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Arrêt de la Cour de cassation n° 568/1
Rendu le 27 décembre 2018
Dans le dossier commercial n° 1375/3/2/2016
Fonds de commerce – Contrat de bail – Mise en demeure relative aux obligations locatives – Action en paiement et résolution – Pouvoir de la cour
Au nom de Sa Majesté le Roi et en application de la loi, sur le pourvoi déposé le 15/08/2016 par la requérante susnommée, représentée par son avocat Maître Y.A, visant à casser l'arrêt n° 4135
Rendu le 22/6/2016
Par la Cour d'appel
Commerciale de Casablanca dans le dossier n° :
6642 / 8206 / 2015 .
Et sur la base des autres pièces versées au dossier.
Et en application de la loi de procédure civile datée du 28
septembre 1974 .
Et sur la base de l'ordonnance d'expulsion et de la notification datée du :
06 / 12 / 2018 .
Et sur la base de l'avis de fixation à l'audience publique tenue le :
27 / 12 / 2018 .
Et sur la base de l'appel des parties et de leurs représentants et de leur non-comparution, et après lecture du rapport par le conseiller rapporteur M. Hamid Arhou et audition des observations de l'avocat général M. Mohamed Sadek, et après délibéré conformément à la loi.
Il ressort des pièces du dossier et de l'arrêt attaqué que la requérante a introduit une action devant le tribunal de commerce de Casablanca le 02/04/2015, exposant qu'elle avait reçu des intimés une mise en demeure de payer et de résilier concernant le paiement du loyer pour la période du 01/02/2013
au 31/05/2014
d'un montant mensuel de 7500
dirhams et pour la période du 01/06/2014
au 31/12/2014
d'un montant mensuel de 8250
dirhams conformément à la clause trois du contrat de bail.
Et que la mise en demeure est irrecevable en la forme car le montant de 8250 dirhams comme loyer ne peut être retenu que s'il est reconnu par la justice.
Et qu'aussitôt réception de la mise en demeure, elle a procédé à l'offre du loyer dans le délai légal pour la période du 01/02/2013
au 31/12/2014
d'un montant mensuel de 7500 dirhams. Et que l'huissier de justice a dressé un procès-verbal indiquant que M. S.A
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a refusé de lui remettre les quittances de loyer sous prétexte que le montant offert ne répond pas au contenu de la mise en demeure et ne couvre pas les montants des quittances exigées, et que la mise en demeure ne comprend que le montant de 120.000 dirhams.
Alors qu'elle a offert la somme de 165000.00
dirhams pour le loyer de la période du 01/02/2013
au 30/11/2014 avec une augmentation de 45.000 dirhams et qu'elle a le droit de réclamer les quittances de loyer car c'est elle qui libère l'obligation pécuniaire. Et que les intimés ont manqué à leur obligation de garantie conformément aux articles 643 et 644
du D.O.C. et par conséquent ils ne sont pas en droit de percevoir le loyer. La requérante a également présenté une note additionnelle dans laquelle elle a précisé qu'elle avait déposé une plainte contre les intimés pour violation des articles 540, 366 et 129
du Code de commerce, un jugement pénal préparatoire ayant ordonné une expertise pour déterminer les préjudices subis du fait de ne pas avoir bénéficié des avantages dont elle a été privée en raison du non-règlement de sa situation vis-à-vis de l'administration fiscale à cause de l'agissement des intimés, et que l'action pénale a un lien avec le litige civil… demandant la déclaration de nullité de la mise en demeure et la suspension du jugement de l'affaire jusqu'au jugement de l'action pénale.
Les intimés ont répondu par une requête en défense dans laquelle ils ont expliqué que la requérante refuse de payer le loyer depuis la conclusion du contrat de bail et que la clause trois du contrat de bail prévoit l'augmentation du loyer sans recours à la justice à condition de ne pas dépasser le taux prévu par la loi n°03.07. Et qu'ils sont fondés à réclamer le loyer à partir du 01/06/2014 au nouveau montant mensuel sur la base du contrat les liant. Et que la requérante a offert le loyer sous condition de lui remettre les quittances.
