Le décès d’un propriétaire immobilier place ses héritiers dans une situation d’indivision. Chacun détient une quote-part abstraite sur le bien, sans pouvoir en disposer seul. Le bien existe, les charges courent, la taxe foncière est due, mais personne ne peut vendre, louer ni engager de travaux sans l’accord de tous.
Cette situation, supportable à court terme, devient rapidement conflictuelle lorsque les héritiers n’ont ni les mêmes besoins ni les mêmes moyens. L’un occupe le logement. L’autre attend le produit de la vente. Un troisième refuse toute discussion. Le bien se dégrade, sa valeur diminue, et les frais s’accumulent.
La jurisprudence récente de la Cour de cassation apporte des réponses concrètes sur les mécanismes de sortie de l’indivision immobilière successorale, que ce soit par la vente forcée du bien ou par son attribution à l’un des héritiers.
La licitation immobilière : vendre le bien malgré le désaccord
Lorsque les héritiers ne parviennent pas à un accord sur le sort du bien immobilier, l’un d’entre eux peut saisir le tribunal pour obtenir le partage judiciaire et, le cas échéant, la vente par licitation. Ce mécanisme est prévu par l’article 1377 du code de procédure civile, qui dispose que « le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués »1.
La licitation est une vente aux enchères publiques. Le bien est mis à prix, et tout acquéreur peut enchérir, y compris les coïndivisaires eux-mêmes. Le prix obtenu est ensuite réparti entre les héritiers en proportion de leurs droits dans l’indivision.
Mais la licitation n’est pas automatique. La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt publié au Bulletin du 5 février 2025, que le juge doit vérifier d’office si le bien est commodément partageable en nature avant d’ordonner sa vente. En l’espèce, la cour d’appel de Lyon avait ordonné la licitation de plusieurs biens immobiliers en se fondant uniquement sur l’absence d’accord entre les indivisaires. La première chambre civile a censuré cette décision en jugeant que « la licitation des immeubles indivis ne doit être ordonnée que s’ils ne peuvent être facilement partagés en nature »2.
Ce contrôle s’impose même si aucune des parties ne le demande. Le juge doit rechercher, « au besoin d’office », si une division matérielle du bien est envisageable. Pour un bien immobilier, cette recherche implique de déterminer si le bien peut être divisé en lots autonomes, si un bornage ou une division parcellaire est réalisable, ou si la configuration des lieux permet une attribution distincte à chaque copartageant.
En pratique, la plupart des biens immobiliers à usage d’habitation ne sont pas commodément partageables en nature. Une maison individuelle ne se coupe pas en deux. Un appartement ne se divise pas entre trois héritiers. La licitation demeure donc la voie de sortie la plus fréquente. Mais l’héritier qui souhaite conserver le bien dispose désormais d’un argument procédural pour contester une licitation ordonnée sans vérification préalable.
L’évaluation du bien immobilier : occupé ou libre
La question de l’évaluation du bien immobilier est au cœur des conflits successoraux. Un bien occupé par l’un des héritiers ne vaut pas le même prix qu’un bien libre. Un bien grevé d’un bail ne se vend pas au même tarif qu’un bien sans locataire.
La Cour de cassation a posé, dans un arrêt du 10 décembre 2025, un principe transposable à de nombreuses situations immobilières. Elle a jugé que lorsqu’un bien fait l’objet d’une attribution préférentielle et qu’il est grevé d’un bail, « l’exploitation ne peut être évaluée comme libre de toute occupation » dès lors que le bail subsiste après l’attribution3.
Le raisonnement est le suivant. L’attribution préférentielle ne modifie pas les droits des tiers. Si un bail existe, il se poursuit. Le bien doit être évalué tel qu’il est, et non tel qu’il serait en l’absence de locataire. Cette règle s’applique au calcul de la soulte due par l’attributaire aux autres copartageants.
