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Arrêt de la Cour de cassation n° 185/1
Rendu le 12 avril 2018
Dans le dossier commercial n° 899/3/1/2015
Contrat de crédit-bail – Immeuble immatriculé – Expropriation pour cause d'utilité publique – Son effet – Au nom de Sa Majesté le Roi et conformément à la loi – Sur le pourvoi déposé le 17/06/2015
Par la requérante susnommée, représentée par son avocat Maître (A.A), visant à casser l'arrêt n° 2577
Rendu le 30/04/2015
Dans le dossier n° 333/8222/2015
Par la Cour d'appel commerciale de Casablanca, et sur la base des autres pièces versées au dossier.
Et sur la base du Code de procédure civile daté du 28
septembre 1974.
Et sur la base de l'ordre d'évacuation et de la notification datés du 22/03/2018.
Et sur la base de l'avis de fixation de l'affaire à l'audience publique tenue le 12/04/2018.
Et sur la base de l'appel des parties et de leurs représentants et de leur absence. Après lecture du rapport par le conseiller rapporteur Monsieur Mohamed El Kadiri et audition des observations du procureur général Monsieur Rachid Benani. Après délibéré conformément à la loi. Il ressort des pièces du dossier et de l'arrêt attaqué que la défenderesse, la société (M.B), a introduit le 30/04/2014
une requête auprès du tribunal de commerce de Casablanca, exposant qu'elle avait conclu avec la requérante, la société (Q.I), pour le compte de la banque (M.T.S), un contrat de crédit-bail portant sur l'immeuble immatriculé sous le titre foncier n° ( ),
composé d'un rez-de-chaussée, de deux étages, de deux locaux et d'un appentis en bois, dont le prix a été fixé à la somme de 16.000.000,00
dirhams, par lequel la demanderesse s'est engagée à payer des loyers selon un montant de 193.056,34
dirhams mensuels pour la période du 25/04/2006
au 25/12/2007, et selon un montant de 210.606,91
dirhams pour la période du 25/01/2008
jusqu'à la fin du contrat, dont elle a payé un total de 5.449.645,53
dirhams. Que ledit immeuble, pour cause d'utilité publique, a été exproprié par l'État marocain contre un montant global fixé par un arrêt d'appel définitif à la somme de 33.860.450,00 dirhams, dont la défenderesse a perçu à son profit la somme de 18.518.064,28
dirhams, incluant des intérêts de retard non dus et la taxe de voirie pour les années 2009
à 2011, et les échéances non payées
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pour la période du 25/10/2008
au 25/06/2011
et les frais judiciaires, le tout ne lui étant pas dû, rappelant que l'article 20
du contrat stipule que "si cette indemnité d'expropriation, nette de charges et d'impôts, dépasse en montant la valeur résiduelle actualisée du bien loué telle que déterminée ci-dessus, le bailleur verse au preneur la différence entre l'indemnité d'expropriation et la valeur financière résiduelle", et que l'article 61
de l'annexe du contrat fixe la valeur financière de reprise de l'immeuble selon les années et les périodes payées, ce qui signifie que la défenderesse n'avait droit qu'à la valeur de l'immeuble fixée à 8.582.147,36
dirhams pour la sixième année à compter de la date de conclusion du contrat, de sorte qu'elle n'aurait dû demander l'exécution que dans la limite de ce dernier montant. Ainsi, la demanderesse est fondée à réclamer la différence entre celui-ci et le montant qu'elle a perçu, estimé à 18.518.064,28
dirhams, demandant que la défenderesse soit condamnée à lui payer la somme de 9.935.916,92
dirhams et la somme de 1.000.000,00
dirhams à titre de dommages-intérêts. Après l'accomplissement des formalités, le tribunal de commerce a rendu son jugement condamnant la défenderesse à payer au profit de la demanderesse la somme de 9.796.880,75
dirhams. Et a rejeté le surplus des demandes. Confirmé en appel par l'arrêt attaqué : En ce qui concerne la première branche du moyen unique, par laquelle la pourvoyeuse reproche à l'arrêt d'avoir violé la loi et de ne pas être fondé sur une base, attendu que la requérante est propriétaire de l'immeuble loué à la défenderesse dans le cadre d'un contrat de crédit-bail contre des mensualités fixées à 193.056,34
dirhams pour la période du 25/04/2006
jusqu'au 25/08/2008
et selon un montant de 210.606,01
dirhams pour la période du 25/01/2008
jusqu'au 25/04/2016, et à cette dernière date, si la défenderesse respecte ses obligations, elle récupère sa créance fixée à 16.000.000,00
