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Arrêt de la Cour de cassation n° 201/1
Rendu le 19 avril 2018
Dans le dossier commercial n° 136/3/1/2015
Location de bureaux – Résiliation du contrat avant le terme – Demande en indemnisation – Expertise – Pouvoir du juge
Au nom de Sa Majesté le Roi et conformément à la loi, sur le pourvoi déposé le 30 décembre 2014 par la requérante susnommée, représentée par son avocate Me W.CH.A, et visant la cassation de l'arrêt n° 3827 rendu par la Cour d'appel commerciale de Casablanca le 07 juillet 2014 dans le dossier commercial n° 3524/8202/2013.
Vu les autres pièces versées au dossier.
Vu la loi de procédure civile datée du 28 septembre 1974.
Vu l'ordonnance d'évacuation et la notification du 29 mars 2018.
Vu l'avis de fixation de l'affaire à l'audience publique tenue le 19 avril 2018.
Vu l'appel des parties et de leurs représentants et leur non-comparution, et après lecture du rapport par le conseiller rapporteur M. Bouchâib Mataâbad et audition des observations de l'avocat général M. Rachid Benani.
Après délibéré conformément à la loi.
Il ressort des pièces du dossier et de l'arrêt attaqué que la requérante, la société J.M.Z, a saisi le tribunal de commerce de Casablanca par une requête, exposant qu'elle avait conclu un contrat de location commerciale avec la défenderesse, la société T.A.M, pour la location de huit locaux constituant des bureaux, sis au n° 231, rue Bir Anzaran, Casablanca, pour un loyer mensuel de 151 970,00 dirhams, à compter du 1er janvier 2008, mais que la défenderesse a résilié ledit contrat avant le terme convenu. Elle a demandé qu'il soit condamné à lui payer une indemnité provisionnelle de 200 000,00 dirhams, et qu'il soit ordonné une expertise comptable concernant les dommages subis par les locaux loués et ceux résultant de la résiliation du contrat, y compris les sommes dues pour le reste de la durée du contrat fixée à trois ans. La défenderesse a répliqué par une note en défense accompagnée d'une demande reconventionnelle visant toutes deux au rejet de la demande principale, et, par la demande reconventionnelle, à la condamnation de la société J.M.Z à lui payer la somme de 1 219 923,78 dirhams, représentant le montant de la garantie s'élevant à 339 940,00 dirhams et 879 882,78 dirhams pour la valeur du mobilier et des biens meubles saisis par la demanderesse. Un jugement avant dire droit a d'abord été rendu, ordonnant une expertise technique pour vérifier les dommages subis par les appartements objet du contrat de location et déterminer le coût de leur réparation, laquelle a été réalisée par l'expert A.B, qui a fixé le montant de l'indemnité à 43 000,00 dirhams, et ensuite une expertise comptable par l'expert A.B, qui a conclu que l'indemnité due était de 1 770 500,00 dirhams. Après les conclusions, un jugement définitif a été rendu, statuant sur la demande principale en condamnant la défenderesse à payer au profit de la demanderesse une indemnité pour résiliation du contrat d'un montant de 1 770 500,00 dirhams, et une autre pour les dommages subis par les appartements d'un montant de 43 000,00 dirhams, et sur la demande reconventionnelle en rejetant la demande de paiement de la somme de 879 983,78 dirhams, représentant la valeur du mobilier et des biens meubles, en accueillant la demande de paiement du montant de la garantie, et en condamnant la société J.M.Z à lui payer au profit de la demanderesse la somme de 339 940,00 dirhams et en rejetant le surplus. La Cour d'appel commerciale l'a partiellement infirmé en ce qu'il a statué sur l'indemnité pour résiliation du contrat de location, et a statué à nouveau en la rejetant, et l'a confirmé pour le reste. Tel est l'arrêt attaqué par le pourvoi.
Concernant les deux moyens réunis.
La pourvoyeuse reproche à l'arrêt attaqué une violation de la loi, en soutenant qu'elle a soutenu avoir convenu avec la défenderesse de fixer la durée de la location à trois ans au moins conformément à l'article 230 du Code des obligations et des contrats, qui dispose que "Les obligations contractuelles valablement créées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou dans les cas prévus par la loi". Cependant, la Cour a considéré que le locataire a le droit d'évacuer les lieux quand il le souhaite et qu'il lui suffit d'en informer le propriétaire, alors que ce à quoi elle s'est référée (la Cour) s'applique aux contrats à durée indéterminée, contredisant ainsi ce qu'a retenu le tribunal de première instance, de sorte que son arrêt est entaché d'une violation de la loi, ce qui justifie sa cassation.