Par conséquent, l'offre serait non réelle.
De plus, elle n'a pas effectué l'offre directement entre les mains de leur avocat, en sa qualité de mandataire, alors qu'elle jouit des lieux loués, et l'offre n'a pas été faite dans le délai et n'a pas été suivie d'un dépôt, ce qui place la requérante en état de défaillance, demandant que la société locataire soit condamnée à leur payer la somme de 219.000,00 dirhams, soit un loyer mensuel de 7500 dirhams pour la période du 01/02/2013
jusqu'à mai 2014. Et du 01/06/2014
jusqu'à mai 2015.
Avec un loyer mensuel de 8250 dirhams. Et par la résiliation du contrat de location et l'évacuation du local loué sis à son adresse et par jugement en date du 27/10/2015, un jugement de première instance a statué par le non accueil de la demande de sursis à statuer. Et sur la demande principale par son rejet. Et sur la demande reconventionnelle en condamnant la société locataire à payer aux demandeurs la somme de 219.000 dirhams de loyer pour la période du 01/02/2013
jusqu'à fin mai 2014
au taux de 7500 dirhams et de juin 2014
jusqu'à mai 2015
au taux de 8250 dirhams et l'évacuation du local loué, la requérante a interjeté appel avec une note d'inscription de faux incidente sur le contrat de location daté du 13/5/2011 conformément à l'article 89
du code de procédure civile et après l'achèvement des procédures.
Un arrêt d'appel a été rendu en date du 22/6/2016 statuant par la confirmation du jugement attaqué et le rejet de la demande en faux incidente, lui et l'arrêt dont la cassation est demandée.
Attendu que la pourvoyeuse reproche à l'arrêt dans les moyens premier, quatrième et sixième combinés la violation de la loi relative aux huissiers de justice et de l'article 6 du dahir du 24/5/1955.
Soutenant que la signification de la mise en demeure n'a pas respecté l'article 6 du dahir.
qui a fixé les modes de notification de l'avis d'évacuation par lettre recommandée avec accusé de réception et conformément aux articles 37 et 38 et 39
du code de procédure civile ou la signification par huissier de justice conformément à l'article 15
de la loi sur les huissiers de justice est considérée comme une signification illégale et que la signification à la pourvoyeuse a été faite sans ordonnance judiciaire à cet effet et sans enveloppe scellée par le tribunal. Se contentant seulement d'indiquer que la signification a été faite en tête de la mise en demeure, ce qui
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rend la procédure nulle et que l'arrêt n'a pas respecté le délai de six mois pour intenter l'action en évacuation et a violé les articles 32 et 142 du code de procédure civile pour n'avoir pas indiqué le type et le nom de la société et que la demande reconventionnelle n'a pas non plus respecté ces dispositions.
Et que le jugement de première instance qui a été confirmé est venu contradictoire avec ses motifs considérant que la demande d'homologation a abouti à son accueil dans les motifs et le rejet de la demande reconventionnelle alors que le dispositif du jugement indique le rejet de la demande principale relative à l'annulation de la mise en demeure. Qu'elle n'a présenté aucune demande reconventionnelle mais que sa demande principale concerne l'annulation de l'avis et le sursis à statuer, ce qui expose l'arrêt à la cassation.
Mais attendu que ce qui est soulevé dans les moyens a été soulevé pour la première fois devant la Cour de cassation. Et n'a pas été soulevé précédemment au stade de l'appel.
Ce qui le rend irrecevable pour confusion du fait et du droit et la pourvoyeuse reproche le grief de violation de l'article 142 du code de procédure civile, ce qui rend ce volet obscur et par conséquent irrecevable.
