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Arrêt de la Cour de cassation n° 399/1
Rendu le 13 septembre 2018
Dans le dossier commercial n° 1657/3/1/2016
Contrat de courtage – Demande en paiement de la commission convenue – Pouvoir du juge Au nom de Sa Majesté le Roi et conformément à la loi Sur le pourvoi en cassation déposé le 30/09/2016
par le requérant susnommé par l'intermédiaire de son avocat Maître (J.A) et visant la cassation de l'arrêt de la Cour d'appel commerciale de Casablanca n° 385
Rendu le 20/01/2016
Dans le dossier n° 3689/8201/2015.
Et sur la base des autres pièces versées au dossier et sur la base du Code de procédure civile daté du 28
septembre 1974.
Et sur la base de l'ordonnance de désistement et de signification rendue le 12/07/2018.
Et sur la base de l'information de fixation de l'affaire à l'audience publique tenue le 13/09/2018.
Et sur la base de l'appel des parties et de leurs représentants et de leur non-comparution et après lecture du rapport par le Conseiller rapporteur Monsieur Bouchâib Mataâbad et audition des observations de Monsieur le Procureur général Rachid Benani et après délibéré conformément à la loi. Il ressort des pièces du dossier et de l'arrêt attaqué, qu'en date du 01/03/2013
la défenderesse, la société (K.I), a présenté une requête au tribunal de commerce de Casablanca, exposant qu'elle est une société spécialisée dans le courtage, l'agence et toutes les opérations de conseil et de gestion immobilière, et qu'à ce titre elle a réalisé une opération de courtage entre les propriétaires de la parcelle de terrain dénommée "A.N.CH" portant le titre foncier n° ( ) et parmi lesquels les sieurs (Z.A), (S.A.S) et (F.A.S) et les héritiers de (H) et un certain nombre d'héritiers, et la défenderesse, la société (A.A) en qualité d'acquéreur, et qu'en conséquence elle a demandé aux vendeurs et aux acheteurs de lui payer le montant de la commission due après la rédaction de l'acte, ce qui a amené le notaire requérant (A.F) à s'engager à déduire la commission de courtage avant de remettre le prix aux vendeurs, en signant les deux factures qui lui ont été remises par elle (la demanderesse). Cependant, le défendeur a refusé le paiement malgré la mise en demeure qui lui a été adressée. Elle a demandé que les deux défendeurs soient condamnés solidairement à lui payer le pourcentage de 2,5
pour cent du prix de vente de l'immeuble portant le numéro ( ) en vertu de l'acte de vente enregistré le 14/01/2008, et une indemnité de 200000,00
dirhams. Après la réponse et la tentative de conciliation entre
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les parties, et la production par la demanderesse d'une requête conciliatoire accompagnée du paiement des droits, visant à faire condamner les deux défendeurs à lui payer la somme de 3582734,40
dirhams, le défendeur Mbarek El Faqir a présenté une note accompagnée d'une requête visant à former un incident de faux subordonné, demandant par ces dernières la déclaration de faux subordonné de la facture et des deux attestations émanant de certains vendeurs, par lesquelles ils reconnaissent l'existence du courtage. Un jugement préparatoire secondaire a été rendu, ordonnant une mesure d'instruction concernant la demande en faux subordonné. Après les conclusions, un jugement définitif a été rendu, statuant sur la forme par le rejet de la demande principale dans sa partie dirigée contre la société (A.I) et son admission pour le reste, et sur le fond par la condamnation du défendeur Mbarek El Faqir, en sa qualité de défendeur principal, à payer au profit de la demanderesse la somme de 1332806,00
dirhams au titre des commissions dues, et une indemnité pour retard de 20.000,00
dirhams, et par le rejet des autres demandes. Le défendeur Mbarek El Faqir a interjeté appel, et la demanderesse a formé un appel incident, demandant par celui-ci la condamnation de l'intimé à l'appel incident à lui payer la commission due au titre de la deuxième facture avec les dépens et la taxe sur la valeur ajoutée avec les intérêts légaux et la déclaration que le jugement qui sera rendu le sera solidairement entre les parties. La Cour d'appel commerciale a rendu un arrêt statuant par la confirmation du jugement attaqué et le rejet de l'appel incident, arrêt qui est attaqué par le pourvoi. Concernant le premier moyen et ses deux branches, le pourvoyant reproche à l'arrêt un vice de motivation équivalant à son absence et un défaut de fondement sur une base légale saine, au motif qu'il (l'arrêt) a confirmé le jugement de première instance en se fondant sur une motivation selon laquelle "il est établi par les déclarations de certains vendeurs devant l'officier de police judiciaire, qui constitue un acte authentique et concerne les dames (F.A.S), (S.A.S) et (Z.A), que celles-ci ont confirmé lors de leur audition qu'un accord a été conclu entre l'ensemble des vendeurs, au nombre de 33
