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Arrêt de la Cour de cassation n° 406/1
Rendu le 20 septembre 2018
Dans le dossier commercial n° 2078/3/1/2017
Saisine immobilière – Vente aux enchères publiques – Contestation de ses procédures – Son effet Au nom de Sa Majesté le Roi et conformément à la loi Sur le pourvoi en cassation introduit le 04/10/2017
par le requérant susvisé, représenté par son avocate Me (F.B), et visant la cassation de l'arrêt n° 4171
rendu par la Cour d'appel commerciale de Casablanca le 18/07/2017
dans les dossiers commerciers n° 5690/8232/2016 et 1079/8301/2017.
Et sur le mémoire en réponse déposé au greffe le 09/02/2018
par la défenderesse, représentée par son avocat Me (A.Q), et visant le rejet du pourvoi.
Et sur les autres pièces versées au dossier et sur la loi de procédure civile datée du 28
septembre 1974.
Et sur l'ordonnance de dessaisissement et la notification rendue le 19/07/2018.
Et sur l'avis de fixation de l'affaire à l'audience publique tenue le 20/09/2018.
Et sur l'appel des parties et de leurs représentants et leur absence.
Et après lecture du rapport par le conseiller rapporteur M. Abdellah Hanine, et audition des observations de l'avocat général M. Rachid Benani, et après délibéré conformément à la loi. Il ressort des pièces du dossier et de l'arrêt attaqué que le requérant (A.M) a introduit, le 12/01/2015, une requête auprès du tribunal de commerce de Casablanca, exposant qu'il a été surpris par la vente aux enchères publiques de son appartement par le tribunal de commerce de Casablanca, et qu'après consultation du dossier d'exécution relatif à cette vente, il a constaté que le prix de cession avait été fixé à 4.400.000,00
dirhams, prix dérisoire ne correspondant pas à la valeur réelle du bien vendu, et qu'il a également constaté que les procédures suivies pour cette vente l'ont été de manière illégale, en ce qu'il n'a jamais reçu la saisine immobilière qui a été le point de départ de cette vente, ni le procès-verbal de saisie-exécution ou l'avis de convocation à la vente aux enchères publiques. De plus, en comparant le titre de propriété avec l'ordonnance faisant l'objet de l'opposition ordonnant l'homologation de la vente et les autres procédures antérieures, il apparaît que les procédures sont entachées de nullité car elles concernent l'immeuble objet du titre foncier n° ( ), et non
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l'immeuble du requérant objet du titre foncier n° ( ), sans compter que la saisine, point de départ de la vente, ne mentionnait pas les composantes de l'immeuble, et que les procédures de publicité légale imposées par la loi pour les ventes judiciaires d'immeubles n'ont pas été respectées. En outre, le syndic, par-dessus tout, ne l'a jamais informé d'aucune ordonnance rendue contre lui ordonnant la vente de son immeuble ou une expertise d'évaluation pour déterminer le prix de mise à prix pour lancer cette vente, ni même de l'ordonnance judiciaire ordonnant l'homologation de la vente. Ajoutant que l'expertise d'évaluation réalisée l'a été en son absence contrairement à ce qu'impose l'article 63
du code de procédure civile, et que l'expert s'est contenté, pour ce qui est de son évaluation de l'immeuble, d'une simple inspection extérieure, et que le juge commissaire ne l'a pas convoqué pour discuter du contenu de l'expertise. Il ajoute qu'il était en cours de négociation avec les créanciers pour payer l'intégralité de sa dette, qui ne dépasse pas deux millions de dirhams, alors que la valeur réelle de son immeuble objet de la vente s'élève à 9 millions de dirhams, affirmant qu'il avait précédemment fait appel du jugement ayant ordonné l'extension de la procédure de liquidation judiciaire à son encontre. Et demandant, pour les motifs énoncés, la déclaration de nullité des procédures de vente aux enchères publiques portant sur l'immeuble objet du titre foncier n° ( ), et l'ordonnance de la radiation du procès-verbal relatif à cette vente du registre foncier, et la radiation de tout nouveau propriétaire et l'interdiction de son inscription. Après épuisement par le tribunal de commerce des procédures nécessaires, il a rendu son jugement ordonnant le rejet de la demande, confirmé en appel par l'arrêt attaqué en cassation.