Et la pourvoyeuse reproche à l'arrêt dans le deuxième moyen la violation des articles 254 et 275 et 280 du code des obligations et des contrats soutenant que l'arrêt d'appel a adopté le raisonnement du jugement de première instance qui a mal compris les articles 275 et 280. dudit code qui stipulent que l'offre faite par la pourvoyeuse n'a pas été suivie d'un dépôt à la caisse du tribunal alors que lesdits articles concernent la libération et non le retard de paiement alors que la même cour a rendu un arrêt contradictoire niant la négligence de la pourvoyeuse sur la base de l'offre réelle, en plus que l'arrêt en donnant un raisonnement implicite (que même en supposant considérer le loyer mentionné dans le contrat de location, ce qui a été offert à ce loyer n'a pas couvert toute la période demandée car ce qui a été offert est le montant de 165000 dirhams). Et alors que la période objet de la mise en demeure va jusqu'à fin décembre de la même année et qui devait même au taux de 7500 dirhams le montant de 172500 dirhams, il a dénaturé les motifs du jugement de première instance et a omis que ce dernier a reconnu que la pourvoyeuse a fait l'offre des loyers dus, demandés et que les intimés au pourvoi n'ont pas interjeté appel de ce jugement avec la remarque que l'arrêt attaqué a ajouté un raisonnement implicite (que la période demandée se termine fin décembre et que le loyer se paie au début de chaque mois ce qui rend l'offre incomplète) alors que la Cour de cassation a considéré dans des arrêts répétés que l'offre réelle faite dans le délai écarte la négligence. Ce qui expose l'arrêt à la cassation mais attendu que la négligence justifiant l'évacuation se réalise par l'expiration du délai fixé dans la mise en demeure et l'absence d'exécution effective par le débiteur ou de la procédure d'offre réelle. Et attendu que les dispositions de l'article 255 du code des obligations et des contrats considèrent le débiteur en état de retard de paiement si le délai fixé dans la mise en demeure est expiré sans qu'il ait répondu à ses exigences dans un délai raisonnable, et que le locataire est en état de retard de paiement s'il tarde à exécuter son obligation totalement ou partiellement sans cause acceptable conformément à l'article 254
Du même. La loi, la cour, ayant constaté d'après les pièces du dossier qui lui étaient soumises que les défendeurs avaient mis en demeure la requérante par acte du 17 décembre 2014 en vue du paiement du loyer pour la période susmentionnée de février 2013 à mai 2014 selon le prix convenu dans le contrat les liant et fixé à 7500 dirhams, et pour la période de juin 2014 à fin décembre 2014 à un loyer mensuel de 8250 dirhams conformément à la clause troisième du contrat de location, et lui ayant accordé un délai de quinze jours pour payer, et que ce qui a été offert n'est que la somme de 165 000 dirhams, a estimé à juste titre que la période faisant l'objet de la mise en demeure, en supposant le calcul de ce qui en est dû selon le prix de 7500 dirhams auquel s'est tenue l'appelante, s'élève à 172 500 dirhams, ce qui rend l'offre faite sous la forme mentionnée une offre incomplète. Dès lors, le retard est établi dans l'espèce, lequel s'est réalisé par la non-réponse à la mise en demeure et la non-offre du loyer réclamé en totalité en vertu de celle-ci. En procédant ainsi, elle a motivé sa décision par ce qui constitue une réponse suffisante aux moyens invoqués, et a suffisamment mis en évidence les éléments desquels elle a déduit le retard, de sorte que le moyen n'est pas digne de considération.
Et elle critique la décision dans le troisième moyen pour violation de l'article 3 du code de procédure civile.
Prétendant que la cour a confirmé le jugement condamnant l'appelante à payer le loyer jusqu'en mai 2015 selon le montant de 8250 dirhams par mois, soit une augmentation de 10 pour cent de l'ancien prix locatif. Or, les défendeurs n'ont pas obtenu un jugement accordant l'augmentation du prix, d'autant que la demande d'augmentation est tardive pour n'avoir pas été réclamée après l'expiration d'un délai de trois ans à compter de la conclusion du contrat de location, ce qui implique que le contrat a été renouvelé au même prix. De plus, la cour a excédé sa compétence en leur accordant des charges supplémentaires qui n'ont pas été réclamées dans la mise en demeure.