De même, la décision contient un ensemble de considérations erronées concernant le contrat de location, à savoir que, bien qu'il y soit stipulé que la durée du contrat est de trois ans, il n'y a pas été pris d'engagement de la part de la locataire pour y mettre fin avant l'expiration de ladite durée. Or, la décision attaquée a reconnu que le contrat était à durée déterminée de trois ans, se contredisant ainsi lorsqu'elle a considéré que ledit contrat ne contenait pas l'engagement de la locataire de libérer les lieux avant la fin du contrat, puisque la logique impose aux deux parties de respecter la durée du contrat et que la résiliation par l'une d'elles avant son terme constitue une faute engageant la responsabilité. D'autre part, la décision a considéré qu'il n'existe rien en droit qui interdise au locataire de résilier le contrat, même s'il a été conclu pour une durée déterminée et avant son expiration, à condition d'en informer le propriétaire, alors qu'il existe une disposition légale qui interdit au locataire de résilier le contrat avant même l'échéance, à savoir la disposition contractuelle, que l'article 230 du code des obligations et des contrats considère comme ayant force de loi. De plus, le contrat de prêt a été conclu à une date antérieure au contrat de location et la locataire n'est pas tenue par ses clauses car elle n'en est pas partie. Le contrat de location ne contient aucune référence au contrat de prêt ou à quoi que ce soit prouvant l'engagement de la locataire par ses clauses, ni de mention qu'il a été conclu pour garantir son obligation de virer les loyers sur le compte de la requérante en règlement du montant du prêt. Le lien établi par la requérante entre le contrat de location et le fait qu'il a été conclu pour couvrir les obligations du prêt reste dépourvu de fondement juridique valable. Toutes ces considérations sont contraires aux faits et au droit, car le contrat de prêt a été conclu le 18/12/2007 et n'a été signé par la banque que le 28/12/2007, et ce seulement après s'être assurée de la signature du contrat de location et de l'obligation de la locataire de verser le montant du loyer sur le compte bancaire de la requérante. En outre, elle n'a évoqué le fait du prêt que pour confirmer que le préjudice subi résultait de la résiliation du contrat de location par la locataire. Le tribunal, en qualifiant ces faits comme une tentative d'obliger la locataire au contrat de prêt alors qu'il n'en est rien, a rendu une décision dépourvue de fondement juridique. Pour toutes ces raisons, elle doit être cassée.
Cependant, attendu que le tribunal a motivé sa décision en disant : "qu'en se référant au contrat de location daté du 24/12/2007, il apparaît que, bien qu'il ait été stipulé dans ses clauses que sa durée est fixée à trois ans, il n'y a pas été pris d'engagement de la part de l'intimée, en sa qualité de locataire, de rester dans le bien loué et de ne pas mettre fin à la relation locative avant l'écoulement de la période de trois ans. De plus, d'un point de vue juridique, il n'existe dans les dispositions générales et particulières régissant le contrat de location rien qui interdise au locataire de résilier le contrat unilatéralement et de restituer le bien loué au propriétaire, même si le contrat a été conclu pour une durée déterminée et avant son expiration, à condition de s'engager à en informer le propriétaire, ce que l'intimée a fait, ce qui ne peut lui être imputé comme une quelconque faute contractuelle du fait d'avoir mis fin au contrat de location avant l'expiration de la durée qui lui était fixée…". Cette motivation a considéré à juste titre que le contrat à durée déterminée n'interdit pas au locataire d'y mettre fin avant son terme, à condition d'en informer l'autre partie, car il est permis au locataire de s'en défaire en donnant un avertissement à cet effet à l'autre partie dans les délais fixés par l'usage local ou par convention, à condition d'adresser un avertissement au bailleur à cet effet par la libération des lieux dans des délais raisonnables, ce que la défenderesse a fait le 17/02/2007, ce que la demanderesse n'a pas contesté. De plus, cette dernière n'a pas prouvé le préjudice subi du fait de la résiliation dudit contrat, écartant le contrat de prêt daté du 18/12/2007, considérant que la locataire n'en est pas partie, en application du principe de l'effet relatif des contrats. Ainsi, la décision n'est contraire à aucune disposition. Les deux moyens sont sans fondement. Pour ces motifs, la Cour de cassation a statué par le rejet de la demande et la condamnation de la demanderesse aux dépens. C'est par ces motifs qu'a été rendue la décision, lue à l'audience publique tenue à la date susmentionnée dans la salle des audiences ordinaires de la Cour de cassation à Rabat. La formation de jugement était composée du président de chambre, Monsieur Saïd Saadaoui, président, et des conseillers : Messieurs Bouchâib Motaâbad, rapporteur, et Mesdames Souâd Farahaoui, Mohamed El Kadiri et Khadija El Azouzi El Idrissi, membres, en présence du procureur général, Monsieur Rachid Benani, et avec l'assistance de la greffière, Madame Mounia Zaidoun.
Source : Portail officiel de la jurisprudence — CSPJ