En ce qui concerne les trois moyens réunis :
Le pourvoyant reproche à l'arrêt d'avoir violé l'article 345
du code de procédure civile et les dispositions de l'article 622
du code de commerce, et les articles 469, 471, 474 et 476
du Code de procédure civile et la corruption du raisonnement équivalant à son absence, et le défaut de réponse à un moyen soulevé régulièrement, et l'absence de fondement sur une base légale saine, sous prétexte qu'il s'est appuyé sur un raisonnement selon lequel "contrairement à ce qu'a soulevé le requérant concernant le fait que la vente portait sur l'immeuble objet du titre foncier numéro)(, qui est un immeuble ne lui appartenant pas,… il ressort de l'expertise réalisée par l'expert Saghir Bouchaïb que ce dernier a procédé à l'expertise d'évaluation sur l'immeuble objet du titre foncier numéro)( appartenant au requérant, et ce dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire ouverte à l'encontre de ce dernier, et qu'il a déposé son rapport, le juge commissaire ayant ordonné le 27/10/2014 l'autorisation de vendre l'immeuble objet du titre foncier numéro)( appartenant au requérant", or ce raisonnement est contraire à la réalité et aux pièces du dossier, étant donné que l'autorisation de vente aux enchères publiques délivrée par le juge commissaire le 27/10/2014 était entachée de violations, qui sont en partie imputables au syndic de la liquidation judiciaire, en partie imputables à l'expert chargé d'évaluer l'immeuble, et en partie imputables au juge commissaire, en ce sens qu'en se référant aux pièces du dossier, il apparaît que le syndic a demandé au juge commissaire de désigner un expert pour déterminer la valeur de l'immeuble objet du titre foncier numéro)(, en vue de le mettre en vente aux enchères publiques et non l'immeuble appartenant au demandeur objet du titre foncier numéro(), ce dernier a donc rendu son ordonnance conformément à la demande erronée et cette erreur s'est répétée lors du remplacement de l'expert, ce qui est également confirmé par le rapport d'expertise qui indique qu'il a été réalisé sur la base de l'ordonnance du juge commissaire qui a ordonné l'évaluation de l'immeuble objet du titre foncier numéro)(…, ce qui signifie que l'expertise a été réalisée sur l'immeuble objet du titre foncier susmentionné, et non sur l'immeuble objet du titre foncier numéro)(.
De même, la décision attaquée a ajouté un autre raisonnement selon lequel "en examinant l'expertise d'évaluation réalisée par l'expert Saghir Bouchaïb, il apparaît qu'elle a porté sur un appartement d'une superficie de 390 mètres carrés, qui est le même appartement objet du titre foncier numéro)(, d'où il ressort qu'il s'agit d'une simple erreur matérielle qui s'est glissée dans l'ordonnance du juge commissaire numéro 2240 en date du 23/12/2014 dans le dossier numéro 1804/8304/2014, concernant le numéro du titre foncier, étant donné qu'il n'existe aucun titre appartenant au requérant portant le numéro)( et d'une superficie de 390 mètres carrés", raisonnement qui reste lui-même non fondé sur aucune base légale ou factuelle, étant donné que la cour a affirmé par ce biais que l'expertise avait été réalisée sur le même appartement objet du titre foncier numéro)(, uniquement parce qu'elle mentionnait un appartement d'une superficie de 390 mètres carrés qui est la même superficie que l'appartement appartenant au demandeur, et a considéré en conséquence qu'il s'agissait d'une simple erreur matérielle glissée dans l'ordonnance du juge commissaire, alors que l'expert n'a pas mentionné dans son rapport l'adresse de l'appartement objet de l'expertise, s'étant contenté de dire qu'il se trouvait dans le quartier As-Salam près du marché Siâl à Casablanca, sachant que ledit quartier compte plusieurs immeubles, et l'expertise n'a pas rapporté ce qui confirmerait que l'expert s'est effectivement rendu à l'immeuble où se trouve l'appartement objet de l'expertise, il est au contraire évident qu'il s'est contenté des informations figurant sur le titre de propriété de l'appartement du demandeur objet du titre foncier numéro)(, et ce qui le confirme est qu'il n'a fourni aucune description de l'appartement objet de l'expertise quant aux équipements qui le composent et n'a pas parlé de sa forme architecturale et de son esthétique ou