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Bulletin des arrêts de la Cour de cassation – Chambre commerciale – Numéro 47
Arrêt numéro 475
Rendu le 03 octobre 2019
Dans le dossier commercial numéro 2017/2/3/1050
Procès-verbal d'adjudication – Existence d'un bail antérieur à la date d'achat – Son effet.
Litiges commerciaux
Attendu que la cour, s'étant convaincue par le procès-verbal d'adjudication objet du dossier exécutoire que celui-ci contenait dans son préambule la mention de l'arrêt d'appel ayant ordonné l'homologation du rapport d'expertise évaluative de l'immeuble, lequel rapport indiquait l'existence d'un locataire pour les deux boutiques extraites de l'immeuble avec fixation de leurs loyers, a rejeté ce que la requérante avait invoqué concernant le fait que le cahier des charges était dépourvu de toute mention relative à l'existence d'un locataire, et que le procès-verbal d'adjudication purge l'immeuble de tous droits et a estimé à bon droit que la mention contenue dans ledit procès-verbal des décisions judiciaires qui font foi des faits qu'elles constatent, en application des dispositions de l'article 418 du code des obligations et des contrats, même à l'égard des tiers et pour les actes accomplis dans le dossier exécutoire à partir de la fixation du prix d'ouverture, la fixation du prix d'ouverture de l'immeuble vendu sur la base de l'expertise ordonnée jusqu'à la date d'adjudication, et a conclu que le transfert de sa propriété à son profit par le procès-verbal d'adjudication n'entraîne pas la résiliation du contrat de bail antérieur et sa non-continuité entre elle et les défendeurs, qu'il avait avant son achat de l'immeuble, y étant présent en vertu dudit procès-verbal, a fondé sa décision sur une base, et son arrêt est motivé par une motivation correcte et non contraire à la disposition invoquée.
Cour de cassation
Les locataires
Au nom de Sa Majesté le Roi et conformément à la loi
Rejette la demande
Attendu qu'il ressort des pièces du dossier, et de l'arrêt attaqué rendu par la cour d'appel commerciale de Casablanca, que la requérante a présenté, par l'intermédiaire de son conseil, une requête devant le tribunal de première instance d'El Jadida, exposant qu'elle avait acheté par voie d'adjudication publique l'immeuble objet du titre foncier numéro "…" dénommé "…" situé rue Hassan II, Bir Jdid, et qu'elle a été surprise par la présence de l'intimé (M.Kh) dans le local situé dans ledit immeuble, avec lequel elle n'a aucun lien juridique, et qu'elle a procédé à une constatation et un interrogatoire au cours duquel il a déclaré au commissaire de justice qu'il occupait les lieux à titre de location depuis 25 ans sans produire aucun titre juridique, et que le cahier des charges ne mentionnait l'existence d'aucun locataire dans le local et dispense l'acquéreur adjudicataire de prétendre à l'existence d'un rapport locatif avec le propriétaire précédent car la vente par adjudication publique purge l'immeuble de tous droits et les dispositions de l'article 480 du code de procédure civile considèrent le procès-verbal d'adjudication comme un titre de propriété au profit de l'adjudicataire.
Bulletin des arrêts de la Cour de cassation – Chambre commerciale – Numéro 47
Litiges commerciaux
La vente aux enchères et a demandé en justice son expulsion et de celui qui le représente du bien immobilier objet du litige. Les défendeurs ont
produit une note en réponse par laquelle ils ont demandé en justice l'incompétence matérielle et après l'achèvement des procédures a été rendu
un jugement ayant ordonné l'expulsion des défendeurs et de ceux qui les représentent du local objet de la demande, l'appelant partie
défenderesse l'a fait annuler par la cour d'appel qui a statué en déclarant l'incompétence et en renvoyant le dossier devant
la juridiction commerciale de Casablanca pour compétence et après la présentation par les parties de leurs conclusions suite au renvoi
a été rendu un jugement ayant rejeté la demande, la demanderesse l'a interjeté appel et après l'achèvement des procédures la cour d'appel
commerciale l'a confirmé par son arrêt attaqué en cassation.