dirhams principal de la dette, auquel s'ajoutent les intérêts. Cependant, la défenderesse a cessé de payer, ce qui a entraîné à sa charge un montant de 18.518.064,28
dirhams selon ce qu'établit le relevé de compte arrêté au 29/06/2011, détaillé comme suit : pour les échéances impayées, les frais judiciaires et les intérêts de retard un montant de 8.830.213,53 dirhams, et pour les échéances courantes jusqu'à la dernière échéance un montant de 9.687.850,75 dirhams, qui constitue le capital restant dû du montant de 16.000.000,00 dirhams, payable par la défenderesse en toutes hypothèses, cependant la cour auteur de la décision attaquée a considéré que la requérante n'y avait pas droit, violant ainsi les stipulations du contrat, ce qui impose d'en prononcer la cassation, attendu que la cour auteur de la décision attaquée a rejeté ce qui a été soulevé par le moyen en le motivant par ce qui suit "qu'en ce qui concerne le fait que la cour n'a pas pris en compte les pénalités de retard de paiement et les frais, et aussi son maintien de la résiliation du contrat pour défaut de paiement malgré l'exigibilité de la dette, ce sont des motifs non fondés en droit, considérant que le litige entre les parties ne concerne pas un manquement de l'intimée à ses obligations résultant du contrat de crédit-bail immobilier ou sa cessation de paiement, mais concerne la décision de l'Etat de reprendre possession de l'immeuble objet du contrat de crédit susmentionné dans le cadre de l'utilité publique, et que l'intimée demeure en droit de recouvrer sa créance sur le montant de l'indemnité allouée dans la limite des sommes dues pour la période non payée, d'autant que l'intimée en tant que locataire-accédant dans ce cas a exécuté ses obligations et payé la totalité des échéances échues du montant du prêt et des intérêts, sans compter qu'elle a été privée de son immeuble dont la propriété est passée à l'Etat et qu'il ne lui reste que le droit de recouvrer le montant de l'indemnité après déduction de la valeur des échéances impayées et des intérêts y afférents, sans être tenue au paiement des échéances courantes et de leurs intérêts, et ce en application du contrat conclu entre les parties…", alors que l'article 20 du contrat stipule que "le présent contrat de crédit-bail immobilier est résilié de plein droit et sans indemnité de la part de l'autre, à l'exception de l'indemnité prévue ci-dessous, et que l'indemnité d'expropriation est versée au bailleur sans recours au preneur ou en sa présence… si cette indemnité d'expropriation nette de charges et d'impôt dépasse la valeur financière restante du local loué tel que défini ci-dessus, le bailleur verse au preneur la différence entre l'indemnité d'expropriation et la valeur financière restante…", et il en résulte que si la valeur de l'indemnité d'expropriation de l'immeuble loué dépasse la valeur financière des échéances restant dues par le locataire-accédant, qu'elles soient échues ou courantes, le locataire-accédant lui verse la différence entre l'indemnité d'expropriation et la valeur des échéances restantes, et la cour qui a considéré que les échéances courantes et leurs intérêts ne font pas partie de la valeur financière restante du local loué, a violé les stipulations de l'article 20 susvisé, et a exposé sa décision à la cassation, et attendu que le bon fonctionnement de la justice et l'intérêt des parties commandent de renvoyer le dossier devant la même cour, pour ces motifs, la Cour de cassation a cassé la décision attaquée, et a renvoyé le dossier devant la même cour qui l'a rendue pour statuer à nouveau conformément à la loi, composée d'une autre formation, et a mis les dépens à la charge de la défenderesse.
Elle a également ordonné la transcription de son arrêt sur les registres de ladite cour à la suite du jugement attaqué ou sur sa minute. C'est ainsi qu'a été rendu l'arrêt et qu'il a été prononcé à l'audience publique tenue à la date susmentionnée dans la salle des audiences ordinaires de la Cour de cassation à Rabat. La formation de jugement était composée du président de chambre, M. Abdelilah Hanine, président, et des conseillers : MM. Mohamed El Kadiri, rapporteur, Mesdames Saâd Farahaoui, M. Bouchâib Mataâbad et Mme Khadija El Azouzi Idrissi, membres, en présence du procureur général, M. Rachid Benani, et avec l'assistance de la greffière, Mme Mounia Zaidoun.
Source : Portail officiel de la jurisprudence — CSPJ