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Arrêt de la Cour de cassation n° 382/1 en date du 07 septembre 2017
Dans le dossier commercial n° 549/3/1/2016
Contrat de vente – Demande de mise en possession de droits indivis – Expertise – Pouvoir du juge.
Au nom de Sa Majesté le Roi et conformément à la loi, sur le pourvoi introduit le 07/03/2016
par la requérante susnommée, représentée par son avocate Me (Th.M), et visant la cassation de l'arrêt n° 5051
rendu par la Cour d'appel commerciale de Casablanca le 13/10/2015
dans le dossier commercial n° 1355/8232/2014.
Et sur le mémoire en défense déposé par l'avocat des intimés (W) et (T.H), Me (A.L.M), visant le rejet de la demande.
Et sur les autres pièces versées au dossier.
Et sur la loi de procédure civile datée du 28
septembre 1974.
Et sur l'ordonnance de désistement et la notification du 13/07/2017.
Et sur l'avis de fixation à l'audience publique du 07/09/2017.
Et sur l'appel des parties et de leurs représentants et leur non-comparution.
Après lecture du rapport par la conseillère-rapporteure Mme Saâd Farahaoui.
Et après audition des observations de l'avocat général M. Rachid Benani.
Et après délibéré conformément à la loi. Il ressort des pièces du dossier et de l'arrêt attaqué que les intimés (W) et (T.H) ont introduit le 20/07/2007
une requête auprès du tribunal de commerce de Casablanca, exposant qu'ils avaient conclu deux contrats de vente avec la requérante société (B21).R, par lesquels ils avaient acheté auprès d'elle un magasin au rez-de-chaussée de l'immeuble dénommé Al Qasri 3, que le contrat stipulait que la superficie allouée à la place de stationnement était de 10.000/663, superficie identique à celle déterminée par le plan émanant du service topographique, mais que la défenderesse ne les avait pas mis en possession de ladite superficie, et avait ajouté la majeure partie des mètres carrés qui leur étaient alloués dans les parties communes de l'immeuble dénommé (Q), à son magasin situé dans l'immeuble dénommé (Q), demandant qu'il soit condamnée à les mettre en possession de leurs droits indivis dans l'immeuble vendu, et à leur payer une indemnité de 50.000,00
dirhams avec les intérêts légaux. La défenderesse a déposé un mémoire par lequel elle demandait à être déclarée incompétente ratione materiae, et après qu'un jugement ait déclaré la juridiction commerciale compétente pour trancher le litige, elle a déposé un second mémoire visant le rejet de la demande, au motif que les demandeurs disposaient d'une superficie de 87
mètres carrés, superficie suffisante pour garer leur voiture. Un jugement avant dire droit a ordonné une expertise, à l'issue de laquelle l'expert (B.S) a conclu que la défenderesse n'avait alloué au local commercial appartenant aux demandeurs aucun emplacement de stationnement. Puis un jugement définitif a été rendu, mettant les demandeurs en possession d'une place de stationnement dans l'immeuble dénommé (Q), et condamnant la défenderesse à leur payer une indemnité de 15.000,00
dirhams, et rejetant le surplus des demandes. La défenderesse a interjeté appel principal, et les demandeurs appel incident, demandant que l'indemnité allouée soit portée au montant demandé en première instance, et que soit statué sur leur demande les concernant tendant à l'allocation d'intérêts légaux. La Cour d'appel commerciale a rendu un arrêt annulant le jugement attaqué et statuant à nouveau par le rejet de la demande. La Cour de cassation a cassé cet arrêt par sa décision n° 40
en date du 30/01/2014
dans le dossier n° 480/3/2/2012, au motif que "dès lors que les appelants (les intimés) ont produit un contrat d'achat et un extrait du registre foncier, attestant de leur propriété d'une partie privative et d'une quote-part des parties communes, il incombait à la Cour d'appel commerciale, dans le cadre des dispositions de l'article 4 de la loi n° 18/00, de vérifier si le garage faisait partie des parties communes selon la loi ou la nature de l'immeuble, et de son mode d'utilisation à travers l'accord commun et inclus dans le règlement de copropriété, et en ne procédant pas à cette vérification et en se contentant de dire "que le contrat d'achat ne stipulait pas que les acheteurs disposaient d'une superficie allouée à une place de stationnement ou n'en faisait pas une condition, elle a statué sur le litige avant que le sens de sa décision ne lui soit apparu, de sorte que son arrêt est insuffisamment motivé" équivalant à une absence de motifs, susceptible de cassation. Après renvoi, la même cour a rendu un arrêt avant dire droit ordonnant une expertise à l'issue de laquelle l'expert (M.B) a conclu que l'immeuble était composé de 21
un emplacement de stationnement, selon les documents du conservateur foncier et les plans du permis de construire, cependant après avoir procédé à la constatation, il est apparu qu'il ne disposait d'aucun emplacement, puis a rendu une décision définitive confirmant le jugement attaqué, qui fait l'objet du pourvoi actuel de la part de la défenderesse société. (B21). avec trois moyens.