Attendu que la requérante reproche à l'arrêt dans les deux moyens combinés la violation de la loi et le vice de motivation équivalent
à son absence au motif que lorsqu'il a rejeté ce qu'elle a invoqué concernant le cahier des charges étant dépourvu de mention de l'existence
d'un locataire et que l'adjudication purge l'immeuble de tous les droits pour la raison que le procès-verbal d'adjudication a mentionné
l'émission de l'arrêt d'appel confirmant le jugement de première instance lesquels se sont fondés sur le résultat de l'expertise réalisée en 1977
qui incluait l'existence d'un locataire et l'identification de la chose louée avec indication du loyer, il serait intervenu
sans fondement, car elle a acheté l'immeuble objet de l'immatriculation foncière numéro "…" par adjudication publique
et ce après avoir pris connaissance du cahier des charges et a accepté ce qu'il contient et l'a acheté et que les procédures d'adjudication
et de courtage se déroulent sur la base dudit cahier des charges et non sur le rapport d'expertise réalisé en 1977 d'autant
qu'il n'est pas permis de lui opposer une décision judiciaire conformément à la relativité des jugements et arrêts ou de l'obliger au rapport
d'une expertise réalisée en 1977 au dossier d'une affaire de tiers pour une licitation judiciaire dont la vente en est résultée, et que le cahier
du Royaume du Maroc
des charges protège la partie acheteur adjudicataire de toute prétention d'existence d'une quelconque relation locative du propriétaire précédent car
avec
la vente par adjudication publique l'immeuble est purgé de tous les droits sauf ce qui est stipulé dans le cahier des charges remplissant les conditions
légales conformément à l'article 474 du code de procédure civile, et que ce qui figure dans le rapport d'expertise invoqué ne réfute pas le cahier
des charges dépourvu de mention de l'existence de charges sur l'immeuble vendu et notamment ce qui concerne la location
prétendue par les défendeurs, et que l'arrêt attaqué lorsqu'il n'a pas indiqué le fondement juridique sur lequel il s'est appuyé
pour écarter le cahier des charges et a considéré la présence des défendeurs fondée sur un lien locatif continu dans le temps depuis
1977 en s'appuyant sur des correspondances anciennes et une expertise réalisée des décennies avant la vente forcée et que le cahier des charges
dépourvu de mention de l'existence d'un quelconque locataire ne constitue pas une preuve pouvant être invoquée en l'absence du titre juridique
sur lequel il se fonde bien que l'opération de vente par adjudication publique ait été réalisée sur la base d'un cahier des charges dépourvu de toute
relation locative serait en violation de la loi et notamment des dispositions de l'article 480 du code de procédure civile et vicié en motivation ce qui
doit entraîner sa cassation
Conseil Supérieur du Pouvoir Judiciaire
Mais, attendu que la cour d'appel commerciale émettrice de l'arrêt attaqué qui a constaté à partir
des pièces du dossier soumises à son examen et notamment le procès-verbal d'adjudication objet du dossier exécutif numéro
2002.83 en date du 22 juin 2009 qu'il contenait dans son préambule la mention de l'arrêt d'appel émis par
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Litiges commerciaux
La Cour d'appel d'El Jadida, en date du 12.06.2001, dans le dossier n° 2001.147.03, a confirmé le jugement rendu par le juge résident à Azemmour le 25.03.1999 dans le dossier civil n° 96.18, qui a homologué le rapport d'expertise évaluative de l'immeuble réalisée par l'expert (M.B.), lequel indiquait l'existence de locataires dans les deux boutiques extraites de l'immeuble avec fixation de leurs loyers respectifs, expertise que la juridiction qui l'avait ordonnée pour la vente aux enchères publiques a prise en considération, et a rejeté ce que la requérante en cassation avait invoqué, à savoir que le cahier des charges ne mentionnait pas l'existence de locataires et que le procès-verbal d'adjudication présentait l'immeuble comme libéré de tous droits, après avoir considéré à juste titre que la mention dans ledit procès-verbal des décisions judiciaires, qui font foi des faits qu'elles constatent en vertu des dispositions de l'article 418 du Code des obligations et des contrats, même à l'égard des tiers et pour les actes accomplis dans le dossier exécutif, depuis la fixation du prix de départ de l'immeuble vendu par l'expertise ordonnée jusqu'à la date de l'adjudication, et les quittances de loyer produites par les intimés en cassation, qui n'ont pas été contestées de manière recevable, ont prouvé que la relation locative concernant le local objet du litige existait entre eux et l'ancien propriétaire de l'immeuble, que la requérante a remplacé après l'avoir acheté aux enchères publiques, et que le transfert de sa propriété à elle en vertu du procès-verbal d'adjudication n'entraîne pas la résiliation du bail antérieur et sa non-continuité entre elle et les intimés locataires dudit immeuble avant son achat en vertu dudit procès-verbal. En procédant ainsi, elle n'a pas violé les dispositions invoquées et a motivé sa décision par une motivation correcte et suffisante pour la justifier, et ce que la requérante a invoqué dans les deux moyens est sans fondement.
Pour ces motifs
Le Conseil Supérieur du Pouvoir Judiciaire
La Cour de cassation a statué par le rejet du pourvoi. Cour de cassation
Et c'est ainsi qu'a été rendu l'arrêt, prononcé à l'audience publique tenue à la date susmentionnée dans la salle d'audience ordinaire de la Cour de cassation à Rabat. La formation de jugement était composée de la présidente de chambre, Madame Latifa Reda, présidente, et des conseillers Messieurs Hassan Sarrar, rapporteur, et Khadija El Bayane, Mohamed El Karoui et Saïd Choukib, membres, en présence de Monsieur le Procureur général Mohamed Sadik et avec l'assistance de Monsieur le greffier Abd er-Rahim Ait Ali.
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