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Arrêt n° 71
Rendu le 27 janvier 2022
Dans le dossier commercial n° 2020/2/3/1103
Signification d'un commandement au locataire aux fins de résiliation du contrat de location – Condition de détenir les trois quarts du local.
Aux termes du premier alinéa de l'article 971 du code des obligations et des contrats, les décisions de la majorité des propriétaires en indivision lient la minorité, en ce qui concerne l'administration de l'indivision et la jouissance de celle-ci, à condition que le propriétaire de la majorité détienne les trois quarts de ce bien. Il s'ensuit que la condition de détenir la proportion susmentionnée est nécessaire pour les actes d'administration, y compris la signification d'un commandement au locataire aux fins de résiliation du contrat de location, contrairement à ce qu'ont soutenu les requérantes selon lesquelles cette condition ne concerne que les actes de disposition ayant un effet sur la propriété de nature à extraire le bien indivis du patrimoine de ses propriétaires.
Rejet de la demande
Au nom de Sa Majesté le Roi et conformément à la loi
Royaume du Maroc
Sur le pourvoi en cassation déposé le 14 septembre 2020 par les requérantes susnommées, par l'intermédiaire de leur avocat Maître (A.D), visant à faire casser l'arrêt n° 1755 rendu le 08 octobre 2019 dans le dossier n° 2019/8206/1022 par la cour d'appel commerciale de Fès.
Et sur les autres pièces produites au dossier.
Et sur le code de procédure civile daté du 28 septembre 1974 tel que modifié et complété.
Et sur l'ordonnance de dessaisissement et de transmission rendue le 13 janvier 2021.
Et sur l'avis de fixation de l'affaire à l'audience publique tenue le 27 janvier 2022.
Et sur l'appel des parties et de leurs représentants et leur non-comparution.
Après lecture du rapport par le conseiller rapporteur Monsieur Mohamed Ouzzani Taybi et après avoir entendu les observations de l'avocat général Monsieur Mohamed Sadik.
Après en avoir délibéré conformément à la loi.
Attendu qu'il ressort des pièces du dossier et de l'arrêt attaqué que la première requérante (F.F)
Elle a déposé le 18 septembre 2017 une requête auprès du Tribunal de commerce d'Oujda, exposant qu'elle loue conjointement avec ses frères le fonds de commerce sis rue (…), numéro (…), Oujda, au défendeur (A.F) qui l'exploite comme boulangerie, pour un loyer mensuel de 6000 dirhams, mais qu'il s'est abstenu de payer les charges locatives depuis le 1er septembre 2015 jusqu'à fin avril 2017, lui laissant ainsi une dette de 126.000 dirhams, dont sa part s'élève à 10.022,67 dirhams, et qu'elle lui a adressé une mise en demeure de paiement sous peine d'expulsion qu'il a refusé de recevoir, demandant qu'il soit condamné à lui payer la somme de 10.022,67 dirhams et des dommages-intérêts pour retard de 5000 dirhams, ainsi qu'à la résiliation du contrat de bail conclu avec lui et à son expulsion des lieux en sa personne et ses effets ou de quiconque le représenterait, sous peine d'une astreinte de 5.000 dirhams, et le 10/11/2017, la deuxième requérante (H.F) a déposé une requête pour intervention volontaire dans l'instance, expliquant qu'elle se joint à la demanderesse et demande qu'il soit statué en sa faveur contre le défendeur pour la somme de 10.022,67 dirhams de loyer dû lui revenant pour la période du 1er septembre 2015 à fin avril 2017, et la somme de 2.863,63 dirhams pour la période suivante du 01/05/2017 à fin octobre 2017, avec des dommages-intérêts de 5.000,00 dirhams, ainsi qu'à la résiliation du contrat de bail et à l'expulsion du défendeur des lieux, puis la banque (…) d'Oujda est intervenue dans l'instance, indiquant qu'elle est créancière du défendeur pour la somme de 2.247.142,03 dirhams, qu'elle est en train de vendre le fonds de commerce gagé pour garantir sa créance, et que le bailleur (M.F) s'était engagé à garantir solidairement la dette du défendeur, ce qui rend l'instance actuelle illégale car elle vise à le priver du recouvrement de sa créance et de l'exécution sur le fonds de commerce, demandant son rejet, et après la réponse du défendeur selon laquelle le loyer est fixé à la somme de 1.000 dirhams, qu'il est propriétaire de la nue-propriété du local avec les autres héritiers de (M.F), et que l'émettrice de la mise en demeure ne possède pas les trois quarts du Royaume du Maroc, ce qui nécessite l'annulation de la mise en demeure et le rejet de ses demandes en justice, l'intervenante dans l'instance ne lui ayant adressé aucune mise en demeure, ce qui rend son intervention irrecevable, le jugement a été rendu condamnant le défendeur (A.F) à payer à la demanderesse (F.F) la part lui revenant selon la quotité successorale des charges locatives dues pour la période du 01/09/2015 à fin avril 2017, selon un loyer mensuel de 1000 dirhams, et à payer à l'intervenante dans l'instance (H.F) la part lui revenant selon la quotité successorale des charges locatives dues pour la période du 01/09/2015 à fin octobre 2017 selon un loyer mensuel de 1000 dirhams et à leur payer à toutes deux des dommages-intérêts de 4.000 dirhams à raison de 2.000 dirhams pour chacune d'elles, et à la résiliation du contrat de bail du fonds de commerce sis rue (…), numéro (…), Oujda, en sa personne et ses effets et toute personne le représentant ou agissant avec son autorité… et rejetant les autres demandes. Le condamné a interjeté appel principal et les bénéficiaires du jugement ont interjeté appel incident avec une demande additionnelle visant à obtenir en leur faveur contre le locataire les charges locatives de la période ultérieure pour un loyer de 6.000 dirhams mensuels, du 01/05/2017 à fin juin 2019 pour (F.F) dont le montant dû est de 12.400 dirhams, et du 01/11/2017 à fin juin 2019 pour (H.F), dont le montant dû est de 120.000 dirhams, l'arrêt a été rendu annulant le jugement attaqué dans ses dispositions concernant l'expulsion et les dommages-intérêts et statuant à nouveau par leur rejet, et le confirmant dans ses autres dispositions tout en statuant dans le cadre de la demande
supplémentaire à verser par l'appelant (A.F) au profit de l'intimée (H.F) la part lui revenant selon la quotité successorale des obligations locatives pour la période du 1er mai 2017 à fin juin 2019, et son versement à l'intimée (H.F) de la part lui revenant selon la quotité successorale des obligations locatives pour la période du 01/12/2017 à fin juin 2019, le tout pour un loyer mensuel de 1000 dirhams…, ce qui est demandé à être cassé.
