Recouvrement des charges de copropriété après le triple verrou jurisprudentiel de 2025-2026
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, entre l’automne 2024 et le printemps 2026, une série de décisions dont la convergence ne peut être tenue pour fortuite. Prises dans leur ensemble, ces décisions redessinent les conditions de mise en œuvre de la procédure accélérée de recouvrement des charges de copropriété prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. [[ Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200. ]]
Ce mouvement jurisprudentiel, qui s’est accéléré au cours des douze derniers mois, impose désormais au syndicat des copropriétaires qui entend actionner l’article 19-2 de franchir trois verrous cumulatifs : l’approbation préalable des comptes par l’assemblée générale, le formalisme renforcé de la mise en demeure, et l’individualisation de celle-ci exercice par exercice. L’office du président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, s’en trouve simultanément resserré et mieux délimité.
L’objet du présent article est de restituer la cohérence d’ensemble de ce triple verrou, d’en analyser les fondements techniques et d’en mesurer les conséquences pratiques pour les syndics, les syndicats et les copropriétaires. L’analyse s’appuie sur douze décisions de la troisième chambre civile, dont les motivations et dispositifs ont été vérifiés intégralement sur la base Judilibre, ainsi que sur les textes législatifs et réglementaires applicables.
Par « Par » copropriété, on entend ici, conformément à l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965, tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. Le contentieux du recouvrement des charges constitue, selon les données publiques disponibles, le premier poste de saisine des juridictions civiles en matière de copropriété. [[ Sur l’ampleur du contentieux de la copropriété, voir notamment la Lettre n°19 de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, janvier 2026, https://www.courdecassation.fr/publications/lettre-de-la-troisieme-chambre-civile/ndeg19-janvier-2026/copropriete. ]]
I. L’édification d’un cadre procédural renforcé autour de l’article 19-2
Introduite par la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, puis substantiellement élargie par la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, la procédure accélérée de l’article 19-2 permet au syndicat, sans autorisation préalable de l’assemblée générale, de rendre immédiatement exigibles l’ensemble des provisions de l’exercice en cours et les arriérés des exercices antérieurs, après une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours. Ce mécanisme, qui emprunte à la technique civiliste de la déchéance du terme, confère au syndicat un levier de recouvrement particulièrement efficace, dès lors que ses conditions d’application sont scrupuleusement respectées. [[ Article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000043977271. ]]
A. L’approbation préalable des comptes, condition première de recevabilité
Le premier verrou posé par la Cour de cassation concerne l’état d’approbation des comptes du syndicat. Dans un arrêt du 20 novembre 2025, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a jugé que le syndicat ne peut agir sur le fondement de l’article 19-2 pour obtenir le paiement de sommes restant dues au titre d’exercices antérieurs dont les comptes n’ont pas encore été approuvés par l’assemblée générale.
« Il en résulte que si le syndicat des copropriétaires est recevable à agir sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en paiement d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, des provisions non encore échues devenues exigibles, ainsi que des arriérés de charges des exercices précédents approuvés par l’assemblée générale, il ne l’est pas pour agir en paiement des sommes restant dues au titre d’exercices précédents, pour lesquels les comptes du syndicat n’ont pas encore été approuvés. »
(Cass. 3e civ., 20 nov. 2025, n° 23-23.315, publié au Bulletin [[ Cass. 3e civ., 20 nov. 2025, n° 23-23.315, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/691ebae50faf9858cdf583e2. ]])
Cette solution a été rendue dans une affaire où le syndicat réclamait aux copropriétaires le paiement de provisions pour charges de services afférentes aux exercices 2018 à 2021. La cour d’appel d’Orléans avait fait droit à la demande en se fondant sur l’adoption des budgets prévisionnels par les assemblées générales des 26 juin 2019, 22 janvier 2021 et 29 juin 2021. La Cour de cassation a censuré cette décision au motif que les juges du fond n’avaient pas recherché si les comptes des exercices 2018 à 2020 avaient effectivement été approuvés, l’adoption du budget prévisionnel ne pouvant tenir lieu d’approbation des comptes.
Le même jour, la troisième chambre civile a rendu pas moins de sept décisions supplémentaires appliquant la même grille de lecture aux articles 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. [[ Cass. 3e civ., 20 nov. 2025, n° 23-23.312, 23-23.313, 23-23.314, 23-23.316, 23-23.317, 23-23.320, tous accessibles via la base Judilibre. ]] L’effet de série ne laisse aucun doute sur la volonté de la formation de section de fixer une jurisprudence nette : le vote du budget prévisionnel ne se confond pas avec l’approbation des comptes, et seule cette dernière ouvre la voie de la procédure accélérée pour les exercices antérieurs. En d’autres termes, tant que l’assemblée générale n’a pas approuvé les comptes de l’exercice N, le syndicat ne peut réclamer les arriérés de cet exercice par la voie de l’article 19-2 ; il doit emprunter la procédure ordinaire devant le tribunal judiciaire.