non, s'étant contenté de rapporter "qu'un gardien de l'immeuble lui a déclaré que le propriétaire des lieux n'y habitait plus depuis environ trois ans", sans préciser l'adresse de l'immeuble ni le nom des gardiens ou leur identité. En outre, même en supposant l'absence du demandeur de l'appartement du fait de sa location à un tiers, l'expert était tenu de vérifier cela et de laisser la convocation au locataire sous la porte de l'appartement ou au moins de tenter de le contacter par l'intermédiaire du syndic ou de lui envoyer une lettre à ce sujet par courrier recommandé conformément aux dispositions de l'article 62 du Code de procédure civile ou par tout autre moyen, or il ne l'a pas fait et a procédé à son expertise en l'absence du demandeur, et sans le convoquer pour y assister. De même, ce qui confirme que l'expertise a été réalisée sur l'immeuble objet du titre foncier numéro)( est que le juge commissaire a ordonné par son ordonnance en date du 03/06/2013
, la vente de l'immeuble objet de la formalité foncière susmentionnée et non de l'immeuble objet de la formalité foncière numéro)( , et qu'après le dépôt du rapport d'expertise, il a rendu une ordonnance autorisant la vente de ce même immeuble .)(
Le requérant a également soulevé la violation par le rapport d'expertise précité des principes de la contradiction et de la présence des parties, établis par l'article 63 du code de procédure civile, pour avoir été réalisé sans sa présence ou sa convocation. Il a aussi soulevé son manque d'objectivité en raison de la fixation de la valeur du mètre carré de l'habitation où se trouve l'appartement vendu à seulement 6.240.000,00 dirhams sur la base d'un montant de 16.000,00 dirhams, alors que la valeur réelle atteint 30.000,00 dirhams le mètre carré. Cependant, la cour ayant rendu la décision attaquée n'a pas examiné ces moyens et ne les a pas écartés par des motifs adéquats, et a considéré le rapport d'expertise en question comme valable, fondant ainsi sa décision sur un motif vicieux équivalant à son absence. De plus, le requérant a soulevé tout au long des différentes phases de l'instance l'illégalité des procédures de vente aux enchères publiques, y compris le défaut de convocation pour discuter du rapport d'expertise et l'absence d'accomplissement des formalités de publicité légale, notamment la publication dans les journaux et l'affichage, telles que prévues par les articles 469, 471, 474 et 476 du code de procédure civile, ainsi que le défaut de convocation pour assister à la vente aux enchères publiques, et le défaut de notification des ordonnances du juge commis et des juges autorisant la vente et l'homologuant. Il a souligné que l'article 622 du code de commerce renvoie aux dispositions du code de procédure civile figurant dans le titre du saisie immobilière. Cependant, bien que le syndic dans l'affaire en question se soit contenté de l'annonce de la vente dans le journal "Al Massae" du 19/11/2014 et "Al Ahdath Al Maghribia" du 21/11/2014, laquelle concernait la vente de l'immeuble objet de la formalité foncière numéro)( et non l'immeuble du requérant objet de la formalité foncière numéro)( , sans procéder à l'affichage de ladite annonce à la porte du domicile du requérant ou à la porte de l'immeuble selon le certificat délivré par le gardien )(A.N et le certificat délivré par la syndic de copropriété de la résidence Argelis où se trouve l'appartement objet de la vente, la cour ayant rendu la décision attaquée a ignoré les moyens susmentionnés du requérant, n'y a pas répondu ni ne les a écartés par des motifs adéquats, et a traité l'affaire comme s'il s'agissait d'une simple erreur matérielle concernant le numéro de la formalité foncière, alors qu'il n'en est rien puisque l'action a été fondée sur le fait que l'appartement appartenant au requérant, objet de la formalité foncière numéro)( , a été vendu aux enchères publiques sans qu'une ordonnance en ce sens n'ait été rendue par le juge commis, sans parler du fait que la vente n'a pas respecté les procédures légales requises. De même, la cour attaquée n'a pas indiqué dans sa décision d'où elle a déduit que la convocation adressée au requérant "est revenue avec la mention 'non trouvé'", et n'a pas répondu à ce qui a été soulevé devant elle concernant la violation de