L’article 1719 du code civil et les obligations du bailleur : délivrance, entretien et jouissance paisible
La locataire occupait, depuis plusieurs années, un local commercial dont les murs portaient les traces de multiples infiltrations d’eau. La bailleresse avait signifié un commandement de payer. Un mois plus tard, elle assignait en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire. La locataire invoquait une exception d’inexécution. La cour d’appel l’écartait, au motif que la locataire n’avait ni payé ni saisi le juge dans le délai du commandement. La Cour de cassation cassait l’arrêt.
Cette situation — un preneur en difficulté face à un bailleur qui n’entretient pas les locaux — est l’une des plus fréquentes du contentieux locatif. Elle pose des questions précises : à quelle condition le locataire peut-il suspendre le paiement de ses loyers ? Quelle est la durée de la prescription applicable à l’action en résiliation ? Le juge saisi d’une demande de constat d’acquisition d’une clause résolutoire peut-il, de son propre office, vérifier le bien-fondé d’une exception d’inexécution ? Ces questions trouvent leur réponse dans l’article 1719 du code civil et dans quatre arrêts publiés au Bulletin, rendus par la troisième chambre civile entre juillet 2023 et mars 2026.
L’article 1719 du code civil fixe les obligations fondamentales du bailleur. Le texte est bref. Il dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Ces trois obligations — délivrance, entretien, jouissance paisible — naissent du contrat lui-même, indépendamment de toute clause. Elles caractérisent l’essence du louage de choses au sens de l’article 1709 du code civil.
La jurisprudence récente dessine deux grandes tendances. La première concerne les conditions dans lesquelles le manquement du bailleur à ces obligations autorise le locataire à invoquer une exception d’inexécution. La deuxième touche aux conséquences procédurales du caractère continu de ces obligations sur la prescription des actions et sur l’office du juge.
I. L’exception d’inexécution face au bailleur défaillant : la condition d’impropriété à la destination
L’exception d’inexécution est le mécanisme par lequel un contractant suspend l’exécution de ses propres obligations en réponse à l’inexécution des obligations de son cocontractant. Dans les contrats de bail, elle est régulièrement invoquée par les locataires qui cessent de payer leurs loyers en raison de désordres affectant les locaux. Deux arrêts récents précisent le seuil à partir duquel elle est recevable.
A. Le rejet du critère de l’obligation essentielle méconnue
Un local commercial situé dans un immeuble en copropriété était affecté par des infiltrations d’eau. La locataire, se prévalant de ces désordres, avait cessé de payer ses loyers et refusé d’être assignée en résiliation. La cour d’appel de Douai avait estimé que l’exception d’inexécution était justifiée, sans avoir recherché si les infiltrations avaient rendu les locaux impropres à leur destination. Elle s’était bornée à relever que la bailleresse avait manqué à une obligation essentielle du bail.
La troisième chambre civile cassait cet arrêt le 6 juillet 2023. Elle rappelait d’abord le texte de l’article 1719 du code civil, selon lequel « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ».(1) Elle énonçait ensuite le motif de cassation : « En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les infiltrations alléguées avaient rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, la cour d’appel a privé sa décision de base légale ».(2)
La cassation repose sur une exigence précise. Le manquement du bailleur ne suffit pas, en lui-même, à justifier l’exception d’inexécution. Il faut en outre que ce manquement ait rendu les locaux impropres à leur destination. Un désordre partiel, une gêne dans l’exploitation, une atteinte à certaines parties du local ne constituent pas, par eux-mêmes, un fondement suffisant. La cour d’appel qui ne procède pas à cette recherche prive sa décision de base légale.
Ce critère — l’impropriété à la destination — était déjà connu en matière de garantie des vices cachés. La troisième chambre civile l’importe ici dans le contentieux locatif pour circonscrire le champ d’application de l’exception d’inexécution. Il revient au juge du fond d’apprécier concrètement si les désordres allégués ont rendu le local inutilisable pour l’usage auquel il était destiné au moment de la conclusion du bail.
B. L’affirmation du droit à l’exception sans mise en demeure préalable
La deuxième décision de la séquence est rendue le 18 septembre 2025. Un local commercial à usage commercial avait subi, en août 2016, un important dégât des eaux. La locataire avait cessé de payer ses loyers bien avant d’avoir formellement mis la bailleresse en demeure de réaliser des travaux. La cour d’appel de Fort-de-France avait estimé qu’elle ne pouvait pas utilement se prévaloir de l’exception d’inexécution pour les mois antérieurs à sa mise en demeure du 1er novembre 2016.