Mais attendu que la cour a rejeté ce à quoi s'est tenue l'appelante concernant la contestation du montant du prix réclamé en vertu de la mise en demeure pour la période de juin 2014 à décembre 2014, en se fondant sur ses observations à juste titre, que le contrat de location liant les parties stipule dans sa clause troisième que le prix est fixé à la somme de 7500 dirhams et que l'appelante s'est engagée à augmenter le prix de 10 pour cent tous les trois ans de plein droit et sans aucune formalité. Et ce faisant, elle a accepté cette augmentation en application de la règle du contrat-loi des parties stipulée à l'article 230 du code des obligations et des contrats. Et que la cour, en considérant le début d'application du nouveau prix à partir de juin 2014, a statué conformément à ce qui a été convenu en vertu du contrat qui stipule expressément que l'augmentation s'applique à la date anniversaire de la conclusion du contrat. Et concernant les charges locatives réclamées, elles ne se sont pas limitées à la période réclamée dans la mise en demeure mais ont également inclus la période ultérieure qui faisait l'objet de la demande reconventionnelle présentée par les défendeurs en première instance et sur laquelle le jugement de première instance a statué. Et que la cour, ce faisant, n'a pas excédé les limites des demandes qui lui étaient soumises, ce qui rend ce que l'appelante a invoqué dénué de fondement.
Et l'appelante critique dans le cinquième moyen la décision pour vice de motivation et violation de l'article 345 du code de procédure civile.
Prétendant que la cour s'est fondée dans sa décision sur l'article 230 du code des obligations et des contrats, ignorant que l'article traite des obligations valables et non du contrat de location contesté pour faux, et qu'il incombait à la cour d'appliquer l'article 235 du code des obligations et des contrats et non l'article 230 du même code, ce qui expose sa décision à la cassation. Mais attendu que la cour est tenue d'appliquer les conventions conclues entre les parties dès lors que leurs conditions sont claires.
Elle était donc dans son droit en appliquant les clauses du contrat de location régissant la relation entre ses parties, lequel vaut loi régissant leur relation en ce qui concerne l'obligation de l'appelante consistant à payer le loyer contre la jouissance du local que le bailleur a mis à sa disposition, en application de la règle du contrat-loi des parties stipulée à l'article 230 du code des obligations et des contrats. Et ce,
après avoir constaté que le contrat de location liant les parties avait tranché le litige le concernant en vertu de l'arrêt d'appel rendu le 08 avril 2015.
Sous le numéro 1957 qu'elle a considéré comme valide, et que ce qui a été soulevé par la requérante concernant le manquement du bailleur à son obligation a fait l'objet d'une discussion devant la cour d'appel commerciale qui a confirmé, à travers son arrêt précité, que les défendeurs (les intimés) n'ont manqué à aucune obligation. Et que la requérante a pris possession de son bien loué pour en jouir, ce qui exclut de se prévaloir des dispositions de l'article 235 du code des obligations et contrats invoqué dans le moyen.
En procédant ainsi, elle a motivé son arrêt d'une motivation correcte et suffisante. Ce que la requérante a invoqué est sans fondement. La requérante reproche à l'arrêt dans les septième et huitième moyens combinés la violation de l'article 10 du code de procédure pénale et des articles 89 et suivants du code de procédure civile, en ce que le tribunal pénal a rendu un jugement condamnant M. Saïd Hamid, signataire du contrat de bail, à une peine d'emprisonnement avec sursis et à des dommages-intérêts à son profit.
Sur le fondement que le contrat de bail a été conclu par Saïd Hamid en l'absence d'un mandat l'autorisant à représenter ses frères. Et qu'à la suite de cela, elle a présenté une demande de sursis à statuer et une demande d'inscription de faux incidente au contrat de bail, car le contenu du jugement correctionnel concerne le fond du litige.
Il s'agit du même litige qui fait l'objet de l'arrêt d'appel. Cependant, le tribunal n'a pas pris en considération l'exception de la requérante, bien que le jugement correctionnel ait un lien étroit avec le contrat invoqué dans le litige, et il n'a pas non plus donné suite à la procédure de faux incidente conformément à l'article 89 du code de procédure civile, s'étant contenté d'accepter la demande en la forme et de la rejeter au fond sans motivation, ce qui rend l'arrêt susceptible de cassation.
