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Arrêt de la Cour de cassation n° 94/1 en date du 16 février 2017
Dans le dossier commercial n° 708/3/1/2015
Promesse de vente – Action en résolution – Inexécution de l'obligation de délivrance – Indemnité pour privation de jouissance – Pouvoir du juge.
Au nom de Sa Majesté le Roi et conformément à la loi, sur le pourvoi déposé le 21/04/2015 par la requérante susnommée, représentée par son avocat Maître (A.L.H), visant à la cassation de l'arrêt de la Cour d'appel commerciale de Marrakech n° 2002 en date du 09/12/2015 dans le dossier n° 1415/5/2014.
Et sur la base des autres pièces versées au dossier.
Et sur la base du Code de procédure civile daté du 28 septembre 1974.
Et sur la base de l'ordonnance de dessaisissement et de notification en date du 26/01/2017.
Et sur la base de l'avis de fixation à l'audience publique tenue le 16/02/2017.
Et sur la base de l'appel des parties et de leurs représentants et de leur non-comparution.
Et après lecture du rapport par le Conseiller rapporteur, Monsieur Bouchâib Mataâbad, et audition des observations du Procureur général, Monsieur Rachid Benani.
Et après délibéré conformément à la loi, sur décision de Monsieur le Président de la Chambre de ne pas procéder à une enquête dans l'affaire conformément aux dispositions de l'article 363 du C.P.C.
Attendu qu'il ressort des pièces du dossier et de l'arrêt attaqué, que le défendeur (J.Z) a saisi le tribunal de commerce de Marrakech par une requête, exposant que par un acte de promesse de vente daté du 26/11/2006, il a acheté de la requérante (Société A Marrakech) l'appartement n° (…) à Marrakech, et en a payé intégralement le prix pour un montant de 390.263,00 dirhams, mais que la défenderesse a manqué à son obligation de lui délivrer ledit appartement malgré la mise en demeure qui lui a été adressée le 29/11/2012, demandant qu'il soit condamné à accomplir les formalités de la vente définitive concernant ledit appartement et à le lui délivrer sous astreinte de 3.000,00 dirhams par jour de retard et à lui payer une indemnité de 50.000,00 dirhams, et à titre provisoire à ordonner une expertise pour déterminer les indemnités qui lui sont dues pour privation de jouissance depuis 2006 et pour le paiement des échéances bancaires, puis il a produit une requête conciliatoire assortie de demandes additionnelles et d'une intervention tierce (B.C.H.M) Marrakech, demandant qu'il soit jugé en résolution de la promesse de vente objet du litige et que la défenderesse lui restitue la somme de 390.263,00 dirhams avec une indemnité de 100.000,00 dirhams, et à ordonner une expertise pour déterminer les indemnités pour privation de jouissance et calculer les intérêts bancaires qu'il a payés au prêteur sans être en possession de son achat, et à fixer une astreinte de 1.000,00 dirhams par jour de retard dans l'exécution, avec citation de l'intervenant à la cause pour présenter ses prétentions, et après réponse, un jugement a été rendu annulant le contrat objet du litige et condamnant la défenderesse à restituer au demandeur la somme de 390.263,00 dirhams et rejetant les autres demandes, confirmé par la Cour d'appel commerciale, arrêt attaqué par la (Société A Marrakech) pour deux moyens.
En ce qui concerne le premier moyen.
Attendu que la pourvoyeuse reproche à l'arrêt la violation des articles 1, 14, 488 et 531 du Code des obligations et des contrats en prétendant qu'elle a soutenu que l'action en résolution doit être intentée dans l'année qui commence à la date fixée par le contrat pour le début de la jouissance de l'acquéreur ou pour la délivrance, ou à la date du contrat si aucune date n'est fixée pour le début de la jouissance ou pour la délivrance et que si ces actions ne sont pas intentées dans le délai précité, elles sont prescrites selon l'article 531 du D.O.C, mais que la Cour a rejeté cela en disant "que l'article invoqué s'applique à la résolution d'un contrat de vente définitive et ne s'applique pas à une simple promesse de vente", alors que l'article invoqué traite de la résolution du contrat qu'il soit définitif ou une promesse, d'autant que la promesse de vente objet du litige réunissait toutes les conditions prévues aux articles 1 et 14 du D.O.C, et contenait l'accord sur la vente, le prix et était rédigée par écrit, et qu'elle constitue donc un contrat parfait ayant sa force probante et son autorité, soumis aux règles générales de la théorie de l'obligation selon les articles 19 et 488 du même code susmentionné, et que la Cour, en ne tenant pas compte de ce qui est mentionné, cela entraîne la cassation de son arrêt.
