Le droit immobilier locatif repose sur un équilibre entre les droits du locataire et les obligations du bailleur. Parmi celles-ci, l’obligation de délivrance occupe une place centrale. Le bailleur ne se contente pas de remettre les clés. Il s’engage, par la nature même du contrat de bail, à fournir un logement conforme à sa destination, à l’entretenir pendant toute la durée de la location et à garantir au preneur une jouissance paisible des lieux.
Ces obligations, codifiées aux articles 1719 et 1720 du code civil et précisées par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, font l’objet d’un contentieux abondant devant la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Les années 2024 à 2026 ont été marquées par plusieurs arrêts qui en renforcent la portée. La Cour rappelle avec constance que seule la force majeure peut exonérer le bailleur de ces obligations. Ni une clause contractuelle de non-recours, ni la connaissance des lieux par le locataire, ni même la diligence du bailleur face aux désordres ne suffisent à l’en libérer.
Cette étude se propose d’examiner, à travers la jurisprudence récente, les trois piliers de l’obligation du bailleur : la délivrance d’un logement décent (I), l’entretien et les réparations en cours de bail (II), et la garantie de jouissance paisible (III).
I. L’obligation de délivrance d’un logement décent : une exigence continue et d’ordre public
A. Le cadre légal : articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989
Aux termes de l’article 1719 du code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ». L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise que le bailleur « est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».
Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 énumère les caractéristiques du logement décent : étanchéité à l’air et à l’eau, dispositifs de retenue des personnes, réseaux d’alimentation conformes, pièce principale disposant d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre. Ces critères ne constituent pas de simples recommandations. Leur méconnaissance engage la responsabilité du bailleur.
B. La force majeure comme seule cause d’exonération
La troisième chambre civile a fixé le principe avec netteté. Seul un événement de force majeure peut libérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent.
Par un arrêt du 16 octobre 2025, la Cour a censuré la cour d’appel d’Aix-en-Provence qui avait débouté des locataires de leur demande d’indemnisation. Un rapport d’expertise contradictoire établi le 7 juin 2018 avait constaté que le logement loué « ne répondait pas aux critères d’un logement décent » et « n’avait pas été délivré en état d’usage ». La cour d’appel avait pourtant rejeté la demande au motif que le contrat de bail prévoyait que le preneur déclarait « avoir une parfaite connaissance des lieux loués ». La chambre civile a cassé l’arrêt en retenant que la cour d’appel avait statué « par des motifs inopérants, et sans caractériser un événement de force majeure, seul de nature à exonérer la bailleresse de ses obligations de délivrance d’un logement décent, d’entretien et de garantie de jouissance paisible »1.
La solution est identique lorsque le bailleur justifie de travaux réalisés en cours de bail. Par un arrêt du 16 mai 2024, la Cour a censuré la cour d’appel de Montpellier qui avait rejeté les demandes indemnitaires de locataires au motif que « les bailleurs avaient été diligents en procédant à des travaux de réfection de la toiture en 2017 ». La Cour a jugé que ces motifs étaient « impropres à exclure l’indemnisation de désordres, incompatibles avec les normes de décence, apparus au cours du bail » et a rappelé que « seul un cas de force majeure peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent »2.
Un arrêt du 27 juin 2024 a confirmé cette ligne. Des bailleurs avaient fait réaliser des travaux pour un montant de 18 000 euros entre 2009 et 2015. La cour d’appel d’Amiens avait rejeté les demandes de la locataire en relevant que celle-ci « ne justifiait pas de courrier ou SMS envoyés aux bailleurs aux fins de signalement » et que « dans une certaine mesure », elle « se satisfaisait de cette situation ». Cassation. La Cour a jugé que ces motifs étaient « inopérants » et que la cour d’appel aurait dû « caractériser un événement de force majeure, seul de nature à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent pendant la durée du contrat de bail »3.
Trois arrêts, trois cassations. Le message est sans ambiguïté.
C. Le caractère continu de l’obligation : incidence sur la prescription
L’obligation de délivrance ne s’épuise pas à la remise des clés. Elle perdure pendant toute la durée du bail. Cette continuité emporte des conséquences importantes en matière de prescription.
Par un arrêt du 2 avril 2026, la Cour de cassation a cassé un arrêt de la cour d’appel de Lyon qui avait déclaré prescrites les demandes de locataires d’un bailleur social. Ces locataires, en place depuis 1992 et 2003, avaient subi une perte de luminosité et de vue à la suite de la construction d’un bâtiment en vis-à-vis. Le bailleur s’était engagé en 2006 à construire des balcons. Ceux-ci restaient inaccessibles et présentaient des défauts d’étanchéité. La cour d’appel avait déclaré l’action prescrite en fixant le point de départ du délai à la création des balcons en 2006.