Mais attendu que le tribunal, à travers sa motivation qui stipule (qu'il n'y a pas lieu de se prévaloir de la règle "le criminel tient le civil en l'état" pour demander le sursis à statuer dans l'affaire, car il existe un arrêt d'appel rendu le 08/04/2015 sous le numéro 1957 qui a tranché le litige concernant le contrat de louage qu'il a considéré comme valide, et par conséquent, il n'y a pas lieu de se prévaloir du jugement correctionnel invoqué, intervenu postérieurement à l'arrêt d'appel, lequel impose de s'y conformer en tant que décision définitive ayant acquis l'autorité de la chose jugée. Et que la demande d'inscription de faux incidente au contrat de bail reste elle-même injustifiée au vu de ce qu'a statué l'arrêt d'appel), a motivé son arrêt par ce qui constitue une réponse suffisante aux deux moyens invoqués.
Ce que la requérante a invoqué est sans fondement et contraire à la réalité en ce qui concerne le grief relatif à l'absence de motivation du rejet de sa procédure de faux incidente.
La requérante reproche à l'arrêt dans le neuvième moyen la violation des articles 643 et 644 du code des obligations et contrats, en prétendant que l'arrêt attaqué s'est fondé sur l'arrêt d'appel numéro 1957 et n'a pas tenu compte des articles invoqués. Et qu'il n'a pas fait la distinction entre la responsabilité administrative à laquelle ledit arrêt a fait référence, limitée au défaut d'inscription de la requérante au tableau des impôts professionnels, et la responsabilité pénale mentionnée dans le jugement correctionnel, de plus l'arrêt numéro 1957 n'a fait aucune référence au contrat de bail. Ce qui rend l'arrêt susceptible de cassation. Mais attendu que le tribunal, devant lequel a été soulevé le contenu du moyen, a répondu par ce qui suit (que ce qui a été soulevé concernant la garantie et le manquement des intimés à leur obligation n'en découle pas en vertu des articles 643 et 644 du code des obligations et contrats, et par conséquent la jouissance de la chose louée et la privation des avantages qu'elle avait le droit d'obtenir ont déjà fait l'objet d'une discussion devant la cour d'appel commerciale à l'occasion d'une action intentée par la requérante contre les intimés.
Et que le tribunal, par un arrêt d'appel rendu le 08/04/2015 sous le numéro 1957, a confirmé le jugement attaqué qui n'a pas considéré les intimés comme ayant manqué à aucune obligation du bailleur et a confirmé leur non-responsabilité, et que le contrat de louage est valide et que l'intimée a pris possession de son bien loué pour en jouir conformément à la garantie due au preneur prévue à l'article 643 et suivants du code des obligations et contrats. Et que le préjudice qu'elle prétend avoir subi n'est pas imputable aux intimés) et en a déduit sa décision de déclarer la requérante irrecevable, à l'occasion de l'instance actuelle, à soulever à nouveau les mêmes exceptions qui ont déjà été jugées par une décision définitive. Car cela porterait atteinte à l'autorité de la chose jugée prévue à l'article 451 du code des obligations et contrats.
Elle a motivé sa décision par des éléments conformes aux pièces du dossier et considérés comme étant en adéquation avec les faits et la loi, ce qui rend le moyen invoqué non fondé. Pour ces motifs, la Cour de cassation a décidé de rejeter la demande et de condamner la requérante aux dépens. C'est ainsi qu'a été rendu l'arrêt, prononcé en audience publique tenue à la date susmentionnée dans la salle des audiences ordinaires de la Cour de cassation à Rabat. La formation de jugement était composée de la présidente de chambre, Madame Latifa Reda, présidente, et des conseillers : Hamid Arhou, rapporteur, J. Khadija, Al Bayane Mohamed El Karaoui et Hassan Srar, membres, en présence du procureur général, Monsieur Mohamed Sadek, et avec l'assistance de la greffière, Madame Amina Ben Azzi.
Source : Portail officiel de la jurisprudence — CSPJ