pièces existaient, il faut demander à l’étude notariale les voies de régularisation envisageables. Selon les cas, la démarche peut impliquer l’étude, le service de publicité foncière ou une réclamation fiscale. Le fond du dossier doit rester cohérent : qualité de primo-accédant, résidence principale, quote-part, régime matrimonial et justificatifs.
Il faut aussi éviter une erreur classique : réclamer l’exonération en affirmant seulement que « c’est mon premier achat ». La règle ne se limite pas au premier achat immobilier de toute une vie. Elle vise l’absence de propriété de la résidence principale pendant les deux années précédant l’acte, ainsi que l’affectation du nouveau bien à la résidence principale. Un acquéreur peut donc avoir déjà détenu un investissement locatif sans être automatiquement exclu ; inversement, un acquéreur peut avoir déjà possédé sa résidence principale récemment et perdre l’avantage.
Paris et Île-de-France : pourquoi le sujet doit être vérifié tôt
À Paris, dans les Hauts-de-Seine, en Seine-Saint-Denis, dans le Val-de-Marne et plus largement en Île-de-France, les prix d’acquisition rendent l’écart très visible. Une quote-part mal qualifiée, une clause de remploi oubliée ou un régime matrimonial mal compris peut représenter plusieurs milliers d’euros.
Les couples qui achètent avec un prêt, un apport familial et un calendrier serré doivent donc poser les questions avant l’offre de prêt définitive :
- le bien sera-t-il acheté en indivision ou par la communauté ?
- chaque acquéreur remplit-il personnellement les conditions de primo-accession ?
- les quotes-parts sont-elles cohérentes avec le financement réel ?
- l’acte contient-il une clause d’emploi ou de remploi si elle est nécessaire ?
- l’occupation en résidence principale peut-elle être prouvée ?
- le plan de financement absorbe-t-il les frais d’acquisition au taux majoré si le notaire refuse l’exonération ?
Ces questions peuvent paraître techniques, mais elles ont une conséquence immédiate : savoir si l’acte peut être signé sans surprise, ou si le couple doit renégocier son financement, demander un report, ou sécuriser une correction.
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