l'article 39 du code de procédure civile, qui exige la convocation par lettre recommandée avec accusé de réception, ou le renouvellement de la convocation, et en cas d'ignorance de l'adresse de l'intéressé, la désignation d'un curateur pour le rechercher. En outre, même en supposant qu'une convocation ait été adressée au requérant, il ressort du dossier de l'affaire que cette convocation, qui n'existe pas au dossier, était postérieure à l'expertise et avant l'annonce de la vente de l'immeuble. La cour attaquée n'a pas non plus discuté les moyens du requérant fondés sur le fait que l'annonce publiée dans les journaux portait sur un immeuble autre que celui appartenant au requérant, ni ses moyens fondés sur la violation des articles 469, 471, 474 et 476 du code de procédure civile et de l'article 622 du code de commerce en raison de l'absence d'accomplissement des formalités qu'exigent ces articles. Elle n'a pas non plus discuté ce qu'il a soulevé concernant le fait que le procès-verbal de vente aux enchères publiques stipulait expressément que la vente portait sur l'immeuble objet de la formalité foncière numéro)( , ainsi que le certificat du représentant des acquéreurs qui a indiqué la même chose, sachant que cela aurait dû entraîner la reprise des procédures depuis le début et non la correction d'une erreur matérielle inexistante à l'origine. Le requérant a également soulevé devant la cour ayant rendu la décision attaquée qu'il aurait été plus indiqué pour le syndic et le juge commis de vendre l'appartement où se trouve le siège social de la société situé rue Al Moukawama, dont la valeur avait atteint 2.000.000,00 dirhams en 2014, et qu'il aurait pu, en sa qualité de président de l'entreprise, utiliser le montant
mentionné à s'acquitter de la plus grande partie de ses dettes et à négocier le reste avec les créanciers qui s'étaient déclarés prêts à le faire et avaient accepté de renoncer aux intérêts, ainsi qu'en attestent les lettres émises par (S.O.D.I) et (B.CH), au lieu de recourir à la vente d'un appartement qui abrite l'entrepreneur et sa famille, d'une valeur de 10.000.000,00 dirhams, pour s'acquitter d'une dette n'atteignant même pas le tiers de ce montant, cependant le tribunal n'a pas examiné cette défense, de sorte que sa décision est dépourvue de motivation. Et pour tout ce qui a été mentionné, il y a lieu de prononcer sa cassation. Mais attendu que le tribunal a établi dans les mentions de sa décision ce qui suit : "En examinant l'expertise d'évaluation réalisée par l'expert (S.B), il apparaît qu'elle a porté sur un appartement d'une superficie de 390 mètres carrés, lequel est le même appartement objet du titre foncier numéro ( ), ce qui montre qu'il s'agit d'une simple erreur matérielle qui s'est glissée dans l'ordonnance du juge délégué numéro 2240, en date du 23/12/2014, dans le dossier numéro 1804/8304/2014, concernant le numéro du titre foncier, et ce étant donné l'absence de tout titre foncier appartenant à l'appelant portant le numéro ( ) et d'une superficie de 390 mètres carrés, et que l'erreur matérielle qui a été corrigée en vertu de l'ordonnance du juge délégué rendue sous le numéro 2 en date du 06/01/2015, dans le dossier numéro 1847/8304/2014, n'a aucun effet sur le fondement de la décision ayant ordonné sa correction, ce qui laisse la base du recours sans fondement, ce qui entraîne le rejet des deux appels et la confirmation du jugement attaqué…", ce qui constitue une motivation correcte contenant une réponse convaincante à la défense du requérant fondée sur le fait que l'expertise d'évaluation a été réalisée sur un immeuble autre que l'immeuble concerné par la procédure de vente, le tribunal a considéré à juste titre que la simple survenance d'une erreur matérielle dans le numéro du titre foncier relatif à l'immeuble faisant l'objet des procédures de vente ne s'élève pas au degré des vices substantiels de nature à constituer un motif conduisant à déclarer la nullité des procédures de vente, dès lors qu'il est établi au vu du dossier soumis à son examen que cette erreur a été réparée en vertu d'une ordonnance judiciaire régulière, et dans la mesure où il est avéré qu'il s'agit d'un seul et même immeuble, l'expertise réalisée à son sujet a abouti à une concordance de ses caractéristiques avec celles