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1175 /3/1/ 2020
Promesse de vente d'un appartement – Défaut du débiteur – Son effet en vertu de l'article 234.
Aux termes de la loi sur les obligations et les contrats, nul ne peut intenter l'action née de l'obligation, à moins qu'il ne prouve qu'il a exécuté ou offert d'exécuter tout ce à quoi il était tenu de son côté selon la convention, la loi ou l'usage. De même, l'article 255 de ladite loi dispose que "le débiteur est en état de défaillance par le seul fait de l'échéance" fixée dans le titre constitutif de l'obligation. Le tribunal, ayant constaté d'après les pièces du dossier que la défenderesse avait exécuté l'obligation convenue en vertu de la clause trois du contrat de réservation liant les parties, et a estimé que la requérante, par l'arrivée du terme fixé sans que la défenderesse puisse disposer de l'appartement, était en état de défaillance, et a écarté la réponse contestant l'assignation signifiée à elle comme étant non probante pour établir le défaut par le seul fait de l'échéance convenue dans le titre constitutif de son obligation, a motivé sa décision de manière suffisante et sa décision n'est pas entachée de violation des dispositions invoquées et est fondée sur une base légale saine.
Rejet de la demande. Au nom de Sa Majesté le Roi et conformément à la loi, sur le pourvoi en cassation déposé le 31 août 2020 par la requérante susmentionnée, représentée par son avocat Mohamed (B), et visant l'arrêt n° 1187 rendu le 12/3/2020 dans le dossier n° 5496/8202/2019 par la chambre commerciale de la cour d'appel de Casablanca, et sur les autres pièces produites.
Et conformément au code de procédure civile daté du 28 septembre 1974.
Et conformément à l'ordonnance de dessaisissement et de signification datée du 31/12/2020.
Et conformément à l'avis d'assignation à l'audience publique tenue le 28 janvier 2021 pour l'examen de l'affaire.
Et après lecture du rapport par le conseiller rapporteur, Monsieur Mohamed Karam, et audition des observations du procureur général, Monsieur Rachid Benani. Et après délibération conformément à la loi.
Attendu qu'il ressort du dossier et de l'arrêt attaqué que la défenderesse Khansaa ( ) a introduit une demande devant le tribunal de commerce de Casablanca contre la société défenderesse "Société de Construction (S.O)" de Dar Bouazza, proposant une promesse de vente par laquelle elle a acheté auprès d'elle l'appartement n° 017GH21 situé dans son projet dénommé "Résidence (D.S)" sis à Tanger, pour un prix global de 465.000 dirhams, dont elle a versé un acompte de 200.000 dirhams en contrepartie de l'engagement de la défenderesse de livrer l'appartement au plus tard le 30/6/2012, mais que, malgré l'écoulement de plus de six ans depuis la promesse de vente, celle-ci n'a pas exécuté son engagement, demandant en conséquence la résolution du contrat, le remboursement de la somme de 200.000 dirhams et des dommages-intérêts de 20.000 dirhams.
Et après la réponse de la défenderesse contestant la compétence matérielle du tribunal de commerce et le prononcé par ce dernier d'un jugement par défaut confirmant sa compétence, confirmé en appel, et la production par elle d'une note en réponse avec une demande reconventionnelle visant, pour la première, au rejet de la demande principale et, pour la seconde, à constater la résolution de la promesse et à lui allouer une indemnité forfaitaire de 46.500 dirhams à déduire du montant de l'acompte, le tribunal a statué sur la demande principale en prononçant la résolution de la promesse de vente liant les parties datée du 16/9/2011 et en ordonnant à la défenderesse de rembourser à la demanderesse la somme de 200.000 dirhams et des dommages-intérêts de 10.000 dirhams, et a rejeté la demande reconventionnelle.
La cour d'appel commerciale l'a confirmé par son arrêt attaqué.