Par ailleurs, la Cour de cassation avait déjà rappelé, dans un arrêt du 10 octobre 2024, l’articulation entre les dispositions des articles 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 et les règles du code de procédure civile, confirmant que les clauses du règlement de copropriété contraires aux dispositions d’ordre public de la loi peuvent être réputées non écrites par le juge. [[ Cass. 3e civ., 10 oct. 2024, n° 22-22.649, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/67076e9081e733ee26982b19. ]]
B. La mise en demeure individualisée par exercice, seconde condition cumulative
Le deuxième verrou a été posé par l’arrêt du 15 janvier 2026, rendu en formation de section et publié au Bulletin. La Cour de cassation y précise, dans le prolongement direct de l’arrêt du 20 novembre 2025, que la mise en demeure préalable exigée par l’article 19-2 doit être individualisée par exercice.
« Il en résulte que le syndicat des copropriétaires n’est recevable à agir sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 qu’en paiement de provisions dues au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, ayant fait l’objet d’une mise en demeure, qu’il ne peut demander le paiement des provisions des exercices postérieurs à celui au titre duquel la demande initiale a été formée que s’il justifie d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée, et qu’il ne peut demander le paiement de sommes restant dues au titre des exercices non visés par une mise en demeure, pour lesquels les comptes du syndicat n’ont pas encore été approuvés. »
(Cass. 3e civ., 15 janv. 2026, n° 23-23.534, FS-B [[ Cass. 3e civ., 15 janv. 2026, n° 23-23.534, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/6968b98dcdc6046d475f2ad3. ]])
En l’espèce, le syndicat se prévalait d’un commandement de payer du 11 septembre 2020 pour réclamer le paiement des charges arrêtées au 1er janvier 2023. La cour d’appel d’Angers avait fait droit à cette demande en retenant que le syndicat justifiait du vote du budget prévisionnel et de l’approbation des comptes pour les années 2016 à 2021. La Cour de cassation a cassé cette décision en reprochant aux juges du fond de ne pas avoir recherché si le syndicat justifiait de l’approbation des budgets prévisionnels et des comptes annuels pour les exercices 2022 et 2023, et de la défaillance des copropriétaires après mises en demeure adressées au titre de provisions dues pour ces exercices.
En conséquence, une mise en demeure unique, fût-elle parfaitement régulière, ne peut plus fonder une demande en paiement de charges relatives à des exercices ultérieurs. Le syndicat doit, pour chaque exercice au titre duquel il entend se prévaloir de la procédure accélérée, justifier d’une mise en demeure spécifique, adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, mentionnant avec précision la nature et le montant des provisions réclamées pour l’exercice considéré.
Ce formalisme de la mise en demeure avait déjà été précisé par un avis de la Cour de cassation du 12 décembre 2024, qui avait jugé que la mise en demeure préalable à la saisine du juge sur le fondement de l’article 19-2 doit indiquer la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande. [[ Cass. 3e civ., avis, 12 déc. 2024, n° 24-70.007. ]] Une assignation ne saurait valoir mise en demeure au sens de ce texte. L’arrêt du 15 janvier 2026 complète cet avis en y ajoutant une dimension temporelle : non seulement la mise en demeure doit être formellement rigoureuse, mais elle doit être renouvelée à chaque exercice.
Le même jour, la troisième chambre civile a rendu un second arrêt qui borne strictement l’office du juge saisi sur le fondement de l’article 19-2. Dans cette décision, la Cour juge que le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, ne peut connaître d’une demande reconventionnelle qui n’entre pas dans le champ d’application de la procédure accélérée au fond.
« Il s’en déduit que lorsqu’il est saisi sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal judiciaire ne peut statuer que dans les limites de ses attributions et qu’il ne peut connaître, à ce titre, d’une demande reconventionnelle qui n’entre pas dans le champ d’application de la procédure accélérée au fond. Ce défaut de pouvoir juridictionnel constitue une fin de non-recevoir et non une exception d’incompétence. »
(Cass. 3e civ., 15 janv. 2026, n° 24-10.778, publié au Bulletin [[ Cass. 3e civ., 15 janv. 2026, n° 24-10.778, P, https://www.courdecassation.fr/decision/6968b986cdc6046d475f29dc. ]])
Cette qualification de fin de non-recevoir, préférée à celle d’exception d’incompétence, emporte des conséquences procédurales non négligeables. Le copropriétaire débiteur qui souhaite contester les charges, solliciter la restitution de sommes indûment perçues ou demander des dommages-intérêts doit le faire dans le cadre d’une action autonome au fond, et non par voie reconventionnelle dans l’instance introduite par le syndicat sur le fondement de l’article 19-2.