Mais attendu que la Cour, auteur de l'arrêt attaqué, a considéré que le bordereau de saisie daté du 24/08/2006 concernant l'appartement acquis par le demandeur, est un simple contrat de promesse de vente auquel ne s'appliquent pas les dispositions de l'article 531.
De la part de la Cour de cassation, en motivant son arrêt par le moyen soulevé, elle a correctement distingué, et avec justesse, entre la situation où le contrat est définitif et celle où il s'agit d'une simple promesse de vente comme c'est le cas dans l'espèce présente fondée sur un récépissé de consignation, de sorte que la déchéance ne l'atteint pas tant que la conclusion du contrat de vente définitif n'est pas justifiée, et la cour, en n'appliquant pas l'article 531 du code des obligations et des contrats dans ce cas, a fondé sa décision sur une base saine. Quant à ce qui a été soulevé concernant le fait que le contrat serait complet selon les articles 19 et 488 du même code susmentionné, cela relève d'une confusion entre le fait et le droit et a été soulevé pour la première fois devant la Cour de cassation. Ainsi, la décision n'a violé aucune disposition, et le moyen est infondé en ce qui concerne ce qui a été soulevé pour la première fois, il est irrecevable.
Concernant le second moyen.
Attendu que la requérante reproche à la décision un défaut de motivation équivalant à son absence, en prétendant que le défendeur a fondé sa demande sur les dispositions de l'article 127 du code des obligations et des contrats, puisqu'il a demandé, par ses conclusions introductives, l'achèvement des formalités de vente concernant l'appartement objet du litige, et par ses conclusions modificatives, la résolution du contrat de promesse de vente, le remboursement du prix et des dommages-intérêts. Cependant, le tribunal de commerce a dénaturé le cadre juridique et a dénaturé les faits de l'espèce en considérant que le contrat de promesse de vente est soumis aux dispositions légales régissant la vente d'immeubles en cours de construction prévues par le code des obligations et des contrats modifié par la loi n° 44.00. Quant à la cour émettrice de la décision attaquée, elle a considéré que le cadre juridique de l'action était une demande de résolution du contrat de promesse de vente, sans mettre en évidence les éléments et conditions nécessaires pour l'établir afin de pouvoir prononcer la résolution et non la nullité comme l'a conclu le tribunal de première instance, sachant que la résolution du contrat diffère de sa nullité quant à ses éléments et conditions.
De plus, la décision n'a pas mis en évidence les éléments et conditions de la résolution judiciaire, étant donné que le législateur a accordé au juge le pouvoir de substituer à la résolution l'une des deux solutions suivantes : premièrement, "refuser la résiliation du contrat en accordant au débiteur une autre chance comme un délai de grâce pour s'acquitter de ses obligations s'il apparaît que les circonstances de ce dernier l'exigent, qu'il ait une excuse valable pour ne pas s'exécuter selon le deuxième paragraphe de l'article 243 du code des obligations et des contrats". Or, il a été établi qu'en tant qu'établissement semi-public, elle a proposé son produit dans le cadre du programme social, et dans ce cadre, le défendeur a accepté d'acquérir un appartement selon le plan présenté qui nécessite son achèvement (le produit) dans son intégralité avec les procédures légales que cela implique, au cours desquelles les travaux ont été interrompus par l'entreprise "…(S)" qui a été remplacée par la société "…(M)" qui procède à l'achèvement des travaux. Deuxièmement, accorder au créancier des dommages-intérêts pour préjudice après constatation de la mise en demeure du débiteur résultant de l'inexécution. Cependant, la cour n'a mené aucune recherche ni appliqué les dispositions de l'article 243 précité.
Également, la requérante s'est prévalue des dispositions de la clause 27 du contrat de prêt stipulant que "la banque emprunteuse constitue une hypothèque sur l'appartement, et l'engagement de la requérante pour garantir le prix en l'inscrivant au registre foncier lors de son établissement". Mais la cour a rejeté cela en disant que "la clause 27 du contrat de prêt prévoyait que le déblocage du prêt se ferait entre les mains de la société (A), et que cette dernière s'est seulement engagée à inclure l'hypothèque dans le contrat de promesse de vente, et que les deux engagements mentionnés ne sauraient faire de la société (A) une partie au contrat en question, comme en témoigne l'absence de sa signature sur ce contrat, elle en est donc étrangère, et il ne peut ni lui profiter ni lui nuire…". Ce qui constitue une motivation contradictoire puisqu'il est indiqué qu'elle (la requérante) s'est engagée à inclure l'hypothèque objet du contrat de prêt dans le contrat de promesse de vente, et en même temps il est considéré que le premier contrat ne lui profite ni ne lui nuit. Cependant, la cour n'a pas pris en compte ce qui a été mentionné, ce qui devrait entraîner la cassation de sa décision.