Sur les deux moyens réunis : La requérante reproche à l'arrêt attaqué la violation du droit interne et le défaut de fondement sur une base légale saine et l'absence de motivation, en prétendant que le tribunal a considéré qu'elle était en état de défaillance pour ne pas avoir produit ce qui prouverait l'exécution de son obligation dans le délai convenu, alors qu'elle est tenue d'exécuter son obligation la première, alors que le contrat d'attribution et de réservation de l'appartement n'a fait que déterminer des obligations réciproques entre ses parties, par conséquent, s'il l'a engagée en vertu de celui-ci à préparer l'appartement et à conclure le contrat de vente après obtention du permis d'habitation, il a imposé en contrepartie à la défenderesse de payer le prix de l'appartement au plus tard le 30/12/2012, ce qui implique que le paiement du prix n'engage pas la requérante à une date déterminée, l'ayant fixée pour la défenderesse comme un terme déterminé pour l'exécution, à l'exception de cette clause qui l'a engagée à conclure le contrat de vente et à livrer l'appartement après obtention des autorisations administratives, et le tribunal qui s'est fondé sur les dispositions de l'article 235
sans tenir compte de l'article 234 du même code, a fondé sa décision sur une application erronée des dispositions susmentionnées, en ce que la résiliation présentée par la défenderesse demeure prématurée faute de s'être conformée aux dispositions de l'article 234 précité, ayant l'obligation, avant d'intenter son action, de prouver qu'elle a offert le prix de vente à la requérante et le solde restant dû, afin de purger sa dette, et parce que l'exécution de l'obligation est encore possible puisque la résiliation n'est recourue qu'en cas d'impossibilité d'exécution en nature conformément à ce que prévoit l'article 259 du code des obligations et des contrats, ce qu'a confirmé un arrêt de la Cour de cassation numéro 4085 en date du 11/11/2009, dossier numéro 3959/2007, et la cour en se fondant sur l'article 235 précité a commis une erreur dans l'application du texte légal applicable, considérant que le contrat a déterminé à l'avance la partie qui doit exécuter son obligation en premier en vertu de sa clause 3, ce qui rend impossible d'imputer un quelconque retard à la requérante.
De même, la cour, en considérant que la défenderesse a exécuté son obligation conformément à la clause 3 du contrat en versant le prix jusqu'à l'obtention par la venderesse de la licence d'habitation, se fondant sur la clause 7 du même contrat, a ainsi écarté l'article 230 du code des obligations et des contrats en tant que loi des parties, étant donné qu'il ressort de la clause 3 précitée que les parties à la promesse de vente sont convenues du paiement du prix de l'appartement selon des dates déterminées, un versement que la défenderesse était tenue d'effectuer en vertu de celle-ci et s'est engagée pour un montant de 365.000 dirhams au plus tard le 30/6/2012, ce que la défenderesse n'a pas respecté, et la cour qui a adopté le raisonnement de la cour commerciale, considérant la résiliation, la restitution des sommes et l'indemnité allouée comme justifiées, rend son raisonnement non fondé, la requérante s'étant engagée à livrer l'appartement en prouvant qu'elle n'a pas démontré que la requérante avait un retard au 30/6/2012, et elle devait avant de statuer sur la résiliation examiner si l'exécution par la requérante de son obligation était possible, car on ne peut prononcer la résiliation qu'en cas d'impossibilité pour elle d'exécuter son obligation, de même qu'elle a demandé l'application de la clause 7 du contrat lui reconnaissant le droit de retenir 10% de la valeur du prix total de vente si l'acheteur se rétracte de l'opération de vente lorsqu'il lui est apparu que la défenderesse s'en prévaut, mais la cour a rejeté sa demande, ce qui fait qu'elle a écarté les dispositions du contrat obligeant les deux parties, sa décision est ainsi entachée d'une violation de la loi et dépourvue de fondement légal en raison de l'erreur de raisonnement, justifiant sa cassation.