Ce principe a des conséquences directes sur la copropriété et le contentieux immobilier successoral. L’héritier qui occupe le logement familial et demande son attribution préférentielle a intérêt à ce que le bien soit évalué en tenant compte de son occupation. Les cohéritiers qui contestent cette évaluation devront démontrer que la valeur retenue est sous-estimée au regard du marché.
L’attribution préférentielle du logement : protéger le cadre de vie
L’article 831-2 du code civil permet au conjoint survivant ou à tout héritier copropriétaire de demander l’attribution préférentielle du logement qu’il occupe effectivement à la date du décès4. Ce mécanisme évite la vente du bien et permet à l’héritier de conserver son cadre de vie, à charge pour lui de verser une soulte correspondant à la différence entre la valeur du bien et ses droits dans la succession.
Mais ce droit n’est pas ouvert à tous. La Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 5 mars 2025, que l’attribution préférentielle « ne peut l’être que par le conjoint, par le partenaire d’un pacte civil de solidarité ou par tout héritier »5. L’acquéreur de droits indivis, même au sein d’une famille, ne peut pas en bénéficier s’il n’a pas la qualité d’héritier dans l’indivision concernée.
Cette précision est importante pour les situations, fréquentes en pratique, où un membre de la famille rachète les parts d’un autre héritier. Le rachat de droits indivis ne confère pas la qualité d’héritier. Il ne donne pas accès à l’attribution préférentielle. L’acquéreur reste un indivisaire ordinaire, sans privilège particulier quant à l’attribution du bien.
L’héritier qui souhaite bénéficier de l’attribution préférentielle du logement familial doit en faire la demande dans le cadre des opérations de partage successoral. Il doit justifier qu’il résidait effectivement dans le logement à la date du décès. Il devra également être en mesure de financer la soulte, ce qui suppose d’anticiper l’évaluation du bien et le calcul de ses droits successoraux.
Les enjeux pratiques pour les héritiers
Trois enseignements se dégagent de cette jurisprudence récente pour les héritiers confrontés à un bien immobilier en indivision.
Le premier tient à la préparation de l’action en partage. L’assignation doit contenir un descriptif du patrimoine, les intentions du demandeur quant à la répartition et la preuve de diligences amiables. La Cour de cassation admet qu’une simple lettre recommandée proposant la vente puisse suffire lorsque la succession ne comporte qu’un seul bien6. Mais l’héritier a tout intérêt à constituer un dossier solide : estimation du bien, proposition chiffrée, rappel de la composition successorale.
Le deuxième concerne la stratégie face à la licitation. L’héritier qui souhaite conserver le bien peut contester la licitation en faisant valoir que le juge n’a pas vérifié si le bien était commodément partageable en nature. Il peut aussi demander l’attribution préférentielle s’il remplit les conditions légales. L’héritier qui souhaite la vente devra, à l’inverse, démontrer l’impossibilité du partage en nature et proposer une mise à prix réaliste.
Le troisième porte sur l’évaluation immobilière. Le bien doit être estimé dans son état réel, en tenant compte de son occupation, de ses charges et de ses éventuels défauts. Une évaluation contestée peut faire l’objet d’une expertise judiciaire. La date retenue pour l’évaluation est celle de la jouissance divise, c’est-à-dire le moment où les copartageants sont réputés avoir la jouissance de leurs lots respectifs.
L’accompagnement par un avocat en droit des successions permet de déterminer la stratégie la mieux adaptée au regard de la situation patrimoniale de chaque héritier et de la configuration du bien en cause.
Notes
1 CPC, art. 1377. Legifrance.
2 Cass. 1re civ., 5 févr. 2025, n° 21-15.932, publié au Bulletin. Cour de cassation.
3 Cass. 1re civ., 10 déc. 2025, n° 23-13.978, publié au Bulletin. Cour de cassation.
4 C. civ., art. 831-2. Legifrance.
5 Cass. 1re civ., 5 mars 2025, n° 22-22.143. Cour de cassation.
6 Cass. 1re civ., 15 janv. 2025, n° 22-22.755. Cour de cassation.