Mais attendu que, la cour émettrice de la décision attaquée, bien qu'elle ait confirmé le jugement de première instance, n'a pas adopté sa motivation mais a apporté sa propre motivation dont la teneur est "que l'action et les demandes modificatives appartiennent aux parties qui ont le droit de présenter les demandes qu'elles souhaitent, qu'elles visent à corriger leurs demandes, à y renoncer, à présenter des demandes supplémentaires ou des demandes d'intervention tierce… et qu'aucun contrôle ne s'exerce sur elles sauf quant à la satisfaction par ces demandes de leurs conditions légales…, et que l'intimé a renoncé à sa demande visant à l'achèvement de la vente et a maintenu sa demande supplémentaire visant à la résolution du contrat, cela ne vicie en rien les conclusions modificatives…, et que l'intimé a acquis auprès de l'appelante l'appartement sis (…) et en a payé le prix intégral d'un montant de 390.263,00 dirhams.
dirhams et le récépissé de saisie qui n'a pas fixé de délais pour la livraison de la chose vendue ne signifie pas l'abandon de la livraison à la volonté de l'appelante, sachant que cette dernière a adressé des mises en demeure aux dates du 11/09/2012 et du 08/01/2014 pour l'exécution de son obligation…. et la demande de résolution du contrat pour défaut de livraison de la chose vendue est justifiée après l'écoulement de plus de 8 ans depuis la date du contrat et parce que le délai raisonnable de livraison est expiré…", c'est un raisonnement qui s'est appuyé sur la réalité du dossier auquel il ressort que le récépissé de saisie daté du 24/08/2006 a porté sur l'achat par la requérante d'un appartement résidentiel pour un prix total de 390.263,00 dirhams, sans fixation d'un délai de livraison, et en vertu d'un contrat de prêt daté du 13/02/2009, la société (B.C.H.M.) de Marrakech a financé une partie dudit prix par un prêt à échéances fixes d'un montant de 2858,61 dirhams, et après l'écoulement de plus de 8 ans, la requérante a adressé à la vendeuse deux mises en demeure datées du 11/09/2012 et du 08/01/2014 pour l'achèvement des formalités de vente, la cour a considéré que l'accord qui n'a pas fixé de délai pour son exécution, permet à chacune des parties de demander à l'autre de déclarer si elle souhaite maintenir le contrat ou le résilier, dans un délai raisonnable selon l'article 113 du code des obligations et des contrats. Quant à ce qui a été soulevé concernant la violation de la clause 27 du contrat de prêt relative à l'obligation de la requérante d'inscrire l'hypothèque au registre foncier lors de sa constitution au profit de la banque, cela concerne les tiers, et la requérante n'a pas d'intérêt à l'invoquer en application du principe de l'effet relatif des contrats, et la cour, en adoptant l'ensemble de ce qui a été mentionné, n'avait pas lieu de procéder à une recherche dès lors que les pièces du dossier l'en ont dispensée et pour les mêmes raisons, il n'y a pas lieu d'appliquer les dispositions du deuxième paragraphe de l'article 243 du code des obligations et des contrats qui s'appliquent uniquement en cas de division de l'objet d'une obligation en vertu d'une décision judiciaire, exception au principe de l'indivisibilité de l'obligation, et ainsi sa décision n'a violé aucune disposition et a été suffisamment motivée et non contradictoire, et le moyen est infondé et en ce qui concerne ce qui intéresse les tiers, il est irrecevable.
Pour ces motifs, la Cour de cassation a rejeté la demande et a condamné la requérante aux dépens.
C'est par ces motifs qu'a été rendu l'arrêt, prononcé en audience publique tenue à la date susmentionnée dans la salle des audiences ordinaires de la Cour de cassation à Rabat, la formation de jugement étant composée du président de chambre, Monsieur Abdelrahmane El Messbahi, président, et des conseillers : Messieurs Bouchâib Moutaâbad, rapporteur, et Abdelilah Hanine, Saâd Farahaoui et Mohamed El Kadiri, membres, en présence du procureur général, Monsieur Rachid Benani, et avec l'assistance de la greffière, Madame Mounia Zaidoun.
Source : Portail officiel de la jurisprudence — CSPJ