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Arrêt de la Cour de cassation n° 450/1
Rendu le 25 octobre 2018
Dans le dossier commercial n° 1710/3/2/2016
Location d'un local commercial – Cessation de paiement des loyers – Mise en demeure de payer et de libérer les lieux – Effet – Au nom de Sa Majesté le Roi et en application de la loi.
Vu le pourvoi déposé le 13/10/2016
par le requérant susnommé, par l'intermédiaire de son avocat Maître (M.Q.), visant à casser l'arrêt n° 2419
rendu le 13/04/2016
par la Cour d'appel : Commerciale de Casablanca, dans le dossier n° 2199/8206/2015.
Vu la note en réponse déposée par l'intimée au pourvoi, par l'intermédiaire de son défenseur Maître (Y.Q.), visant au rejet de la demande. Vu les autres pièces versées au dossier. Vu la loi de procédure civile datée du 28
septembre 1974.
Vu l'ordonnance de libération et la notification émises le 27/04/2018.
Vu l'avis de fixation à l'audience publique tenue le 25/10/2018.
Vu l'appel des parties et de leurs représentants et leur non-comparution. Après lecture du rapport par le conseiller rapporteur, M. Hassan Srar, et audition des observations de l'avocat général, M. Mohamed Sadiq. Après délibéré conformément à la loi.
Il ressort des pièces du dossier et de l'arrêt attaqué rendu par la Cour d'appel commerciale de Casablanca que l'intimée, la société (L), a introduit, le 28/11/2013,
une requête auprès du Tribunal de commerce de Rabat, exposant que le défendeur louait d'elle les locaux commerciaux n° 10 et 11
situés dans le magasin commercial (L) sis rue Mohammed V à Khémisset, pour un loyer mensuel de 6000
dirhams, plus la taxe de voirie, en vertu d'un contrat de location daté du 21/01/2009,
mais qu'il avait cessé de payer le loyer depuis le mois de juin 2011
et refusait de payer les redevances restantes pour le droit d'entrée convenu au chapitre sept du contrat, la caution visée au chapitre six dudit contrat et la taxe de voirie ; qu'il avait été mis en demeure le 28/02/2013
et qu'une procédure de conciliation avait été engagée, aboutissant à un constat d'échec. Elle a demandé qu'il soit condamné à payer les loyers dus pour un montant de 186.000,00
dirhams, la taxe de voirie correspondant à 18600 dirhams, le droit d'entrée dans les locaux pour un montant de 420.000,00
dirhams et le montant de la caution correspondant à
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36000
dirhams, ainsi qu'à des dommages-intérêts pour retard de paiement d'un montant de 20000
dirhams, et à libérer les lieux litigieux, lui et toute personne occupant les lieux en son nom, et à la résiliation du contrat de location. Après la réponse du défendeur et la présentation par lui d'une requête en intervention forcée, par laquelle il demandait l'intervention du Crédit Agricole du fait que celui-ci détenait un nantissement sur le fonds de commerce, et par une demande reconventionnelle, par laquelle il demandait la nullité de la mise en demeure et son droit à des dommages-intérêts pour perte de gain du fait de la non-remise des locaux pendant la période allant du 21/01/2009
à juin 2011,
après lui avoir accordé une indemnité provisionnelle de 8000
dirhams, et, à titre provisoire, l'ordonnance d'une expertise et, à titre conservatoire, la déclaration de son droit à obtenir une indemnisation complète pour la perte de son fonds de commerce. Après le rendu d'un jugement avant dire droit ordonnant une enquête et l'achèvement des procédures, un jugement a statué sur la demande principale en condamnant le défendeur, Ahmed Abou Zaid, à payer à la demanderesse la somme de 60.000,00
dirhams au titre des loyers restants dus pour la pharmacie située dans les locaux n° 10 et 11
situés dans le magasin commercial (L) sis rue Mohammed V à Khémisset, pour la période allant de juin 2011
à fin décembre 2013,
et a rejeté le surplus des demandes. Sur la demande reconventionnelle, il a jugé la nullité de la mise en demeure notifiée au demandeur reconventionnel le 28/02/2013
et a déclaré irrecevable la demande d'intervention. La demanderesse a interjeté appel principal et le défendeur appel incident. Après l'achèvement des procédures, la Cour d'appel a rejeté l'appel incident, a considéré l'appel principal comme partiel, a infirmé le jugement attaqué en ce qu'il avait rejeté les demandes de paiement des taxes de voirie et de paiement de la somme de 420.000,00
dirhams au titre du droit d'entrée dans les locaux et de libération des lieux, et en ce qu'il avait prononcé la nullité de la mise en demeure, et a statué à nouveau en condamnant l'intimé à l'appel à payer à l'appelante la somme de 18.000,00
dirhams au titre de la taxe de voirie pour la période allant de juillet 2011
à fin décembre 2013,
et la somme de 420.000,00
dirhams au titre du solde du droit d'entrée dans les locaux, a rejeté la demande de nullité de la mise en demeure de libérer les lieux notifiée à l'intimé à l'appel le 28/02/2013,
et a ordonné la libération des locaux n° 10 et 11 par lui et toute personne occupant les lieux en son nom.
