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Arrêt de la Cour de cassation n° 380/1 en date du 07 septembre 2017
Dans le dossier commercial n° 487/3/1/2016
Contrat de vente – Action en jouissance de droits indivis – Expertise judiciaire – Pouvoir du juge.
Au nom de Sa Majesté le Roi et conformément à la loi, sur le pourvoi introduit le 07/03/2016
par la requérante susnommée, représentée par son avocate Me (Th.M), et visant la cassation de l'arrêt n° 5049
rendu par la Cour d'appel commerciale de Casablanca le 13/10/2015
dans le dossier commercial n° 1353/8232/2014.
Et sur le mémoire en défense produit par l'avocat du défendeur (T.H), Me (A.L.M), visant le rejet de la demande.
Et sur les autres pièces versées au dossier.
Et sur la loi de procédure civile datée du 28
septembre 1974.
Et sur l'ordonnance de dessaisissement et la notification du 15/06/2017.
Et sur l'avis de fixation à l'audience publique du 06/07/2017, reportée à l'audience du 07/09/2017.
Et sur l'appel des parties et de leurs représentants et leur absence.
Après lecture du rapport par la conseillère-rapporteure Mme Souad El Farhaoui.
Et après audition des observations de l'avocat général M. Rachid Benani.
Et après délibéré conformément à la loi, il ressort des pièces du dossier et de l'arrêt attaqué, que le défendeur (T.H) a introduit le 20/07/2007
une requête auprès du tribunal de commerce de Casablanca, exposant qu'il avait conclu un contrat de vente avec la requérante la société (B21).R, par lequel il avait acheté d'elle un entrepôt au rez-de-chaussée de l'immeuble dénommé (Q), ledit contrat stipulant que la superficie allouée à son emplacement de stationnement était de 239 – 10.000, soit la même superficie déterminée par le plan émanant du service topographique, mais que la défenderesse ne l'avait pas mis en possession de ladite superficie, et avait ajouté 87
mètres carrés des parties communes de l'immeuble dénommé (Q), à son magasin situé dans l'immeuble dénommé (Q), et demandait qu'elle soit condamnée à le mettre en possession de ses droits indivis dans l'immeuble vendu, et à lui payer une indemnité de 50.000,00 dirhams, avec les intérêts légaux, et la défenderesse a produit un mémoire par lequel elle demandait à être déclarée incompétente ratione materiae, et après qu'un jugement ait déclaré le juge commercial compétent pour trancher le litige, elle a produit un second mémoire visant le déclinatoire d'irrecevabilité de l'action, pour défaut de production du contrat de vente par le demandeur, un jugement avant dire droit a ordonné une expertise, à l'issue de laquelle l'expert (B.S) a conclu que la défenderesse n'avait alloué au local commercial appartenant au demandeur aucun emplacement de stationnement, puis un jugement définitif a été rendu, mettant le demandeur en possession d'un emplacement de stationnement dans l'immeuble dénommé (Q), et condamnant la défenderesse à lui payer une indemnité de 15.000,00 dirhams, et rejetant le surplus des demandes, la défenderesse a interjeté appel principal et le demandeur un appel incident, demandant que l'indemnité allouée soit portée au montant demandé en première instance, et qu'il soit statué sur sa demande visant à lui allouer les intérêts légaux, la Cour d'appel commerciale a rendu un arrêt annulant le jugement attaqué, et statuant à nouveau par le rejet de la demande, la Cour de cassation a cassé cet arrêt par son arrêt rendu sous le n° 39
en date du 30/01/2004
dans le dossier n° 479/3/2/2012, au motif que "dès lors que l'appelant (le défendeur) a produit un contrat d'achat et un extrait du registre foncier, attestant de sa propriété d'une partie privative et d'une quote-part des parties communes, il incombait à la Cour d'appel commerciale, dans le cadre de ce que prévoit l'article 4 de la loi n° 18/00, de vérifier si l'usage des parties communes était conforme à la loi ou à la nature de l'immeuble, et à leur mode d'utilisation à travers l'accord commun et inclus dans le règlement de copropriété, et en ne procédant pas à cette vérification et en se bornant à dire "que le contrat d'achat ne stipulait pas que l'acheteur disposait d'une superficie dédiée à un stationnement ou n'en faisait pas une condition, elle a statué sur l'affaire avant d'avoir déterminé les éléments lui permettant de juger, de sorte que son arrêt est insuffisamment motivé, ce qui équivaut à une absence de motifs, et est susceptible de cassation", et après renvoi, la même cour a rendu un arrêt avant dire droit ordonnant une expertise, à l'issue de laquelle l'expert (M.B) a conclu que l'immeuble comprenait 21 emplacements de stationnement, selon les documents de la conservation foncière et les plans du permis de construire, mais qu'après constatation sur place, il s'est avéré qu'il ne disposait d'aucun emplacement, puis elle a rendu un arrêt définitif confirmant le jugement attaqué, qui fait l'objet du présent pourvoi de la part de la défenderesse la société (B21).R par trois moyens.
