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Arrêt numéro 86
Rendu le 3 février 2022
Dans le dossier commercial numéro 2020/2/3/473
Cessation de paiement des loyers par le locataire – Le délai à accorder pour leur exécution est de 15 jours.
Le délai à accorder au locataire en cas de cessation de paiement des obligations locatives est de quinze jours, et à l'expiration de ce délai sans qu'il n'ait exécuté les obligations réclamées en vertu de la mise en demeure sous peine d'expulsion, la négligence est établie à son encontre, et se réalise ainsi la cause que le bailleur invoque pour demander la confirmation de celle-ci et son expulsion de la chose louée.
Au nom de Sa Majesté le Roi et conformément à la loi
Cassation et renvoi
Sur le pourvoi déposé le 26 février 2020 par le requérant susnommé par l'intermédiaire de son mandataire Maître (M.S) visant à la cassation de l'arrêt numéro 157 rendu le 23 janvier 2020 par la Cour d'appel commerciale de Fès dans le dossier numéro 2019/8206/2072.
Sur ce
Et sur les autres pièces versées au dossier
Et sur la loi de procédure civile promulguée le 28 septembre 1974 telle que modifiée et complétée.
La Cour de cassation
Et sur l'ordonnance de dessaisissement et de transmission rendue le 20 janvier 2022.
Et sur l'avis de fixation de l'affaire à l'audience publique tenue le 3 février 2022.
Et sur l'appel des parties et de leurs représentants et leur absence.
Après lecture du rapport par le conseiller rapporteur Saïd Choukib et après avoir entendu les observations du procureur général Monsieur Mohamed Sadek.
Après en avoir délibéré conformément à la loi
Attendu qu'il ressort des pièces du dossier, et de l'arrêt attaqué que le requérant a présenté le 15 octobre 2018 une requête au Tribunal de commerce de Meknès exposant que le défendeur (A. B) louait de lui les deux locaux commerciaux situés à son adresse pour un loyer mensuel de 300,00 dirhams, le premier numéro 97 destiné à la réparation électrique des automobiles et le second numéro 99 destiné à l'informatique et à la réparation d'ordinateurs, et qu'il s'est abstenu d'exécuter les obligations locatives du 1er juillet 2016 au 30 juin 2018, dues pour un montant de 11.400,00 dirhams malgré la réception
Par mise en demeure en l'affaire en date du 2 juillet 2018, demandant de condamner le défendeur à lui payer la somme de 11.400,00 dirhams, loyer de la période susvisée, et la somme de 100.000 dirhams à titre de dommages-intérêts pour retard, et à le vider, lui et toute personne occupant les lieux à sa place, des locaux litigieux.
Le défendeur a répondu que le demandeur est considéré comme héritier parmi d'autres héritiers et que la mise en demeure a été adressée par lui seul sans les autres héritiers, précisant qu'il avait proposé et consigné les loyers dus auprès du greffe du tribunal.
Après une enquête en présence des parties et des témoins, un jugement a été rendu condamnant le défendeur à payer au demandeur la somme de 10.200,00 dirhams, loyer dû pour la période du 1er juillet 2016 au 30 novembre 2017, et la somme de 300,00 dirhams à titre de dommages-intérêts pour retard, à homologuer la mise en demeure signifiée au défendeur le 2 juillet 2018, et à le vider, lui et toute personne occupant les lieux à sa place, des locaux objet du litige. Le condamné a interjeté appel. La cour d'appel commerciale a rendu sa décision annulant le jugement attaqué en ce qu'il a ordonné l'expulsion et statuant à nouveau par le rejet de la demande s'y rapportant et le confirmant pour le surplus. C'est cette décision qui est l'objet du pourvoi.