La Cour de cassation a censuré cette analyse. Visant les articles 1709 et 1719 du code civil et l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, elle a d’abord rappelé que les obligations de délivrance et de jouissance « sont exigibles pendant toute la durée du bail ». Elle en a déduit que « la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action contre lui en exécution forcée de ses obligations »4.
L’arrêt reproche à la cour d’appel de ne pas avoir recherché « si les parties avaient entendu modifier l’assiette du bail depuis sa conclusion et si un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur persistait au jour de l’assignation ». Le caractère continu de l’obligation repousse le point de départ de la prescription tant que le manquement persiste. Pour le contentieux locatif, cette solution est considérable.
II. L’obligation d’entretien et de réparation : les articles 1719, 2° et 1720 du code civil
A. Le principe : toutes les réparations autres que locatives incombent au bailleur
L’article 1719, 2° du code civil oblige le bailleur à « entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ». L’article 1720, alinéa 2, du même code ajoute qu’il « doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».
La distinction entre réparations locatives et grosses réparations constitue la clé de répartition des charges entre bailleur et locataire. Les réparations locatives, limitativement définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987, couvrent l’entretien courant et les menues réparations. Tout le reste incombe au bailleur.
Par un arrêt du 4 septembre 2025, la Cour a approuvé une cour d’appel qui avait retenu que les travaux nécessaires pour « assurer l’étanchéité du bâtiment à l’eau » relevaient des grosses réparations à la charge du bailleur. L’arrêt relève que « l’escalier et l’appartement du troisième et dernier étage étaient en mauvais état, en raison d’une absence d’entretien de la structure de l’immeuble » et que « les travaux de toiture réalisés en 2013 par les bailleurs n’avaient pas mis fin aux défauts d’étanchéité, la toiture n’ayant été refaite qu’en 2021 ». La cour d’appel en avait déduit que la locataire « ne pouvait réaliser les travaux mis à sa charge par le bail tant que ceux mis à la charge des bailleurs par ce même contrat n’étaient pas exécutés »5.
B. L’obligation de faire exécuter les travaux dans les parties privatives
Un arrêt de section du 19 juin 2025, publié au Bulletin, a apporté une précision majeure. L’affaire concernait un bail commercial. Des infiltrations provenant de la toiture avaient endommagé les faux plafonds des locaux loués. La cour d’appel de Riom avait rejeté la demande en paiement du coût de reprise des faux plafonds au motif que le désordre « n’était pas lié au retard fautif de la bailleresse ».
La Cour de cassation a cassé l’arrêt au visa des articles 1719, 1° et 2°, et 1720, alinéa 2, du code civil. Elle a posé le principe suivant : « sauf pendant le temps où la force majeure l’empêcherait de faire ce à quoi il s’est obligé, le bailleur est tenu d’exécuter les travaux lui incombant dans les parties privatives des locaux loués ». La Cour a ajouté qu’« une fois informée des infiltrations affectant les parties privatives des locaux loués, la bailleresse devait remédier aux désordres et, à défaut d’exécuter elle-même les travaux de reprise des faux plafonds, était tenue d’avancer à la locataire les sommes nécessaires à leur exécution »6.
L’origine du désordre est indifférente. Qu’il provienne d’un vice de construction, de la vétusté ou d’un sinistre affectant les parties communes, le bailleur doit y remédier dans les parties privatives ou en avancer le coût. Cette solution renforce la protection du preneur, qui n’a pas à subir les délais de résolution des problèmes structurels.
C. L’inopposabilité des clauses de non-recours
La troisième chambre civile a également précisé la portée des clauses contractuelles face à l’obligation de délivrance. Par un arrêt de section du 10 avril 2025, publié au Bulletin, elle a jugé qu’« une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparation, n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance »7.
L’affaire portait sur un bail de bureaux. Le contrat contenait une clause par laquelle le preneur renonçait « à tout recours contre le bailleur et ses assureurs du fait de la destruction ou de la détérioration totale ou partielle de tous matériels, objets mobiliers, valeurs quelconques et marchandises, du fait de la privation ou de troubles de jouissance des lieux loués et même en cas de perte totale ou partielle des moyens d’exploitation ». La cour d’appel de Versailles avait déduit de cette clause que la locataire était privée « de toute demande d’indemnisation sur le fondement du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance ». La Cour de cassation a cassé.