personnes, pour charger le notaire de permettre au sieur (A.A) de percevoir sa commission dans l'opération de courtage fixée au pourcentage de 2,5
Du montant total de la vente fixé à 59.712.240,00 dirhams, montant qu'il a retenu après avoir perçu le prix de vente de l'acquéreuse, et attendu que le rôle du notaire s'est limité à la rédaction de l'acte de vente, son acceptation de déduire le montant de la commission du prix total de la vente des vendeurs et sa rétention sans permettre à la société intermédiaire dans la vente d'en bénéficier constitue un manquement de sa part aux obligations qui lui incombent et un acte de disposition sans droit sur le montant déposé auprès de lui…", or le procès-verbal de police judiciaire concerne une plainte pour dénonciation calomnieuse, sans incidence dans le domaine commercial, et ne prouve nullement le dépôt par les vendeurs du montant de la commission auprès de lui, d'autant que l'acquéreuse nie avoir mandaté la défenderesse pour l'intermédiation dans l'acquisition de l'immeuble vendu, et la cour, en s'appuyant sur le procès-verbal de police judiciaire et les déclarations de certains vendeurs, et en considérant que (A.A) est l'intermédiaire de la société, et que le montant de 1.791.367,20 dirhams est le montant dû au titre de la commission pour l'ensemble des vendeurs, sachant que les vendeurs l'ont déposé auprès du requérant, qui doit le restituer sur le fondement des dispositions de l'article 798 du code des obligations et des contrats, sans indiquer d'où elle tire cela, en outre elle a considéré que le visa du requérant sur la facture constitue un aveu de sa part de l'existence du dépôt auprès de lui sans tenir compte des limites et de la portée de l'aveu d'un point de vue juridique, sa décision est donc dépourvue de base légale et doit être cassée.
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Cependant, attendu que la cour émettrice de la décision attaquée a indiqué dans ses motifs "qu'attendu que le rôle du notaire s'est limité à la rédaction de l'acte de vente, son acceptation de déduire le montant de la commission du prix total de la vente des vendeurs et sa rétention sans permettre à la société intermédiaire dans la vente d'en bénéficier constitue un manquement de sa part aux obligations qui lui incombent et un acte de disposition sans droit sur le montant déposé auprès de lui et que ce qu'il a invoqué à l'audience d'instruction tenue en première instance le 02/02/2015 concernant le fait que le visa et la signature sur le document qui lui est présenté le concernent et que sa demande en faux porte sur le contenu du document, affirmant que tout document parvenant à son étude est signé et visé considérant que cela entre dans le cadre de ses attributions, ne le justifie pas dans la rétention du montant susmentionné, notamment ce qui est mentionné dans la facture datée du 11/12/2007 qui porte le visa de son étude et sa signature, laquelle indique qu'il a reçu la facture portant le montant de 1.791.367,20 dirhams dû à l'ensemble des héritiers au titre de la commission par l'intermédiaire de l'intermédiaire de la société nommé (A.A), ce qui est également contraire à ce qui est stipulé par l'article 798 du code des obligations et des contrats, qui oblige le dépositaire à restituer le dépôt au déposant ou à celui au nom duquel le dépôt a été effectué.", ce motif d'où il ressort que la cour ne s'est pas appuyée uniquement sur le procès-verbal de police judiciaire pour conclure comme elle l'a fait, mais a également pris en compte la facture datée du 11/12/2007 et a considéré que le visa du requérant et sa signature sur celle-ci constituent un engagement à permettre à la défenderesse de bénéficier du droit de commission qui y figure, et concernant ce qui est contenu dans le deuxième moyen, la cour n'a pas alloué à la défenderesse un droit de commission à la charge de l'acquéreur pour que la décision soit critiquée du fait que cette dernière n'a pas mandaté le courtier, et les deux moyens sont infondés.
