La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes, publiée au Journal officiel du 8 avril 2026, apporte plusieurs réponses aux blocages du patrimoine immobilier indivis. Les praticiens du droit immobilier connaissent la difficulté : un immeuble bloqué en indivision, parfois depuis plusieurs générations, se dégrade, ne produit plus de revenus locatifs et concentre un passif fiscal qui pèse sur l’ensemble des indivisaires. La réforme entend fluidifier la sortie de l’indivision et renforcer les outils d’aliénation du bien immobilier indivis. Cet article examine ses conséquences pratiques pour les propriétaires, pour les héritiers et pour les investisseurs confrontés à une indivision immobilière paralysée.
La loi ne réécrit pas le droit de l’indivision. Elle ajoute un alinéa à l’article 815-6 du Code civil, elle modernise le régime des successions vacantes et elle étend le champ du partage judiciaire aux intérêts patrimoniaux des couples. L’effet cumulé de ces ajustements est loin d’être négligeable. Il donne aux avocats un arsenal procédural plus efficace pour débloquer les ventes immobilières indivises, en particulier lorsque certains indivisaires sont silencieux, absents ou défavorables à la vente.
I. Le nouvel outil d’aliénation du bien immobilier indivis en urgence
A. L’alinéa ajouté à l’article 815-6 du Code civil
Aux termes du nouvel article 815-6 du Code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 7 avril 2026 : « Le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun. (…) Il peut également autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis. »
Cette consécration législative sécurise une solution jurisprudentielle connue des praticiens mais régulièrement contestée en appel. La Cour de cassation avait jugé : « il entre dans les pouvoirs que le président du tribunal de grande instance tient de l’article 815-6 du code civil d’autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis pourvu qu’une telle mesure soit justifiée par l’urgence et l’intérêt commun ; qu’ayant constaté la réunion de ces deux conditions, l’arrêt est légalement justifié » (Cass. 1re civ., 4 décembre 2013, n° 12-20.158, publié au Bulletin — courdecassation.fr).
La solution était pragmatique. Elle n’était pas toujours suivie dans toutes les cours d’appel, et certaines juridictions considéraient qu’une telle mesure ne relevait pas du juge statuant en urgence mais du tribunal judiciaire au fond. Ce débat est désormais clos. Les indivisaires qui doivent signer rapidement un acte de vente, par exemple lorsqu’un compromis préalable est arrivé à son terme ou lorsque l’immeuble menace ruine, disposent d’un fondement textuel explicite pour solliciter l’autorisation du juge.
B. Les conditions cumulatives d’urgence et d’intérêt commun
Le recours à cette procédure reste strictement encadré. Le juge doit vérifier que la mesure est justifiée par l’urgence et qu’elle répond à l’intérêt commun des indivisaires. La jurisprudence antérieure de la première chambre civile reste la boussole interprétative. L’urgence peut résulter de l’approche d’une date butoir contractuelle, d’une menace de dégradation du bien, d’une saisie imminente des créanciers d’un indivisaire, ou encore de la nécessité de régler un passif successoral incompressible. L’intérêt commun s’apprécie de façon objective, en considération du bénéfice que l’ensemble des indivisaires pourra tirer de l’opération.
Sur la portée du mécanisme, la Cour de cassation a utilement précisé : « la licitation de biens indivis, autorisée sur le fondement de l’article 815-6 du code civil, ne réalisant pas un partage puisque le prix de vente se substitue dans l’indivision aux biens vendus, la cour d’appel n’avait pas à procéder à la recherche prétendument omise » (Cass. 1re civ., 2 décembre 2015, n° 15-10.978, publié au Bulletin — courdecassation.fr). Cette précision est importante pour les propriétaires d’immeubles indivis. Le juge ne procède pas au partage, il autorise la vente. Le prix remplace le bien dans l’indivision et le partage définitif peut être différé jusqu’à ce que l’ensemble des opérations liquidatives soit achevé.