concernant le fonds de commerce situé au boulevard Mohamed V à Khémisset et en confirmant le jugement attaqué sur le reste, à savoir l'arrêt dont la cassation est demandée, le requérant reproche à l'arrêt, dans les premier, deuxième et troisième chefs du premier moyen ainsi que dans les premier, deuxième, quatrième et cinquième chefs du deuxième moyen, une violation de la loi et une insuffisance de motivation équivalant à son absence et à son vice, en prétendant qu'il ressort des clauses du contrat de bail liant les parties que la défenderesse lui a loué les locaux n°10 et 11, qu'elle n'a pas pu lui remettre lesdits locaux pendant deux ans et demi et lui a remis temporairement à leur place les locaux n°12 et 13, et qu'il a soutenu que la propriétaire n'a pas exécuté son obligation conformément à ce qui avait été convenu et que l'article 234 du code des obligations et des contrats est explicite en ce qu'il n'est permis à personne d'exercer l'action résultant de l'obligation que s'il a exécuté ou offert d'exécuter tout ce qui est à sa charge en vertu de la convention, de la loi ou de l'usage, ce qui rend l'action de la défenderesse irrecevable, mais que l'arrêt dont la cassation est demandée, en négligeant ce qu'il a soulevé et en admettant son action, aurait violé l'article 234 du code des obligations et des contrats ; qu'en outre, en lui imposant le paiement du droit d'entrée pour un local en cours d'achèvement, elle lui aurait imposé le paiement d'une somme sans contrepartie ni justification, par ignorance de sa part, ce qui rend le contrat de bail dépourvu de l'un de ses éléments essentiels, à savoir l'objet, et rend l'arrêt contraire à une disposition légale relative à l'ordre public, à savoir l'article 2 du code des obligations et des contrats qui exige pour la formation du contrat la réunion des conditions de validité de l'obligation, dont une chose déterminée pouvant faire l'objet de l'obligation ; qu'en lui imposant le paiement de cette somme, elle aurait inséré dans le contrat une condition contraire à sa nature, de sorte que cette condition est nulle et le contrat valable en vertu de l'article 110 du code des obligations et des contrats, et que l'arrêt attaqué, en appliquant la condition susmentionnée, serait contraire à l'article précité ; que la juridiction qui l'a rendu n'a pas exercé son pouvoir d'appréciation des circonstances particulières concernant les conventions figurant dans le contrat de bail conformément à ce que prévoit l'article 264 du code des obligations et des contrats, et qu'elle aurait dû annuler la condition léonine ou du moins l'adoucir selon les dispositions du dernier alinéa dudit article ; que la défenderesse, en ne lui ayant pas permis d'avoir son local et en lui ayant remis des locaux temporaires après deux ans de la conclusion du contrat sans prouver que le local qu'il a reçu équivaut au local convenu en termes d'emplacement et de superficie, s'est abstenue d'exécuter son obligation, ce qui ne justifie pas sa demande de paiement des loyers convenus pour un local qu'il n'a pas reçu et lui confère le droit à une indemnisation ; que tout ce que la défenderesse a réclamé en calculant le droit d'entrée dépasse tout ce qu'il doit au titre des loyers, et que son compte est exempt de toute somme, mais que l'arrêt attaqué n'a pas pris en considération toutes ces défenses et que la juridiction qui l'a rendu était tenue d'appliquer la loi même si les parties ne l'avaient pas demandé en vertu de l'article 3 du code de procédure civile, et l'a considéré comme débiteur de la défenderesse alors qu'il est son créancier, aurait motivé son arrêt par une motivation vicieuse équivalant à son absence et aurait violé la