Attendu que les requérantes reprochent à l'arrêt attaqué, par le moyen unique, un vice de motivation équivalant à son absence, en soutenant qu'il a considéré que la mise en demeure de payer les charges locatives et de libérer les lieux n'emporte aucun effet au motif que son auteur ne dispose pas des trois quarts de l'immeuble indivis, alors que l'article 971 du D.O.C dispose que la proportion mentionnée est requise pour prendre une décision concernant un acte de disposition portant sur l'indivision tel que la vente ou l'hypothèque, tandis que s'il s'agit d'une décision concernant l'administration, elle ne l'exige pas, comme c'est le cas pour l'envoi d'une mise en demeure d'évacuation au locataire et la demande de son homologation ; que de plus, la cour a suivi la défenderesse dans son affirmation que le loyer du local se limite à 1000 dirhams mensuels, alors que le loyer réel est de 6000 dirhams mensuels, d'autant qu'il est établi que le nommé (I.A) louait le même local durant l'année 1987 pour un montant de 2000 dirhams mensuels selon l'attestation précédemment produite, et que la redevance locative est supposée augmenter avec le temps en raison de la hausse de la valeur immobilière ; que la cour, en statuant contrairement sans ordonner une enquête ou une expertise et en se fondant sur la simple déclaration de la défenderesse, a mal motivé sa décision, ce qui l'expose à la cassation.
Mais, attendu qu'aux termes du premier alinéa de l'article 971 du D.O.C : "Les décisions de la majorité des propriétaires indivis sont obligatoires pour la minorité, en ce qui concerne l'administration de l'indivision et la jouissance, à condition que le propriétaire de la majorité possède les trois quarts de ce bien." ; qu'il s'ensuit que la condition de détenir la proportion mentionnée est nécessaire pour les actes d'administration, y compris l'envoi d'une mise en demeure au locataire aux fins de résiliation du bail, contrairement à ce qu'ont soutenu les requérantes, à savoir que cette condition ne concerne que les actes de disposition affectant le droit de propriété et sortant le bien indivis du patrimoine de ses copropriétaires ; que c'est sur ce fondement que la cour a statué et, à bon droit, a privé d'effet la mise en demeure adressée par la première requérante, tant en ce qui concerne la résiliation du contrat que la constatation de l'état de demeure donnant lieu à l'obligation de payer des dommages-intérêts, considérant que la mise en demeure d'évacuer est un acte juridique qui n'est valable que si son auteur dispose de la majorité prévue par l'article 971 susvisé ; qu'en ce qui concerne le loyer, la charge de la preuve incombant au bailleur, en l'absence d'une telle preuve par un moyen admissible en droit, la cour émettrice de l'arrêt attaqué, en le limitant au montant reconnu par le locataire, a suffisamment motivé sa décision et, dans ce qu'elle a retenu, n'était pas tenue d'ordonner une enquête ni une expertise dès lors que les mesures d'instruction n'ont pas pour but d'établir la preuve au profit d'une partie au litige ; que son arrêt est ainsi correctement motivé et fondé sur une base légale saine, et le moyen est sans fondement.
Pour ces motifs
La Cour de cassation a rejeté la demande et condamné le demandeur aux dépens.
Et c'est par cette décision qu'a été rendu l'arrêt, prononcé à l'audience publique tenue à la date mentionnée ci-dessus dans la salle d'audience ordinaire de la Cour de cassation à Rabat, la formation de jugement étant composée de Madame Khadija El Bain, présidente, et des conseillers Messieurs Mohamed Ouzzani Tibi, rapporteur, Mohamed El Karaoui, Hassan Srar et Noureddine Essiddi, membres, en présence de Monsieur le procureur général Mohamed Sadik et avec l'assistance de Monsieur le greffier Abderrahim Ait Ali.
Royaume du Maroc
Conseil Supérieur du Pouvoir Judiciaire
Cour de cassation
Source : Portail officiel de la jurisprudence — CSPJ