Concernant le premier moyen du second grief, où le pourvoyant reproche à la décision l'insuffisance de motifs équivalant à leur absence et l'absence de réponse sur des moyens soulevés régulièrement, en prétendant que le requérant a invoqué dans son mémoire d'appel que le jugement de première instance a erré en le condamnant au paiement alors qu'il avait conclu, dans ce à quoi il était parvenu, à l'absence de commission dans le litige, et la cour ne peut condamner à des dommages-intérêts qu'après avoir exposé les éléments sur lesquels elle s'est fondée pour les estimer, or la cour n'a pas répondu, de sorte que la décision est insuffisamment motivée.
Cependant, attendu que la cour émettrice de la décision attaquée, en confirmant le jugement de première instance qui a condamné au paiement, a implicitement rejeté ce que le requérant a invoqué concernant les éléments retenus pour l'estimation des dommages-intérêts, étant donné que la défenderesse a produit des éléments prouvant son accord avec les vendeurs sur le droit de commission, et qu'elle n'était pas tenue d'y répondre, étant donné que ce qui était soumis à son examen était de statuer sur la question de savoir si le requérant était dépositaire du montant condamné ou non, et que la décision a établi l'existence d'un contrat de courtage entre le requérant et les vendeurs, le moyen est infondé.
Concernant le deuxième moyen du second grief :
Attendu que le requérant reproche à l'arrêt attaqué un défaut de motifs équivalant à leur absence et un défaut de réponse sur des moyens soulevés de manière régulière, en prétendant que le demandeur a soulevé au stade du premier degré que Ali Alaoui n'était pas le représentant légal de la défenderesse, et que la société A.I. a affirmé ne pas l'avoir mandaté pour la représenter, et que le tribunal n'a pas répondu à sa demande consistant à convoquer tous les vendeurs pour vérifier l'absence de tout lien entre la défenderesse et A.A., alors que le tribunal a rejeté cela en disant "qu'à l'issue de l'audience d'instruction du 15/09/2014, la défense de la demanderesse y a comparu et A.A. a comparu et a déclaré que le nommé L.H. est alité et que les vendeurs se trouvent dans des douars dispersés, ce qui rend difficile de leur notifier les convocations…", sans répondre à son argument ni en discuter le fond, de sorte que son arrêt est insuffisamment motivé et doit être cassé.
Cependant, attendu que le tribunal, qui a constaté à travers les pièces du dossier l'existence d'un contrat de courtage entre les vendeurs et la défenderesse et a déduit de la facture annotée par le demandeur l'engagement de ce dernier à mettre la défenderesse en possession du droit de courtage déposé auprès de lui, n'était pas tenu d'entendre les vendeurs dont la convocation s'est avérée impossible, et qu'ainsi il n'a pas omis de répondre à aucun argument, de sorte que son arrêt est dûment motivé et le moyen est infondé.
Pour ces motifs, la Cour de cassation a statué par le rejet de la demande et la condamnation du demandeur aux dépens. C'est ainsi qu'a été rendu l'arrêt, prononcé en audience publique tenue à la date susmentionnée dans la salle des audiences ordinaires de la Cour de cassation à Rabat. La formation de jugement était composée du président de chambre, Monsieur Saïd Saadaoui, président, et des conseillers Messieurs : Bouchta Mtabad, rapporteur, et Abdelilah Hanine, Saâd Farahaoui et Mohamed El Kadiri, membres, en présence du procureur général, Monsieur Rachid Benani, et avec l'assistance de la greffière, Madame Nawal Faraiji.
Source : Portail officiel de la jurisprudence — CSPJ