loi, ce qui expose son arrêt à la cassation ; mais attendu que ce que le requérant a soulevé n'a pas été soulevé auparavant devant la cour d'appel commerciale, auteur de l'arrêt attaqué, et a été soulevé pour la première fois devant la Cour de cassation, il est irrecevable ; et il lui reproche dans le quatrième chef du premier moyen une violation de la loi et un vice de motivation en prétendant que le contrat de bail conclu entre eux stipule expressément dans le deuxième alinéa du premier paragraphe et le cinquième que le montant du loyer convenu entre les parties, soit 72 000 dirhams annuels, est inclusif de tous les frais, et que l'article 230
Il ressort clairement que les obligations contractuelles valablement créées tiennent lieu de loi à l'égard de ceux qui les ont établies et ne peuvent être révoquées que de leur commun consentement ou dans les cas prévus par la loi, et que la décision attaquée, pour avoir négligé les stipulations de la clause 1/5 du contrat les liant et avoir condamné le requérant au paiement de la taxe de nettoiement en sus des obligations locatives, et pour avoir, du fait du non-paiement de ladite taxe, constaté à son encontre la négligence et ordonné son expulsion, est entachée d'une violation de la loi et d'une motivation viciée, sujette à cassation. Cependant, ce chef du moyen, tel qu'il est soulevé, est invoqué pour la première fois devant la Cour de cassation, puisque ce qui a été précédemment argué est que la demande de paiement de la taxe de nettoiement est subordonnée à la preuve par la défenderesse de son paiement aux autorités compétentes, ce qui rend ce chef du moyen irrecevable. Il est reproché dans le troisième chef du deuxième moyen l'absence de base légale et le vice de motivation, au motif qu'il a été soulevé que la garantie exigée par le bailleur du preneur ne fait pas partie des obligations locatives mais constitue une garantie de bonne exécution, que son non-paiement ne constitue pas un refus de payer le loyer, et que la signature du bail par le bailleur avant son versement ne lui donne droit qu'à sa réclamation et ne lui permet pas de fonder sur elle une demande d'expulsion pour négligence, et que la décision attaquée, en ne suivant pas cette voie et en condamnant le requérant au paiement de la garantie et en la considérant comme un motif d'expulsion, est entachée d'une motivation viciée et dépourvue de base légale, sujette à cassation.
Cependant, contrairement à ce que soutient le requérant, la cour ayant rendu la décision attaquée n'a pas condamné le requérant au paiement du montant de la garantie, n'a pas retenu la négligence à son encontre pour ce motif et ne l'a pas considéré comme une cause d'expulsion, mais a rejeté la demande la concernant par la motivation suivante : "Attendu qu'il ressort de la clause six du contrat que l'intimée a reconnu avoir reçu le montant du dépôt de garantie fixé à 36 000 dirhams, et qu'il n'y a donc pas lieu de le réclamer". Les griefs contenus dans ce chef du deuxième moyen sont donc contraires aux faits, ce qui le rend irrecevable. Pour ces motifs, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi et a condamné le demandeur aux dépens. La décision a été rendue et prononcée à l'audience publique tenue à la date susmentionnée dans la salle d'audience ordinaire de la Cour de cassation à Rabat, la formation de jugement étant composée de la présidente de chambre, Latifa Reda, présidente, et des conseillers : Messieurs Hassan Sarar, rapporteur, et Khadija El Bayane et Omar Mohamed El Karoui, membres, en présence du procureur général Mohamed Sadik et avec l'assistance du greffier, Monsieur Abdelrahim Ait Ali.
Source : Portail officiel de la jurisprudence — CSPJ