Le Tribunal de commerce de Bordeaux, statuant le 7 novembre 2025, examine un litige né de la résiliation d’un contrat de location longue durée. Le preneur, défaillant, n’a pas honoré le paiement de plusieurs loyers. La société locatrice a résilié le contrat après mise en demeure et réclame le paiement des loyers impayés ainsi qu’une indemnité forfaitaire. Le tribunal, saisi par assignation, statue par jugement réputé contradictoire. La question principale réside dans la qualification et la mise en œuvre de l’indemnité contractuelle prévue en cas de résiliation. La solution retenue qualifie cette indemnité de clause pénale et en limite le montant aux loyers nets restant dus.
La qualification juridique de l’indemnité de résiliation
La requalification en clause pénale par le juge
Le tribunal opère une analyse substantielle de la stipulation contractuelle. Il écarte la dénomination employée par les parties pour s’attacher à la réalité de l’engagement. L’indemnité, calculée sur les loyers nets restant à échoir, est expressément requalifiée. « Le tribunal considèrera cette indemnité comme une clause pénale couvrant la totalité du préjudice » (Motifs). Cette approche rejoint celle d’autres juridictions qui analysent de telles stipulations. « Dans le cas présent l’indemnité de résiliation calculée sur l’ensemble des loyers restant à échoir après la résiliation de la location est incontestablement assimilable à une clause pénale » (Cour d’appel de Douai, le 16 janvier 2025, n°23/01528). La portée de cette qualification est majeure. Elle soumet la clause au contrôle judiciaire de proportionnalité prévu par les articles 1231-5 du code civil.
Les conséquences de la qualification sur les demandes indemnitaires
La requalification emporte des effets immédiats sur les autres demandes de la créancière. Le tribunal tire toutes les conséquences du caractère forfaitaire et exhaustif de la clause pénale. Puisqu’elle couvre l’intégralité du préjudice, toute demande complémentaire devient irrecevable. « Le tribunal déboutera donc la société […] de ses demandes complémentaires de clause pénale et de dommages et intérêts » (Motifs). Cette solution assure une indemnisation unique et évite une double réparation. Elle confirme la fonction à la fois indemnitaire et comminatoire de la stipulation. « Elle présente un caractère à la fois indemnitaire […] et un caractère comminatoire » (Cour d’appel de Lyon, le 6 mars 2025, n°22/01381). La valeur de cette décision réside dans la stricte application du régime légal des clauses pénales.
La détermination et l’exécution de l’obligation indemnitaire
Le calcul de l’indemnité sur la base des loyers nets
Le tribunal procède à un calcul précis en se fondant sur la durée résiduelle du contrat. Il retient le principe d’une indemnité égale à la valeur des loyers futurs. Toutefois, il opère un choix significatif quant à l’assiette de calcul. Le montant est déterminé sur la base du loyer hors taxes, et non du loyer toutes charges comprises. « Condamnera […] à payer une indemnité égale à 39 loyers mensuels, soit la somme de 2.535,00 € (39 x 65,00 €) » (Motifs). Ce raisonnement démontre un souci de proportionnalité. Il isole la contrepartie principale de la location des accessoires et des taxes. La portée de cette modération est pratique et économique. Elle limite le montant de la condamnation à la perte subie en lien direct avec la contrepartie essentielle.
Les modalités d’exécution et les accessoires de la condamnation
La décision précise les conditions d’exécution de l’obligation principale. Elle ordonne le paiement des loyers effectivement impayés avant la résiliation. Le tribunal adjoint à ces sommes des intérêts au taux contractuel, dès la mise en demeure. Il accueille également la demande d’anatocisme, sous certaines conditions. « Le tribunal l’accordera par année entière à compter du 3 juillet 2025, date de la première demande en justice » (Motifs). Enfin, il alloue une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, mais en réduit le montant. Cette réduction discrétionnaire sanctionne un déséquilibre dans les frais exposés. La valeur de ces dispositions est d’encadrer strictement l’indemnisation. Elles assurent une exécution complète mais non excessive des obligations du débiteur défaillant.