Mais attendu que l'article 234 du code des obligations et des contrats dispose que "nul ne peut intenter l'action née de l'obligation, à moins qu'il ne prouve qu'il a exécuté ou offert d'exécuter tout ce dont il était tenu de son côté selon la convention, la loi ou la coutume", et que l'article 255 du même code dispose que "le débiteur est en demeure de plein droit à l'expiration du délai stipulé dans le titre constitutif de l'obligation", et la cour émettrice de la décision attaquée qui a constaté d'après les pièces du dossier que la défenderesse a exécuté son obligation en versant les acomptes convenus en vertu de la clause trois du contrat de réservation liant les parties, et a estimé que la requérante, à l'expiration du délai du 30/6/2012 sans mise à disposition de l'appartement à la défenderesse, était en état de demeure et a écarté la réponse à la contestation de la requérante concernant la mise en demeure qui lui a été notifiée le 28/3/2017 comme n'étant pas de nature à prouver le retard du seul fait de "l'expiration du délai convenu dans le titre constitutif de son obligation" par un raisonnement indiquant que "il ressort des pièces du dossier que l'intimée a exécuté son obligation en versant les acomptes convenus en vertu de la clause trois du contrat de réservation liant les parties, et que le solde du prix de vente selon la même clause trois ainsi que la clause 7 du même contrat est payable le 30/6/2012 après obtention par la venderesse de la licence d'habitation et que l'appelante n'a pas apporté la preuve de l'exécution de son obligation dans le délai convenu au contrat liant les parties, ce qui la place en état de demeure, ce qui fait que la contestation soulevée par elle concernant les termes de la mise en demeure qu'elle a reçue le 28/3/2017 n'est pas de nature à être retenue et doit être écartée, elle a ainsi suivi en cela le texte de l'article 230.
, du Code des obligations et des contrats en tant que loi régissant les parties, ce que corrobore la réalité du dossier, et en s'y référant, il en ressort l'engagement de la requérante en vertu du contrat de réservation, dont les clauses troisième et septième stipulent la livraison de l'appartement, objet de la vente, après l'obtention d'un titre foncier spécial et d'un permis d'habiter daté du 30/6/2012 et l'établissement de l'acte de vente définitif. Par conséquent, le tribunal n'était pas tenu de se pencher sur le prix qui n'était pas exigible au paiement selon ce qui est exposé ci-dessus, et la déduction du tribunal quant à l'établissement de la négligence de la part de la requérante de la manière susmentionnée n'est qu'une déduction tirée des pièces du dossier qui a un fondement. De même, et étant donné que l'action vise la résiliation et le retour des parties à la situation dans laquelle ils se trouvaient avant la conclusion du contrat avec dommages-intérêts, il n'y a pas lieu d'invoquer les dispositions de l'article 234 du Code des obligations et des contrats, puisque le tribunal, par sa motivation susmentionnée, a établi que la défenderesse a exécuté toutes les obligations lui incombant conformément à ce que stipule le contrat les liant, et qu'on ne peut l'obliger à des prestations hors des délais contractuellement fixés.
Et concernant spécifiquement ce sur quoi la requérante a insisté, à savoir l'application de la clause 7 du contrat relatif à la retenue de 10% du montant de l'acompte, le tribunal l'a rejeté par une motivation dans laquelle il est indiqué : "étant donné que l'appelante est celle qui a manqué à ses obligations au titre de la septième clause du contrat de réservation faisant l'objet de sa demande", la contrepartie étant hors de propos. C'est une motivation dans laquelle le tribunal a considéré, à juste titre, que c'est la requérante qui a manqué à ses obligations et non la défenderesse, pour qu'elle soit fondée à appliquer la clause 7 relative à la retenue de 10% du montant de l'acompte. De même, il a considéré que la défenderesse reste fondée à percevoir les dommages-intérêts qui lui ont été alloués. Ainsi, le tribunal n'a pas violé l'article 259 du Code des obligations et des contrats, étant donné que l'obligation de la requérante de mettre la défenderesse en possession de l'appartement et de lui faire obtenir le permis d'habiter était assortie d'un terme, dont l'échéance était le 30/6/2012, et par son expiration, le contrat est résilié de plein droit. La décision est donc motivée de manière suffisante et non contraire aux dispositions invoquées comme violées, et elle est fondée sur une base légale saine. Les deux moyens sont sans fondement.
Pour ces motifs, la Cour de cassation a statué par le rejet de la demande, avec maintien des frais à la charge de la requérante.
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La décision a été rendue et prononcée à l'audience publique ordinaire tenue à la date susmentionnée dans la salle d'audience de la Cour de cassation. La formation de jugement était composée de : Monsieur Saïd Saadaoui, président de chambre, président, et des conseillers Messieurs : Mohamed Karam, rapporteur, et Mohamed El Kadiri, Mohamed Ramzi et Hassan Srar, membres, en présence de Monsieur le procureur général Rachid Benani et avec l'assistance de Monsieur Nabil El Qabli, greffier.
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