C. L’articulation avec la procédure des deux tiers de l’article 815-5-1
La procédure de l’article 815-5-1, qui permet aux indivisaires titulaires des deux tiers des droits d’obtenir l’autorisation de vendre un bien indivis, n’est pas abrogée. Elle conserve sa place à côté du nouveau dispositif. Les praticiens peuvent désormais choisir entre deux stratégies. Lorsque la majorité des deux tiers est réunie et qu’il n’existe pas d’urgence particulière, la procédure notariale suivie d’une saisine du tribunal judiciaire demeure l’outil privilégié. Lorsque l’urgence est caractérisée et que l’intérêt commun est clairement identifiable, l’article 815-6 permet d’obtenir une décision plus rapide par voie de référé.
La jurisprudence de 2019 reste un repère pour l’appréciation de l’atteinte excessive aux droits des indivisaires minoritaires. La Cour de cassation a jugé que le dépassement du délai d’un mois prévu par l’alinéa 3 de l’article 815-5-1 « était indifférent, dès lors que ce délai n’est assorti d’aucune sanction, que la signification avait été effective et que l’intéressé avait disposé de trois mois pour manifester son opposition » (Cass. 1re civ., 20 novembre 2019, n° 18-23.762, publié au Bulletin — courdecassation.fr). La sécurité juridique de la procédure des deux tiers est ainsi préservée, même en cas d’accroc formel sur le délai de signification.
II. Les conséquences patrimoniales et immobilières de la réforme
A. Le sort des biens immobiliers bloqués en indivision successorale
L’indivision immobilière successorale est la principale source de blocages patrimoniaux en France. Les biens hérités en commun entre frères et sœurs ou cousins peuvent rester dans l’indivision pendant plusieurs décennies lorsque les indivisaires ne parviennent pas à un accord amiable. Les conséquences sont connues : dégradation physique du bien, accumulation de charges de copropriété, impôts fonciers non payés, perte de valeur marchande et conflits familiaux qui cristallisent les positions.
La loi du 7 avril 2026 offre aux indivisaires majoritaires un levier procédural plus rapide. Pour l’avocat en droit immobilier, la stratégie consiste désormais à évaluer, dossier en main, laquelle des deux voies est la plus efficace. La procédure des deux tiers demande un calendrier incompressible de l’ordre de cinq à six mois entre l’intention notariée, la signification, le délai d’opposition et la saisine du juge. La procédure d’urgence de l’article 815-6 peut aboutir en quelques semaines lorsque les conditions sont réunies. Le choix dépend du profil du bien, de la nature de l’urgence et du comportement des indivisaires minoritaires.
Le recours à une vente aux enchères immobilière reste fréquent dans ce type de contentieux. La licitation judiciaire permet de convertir le bien en une somme d’argent qui pourra ensuite être partagée selon les parts indivises. Elle évite les problèmes d’évaluation qui se posent lorsque l’un des indivisaires souhaite racheter les parts des autres. La loi du 7 avril 2026 ne modifie pas les règles de la licitation mais elle en accélère l’accès en donnant au juge d’urgence compétence pour autoriser la vente.
B. L’impact sur la liquidation du régime matrimonial et la copropriété
L’article 840 du Code civil, dans sa rédaction issue de la loi nouvelle, étend le champ du partage judiciaire aux demandes « tendant à la liquidation, au partage et au règlement des indivisions ou des intérêts patrimoniaux des époux, des personnes liées par un pacte civil de solidarité et des concubins ». Cette unification de la procédure bénéficie directement aux opérations de liquidation du régime matrimonial, qui incluent souvent un ou plusieurs biens immobiliers.
Pour les avocats intervenant en droit patrimonial et droit des successions, cette extension sécurise les procédures qui articulent rupture du couple, liquidation du régime et partage indivis. Le juge du partage peut désormais connaître de l’ensemble des demandes, y compris celles qui ne reposent pas formellement sur une indivision mais sur un intérêt patrimonial complexe.