La distinction opérée par la Cour est la suivante. Une clause peut valablement mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparation, dans les limites de la liberté contractuelle. En revanche, une clause de non-recours générale ne peut pas avoir pour effet de décharger le bailleur de son obligation fondamentale de délivrance. Le socle de l’obligation de délivrance résiste aux stipulations contractuelles.
III. La garantie de jouissance paisible : une obligation de résultat tempérée par la seule force majeure
A. Le principe de la garantie de jouissance paisible
L’article 1719, 3° du code civil impose au bailleur d’« assurer au preneur la jouissance paisible des locaux loués pendant la durée du bail ». Cette garantie constitue une obligation de résultat. Le bailleur ne peut s’en exonérer qu’en démontrant un cas de force majeure.
L’arrêt du 19 juin 2025 a rappelé la portée de cette obligation lorsque les locaux loués se trouvent dans un immeuble en copropriété. La Cour a jugé que « lorsque les locaux loués sont situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, et que le bailleur est informé de l’existence d’un tel désordre, les diligences par lui accomplies pour obtenir du syndicat des copropriétaires la cessation d’un trouble ayant son origine dans les parties communes de l’immeuble ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués »6.
Le bailleur copropriétaire ne peut donc pas se retrancher derrière les lenteurs du syndicat. Il reste tenu d’indemniser le locataire de son préjudice de jouissance, quitte à exercer ensuite un recours contre le syndicat des copropriétaires.
B. L’indemnisation intégrale du préjudice de jouissance
L’arrêt du 19 juin 2025 a également censuré le recours à la théorie de la perte de chance. La cour d’appel de Riom avait estimé que le préjudice de la locataire consistait en « la perte d’une chance d’obtenir une réfection plus rapide de la toiture » et avait limité l’indemnisation en conséquence.
La Cour de cassation a cassé cet arrêt au visa des articles 1149 (ancien) et 1719, 3° du code civil, et du principe de la réparation intégrale. Elle a jugé que « la bailleresse devait, en l’absence de force majeure caractérisée, indemniser intégralement la locataire de son préjudice de jouissance à compter du jour où elle en a été informée jusqu’à sa cessation »6.
Le préjudice de jouissance n’est pas une perte de chance. C’est un dommage certain, directement causé par le manquement du bailleur à son obligation de résultat. L’indemnisation court du jour où le bailleur est informé du trouble jusqu’à sa cessation effective.
C. La charge de la preuve : le locataire doit prouver le trouble, le bailleur doit prouver la force majeure
La répartition de la charge de la preuve découle de la nature de l’obligation. Le locataire qui invoque un trouble de jouissance doit en rapporter la preuve. L’état des lieux, les constats d’huissier, les rapports d’expertise et les photographies constituent les moyens de preuve les plus courants.
Une fois le trouble établi, la charge bascule. Le bailleur ne peut s’exonérer qu’en prouvant un cas de force majeure au sens de l’article 1218 du code civil : un événement échappant à son contrôle, imprévisible et irrésistible. Les arrêts de 2024 à 2026 montrent que cette preuve est rarement rapportée. La vétusté n’est pas un cas de force majeure. L’absence de réclamation du locataire n’en est pas un non plus. La connaissance de l’état des lieux par le preneur lors de son entrée dans les lieux ne constitue pas davantage un motif d’exonération.
Le cabinet Kohen Avocats accompagne bailleurs et locataires dans ces contentieux, de la mise en demeure à la procédure judiciaire.
La jurisprudence récente dessine un régime d’une grande rigueur pour le bailleur. L’obligation de délivrance est continue, d’ordre public, et ne cède que devant la force majeure. Les clauses contractuelles ne peuvent la neutraliser. Les diligences du bailleur, fussent-elles réelles, ne l’exonèrent pas si le résultat n’est pas atteint. Le locataire dispose d’une action en exécution forcée et en indemnisation tant que le manquement persiste, sans que la prescription puisse lui être opposée.
Cette construction jurisprudentielle invite les bailleurs à anticiper. Réaliser un diagnostic complet du logement avant la mise en location, provisionner les travaux d’entretien, réagir sans délai aux signalements du locataire : ces précautions ne sont plus de simples recommandations. Elles conditionnent la sécurité juridique du bail d’habitation.
Aller plus loin sur le logement non décent
Pour une méthode centrée sur la preuve et l’ordre des actions, voir comment faire constater un logement non décent, par qui, et dans quel ordre agir contre le bailleur. Pour l’angle local, voir aussi la variante Paris et Île-de-France sur le tribunal compétent, les preuves et le bon tempo.