En ce qui concerne les premier et deuxième moyens.
Attendu que la requérante reproche à l'arrêt la violation de l'article 4 de la loi n° 18-00 et de l'article 230 du code des obligations et des contrats, l'insuffisance de motivation considérée comme son absence et le défaut de base légale, en prétendant qu'il a été dit dans l'arrêt de cassation et de renvoi que "le tribunal est tenu de vérifier si le garage fait partie des parties communes, selon la loi ou la nature de l'immeuble, et de son mode d'utilisation sur la base de l'accord commun et inclus dans le règlement de copropriété", et que le tribunal, après le renvoi, a ordonné une expertise, mais qu'il ne s'est pas conformé à l'arrêt susmentionné en l'ayant fondé sur son état malgré ses insuffisances, étant donné que l'expert s'est basé pour ses conclusions sur les documents du conservateur foncier et sur le permis de construire, sans consulter le règlement de copropriété, violant ainsi les dispositions de l'arrêt préliminaire, et ce qui le démontre est ce qu'il a indiqué dans son rapport, à savoir que "l'immeuble est composé de 17 appartements et de trois locaux commerciaux, et le rez-de-chaussée comprend 21 places de stationnement pour voitures, et en l'absence d'attribution de chaque place de stationnement numérotée ou spécifique à l'immeuble dans les plans sur la base desquels le permis de construire est obtenu, chaque immeuble dispose d'une place de stationnement, et il est à l'origine composé de 21 places de stationnement, c'est-à-dire la somme des appartements plus la somme des locaux commerciaux, est de 21 places, donc (X) dispose de trois places de stationnement, et (Y) ne dispose d'aucune place, et il ressort du document du règlement de copropriété portant le numéro de titre foncier original (9) pour l'immeuble faisant l'objet de l'intérêt de l'étude topographique de Aïn Sebaâ "qu'il existe une différence entre les plans sur la base desquels le permis de construire a été obtenu et les plans topographiques (sic)", s'appuyant pour ses conclusions sur son appréciation personnelle, et par conséquent le tribunal, en homologuant l'expertise réalisée, a privé son arrêt de base légale.
Également, la déclaration rectificative signée émise par l'intimé stipule qu'il a accepté la prise de possession du local acheté en l'état, et l'acte de vente stipule qu'il ne dispose pas de garage pour voitures, et ces deux documents démontrent que l'intimé a accepté d'acheter l'immeuble sans place de stationnement, et dans le même contexte, il n'existe aucune disposition dans la loi relative à la copropriété des immeubles bâtis qui interdise aux parties de convenir de déroger à ses dispositions stipulant l'existence de parties privatives et d'autres communes ou qui autorise la suppression d'une condition parmi les conditions régissant l'exercice d'un droit sur les droits indivis et sur la base de ce qui a été mentionné, le tribunal, en accédant à la demande de l'intimé de lui attribuer un emplacement réservé au stationnement de sa voiture, a violé la loi, et pour les motifs susmentionnés, il y a lieu de prononcer la cassation de son arrêt.