En ce qui concerne les premier et deuxième moyens.
Attendu que la requérante reproche à l'arrêt la violation de l'article 4 de la loi n° 18-00
et de l'article 230
du code des obligations et des contrats, et l'insuffisance de motivation considérée comme son absence et le défaut de base légale, en prétendant qu'il a été dit dans l'arrêt de cassation et de renvoi "que le tribunal est tenu de vérifier si le garage fait partie des parties communes, selon la loi ou la nature de l'immeuble, et de son mode d'utilisation sur la base de l'accord commun et inclus dans le règlement de copropriété", et que le tribunal après le renvoi a ordonné une expertise, mais qu'il ne s'est pas conformé à l'arrêt susmentionné en l'ayant adoptée, dans son état malgré les insuffisances qui l'affectaient, en ce que l'expert s'est fondé dans ses conclusions sur les documents du conservateur foncier et sur le permis de construire, sans avoir pris connaissance du règlement de copropriété, violant ainsi les dispositions de l'arrêt de renvoi, et ce qui le démontre est ce qu'il a indiqué dans son rapport que "l'immeuble est composé de 17
appartements et de trois locaux commerciaux, et le rez-de-chaussée est composé de 21 emplacements de stationnement pour voitures, et en l'absence d'attribution de chaque emplacement de stationnement pour voitures numéroté ou spécifique à l'immeuble dans les plans sur la base desquels le permis de construire est obtenu, chaque immeuble dispose d'un emplacement de stationnement pour voiture, et il est à l'origine composé de 21
emplacements de stationnement pour voitures, c'est-à-dire le total des appartements plus le total des locaux commerciaux, est de 21
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emplacements, donc le (C) s'empare de trois emplacements de stationnement pour voitures, et le (C) ne dispose d'aucun emplacement, et il ressort du document de règlement de copropriété portant le numéro de titre foncier principal (9)…
pour l'immeuble objet de l'intérêt du levé topographique de Aïn Sebaâ, qu'il existe une différence entre les plans sur la base desquels le permis de construire a été obtenu et les plans topographiques", (ainsi), en se fondant dans ses conclusions sur son appréciation personnelle, et partant le tribunal en homologuant l'expertise réalisée a rendu sa décision dépourvue de base légale.
Également, la déclaration rectifiée signée émise par les intimés, contenait qu'ils ont accepté la possession du local acheté en l'état, et l'acte de vente stipulait qu'il ne disposait pas de garage pour voitures, et ce sont deux documents qui démontrent que les intimés ont accepté d'acheter l'immeuble sans emplacement de stationnement pour voitures, et dans le même contexte il n'existe aucune disposition dans la loi relative à la copropriété des immeubles bâtis, qui interdise aux parties de convenir de déroger à ses dispositions énonçant l'existence de parties privatives, et d'autres communes ou qui autorise la suppression d'une condition parmi les conditions énoncées quant à la modalité de l'exercice d'un droit sur les droits indivis et sur la base de ce qui a été mentionné le tribunal en ayant accédé à la demande des intimés de leur attribuer un emplacement destiné au stationnement de leur voiture a violé la loi, et pour les motifs énoncés il y a lieu de prononcer la cassation de son arrêt.