de l'immeuble vendu figurant dans le certificat extrait du titre foncier, tant en ce qui concerne la superficie que le nom du propriétaire, ce qui est une approche juridique justifiée, d'autant plus que le tribunal l'a fondée sur ce qu'elle a déduit de deux documents ayant leur force probante légale, en outre, cela témoigne de son respect de la notion des règles procédurales et substantielles dont la violation constitue un motif sur lequel fonder une action en nullité de la vente aux enchères, et justifie le bien-fondé de ce qu'elle a adopté en se basant sur ce à quoi a abouti l'ordonnance du juge réparant l'erreur matérielle, qui a affecté le numéro du titre foncier de l'appartement vendu, que ce soit dans la demande du syndic visant à faire procéder à une expertise ou l'ordonnance du juge délégué rendue sur cette base ou son ordonnance ordonnant la vente ou le procès-verbal de l'adjudication publique, et le fait de s'être prévalu de ce que cette ordonnance est intervenue après l'adjudication n'était pas de nature à en suspendre les effets, étant avéré qu'il s'agissait d'une simple erreur matérielle qu'il suffit de soumettre à la même autorité pour la réparer et lever les obstacles qui pourraient en découler, sans qu'il y ait lieu d'exiger que ce qui est mentionné soit fait avant la date de la vente aux enchères. Et le fait de s'être prévalu de ce que l'expert s'est contenté d'une inspection extérieure de l'appartement objet de la vente sans y pénétrer ou mentionner ses dépendances ou sa forme extérieure n'était pas de nature à dissuader le tribunal de s'appuyer sur le rapport d'expertise susmentionné, dès lors qu'il était établi pour elle d'une part que le fait que l'expert n'ait pas inspecté l'appartement de l'intérieur était dû à son occupation par un locataire tiers, fait qu'elle a tiré des déclarations du gardien de l'immeuble, dont le requérant s'est contenté de contester qu'ils n'étaient pas nommés, sans soumettre au tribunal la preuve les infirmant, et d'autre part qu'il s'est basé pour réaliser son rapport d'expertise sur un document officiel consistant en un certificat de la conservation foncière, et les griefs de l'appelant concernant le fait qu'il ne contenait pas les caractéristiques du local et sa forme architecturale extérieure n'avaient aucun effet sur la validité des éléments que ce document a constatés. Et concernant ce qui a été soulevé quant à l'irrégularité de l'expertise susmentionnée pour défaut de convocation du requérant à celle-ci, et pour défaut de convocation à la vente aux enchères, le tribunal, par ce qu'elle a énoncé dans les motifs de sa décision, à savoir "que la défense de l'appelant selon laquelle il était toujours présent dans l'appartement objet de la vente reste rejetée, sur la base de la copie du contrat de location versée au dossier, qui prouve qu'il a, en date du 18/02/2014,
à la location de l'appartement susmentionné objet du titre foncier numéro)(
à un tiers, où sa citation est revenue avec la mention "non trouvé", a répondu de manière acceptable au moyen susmentionné, considérant implicitement que la négligence du requérant lui-même consistant en son défaut de notifier son adresse nouvelle au syndic ou aux créanciers après avoir loué l'appartement, objet de la vente à un tiers et son déménagement de celui-ci, qui lui est établi en vertu du contrat de location et le retour de la citation qui lui a été adressée à la même adresse/, a été la cause qui a entraîné l'impossibilité de le citer ou de renouveler cette citation par l'un des moyens prévus légalement pour les actes dont il se prévaut pour soutenir leur irrégularité, et a empêché l'affichage de l'annonce de vente aux portes de l'appartement et de l'immeuble, considérant que la réalisation du but de cet affichage, consistant à l'informer des procédures de vente directe engagées contre lui, est devenue, dans le contexte de son déménagement de l'adresse, impossible. Et sa démarche susmentionnée laisse transparaître qu'elle a considéré, dans le contexte de l'impossibilité d'accomplir les actes précités, que ce qui a été réalisé en matière de publication de l'annonce de vente dans trois journaux et de son affichage à la porte du tribunal était suffisant pour rendre la vente publique, usant en cela de ce qui lui est conféré