Dès lors, la convergence des trois décisions de principe — l’avis du 12 décembre 2024, l’arrêt du 20 novembre 2025 et les deux arrêts du 15 janvier 2026 — dessine un cadre procédural dont la rigueur ne doit rien au hasard. La Cour de cassation, en choisissant la formation de section et la publication au Bulletin pour chacun de ces arrêts, a manifesté sa volonté de fixer durablement la jurisprudence sur les conditions de l’article 19-2.
II. Les conséquences pratiques du triple verrou pour les acteurs de la copropriété
La construction jurisprudentielle qui vient d’être décrite ne se limite pas à un simple rappel de procédure. Elle emporte des conséquences structurelles pour les syndics, les syndicats et les copropriétaires, dont il importe de mesurer la portée concrète.
A. La restructuration imposée des politiques de recouvrement des syndics
Le syndic, en sa qualité de représentant légal du syndicat, est le premier concerné par le durcissement des conditions de l’article 19-2. Les pratiques antérieures, qui consistaient à adresser une mise en demeure globale puis à s’y référer pendant plusieurs années pour réclamer l’ensemble des charges accumulées, sont désormais proscrites.
Concrètement, le syndic doit mettre en place un suivi individualisé par copropriétaire et par exercice, comportant trois vérifications successives avant toute saisine du juge : l’approbation des comptes de l’exercice concerné par l’assemblée générale, l’envoi d’une mise en demeure spécifique pour cet exercice par lettre recommandée avec accusé de réception, et l’écoulement d’un délai de trente jours après la première présentation de cette lettre. Ces trois conditions sont cumulatives et doivent être remplies pour chaque exercice au titre duquel le syndicat entend se prévaloir de la procédure accélérée.
Par ailleurs, la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 7 novembre 2024, que les dispositions de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 relatives aux notifications des décisions d’assemblée générale doivent être strictement respectées, toute irrégularité dans la notification du procès-verbal étant susceptible d’affecter la régularité de la procédure de recouvrement subséquente. [[ Cass. 3e civ., 7 nov. 2024, n° 23-14.464, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/672c98d375a19b13ac4532d7. ]] En d’autres termes, un défaut de notification du procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes peut compromettre l’ensemble de la procédure de recouvrement engagée sur le fondement de l’article 19-2.
Le syndic doit également conserver avec un soin particulier les accusés de réception des mises en demeure, exercice par exercice, et les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes. La charge de la preuve de la régularité de ces formalités pèse sur le syndicat, et toute défaillance dans l’administration de cette preuve expose la procédure à une irrecevabilité.
L’arrêt du 19 mars 2026, publié au Bulletin, a par ailleurs confirmé que les dispositions de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, relatives au règlement conventionnel de copropriété, doivent être interprétées conformément aux principes généraux du droit de la copropriété, ce qui inclut la correcte répartition des charges entre copropriétaires, condition préalable à toute action en recouvrement. [[ Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-13.829, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/69bba091cdc6046d472d6a13. ]]
A cet égard, la combinaison de ces exigences impose aux syndics une refonte de leurs processus internes de gestion des impayés. Le tableau de suivi qui se limitait jusqu’alors à un état chronologique des sommes dues doit désormais intégrer, pour chaque copropriétaire débiteur et pour chaque exercice, la date d’approbation des comptes, la date d’envoi de la mise en demeure, la date de première présentation de la lettre recommandée, et la date d’expiration du délai de trente jours. Seule une telle structuration permet d’engager la procédure accélérée en toute sécurité juridique.
B. Les nouveaux moyens de défense ouverts aux copropriétaires débiteurs
Le triple verrou jurisprudentiel, s’il contraint les syndics, ouvre symétriquement de nouveaux moyens de défense aux copropriétaires poursuivis. Ceux-ci peuvent désormais contester la recevabilité de l’action du syndicat sur trois fondements distincts et cumulatifs.
Premièrement, le copropriétaire peut vérifier, pour chaque exercice dont les charges lui sont réclamées, que les comptes ont effectivement été approuvés par l’assemblée générale. A défaut d’approbation, la demande du syndicat au titre de l’exercice concerné est irrecevable sur le fondement de l’article 19-2. La copie du procès-verbal de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes doit être produite par le syndicat, et son absence constitue une fin de non-recevoir.
Deuxièmement, le copropriétaire peut exiger la production, pour chaque exercice, de la mise en demeure spécifique qui lui a été adressée, avec la preuve de sa réception. L’absence de mise en demeure, ou une mise en demeure ne précisant pas la nature et le montant des provisions réclamées pour l’exercice considéré, entraîne également l’irrecevabilité de la demande.