La troisième chambre civile cassait l’arrêt. Elle formulait le principe en ces termes : « il en résulte que le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable ».(3) La cour d’appel, en exigeant une mise en demeure, avait ajouté à la loi une condition qu’elle ne prévoit pas.
Ce principe est d’une portée considérable pour le contentieux des baux commerciaux et d’habitation. Le locataire n’est pas tenu d’accomplir une formalité préalable pour activer sa protection. Dès que les locaux sont devenus impropres à leur destination en raison d’un manquement du bailleur, le locataire peut suspendre le paiement des loyers. La date à retenir est celle de cette impropriété — et non celle d’une quelconque mise en demeure.
Deux conditions s’articulent ainsi, à l’issue de ces deux arrêts. D’une part, les locaux doivent être rendus impropres à leur destination par le fait du bailleur. D’autre part, le locataire peut invoquer l’exception dès cet instant, sans accomplir aucune formalité particulière. La combinaison de ces deux décisions dessine le régime de l’exception d’inexécution en matière locative.
Sur ce dernier point, un avocat spécialisé en droit immobilier à Paris pourra conseiller le locataire sur la manière de documenter l’impropriété à la destination dès son apparition, ce qui conditionne la date d’effet de l’exception.
II. Les conséquences procédurales du caractère continu des obligations du bailleur
L’article 1719 du code civil ne définit pas la durée des obligations qu’il crée. La jurisprudence a, depuis longtemps, reconnu leur caractère continu : elles s’exécutent pendant toute la durée du bail. Deux arrêts récents tirent les conséquences de ce caractère continu, l’un en matière de prescription, l’autre sur l’office du juge face à une clause résolutoire.
A. La persistance du manquement comme point de départ de la prescription
La décision du 10 juillet 2025 concerne un bail commercial portant sur un terrain, des hangars et des bureaux à usage d’exploitation forestière. Le bailleur avait réduit l’assiette du bien loué en y construisant un hangar et un parking loués à un tiers. La locataire avait assigné en résiliation du bail aux torts du bailleur. La cour d’appel de Colmar avait déclaré l’action partiellement prescrite, au motif que le délai de prescription de cinq ans courait à compter du jour de la connaissance par la locataire de la réduction de la surface louée.
La troisième chambre civile cassait l’arrêt de Colmar. Elle énonçait que l’article 1719 du code civil impose au bailleur « de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail ». Elle ajoutait : « Ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer l’action en résiliation du bail ».(4) La cour d’appel avait violé les textes en faisant courir la prescription depuis la première connaissance du manquement alors que celui-ci persistait.
Cette solution repose sur la distinction entre les obligations à exécution instantanée et les obligations à exécution continue. Pour les premières, la prescription court à compter du jour où le créancier a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ses droits, conformément à l’article 2224 du code civil. Pour les secondes, la persistance du manquement renouvelle chaque jour le fait susceptible de justifier une action. Le point de départ de la prescription est reporté aussi longtemps que le manquement perdure.
Cette solution est favorable aux locataires confrontés à des bailleurs qui maintiennent durablement leurs locaux dans un état défectueux. Un locataire dont les locaux sont réduits dans leur surface ou privés de certaines voies d’accès depuis plus de cinq ans peut, si le manquement persiste, encore agir en résiliation. La seule limite est celle de la cessation du manquement : une fois que le bailleur a mis fin à la situation illicite, le délai de prescription recommence à courir.
L’arrêt du 10 juillet 2025 s’inscrit dans la logique de l’article 1709 du code civil, qui définit le louage de choses comme un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps. Cette durée n’est pas une simple donnée chronologique. Elle est constitutive du contrat lui-même, de sorte que l’obligation de jouissance paisible s’exerce à chaque instant de la relation locative.
Tout litige portant sur des manquements anciens du bailleur gagne à être examiné par un professionnel du droit immobilier qui pourra évaluer si le manquement a cessé et depuis quand, afin de sécuriser la recevabilité de l’action.
B. L’office du juge face à la clause résolutoire : l’exception d’inexécution doit être vérifiée
L’arrêt du 5 mars 2026 est le plus récent de la séquence. Il met en présence une bailleresse et une locataire à bail commercial. La bailleresse avait, en octobre 2019, signifié un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. La locataire ne s’était pas exécutée dans le mois. La bailleresse avait ensuite assigné en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire. La locataire invoquait une exception d’inexécution, faisant valoir que de nombreux désordres affectaient les locaux depuis plusieurs années.