dans ce domaine en termes de pouvoir souverain d'appréciation, qui n'est soumis, à cet égard, au contrôle de la Cour de cassation qu'en ce qui concerne la motivation. Et ce qui a été soulevé concernant le défaut de la cour de dégager le fondement à partir duquel elle a tiré ce sur quoi elle s'est appuyée, à savoir "que la citation du requérant est revenue avec la mention de non trouvé", ne saurait porter atteinte à la régularité de sa décision, dès lors que la cour a déduit cela de l'ordonnance du juge-commissaire en date du 27/10/2014, fondée sur le certificat de signification versé au dossier du règlement judiciaire auquel le requérant lui-même a fait référence dans son mémoire d'appel déposé le 02/11/2016, et dans lequel il s'est borné à rappeler ce qui aurait dû être entrepris comme actes de notification à la lumière du retour du certificat de signification avec cette mention, sans qu'il ne contienne quoi que ce soit traduisant une mise en doute de la véracité de cette mention ou sa négation. Et concernant ce qu'il a soulevé quant au défaut de réponse de la cour à ce qu'il a soutenu au sujet du fait que l'expert, dans son évaluation de l'immeuble, s'est basé sur une visite extérieure sans y pénétrer, et au sujet de la vente d'un immeuble dont la valeur réelle dépasse de beaucoup le montant de la dette, où résident le requérant et les membres de sa famille, au lieu de vendre l'immeuble où se trouve son fonds de commerce, la cour n'était pas tenue de discuter ce qui est sans incidence sur le cours de sa décision, dès lors que la valeur réelle de l'immeuble offert à la vente aux enchères publiques se détermine sur la base des offres présentées par les enchérisseurs durant les enchères, et non sur la base de la valeur proposée par l'expert, qui n'est qu'un prix d'ouverture à partir duquel les enchères démarrent, susceptible d'augmentation ou de diminution jusqu'à l'adjudication, et dès lors que le choix de l'immeuble suffisant à garantir le paiement des dettes est soumis à la règle "les biens du débiteur forment le gage commun de ses créanciers", édictée en vertu de l'article 1241 du code des obligations et des contrats, et que ce qu'a allégué le requérant, à savoir qu'il réside avec sa famille dans l'appartement sur lequel a porté la procédure de vente, n'aurait pu conduire la cour à limiter l'application de cette règle, dans le contexte où il est établi qu'il en a déménagé et l'a loué à un tiers, et qu'il n'a pas apporté la preuve que la valeur de l'immeuble où il exerçait son activité commerciale était suffisante pour régler toutes ses dettes déclarées dans la procédure de règlement judiciaire ou qu'il était parvenu à des solutions définitives limitant ces dettes à un montant inférieur à la valeur de l'appartement vendu. Quant à ce qui a été soulevé concernant le défaut de réponse de la cour auteur de la décision attaquée à ce qui a été soutenu en matière de violation des dispositions de l'article 622 du code de commerce, la cour n'était pas tenue de discuter un moyen non productif, dès lors qu'il est établi pour elle par l'ordonnance du juge-commissaire en date du 27/10/2014
qu'il a mis en œuvre les dispositions de l'article invoqué comme violé en tenant une audience pour déterminer les mesures préliminaires à la vente conformément aux exigences de cet article, à laquelle ni le requérant ni le syndic n'ont assisté malgré leur convocation, et sur la base de ce qui précède, le tribunal n'a pas négligé d'examiner aucune des exceptions soulevées devant lui, et n'a violé aucune disposition, sa décision est motivée par une motivation saine et suffisante, et fondée sur une base, et les moyens sont sans fondement. Pour ces motifs, la Cour de cassation a rejeté la demande, et a condamné le requérant aux dépens. C'est par ces motifs qu'a été rendu l'arrêt, prononcé en audience publique tenue à la date susmentionnée dans la salle des audiences ordinaires de la Cour de cassation à Rabat. La formation de jugement était composée de M. Saïd Saadaoui, président, et des conseillers MM. Abdellah Hanine, rapporteur, et Souad Farahaoui, Mohamed El Kadiri et Bouchaïb Mataabad, membres, en présence de M. Rachid Benani, avocat général, et avec l'assistance de Mme Mounia Zaidoun, greffière.
Source : Portail officiel de la jurisprudence — CSPJ