Troisièmement, le copropriétaire ne peut plus former de demande reconventionnelle dans le cadre de l’instance introduite par le syndicat, mais cette restriction procédurale est compensée par la rigueur accrue des conditions imposées au syndicat. En pratique, le copropriétaire qui entend contester les charges ou solliciter des dommages-intérêts doit engager une action distincte au fond devant le tribunal judiciaire, ce qui lui offre un espace procédural plus large pour organiser sa défense et rassembler les preuves nécessaires.
La Cour de cassation a eu l’occasion, dans un arrêt du 5 mars 2026 publié au Bulletin, de rappeler un principe qui transcende le seul contentieux de la copropriété et irrigue l’ensemble du droit des contrats : l’obligation de délivrance du bailleur est une obligation continue, exigible pendant toute la durée du bail, de sorte que le locataire est recevable à en poursuivre l’exécution forcée tant que le manquement perdure.
« Cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail. Il en résulte que le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice. »
(Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, FS-B [[ Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/69a94fabcdc6046d47944243. ]])
Ce principe de continuité de l’obligation, fondé sur les articles 1709 et 1719 du Code civil, trouve un écho dans le contentieux de la copropriété : de même que le bailleur ne peut se retrancher derrière l’écoulement du temps pour échapper à son obligation de délivrance, le syndicat ne peut se reposer sur une mise en demeure ancienne pour réclamer des charges afférentes à des exercices postérieurs à celle-ci. [[ Articles 1709 et 1719 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006441082. ]]
Par ailleurs, le 16 octobre 2025, la troisième chambre civile a rendu un arrêt publié au Bulletin qui, bien que rendu dans une configuration procédurale différente, confirme l’importance d’une application rigoureuse des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 en matière de notification et de respect du contradictoire dans les procédures intéressant la copropriété. [[ Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-19.843, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/68f087468af7f48b3631eaeb. ]]
Enfin, l’arrêt du 8 février 2024, qui a précisé les conditions dans lesquelles les charges de copropriété sont réparties entre les copropriétaires conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, complète le cadre dans lequel s’inscrit le contentieux du recouvrement : la répartition correcte des charges est un préalable indispensable à toute action en paiement, et une répartition erronée peut être contestée par le copropriétaire devant le juge du fond. [[ Cass. 3e civ., 8 fév. 2024, n° 22-24.829, https://www.courdecassation.fr/decision/65c47d8986d70a000846ccf8. ]]
Dès lors, la configuration actuelle du droit positif place le copropriétaire débiteur dans une position qui, sans être confortable, n’est pas dépourvue de ressources procédurales. La rigueur des conditions imposées au syndicat par le triple verrou jurisprudentiel constitue, en pratique, un filtre qui écarte les demandes insuffisamment étayées et contraint les syndics à une discipline de gestion que beaucoup n’avaient pas encore intégrée.
Au demeurant, la procédure accélérée de l’article 19-2 demeure un outil redoutablement efficace pour le syndicat qui en respecte scrupuleusement les conditions. Le président du tribunal judiciaire, une fois constatée la réunion des trois conditions que sont l’approbation des comptes, la régularité de la mise en demeure et la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement, sa décision étant assortie de l’exécution provisoire de droit et susceptible d’appel dans un délai de quinze jours.
Lorsque, en outre, la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de la décision, sans qu’il soit nécessaire de renouveler la saisie-attribution à chaque échéance de loyer. Ce mécanisme, prévu par l’article 19-2 lui-même, confère à la procédure une efficacité qui justifie, aux yeux du législateur comme du juge, l’exigence d’un formalisme rigoureux en amont.
La pratique des syndics, des syndicats et de leurs conseils doit désormais intégrer ces exigences comme un standard de gestion et non comme une contrainte extérieure. La jurisprudence de la Cour de cassation, en posant un cadre clair et en le réitérant avec une constance remarquable, a fourni aux acteurs de la copropriété une grille de lecture stable, dont la mise en œuvre relève désormais de la diligence ordinaire d’un syndic normalement prudent et avisé.
Conclusion
Le triple verrou édifié par la troisième chambre civile entre décembre 2024 et janvier 2026 ne constitue pas une révolution juridique mais l’aboutissement d’un mouvement de fond engagé depuis l’extension du champ de l’article 19-2 par la loi du 23 novembre 2018. L’extension des pouvoirs du syndicat appelait, par symétrie, un encadrement renforcé des conditions de leur exercice.
L’approbation préalable des comptes par l’assemblée générale, le formalisme de la mise en demeure et son individualisation par exercice constituent désormais les trois piliers d’une procédure accélérée sécurisée. Le syndic qui les respecte dispose d’un levier de recouvrement dont l’efficacité n’est pas entamée par l’exigence de rigueur procédurale. Le copropriétaire débiteur, quant à lui, bénéficie désormais de garanties procédurales qui, sans le soustraire à son obligation de paiement, protègent ses droits contre les actions insuffisamment étayées.
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