Cependant, attendu que la Cour de cassation a cassé l'arrêt d'appel rendu sous le numéro 4076/11, qui avait infirmé le jugement attaqué et statué à nouveau par le rejet de la demande, au motif que "dès lors que l'appelant (l'intimé) a produit un acte d'achat et un certificat extrait du titre foncier indiquant qu'il est propriétaire d'une partie privative et d'une quote-part des parties communes, il incombait à la cour d'appel commerciale, dans le cadre de ce que prévoit l'article 4 de la loi n° 18-00, de vérifier si le garage fait partie des parties communes selon la loi ou la nature de l'immeuble, et son mode d'utilisation à travers l'accord commun et inclus dans le règlement de copropriété, et de ne pas l'avoir fait et s'être contentée de dire "que l'acte d'achat ne stipule pas que l'acheteur dispose d'une superficie réservée à une place de stationnement ou qu'il l'ait stipulée" a statué sur le litige avant d'avoir discerné les éléments de sa décision, de sorte que son arrêt est insuffisamment motivé, cette insuffisance étant considérée comme une absence de motivation, exposé à la cassation, la cour a statué en ordonnant par l'arrêt attaqué une expertise, à l'issue de laquelle l'expert a conclu que la requérante n'avait attribué au bien (X) aucune place de stationnement, alors qu'elle avait attribué 87 mètres carrés pour le stationnement des voitures au bien dénommé Al Qasri 1, bien que le certificat de propriété relatif au bien vendu (Y) indique qu'il est composé de la partie privative numéro 5 d'une superficie de 67 centiares comprenant un entrepôt au rez-de-chaussée, qui est le local commercial de l'intimé, en plus de 239/10000 des parties communes du bien objet du titre foncier original numéro (9)…, qui est le garage à voitures, tandis que le certificat de copropriété relatif au bien (X) indique qu'il dispose d'un seul emplacement réservé aux voitures, dont la superficie ne dépasse le plus souvent pas 15.
mètres carrés, en s'appuyant pour ce qu'il a conclu sur les titres de propriété, ainsi que sur le permis de construire et les plans du cadastre, qui prouvent effectivement qu'une place de parking a été attribuée pour chaque appartement, et pour chacun des trois locaux commerciaux composant la propriété)(1, ce qui a conduit la cour, et à juste titre, à homologuer le rapport d'expertise, après qu'il lui a été établi que l'expert s'est fondé sur tous les documents relatifs aux deux immeubles)(1 et 2, utiles pour trancher le litige, contrairement à ce qui est soulevé dans le moyen, et sur les plans de construction et ses permis, et a effectué les constatations nécessaires sur place, sans dépasser les dispositions de l'ordonnance préalable, dans un contexte où la requérante n'a pas
produit ce qui infirme le contenu du rapport ou le vide de sa substance technique, démontrant ainsi les fondements sur lesquels elle s'est appuyée pour se fier à son résultat. Sur la base de ce qui précède, les arguments soulevés concernant l'absence de mention dans le contrat de vente de la disponibilité d'un garage pour le local, et l'acceptation par le défendeur de l'immeuble sans place de parking, ne sauraient porter atteinte à la validité de la position de la cour, étant établi que le (garage) fait partie des parties communes, et qu'il n'existe aucune stipulation dans le contrat de vente excluant le défendeur du bénéfice de ces parties. Ainsi, l'arrêt n'a violé aucune disposition, il est motivé par une motivation saine et suffisante et fondé sur une base légale, et les deux moyens sont sans fondement.
S'agissant du troisième moyen, par lequel la requérante reproche à l'arrêt de ne pas être fondé sur une base légale, en prétendant que la cour de confirmation a confirmé le jugement attaqué en ce qu'il a alloué une indemnité au profit du défendeur, sans déterminer les fondements sur lesquels elle s'est appuyée pour cela, ni préciser le préjudice subi et son ampleur, ce qui rend son appréciation fondée sur la prépondérance des preuves et non sur la certitude (ainsi), et qu'il y a lieu en conséquence de prononcer la cassation de son arrêt.
Cependant, attendu que ce qui est soulevé dans le moyen n'a pas été invoqué précédemment devant la juridiction du fond, il est irrecevable.
POUR CES MOTIFS la Cour de cassation a rejeté le pourvoi, et laissé les dépens à la charge du défendeur.
C'est par ces motifs que l'arrêt a été rendu et prononcé à l'audience publique tenue à la date susmentionnée dans la salle des audiences ordinaires de la Cour de cassation à Rabat, la formation de jugement étant composée de M. Abdellah Hanine président et des conseillers MM. et Mmes : Souad Farhaoui rapporteur, Mohamed El Kadiri, Bouchaib Mataabad et Khadija El Azzouzi El Idrissi membres, en présence de M. Rachid Benani avocat général et avec l'assistance de Mme Nawal El Farraji greffière.
Source : Portail officiel de la jurisprudence — CSPJ