La cour d’appel de Cayenne avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire. Elle retenait que la locataire n’avait, dans le mois du commandement de payer, ni payé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire. Elle en déduisait que la clause résolutoire était acquise, sans examiner le bien-fondé de l’exception d’inexécution.
La troisième chambre civile cassait l’arrêt. Elle rappelait d’abord le texte de l’article 1719 du code civil selon lequel « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ».(5) Elle se référait expressément à l’arrêt du 18 septembre 2025, qui avait posé le principe de l’exception d’inexécution sans mise en demeure préalable. Elle énonçait ensuite la règle nouvelle : « Lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement ».(6)
La solution est nette. Le juge ne peut pas constater l’acquisition d’une clause résolutoire sans avoir, au préalable, vérifié le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le locataire. La circonstance que ce dernier n’ait pas saisi le juge aux fins de suspension de la clause résolutoire dans le délai d’un mois est sans incidence. Elle ne neutralise pas l’exception d’inexécution.
Cette décision articule deux mécanismes qui semblaient, jusqu’alors, fonctionner sur des temporalités distinctes. L’article L. 145-41 du code de commerce permet au juge de suspendre les effets d’une clause résolutoire en accordant des délais de paiement, mais seulement lorsque le locataire saisit le juge dans le délai du commandement. L’exception d’inexécution, elle, est une défense au fond : elle vise non à obtenir un délai mais à paralyser la demande elle-même, en montrant que le créancier des loyers — la bailleresse — n’a pas satisfait ses propres obligations.
En exigeant que le juge vérifie le bien-fondé de l’exception d’inexécution, la Cour de cassation impose une instruction spécifique du fond avant toute décision sur la clause résolutoire. La cour d’appel qui omet cette vérification prive sa décision de base légale. L’obligation est donc faite au juge d’office : il ne peut s’en exonérer en observant que le locataire a manqué à l’obligation formelle de saisine dans le délai mensuel.
Cette évolution jurisprudentielle renforce la protection du locataire commercial confronté à un bailleur défaillant. Elle invite les praticiens à structurer le dossier de défense en documentant précisément, pour chaque loyer réclamé, l’état des locaux à la date d’échéance, afin de démontrer l’impropriété à la destination que requiert l’exception d’inexécution. Un accompagnement par un cabinet d’avocats en droit des affaires et baux commerciaux permet de construire ce dossier en amont.
Conclusion
Quatre arrêts publiés au Bulletin en trois ans. Chacun apporte une pierre précise à l’édifice des obligations du bailleur issues de l’article 1719 du code civil.
La condition d’impropriété à la destination est désormais clairement posée comme le seuil à partir duquel l’exception d’inexécution est recevable. Ce n’est pas le manquement à une obligation essentielle qui suffit ; c’est l’effet concret de ce manquement sur l’utilisation des locaux. La mise en demeure préalable du bailleur n’est pas une condition. La date d’impropriété des locaux est, en revanche, déterminante : elle fixe le point de départ de l’exception.
Le caractère continu des obligations de l’article 1719 du code civil produit deux effets procéduraux. Il repousse le point de départ de la prescription aussi longtemps que le manquement persiste. Il impose au juge, saisi d’une demande de constat d’acquisition d’une clause résolutoire, de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le locataire — sans que l’absence de saisine judiciaire dans le délai du commandement puisse y faire obstacle.
Ces quatre décisions composent une jurisprudence cohérente, favorable au locataire dont le bailleur méconnaît ses obligations légales. Elles dessinent un régime de protection qui ne nécessite aucune formalité préalable mais impose une démonstration précise : les locaux doivent avoir été rendus impropres à leur destination par le fait du bailleur. La qualité du dossier probatoire — constats d’huissier, expertises, photographies, courriers — est, à cet égard, décisive.
Pour toute question relative à un litige locatif ou à l’application de l’article 1719 du code civil, le cabinet Kohen Avocats conseille locataires et bailleurs en droit immobilier.
Notes de bas de page
(1) Cass. 3e civ., 6 juillet 2023, n° 22-15.923, FS-B, motivations § 7 — lien officiel
(2) Cass. 3e civ., 6 juillet 2023, n° 22-15.923, FS-B, motivations § 9 — lien officiel
(3) Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005, FS-B, motivations § 12 — lien officiel
(4) Cass. 3e civ., 10 juillet 2025, n° 23-20.491, FS-B, motivations § 8 — lien officiel
(5) Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B, motivations § 9 — lien officiel
(6) Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B, motivations § 13 — lien officiel