Dans le contexte particulier de la copropriété, l’articulation entre indivision successorale et règles du syndicat mérite une attention particulière. Lorsqu’un lot de copropriété est bloqué en indivision, le syndicat des copropriétaires peut rencontrer des difficultés pour recouvrer les charges. La loi du 7 avril 2026, en facilitant la sortie de l’indivision, permet aussi de remettre le lot dans le circuit économique et de résoudre les impayés qui pesaient sur la copropriété dans son ensemble.
C. Le régime des successions vacantes et les immeubles sans maître
L’article 810-2 du Code civil, dans sa version issue de la loi du 7 avril 2026, précise que le curateur des successions vacantes « procède ou fait procéder à la vente des biens meubles ou immeubles jusqu’à l’apurement du passif » et qu’il « peut donner mandat aux fins de signature de l’acte de vente ». Ces deux précisions sécurisent l’action du curateur et fluidifient la cession des immeubles abandonnés.
Sur le plan patrimonial, la réforme ouvre de nouvelles perspectives pour les investisseurs et les collectivités. Les immeubles sans maître peuvent désormais être acquis plus rapidement par les communes, grâce à l’accès amélioré aux données fiscales prévu par la modification de l’article L. 1123-4 du Code général de la propriété des personnes publiques. Les acquéreurs potentiels intéressés par la reprise d’un immeuble abandonné trouvent un interlocuteur plus réactif en la personne du curateur, qui peut désormais déléguer la signature de l’acte à un notaire local.
Pour les héritiers d’une succession dans laquelle un immeuble a été déclaré vacant, la modernisation des règles de publicité est essentielle. La publication dématérialisée sur le site de l’autorité administrative en charge du domaine public complète les formes traditionnelles de publicité. Les héritiers éloignés géographiquement, qui n’avaient auparavant aucun moyen concret de connaître l’ouverture de la curatelle, disposent désormais d’un canal d’information plus accessible. Cette évolution renforce la sécurité juridique autour des successions vacantes et diminue le risque que le patrimoine échappe à ses ayants droit légitimes.
Conclusion
La loi du 7 avril 2026 n’est pas une réforme de grande ampleur. Elle apporte néanmoins plusieurs corrections utiles à des dispositifs qui, sans être défaillants, souffraient de lenteurs procédurales et de rigidités ponctuelles. Pour les propriétaires d’immeubles indivis, pour les héritiers face à une succession bloquée et pour les investisseurs intéressés par les immeubles abandonnés, les nouveaux outils offerts par le législateur sont à prendre en considération dans toute stratégie patrimoniale. L’accompagnement d’un avocat spécialisé permet de calibrer la procédure au profil du dossier, d’anticiper les oppositions et de sécuriser chaque étape. Pour approfondir l’analyse complète de la loi, le lecteur pourra consulter l’article principal publié sur kohenavocats.com, qui présente en détail les conséquences de la réforme et les enseignements de la jurisprudence.
Références
Loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes, JORF n° 0083 du 8 avril 2026 — legifrance.gouv.fr
Code civil, article 815-6 (version en vigueur au 9 avril 2026) — legifrance.gouv.fr
Code civil, article 815-5-1 — legifrance.gouv.fr
Code civil, article 840 (version en vigueur au 9 avril 2026) — legifrance.gouv.fr
Code civil, article 810-2 (version en vigueur au 9 avril 2026) — legifrance.gouv.fr
Cour de cassation, 1re chambre civile, 20 novembre 2019, pourvoi n° 18-23.762, publié au Bulletin — courdecassation.fr
Cour de cassation, 1re chambre civile, 4 décembre 2013, pourvoi n° 12-20.158, publié au Bulletin — courdecassation.fr
Cour de cassation, 1re chambre civile, 2 décembre 2015, pourvoi n° 15-10.978, publié au Bulletin — courdecassation.fr