En ce qui concerne le moyen unique de cassation :
Le requérant reproche à la décision la violation de l'article 359 du code de procédure civile et la contradiction dans les motifs équivalant à leur absence, en ce que la cour qui l'a rendue a dépassé la conception légale et procédurale de l'article 26 de la loi n° 16-49 relative à la location des immeubles ou locaux destinés à un usage commercial, industriel ou artisanal, car la mise en demeure adressée à l'intimé remplissait ses conditions de forme et de fond, étant donné que l'article 26 de la loi n° 49-16 prévoit deux délais différents selon le motif retenu dans la mise en demeure d'expulsion, et que le délai de 15 jours est fixé en cas de non-paiement des loyers dus, et que le délai retenu en l'espèce est de 15 jours concernant le retard total de paiement ; et attendu que l'intimé s'est abstenu de payer les loyers dus pour une période excédant les trois mois prévus à l'article 8 de la loi susvisée, il se trouve ainsi en situation de retard justifiant sa condamnation au paiement et à l'expulsion ; et qu'en outre, l'intimé n'a pas contesté le délai susvisé mais a centré ses défenses sur l'absence de qualité du demandeur pour adresser la mise en demeure et pour intenter l'action contre lui, ce qui est considéré comme un aveu de sa part de l'absence de libération de sa dette des loyers exigés ; et que la décision attaquée a statué sur ce qui n'était pas demandé et s'est écartée de la vérité dans ce qu'elle a statué, ce qui justifie sa cassation.
Les griefs formulés par le requérant contre la décision sont fondés, étant donné que la cour qui l'a rendue a annulé le jugement attaqué en ce qu'il a ordonné l'expulsion et a statué à nouveau par le rejet de la demande s'y rapportant, au motif que la mise en demeure objet du litige ne contient aucun délai pour l'expulsion, se trouvant ainsi en contradiction avec l'article 26 de la loi n° 16-49 qui impose au bailleur qui souhaite mettre fin à la relation locative d'adresser au preneur une mise en demeure contenant le motif qu'il retient et de lui accorder un délai de 15 jours pour payer un loyer d'au moins trois mois et un autre délai identique pour l'expulsion en cas de non-paiement, et ce à compter de la date de sa réception, alors qu'il ressort de la mise en demeure, comme
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Il était soumis à la cour que l'acte comprenait une demande de paiement des loyers dus par le défendeur dans un délai de 15 jours à compter de la date de sa signification, sous peine de recourir à la justice pour en réclamer le paiement et l'expulsion après l'expiration dudit délai, ce qui fait que la mise en demeure signifiée au requérant satisfaisait aux exigences de l'article 26 de la loi n° 16-49, dont il ressort que le délai à accorder au locataire en cas de défaut de paiement des loyers est de quinze jours, et qu'à l'expiration de ce délai sans paiement des sommes réclamées par la mise en demeure sous peine d'expulsion, la négligence est établie à son encontre et se réalise ainsi le motif sur lequel se fonde le bailleur pour demander la résiliation du bail et son expulsion du local loué. Et dès lors qu'en l'espèce il ne fallait adresser qu'une seule mise en demeure au défendeur et non deux, la cour, auteur de la décision attaquée, qui a considéré que la mise en demeure objet du litige ne contenait aucun délai pour l'expulsion par le motif susvisé, a mal appliqué l'article 26 de la loi 16-49 et violé les dispositions de l'article 3 du code de procédure civile et exposé sa décision à la cassation.
Pour ces motifs
La Cour de cassation a cassé la décision attaquée en ce qu'elle a rejeté la demande d'expulsion.
La décision a été prononcée en audience publique tenue à la date mentionnée ci-dessus dans la salle d'audience ordinaire de la Cour de cassation à Rabat, et le collège de jugement était composé de la présidente de chambre, Madame Khadija El Bayane, présidente, et des conseillers : Saïd Choukyb rapporteur, Mohamed El Ki, Hassan Srar et Mohamed Tayebi Ez-Ziani membres, et en présence du procureur général, Monsieur Mohamed Essadek El Ouadda, et de Monsieur Abdelrahim Ait Ali, greffier.
Le Conseil Supérieur du Pouvoir Judiciaire
Cour de cassation
Source : Portail officiel de la jurisprudence — CSPJ