Mais, attendu que la Cour de cassation a cassé l'arrêt d'appel rendu sous le numéro 4078/11
ordonnant l'annulation du jugement attaqué, et a statué à nouveau en rejetant la demande, au motif que "dès lors que les requérants (les intimés) ont produit un acte d'achat et un certificat extrait du titre foncier attestant de leur propriété d'une partie privative et d'une quote-part des parties communes, il incombait à la cour d'appel commerciale dans le cadre de ce qu'a prévu l'article 4 de la loi n° 18-00
Vérifier si le garage fait partie des parties communes selon la loi ou la nature de l'immeuble, et la manière de son utilisation à travers l'accord commun et inclus dans le règlement de copropriété, et ne pas l'avoir fait et se contenter de dire "que le contrat de vente n'a pas stipulé que les acheteurs disposent d'une surface dédiée à un stationnement pour voiture ou n'a pas imposé cette condition", c'est avoir statué sur le litige avant que ne lui soit apparu le sens de la décision à rendre, de sorte que sa décision est insuffisamment motivée, ce qui équivaut à une absence de motivation, exposée à la cassation. La cour, source de la décision attaquée, a ordonné une expertise, à l'issue de laquelle l'expert a conclu que la requérante n'avait attribué au bien désigné (ق) aucun stationnement pour voitures, alors qu'elle avait attribué trois places de stationnement pour voitures au bien désigné (3), bien qu'il ne dispose d'aucun espace qui lui soit dédié, se fondant pour aboutir à cette conclusion sur les titres de propriété, ainsi que sur le permis de construire et les plans du cadastre, qui prouvent effectivement qu'un stationnement pour voitures a été attribué à chaque appartement et à chacun des trois locaux commerciaux composant le bien (ق). C'est ce qui a conduit la cour, et à juste titre, à homologuer le rapport d'expertise, après qu'il lui a été établi que l'expert s'est appuyé sur tous les documents relatifs aux deux biens (ق) et (3), utiles pour trancher le litige, contrairement à ce qui est soulevé dans le cadre des deux moyens, et sur les plans de construction et ses autorisations, et a effectué les constatations nécessaires sur place, sans outrepasser les dispositions de la décision introductive d'instance, dans un contexte où la requérante n'a pas produit de quoi infirmer ce qui y est contenu ou le vider de son contenu technique. Elle a ainsi mis en évidence les fondements sur lesquels elle s'est appuyée pour s'assurer de son résultat. Et sur la base de ce qui a été mentionné, les griefs soulevés concernant l'absence de mention dans le contrat de vente de la disposition d'un garage pour le local, et l'acceptation par les défendeurs du bien sans stationnement pour voitures, ne pouvaient porter atteinte à la régularité de la position de la cour, dans un contexte où il est établi qu'il (le garage) fait partie des parties communes, et où il n'existe aucune stipulation dans le contrat de vente excluant les défendeurs de bénéficier de ces parties. Ainsi, la décision n'a violé aucune disposition et est intervenue motivée d'une motivation saine et suffisante et fondée sur une base légale, et les deux moyens sont sans fondement.
S'agissant du troisième moyen, par lequel la requérante reproche à la décision de ne pas être fondée sur une base légale, au motif que la cour qui l'a rendue a confirmé le jugement attaqué en ce qu'il a alloué une indemnité au profit des défendeurs, sans déterminer les fondements sur lesquels elle s'est appuyée pour cela ou sans préciser le préjudice subi et son ampleur, ce qui a fait que son estimation est basée sur la prépondérance des preuves et non sur la certitude, et qu'il faut en conséquence prononcer la cassation de sa décision.
Cependant, attendu que ce qui est soulevé dans le cadre du moyen n'a pas été invoqué précédemment devant la cour du fond, il est irrecevable.
Pour ces motifs, la Cour de cassation a rejeté la demande, et laissé les dépens à la charge des défendeurs.
Et c'est ainsi qu'a été rendue la décision, prononcée en audience publique tenue à la date susmentionnée dans la salle des audiences ordinaires de la Cour de cassation à Rabat, la formation de jugement étant composée de M. Abdellah Hanine, président, et des conseillers MM. et Mmes : Souad Farahaoui, rapporteur, Mohamed El Kadiri, Bouchaib Mataabad, Khadija El Azouzi Idrissi, membres, en présence de M. Rachid Benani, avocat général, et avec l'assistance de Mme Nawal El Farraji, greffière.
Source : Portail officiel de la jurisprudence — CSPJ